本文发表在 rolia.net 枫下论坛任志强:是政策决定了房价
2017-12-13 楼市观察 焦点楼市观察
“政府计划着土地的供给，同时，政府审批着房价，决定着房价的涨幅，决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。”所以说，是政策决定了房价。
文 | 王小玉
近日，在一场地产金融创新峰会上，任大炮又出经典言论。
“房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。”任志强说，“政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的，同时，政府审批着房价，决定着交易的权利，控制着网签的数据，决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。”所以说，是政策决定了房价。
他表示，决定房价的因素可能分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。
他认为，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的，或者说，市场是没法决定房价的。土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。
城镇化发展过程中户籍制度是
最需要解决的问题
北京市按户口本计算没有住房困难户。任志强表示，中国的城镇化发展刚刚起步。
目前，我国户籍制度化只有40%。用户籍制度计算住房问题，主要是因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭，而没有户籍的人口和家庭，就不在当地政府的保障范围内。
他认为，如果不改变这个条件设置，就等于什么都没有改变。
中国已经有7700万人城市的独居户出现，但是户籍数据却不是如此。比如，独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。
北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，北京一共一万多户，不愿意搬的给补贴钱，愿意搬的就搬家，当时都解决了保障问题，但是，没有户籍的这些人是没有办法解决的。
这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系。我们总在讲城镇化、城市群的问题，我们发现，中国有城市群，但是很难有大都市圈，这就是因为土地制度和户籍制度的问题造成的。
但是在国际上，都是大都市圈而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果。比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。
所以我们的房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。
很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。其实，开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子，提高住房的质量。面粉比面包贵，是比现在的面包贵。问题是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。
土地的关系和房价的关系可以看到，房价的根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。
北京今年批的八九万的房子都疯抢，是因为原本可以卖11、12万。
很奇怪，我们总是用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。
是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。
但是中国从来不公布中位数，所以所有的房价收入比都是错的，你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。
所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。
土地制度来看，暂时还破不了题。
户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。
什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。
我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。
你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。
没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定价格，包括土地和户籍政策都是价格起伏的重要因素。
中国经济还离不开房地产
宏观政策里面也包括了金融政策，是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。
为什么大量外面的企业卖资产回来了？就是宏观政策决定了市场带来的问题。
当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现经济离不开房地产，所以用各种办法利用房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。目前，中国房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%。财政大份额的税收中，有六种税收和房地产相关。
其中，土地财政占的比例很大，有几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。
大家都知道利用土地财政是非常不好的政策，
但是怎么替代呢？
今年二季度的时候，房地产对GDP的贡献度是6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6的样子，因为房地产掉下来了，拿什么补？
我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。
房价来说，大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。
这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了。可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。
“我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。”
限制的政策 破坏了市场规律
当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我不知道。我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。
经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。
高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。
从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。
至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的。为什么这么说？因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。
有一些规律是不变的。例如，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。
房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说，大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多的好的学校，怎么解决？资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法平和，所以这些是不变的。
还有一些会改变的规律。我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价。因为限制购买造成的降价也会出现。
现在有一个口号“新时代”，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。突然一个政策，广告牌说拆就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。
但是有几个东西是我们知道的，比如说金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。
货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的，不管是房子用来住还是用来炒的，这个不需要讨论，需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？
我们过去1970年大白菜两分钱一斤，2010年2.8元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，70年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。
