本文发表在 rolia.net 枫下论坛说到房价，永远是每一个人心中的痛。每年就是涨涨涨，只要你还想买房，就会盼望着房价跌。但这个跌字总是不来，于是怪这个怪那个。但最明显的一些东西，往往是您最容易忽视的。
第一个就是收入房价比。上一个世纪的九十年代，北美的房价基本上是家庭年收入的4-6倍。我们简单点，说5倍吧。于是有人按照这个指标说，现在多伦多的房价高估了。那么我们再缩小一点，拿richmond hill来讲，这个区平均的house holder income，网上查得到，是十万刀，乘以5，应该平均房价是50万刀。从这个观点看，的确是高估了。但是问题是上世纪九十年代是个什么时代？那个时候股市的年投资收益平均是10%，房贷利率是6-7%甚至更高。现在的股市年平均收益率是5%以下，房贷利率才是2%。这么再看的话，房价现在如果说比“合理价格”上涨了三倍的话，应该说也并不离谱。因为股市的合理价格其实也有两三倍的泡沫，债券也有巨大的泡沫，那你为什么唯独对房价的泡沫心存不满呢？
我们再看租售比，一套ＲＨ的townhouse，租金一年２４０００，房价大概９０万左右。粗算也有２％以上的年回报率。这个回报率，和房贷回报率差不多。我可以认为它有泡沫，但能有多少泡沫？你总不能说房贷２％，租售比有５％的回报吧。那样的话大家全去买房出租了。
所以关键的关键，是现在的利率太低的结果。利率会涨吗？会，但可能性很低。加拿大是一个老龄化国家。老龄化的一个重要现象就是投资回报率下跌。不光是加拿大，所有老龄化严重的国家比如日本，欧洲，甚至是美国都出现了回报率下跌的现象。在这个背景下，房贷利率单独上涨是不可能的。
美国的次贷危机之所以会爆发，就是美联储利率不断上涨的结果。现在看来，经过这一次大的教训，没有哪一个国家再会敢于这样上涨利率了。在美国总有人不断地在提利率正常化，在他们看来，５％的利率才是合理利率。问题是，你怎么能把婴儿潮时代的合理利率，来和现在的合理利率相提并论呢？你的企业没有那样的利润率，你的劳动力没有大爆发，你的市场没有扩大，你又哪里来的所谓的“正常的”投资回报率？
美国印了那么多钱，其它国家也印了那么多钱。但是通胀呢？通胀到哪里去了？现在大家谈得最多的，不正是通缩吗？航运价格下跌，钢铁价格下跌，煤炭价格下跌，石油价格下跌。什么都在跌。哪里来的通胀？没有通胀，利息会涨吗？那为啥通胀就是起不来？那就是因为分配体系出问题了。所谓的印钱，其实是把钱借给资本家，甚至是把钱借给我们这些买房的人。结果我们拿到了钱，不是去买汽车买消费品，我们去买房了。所以房价涨了股价涨了。而消费品的消费始终起不来。但是这种印钱的办法会变吗？没有政策和法律的改变，房价也就不会崩。就算是崩了，应对的方法还就是印钱。崩了，最后还得起来。说白了就是，房价涨的时候，不会有人送给你钱让你去买。但是房价跌的时候，却会有人去印钱来救市。所以这个世界就是这样的不公平。次贷危机能熬过去的人最后还是赚了。所以只要你不太贪，杠杆拉得不要太大，最后总是得利的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
第一个就是收入房价比。上一个世纪的九十年代，北美的房价基本上是家庭年收入的4-6倍。我们简单点，说5倍吧。于是有人按照这个指标说，现在多伦多的房价高估了。那么我们再缩小一点，拿richmond hill来讲，这个区平均的house holder income，网上查得到，是十万刀，乘以5，应该平均房价是50万刀。从这个观点看，的确是高估了。但是问题是上世纪九十年代是个什么时代？那个时候股市的年投资收益平均是10%，房贷利率是6-7%甚至更高。现在的股市年平均收益率是5%以下，房贷利率才是2%。这么再看的话，房价现在如果说比“合理价格”上涨了三倍的话，应该说也并不离谱。因为股市的合理价格其实也有两三倍的泡沫，债券也有巨大的泡沫，那你为什么唯独对房价的泡沫心存不满呢？
我们再看租售比，一套ＲＨ的townhouse，租金一年２４０００，房价大概９０万左右。粗算也有２％以上的年回报率。这个回报率，和房贷回报率差不多。我可以认为它有泡沫，但能有多少泡沫？你总不能说房贷２％，租售比有５％的回报吧。那样的话大家全去买房出租了。
所以关键的关键，是现在的利率太低的结果。利率会涨吗？会，但可能性很低。加拿大是一个老龄化国家。老龄化的一个重要现象就是投资回报率下跌。不光是加拿大，所有老龄化严重的国家比如日本，欧洲，甚至是美国都出现了回报率下跌的现象。在这个背景下，房贷利率单独上涨是不可能的。
美国的次贷危机之所以会爆发，就是美联储利率不断上涨的结果。现在看来，经过这一次大的教训，没有哪一个国家再会敢于这样上涨利率了。在美国总有人不断地在提利率正常化，在他们看来，５％的利率才是合理利率。问题是，你怎么能把婴儿潮时代的合理利率，来和现在的合理利率相提并论呢？你的企业没有那样的利润率，你的劳动力没有大爆发，你的市场没有扩大，你又哪里来的所谓的“正常的”投资回报率？
美国印了那么多钱，其它国家也印了那么多钱。但是通胀呢？通胀到哪里去了？现在大家谈得最多的，不正是通缩吗？航运价格下跌，钢铁价格下跌，煤炭价格下跌，石油价格下跌。什么都在跌。哪里来的通胀？没有通胀，利息会涨吗？那为啥通胀就是起不来？那就是因为分配体系出问题了。所谓的印钱，其实是把钱借给资本家，甚至是把钱借给我们这些买房的人。结果我们拿到了钱，不是去买汽车买消费品，我们去买房了。所以房价涨了股价涨了。而消费品的消费始终起不来。但是这种印钱的办法会变吗？没有政策和法律的改变，房价也就不会崩。就算是崩了，应对的方法还就是印钱。崩了，最后还得起来。说白了就是，房价涨的时候，不会有人送给你钱让你去买。但是房价跌的时候，却会有人去印钱来救市。所以这个世界就是这样的不公平。次贷危机能熬过去的人最后还是赚了。所以只要你不太贪，杠杆拉得不要太大，最后总是得利的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net