本文发表在 rolia.net 枫下论坛房价不光不会再继续跌30%，反而将开始小幅稳定走高！

2018年1月1日开始实施的B20贷款新政，要求高首付的买家也要按照Mortgage Qualification Rate来被qualify，从字面上看，这会对这部分买家的贷款额度造成多达30%的下调，曾经被普遍认为对房价杀伤力巨大。但从5月6月7月8月的成交价来看，房价基本稳定在了去年7月加息以后的水平之上，也刚好处在2016年年底的价格水平，甚至还略有上升。造成这种局面的有多重因素：

1 卖家惜卖，不愿主动降价，也没有被动降价的压力。

大多数卖家财务健康，在市场购买力暂时无法消化高价库存的时候，有实力继续持有房屋。市场上确实存在一部分极端炒房客，在新政下无法close新房，或者被迫用高利贷去close新房。但是这是极少数人，他们无法close或者是close后降价甩卖，尚未达到对整体市场造成严重冲击的程度。

2 在卖家要价不肯松动的情况下，各级别刚需买家自降一级。

在去年420外国买家税出台和7月开始加息后，GTA房市中的投资者和投机者暂时撤出了高端房屋市场，只在低端的Condo市场有所作为。目前市场上的买家估计已经是90%的刚需。B20贷款新政和加息对刚需买家的购买力造成直接打击。然而市场上的卖家并不愿意降价，仍然维持2016年年底的要价。在此情况下，必须要买房的刚需只好改买更低级别房屋，5房买家改买4房，4房买家改买3房。独立屋买家改买镇屋，镇屋买家改买condo。最后仍然达到了满足各自刚性居住需求的合理目的。

而此种买家降级购买的现象，导致了低端的condo和镇屋仍然买家不比以前少，因此价格坚挺，最低端的condo甚至出现年度同比上升。买家下降的是高价独立屋市场，和居住价值不高但土地价值高的旧区土地房市场。因此该两类房屋目前暂时疲软。

3 2018年加拿大经济强劲，就业强劲，收入强劲上涨。而收入上涨抵消了一部分因贷款规则收紧和利率上升导致的贷款额度下降。

2018年GTA失业率创新低。找到工作的家庭立刻就是房市中一个从无到有的有效购买力。原来一份收入的家庭变成两份收入，也立刻是购买力成倍上升。而收入上涨3%的家庭，其贷款额度就是上升3%。

而由于租金上涨，低端房屋投资者的贷款额度也会受益。譬如，租金涨10%，同样公式计算下的贷款额度就上升10%。

4 虽然贷款额下降了，但是买家能拿出的现金却有可能上升。

很明显，低端房屋的价格坚挺，使得换房买家仍然能够从卖掉现有房屋中获得更多首付。譬如2018年卖掉condo换镇屋的人，其首付就是比2017年卖掉condo换镇屋的人要多。

5 通货膨胀达到3%，房屋建造成本大涨

房屋建造成本在大幅飙升。这点从保险公司对房屋保险做出的重建成本估算就可以拿出铁证。譬如，同一个房子，2018年新获得房屋保险中的重建成本接近2006年的一倍。开发商目前可用于建房的土地，应该是近几年高价买入。因此开发商的土地成本也比十年前大约翻了一倍。房市如果继续疲软，房价如果继续走低，开发商就会停止建造新房，从而下调供应，舒缓房价下调压力。

6 大多房市已经成功降杠杆

贷款额度下降，政府成功达到了降杠杆的目的。在加息预期中，整个社会降杠杆尤为重要，大多伦多房市已经成功做到了降杠杆，这是一个非常好的现象。在租金上涨的配合下，房市基础稳健。

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