房屋真正的价格变化是怎样的？
每个人都在吵吵，92年的时候是990元一平米，2017年6月份，7288元一平米。这些是全国均价，刚刚说了均价没有参考意义，下边就说说真正的价格变化是怎样的：
92年到17年，房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？但是我们再看一下92年一个大学生的工资是84元，房价很低，他们一年的工资也只够买一平米的房子。到了2017年，大学生的工资3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，你的工资收入涨了40倍。
现在的房价高吗？如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，房价能涨吗。
其实是货币不值钱了。两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。
而且在某一些地区房价的差别巨大。包括前面所说的北上广深，人口高度集中的城市里面，最后造成的结果是高收入人群大量集中，房价极高。
保障性住房会不会影响房价？
有人担心集体土地入市会影响房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量。我2011年提出这个提案，到目前为止唐家岭地区的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原来北京计划36个村，现在只改了6个村，集体土地入市不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。
更重要的问题，租赁性住房在全国行不行？我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，大量的需要租赁性住房的城市最多不超过20个。
为什么这么说，第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程，我们商品房建设，邓博士说刚刚满足基本的需求，还是在现有的城市化的标准上。如果城市化继续增加，总量还是不足的，你用多少年能解决租赁性住房的建设问题。
第二并不是所有城市都需要建设租赁住房，我们认为大概十个城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？
19个，如果超过一万块钱需要建设租赁住房，就19个城市，超过两万的地方就9个城市，房价越低的地方越不需要租赁市场。所以大量的建设租赁房并不是合理的东西。
更重要的是，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。
不要以为租赁性住房可以降低房价。美国的十个大都市的租赁情况中，房价最高的地区，而他们租赁市场靠谁提供呢，在美国最好的是REITs，他们的应用量远远比房地产公司多，所以REITs占了很大的量，因为享受减税和低息等等政策。
香港的租赁市场，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪来的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是说，邓博士刚才说的，德国如此，全世界都是如此。德国我们作为专门的调查，住房合作社里面政府只占17%，私人占70%多，中间的差是机构或者基金的。
日本比例最大的是私人住房，所以租赁市场大量靠私人住房解决的，而不是公有住房解决的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租赁比例占34%，什么意思，就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生把老百姓的三居房子租了，把客厅打两个隔断说变成了五间房子了，老百姓觉得挺好，因为客厅带窗户，结果现在不行了。
怎么办呢，这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果，你没有办法解决马上能够提供的大量的住房，而大量住房的人是谁呢，不要以为是北京户口的人，大多数是非北京户口的人，很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题。
我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了。
如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务。希望尽快有一个明确的答复，好让我们知道未来的房价往哪走。
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“政府计划着土地的供给，同时，政府审批着房价，决定着房价的涨幅，决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。”所以说，是政策决定了房价。
文 | 王小玉
近日，在一场地产金融创新峰会上，任大炮又出经典言论。
“房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。”任志强说，“政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的，同时，政府审批着房价，决定着交易的权利，控制着网签的数据，决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。”所以说，是政策决定了房价。
他表示，决定房价的因素可能分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。
他认为，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的，或者说，市场是没法决定房价的。土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。
城镇化发展过程中户籍制度是
最需要解决的问题
北京市按户口本计算没有住房困难户。任志强表示，中国的城镇化发展刚刚起步。
目前，我国户籍制度化只有40%。用户籍制度计算住房问题，主要是因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭，而没有户籍的人口和家庭，就不在当地政府的保障范围内。
他认为，如果不改变这个条件设置，就等于什么都没有改变。
中国已经有7700万人城市的独居户出现，但是户籍数据却不是如此。比如，独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。
北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，北京一共一万多户，不愿意搬的给补贴钱，愿意搬的就搬家，当时都解决了保障问题，但是，没有户籍的这些人是没有办法解决的。
这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系。我们总在讲城镇化、城市群的问题，我们发现，中国有城市群，但是很难有大都市圈，这就是因为土地制度和户籍制度的问题造成的。
但是在国际上，都是大都市圈而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果。比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。
所以我们的房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。
很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。其实，开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子，提高住房的质量。面粉比面包贵，是比现在的面包贵。问题是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。
土地的关系和房价的关系可以看到，房价的根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。
北京今年批的八九万的房子都疯抢，是因为原本可以卖11、12万。
很奇怪，我们总是用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。
是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。
但是中国从来不公布中位数，所以所有的房价收入比都是错的，你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。
所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。
土地制度来看，暂时还破不了题。
户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。
什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。
我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。
你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。
