本文发表在 rolia.net 枫下论坛多伦多的房地产市场有自己的特殊性，不同于温哥华，因为在多伦多的就业人口比例中IT业站25%，金融业占25%，是两大支柱型产业，而温哥华的就业人口比例与多伦多不同，各城市的主导产业的不同，失业率也不同。
按照正常的经济规律，各个行业的赢利就发出警告，失业率上升，如果经济复苏，又会进入良性循环，如果降低利率拯救经济不见效，恶性循环就会产生，接二连三的行业发出赢利警告，就预示者裁员的开始，经济好转自然买房的人多，价格就上升，经济不好买房的人就少，价格就回落，但这是基于某一城市相对固定人口的前提下。如果有外来人口的增加，情况就会发生变化，如果外来人口不对租金形成冲击，自然房价会按照经济规律运转，如果形成大的冲击，房屋买卖就回上升，但这种上升是有条件和限制的，影响上升的因素主要有四：①人口的规模数量，②租金额的上涨幅度，③贷款利率的变化，④失业率
这四者之间有相互制约的因素存在，会发生下列变化：
1：人口规模的膨胀，导致租金额的上涨，租金额的上涨导致房屋成交量的上涨，成交量的上涨导致平均价格指数的上扬，
2：贷款利率的上扬抑制成交量的上涨，贷款利率的下调促进房屋成交量的上涨，
3：失业率的上升又抑制成交量的上涨，
眼下人口规模增大、贷款利率下调、租金上涨均是引导房产成交量上升的强有力支撑力，也是政府有计划的调整市场的举措，但失业率的上升均抑制以上三方面的支撑力，政府并不希望房价的暴涨，但面对不景气的经济，也不希望房价的暴跌。房价的暴涨势必引起暴跌，消费者的信心受重创势必勒紧裤腰带生活，波及股市、服务业，制造业等行业开始萎缩，对经济没好处。真正起绝对作用的还是失业率上升下降的问题。政府整顿失业率的良方只能通过调整利率来解决，政府又不是企业，不能投入到每个行业具体的操作中。
政府通过人口规模增大、贷款利率下调、租金上涨的举措也只能宏观控制市场的走向，具体到企业和消费者的实际行动中，就要看事态的发展的结果，在具体执行过程中，政府往往是无能为力的，因为这一过程的奏效从颁布到结果是要有一个时间上的延迟。如果政府对租金放宽额度和利率下调把握的准，能维持现有的价格和成交量，就是很好的举措。如果租金上涨额度放的太宽，逼迫很多租户来不及考虑失业率的因素盲目抢购，甚至有些租户均没有工作也加入购房大军，就会在短时间内房价急速上升，而人们购物的从众心理永远是买涨不买涝。
由于新移民的大量涌入，租金的上扬，贷款利率下调，一旦形成抢购风是想阻挡也阻挡不了的，目前政府出台的3.99%的租金涨幅，主要是抑制与去年相对比，连续几个月出现的新房首次下滑的危险信号，如果措施得当，基本维持现有的指数水平，如果租金放宽力度过大又会形成一股抢购风，虽然租金的涨幅升高了，但眼下经济不景气的失业率的上升也拖累着成交量的上升。具体3.99%的涨幅是否科学准确，还有待以后失业率的涨幅，更重要的是看加拿大经济的情况，虽然现在支撑房产上升的支撑力很强劲，但抑制房产上升的失业率同样强劲。按正常规律房产3-5%的年涨幅是正常的，如果美国经济的长期低迷，加拿大经济也不会好转，就没有上升的余地。如果想了解更细的即时反馈，请密切注意相关网站发布的每月房产统计和往年的对照。
http://www.randi-emmott.com/market.htm
http://www.mytorontohome.com/main_FREE_NEWSLETTER.asp
http://realestate.ca/tabs/homesforsale/toronto/
http://www.toronto.com/E/V/TORON/0020/65/72/
http://www.brocku.ca/maplibrary/atlas96/cities.htm
http://www.u-data.com/lb_index2.html更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
按照正常的经济规律，各个行业的赢利就发出警告，失业率上升，如果经济复苏，又会进入良性循环，如果降低利率拯救经济不见效，恶性循环就会产生，接二连三的行业发出赢利警告，就预示者裁员的开始，经济好转自然买房的人多，价格就上升，经济不好买房的人就少，价格就回落，但这是基于某一城市相对固定人口的前提下。如果有外来人口的增加，情况就会发生变化，如果外来人口不对租金形成冲击，自然房价会按照经济规律运转，如果形成大的冲击，房屋买卖就回上升，但这种上升是有条件和限制的，影响上升的因素主要有四：①人口的规模数量，②租金额的上涨幅度，③贷款利率的变化，④失业率
这四者之间有相互制约的因素存在，会发生下列变化：
1：人口规模的膨胀，导致租金额的上涨，租金额的上涨导致房屋成交量的上涨，成交量的上涨导致平均价格指数的上扬，
2：贷款利率的上扬抑制成交量的上涨，贷款利率的下调促进房屋成交量的上涨，
3：失业率的上升又抑制成交量的上涨，
眼下人口规模增大、贷款利率下调、租金上涨均是引导房产成交量上升的强有力支撑力，也是政府有计划的调整市场的举措，但失业率的上升均抑制以上三方面的支撑力，政府并不希望房价的暴涨，但面对不景气的经济，也不希望房价的暴跌。房价的暴涨势必引起暴跌，消费者的信心受重创势必勒紧裤腰带生活，波及股市、服务业，制造业等行业开始萎缩，对经济没好处。真正起绝对作用的还是失业率上升下降的问题。政府整顿失业率的良方只能通过调整利率来解决，政府又不是企业，不能投入到每个行业具体的操作中。
政府通过人口规模增大、贷款利率下调、租金上涨的举措也只能宏观控制市场的走向，具体到企业和消费者的实际行动中，就要看事态的发展的结果，在具体执行过程中，政府往往是无能为力的，因为这一过程的奏效从颁布到结果是要有一个时间上的延迟。如果政府对租金放宽额度和利率下调把握的准，能维持现有的价格和成交量，就是很好的举措。如果租金上涨额度放的太宽，逼迫很多租户来不及考虑失业率的因素盲目抢购，甚至有些租户均没有工作也加入购房大军，就会在短时间内房价急速上升，而人们购物的从众心理永远是买涨不买涝。
由于新移民的大量涌入，租金的上扬，贷款利率下调，一旦形成抢购风是想阻挡也阻挡不了的，目前政府出台的3.99%的租金涨幅，主要是抑制与去年相对比，连续几个月出现的新房首次下滑的危险信号，如果措施得当，基本维持现有的指数水平，如果租金放宽力度过大又会形成一股抢购风，虽然租金的涨幅升高了，但眼下经济不景气的失业率的上升也拖累着成交量的上升。具体3.99%的涨幅是否科学准确，还有待以后失业率的涨幅，更重要的是看加拿大经济的情况，虽然现在支撑房产上升的支撑力很强劲，但抑制房产上升的失业率同样强劲。按正常规律房产3-5%的年涨幅是正常的，如果美国经济的长期低迷，加拿大经济也不会好转，就没有上升的余地。如果想了解更细的即时反馈，请密切注意相关网站发布的每月房产统计和往年的对照。
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