没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定价格，包括土地和户籍政策都是价格起伏的重要因素。
中国经济还离不开房地产
宏观政策里面也包括了金融政策，是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。
为什么大量外面的企业卖资产回来了？就是宏观政策决定了市场带来的问题。
当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现经济离不开房地产，所以用各种办法利用房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。目前，中国房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%。财政大份额的税收中，有六种税收和房地产相关。
其中，土地财政占的比例很大，有几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。
大家都知道利用土地财政是非常不好的政策，
但是怎么替代呢？
今年二季度的时候，房地产对GDP的贡献度是6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6的样子，因为房地产掉下来了，拿什么补？
我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。
房价来说，大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。
这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了。可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。
“我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。”
限制的政策 破坏了市场规律
当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我不知道。我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。
经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。
高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。
从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。
至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的。为什么这么说？因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。
有一些规律是不变的。例如，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。
房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说，大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多的好的学校，怎么解决？资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法平和，所以这些是不变的。
还有一些会改变的规律。我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价。因为限制购买造成的降价也会出现。
现在有一个口号“新时代”，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。突然一个政策，广告牌说拆就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。
但是有几个东西是我们知道的，比如说金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。
货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的，不管是房子用来住还是用来炒的，这个不需要讨论，需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？
我们过去1970年大白菜两分钱一斤，2010年2.8元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，70年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。
房屋真正的价格变化是怎样的？
每个人都在吵吵，92年的时候是990元一平米，2017年6月份，7288元一平米。这些是全国均价，刚刚说了均价没有参考意义，下边就说说真正的价格变化是怎样的：
92年到17年，房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？但是我们再看一下92年一个大学生的工资是84元，房价很低，他们一年的工资也只够买一平米的房子。到了2017年，大学生的工资3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，你的工资收入涨了40倍。
现在的房价高吗？如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，房价能涨吗。
其实是货币不值钱了。两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。
而且在某一些地区房价的差别巨大。包括前面所说的北上广深，人口高度集中的城市里面，最后造成的结果是高收入人群大量集中，房价极高。
保障性住房会不会影响房价？
有人担心集体土地入市会影响房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量。我2011年提出这个提案，到目前为止唐家岭地区的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原来北京计划36个村，现在只改了6个村，集体土地入市不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。
更重要的问题，租赁性住房在全国行不行？我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，大量的需要租赁性住房的城市最多不超过20个。
为什么这么说，第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程，我们商品房建设，邓博士说刚刚满足基本的需求，还是在现有的城市化的标准上。如果城市化继续增加，总量还是不足的，你用多少年能解决租赁性住房的建设问题。
第二并不是所有城市都需要建设租赁住房，我们认为大概十个城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？
19个，如果超过一万块钱需要建设租赁住房，就19个城市，超过两万的地方就9个城市，房价越低的地方越不需要租赁市场。所以大量的建设租赁房并不是合理的东西。
更重要的是，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。
不要以为租赁性住房可以降低房价。美国的十个大都市的租赁情况中，房价最高的地区，而他们租赁市场靠谁提供呢，在美国最好的是REITs，他们的应用量远远比房地产公司多，所以REITs占了很大的量，因为享受减税和低息等等政策。
香港的租赁市场，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪来的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是说，邓博士刚才说的，德国如此，全世界都是如此。德国我们作为专门的调查，住房合作社里面政府只占17%，私人占70%多，中间的差是机构或者基金的。
日本比例最大的是私人住房，所以租赁市场大量靠私人住房解决的，而不是公有住房解决的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租赁比例占34%，什么意思，就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生把老百姓的三居房子租了，把客厅打两个隔断说变成了五间房子了，老百姓觉得挺好，因为客厅带窗户，结果现在不行了。
怎么办呢，这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果，你没有办法解决马上能够提供的大量的住房，而大量住房的人是谁呢，不要以为是北京户口的人，大多数是非北京户口的人，很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题。
我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了。
如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务。希望尽快有一个明确的答复，好让我们知道未来的房价往哪走。
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