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如果你有10万加币，怎样投资地产资金最有效呢？ (2011-11-15 04:39:48)转载▼
标签： 有效利用资金 地产投资 房产 分类： 案例分析
最近接触到很多客户，手里有10万加币， 想进入地产投资市场，询问是否投到一个物业中，投到哪里？
我在这里主要不是讨论应该投在哪里，因为这很主观，也和你自己的资源有关系（包括资金的多少，对当地市场的了解，以及愿意投入的时间成本等等）。我们讨论的是，10万加币，怎样投资能帮助我们达到我们的目标，尤其是愿意通过地产投资组合达到长远目标的投资人：每月有正现金流，为未来财务自由创造基础。
读过我以前文章的投资者一定记得，我强调首先要知道你投资的目标是什么。如果是长期投资，你一定要有能力让租金抵扣所有的房屋费用（包括贷款，地税，及物业管理费）。如果想尽快达到财务自由，一套物业是不够的。那么，有可能你需要有5套，10套，或更多的物业。（假如你日常的月消费是5000加币，如果每套物业正现金流200加币，那么你需要25套物业，如果每套正现金流500加币，你需要10套物业，依次类推。）
在给客户咨询时，我总是建议他们，带着你的最终投资目标来策划贷款融资结构，这样不但帮助你做出正确的决定，还能巨大地影响到你前三个投资物业的融资结构。
举个例子，一个投资人刚刚进入地产投资市场，自住的房子里已经有一些Equity(权益部分，贷款减少加上市场增值部分），手里也有一些资金作为首付，希望通过地产投资每月都有一些正现金流进帐。这样的投资人如果知道地产投资现金流分析，受益匪浅。简单讲，现金流分析就是要做到符合1：1条款，这个条款对于要投资三个物业以上的投资人来讲至关重要。从概念上说，1：1条款就是Debt Coverage Ratio (DCR)债务比率的计算公式。贷款机构愿意看到1块钱的费用出去，有1.1块钱进来。进来的钱是每月租金收入，出去的钱是每月的贷款，地税和管理费的累加。
使得这个公式有意思的是，对那些收入不高，或者自雇人士没有收入证明的投资人来说，一旦你拥有三套以上投资物业时，贷款机构对待你的态度和政策与以前大相径庭。
对投资人来讲，最大的困惑和挑战是，当你为自己不断积累地产投资物业时，你的Total Debt Service Ratio (TDSR)（总负债率）不能超过40%。换句话说，你的房屋贷款，汽车贷款，学生贷款，信用卡账单等等日常负债不能超过你每月工资收入的40%。目前的贷款机构一般只能将租金收入的50-75%加到你个人收入中（考虑到空置率等），然后计算每月总负债率（TDSR）。许多情况下，用这个公式，一旦你的物业超过三套，TDSR就会超过40%，投资者如果收入较低的话，只能限制物业的数量。
大多数投资者处于这种情况时，基本倾向于将他们长期的投资策略减缓。那么，解决方法是什么呢？找一个懂得租金现金流分析的银行或贷款经纪来帮助你解决问题。
当你所有的投资物业都在Excel表中列出来后，很容易计算Debt Coverage Ratio (DCR)。如果该物业的DCR是1：1或大于1：1，然后所有物业组合累加也是1：1或大于1：1, 那么贷款公司只看DCR, 而不是用你的收入来计算负债比率。也就是说，一旦你拥有三个物业，如果你的DCR等于或大于1：1，你就可以用100%的租金收入来计算负债比率，你不需要出示很高的个人收入来计算负债率，也能不断地从银行贷款投资到以后的物业中。
懂得这个概念实际上革命性地帮助了某些投资者不断地建立自己的投资物业，而不会受到贷款的困扰。这个融资策略/结构不仅允许他们不断地投资地产组合，还能帮助他们为以后和金融机构争取有利的谈判条件。
举例说明：想象一下你自己，作为一个地产投资人，你攒了10万加币，或者亲属给了你一笔10万加币的礼物，你的信用分数良好，但是你的收入较低或者是自雇没有收入证明。
通常的人会怎么做呢？将10万加币花在一个物业的首付上，买了一个40万投资物业。问题是，由于你收入低，或没有收入证明，申请贷款就会碰到麻烦，因为租金收入中，只有50%可以拿来加到你自己的收入中用来计算负债率。
或者你可以用同样的10万加币采取不同的投资策略。将10万加币作为首付投入到三个物业中（比如买三个15万加币的小投资物业，每个首付20%）。这样策划的目的是避开用你自己的工资收入来申请贷款（因为你工资低，或自雇没有收入证明），而用租金现金流公式来申请贷款。前提是（1）你必须有三个投资物业，（2）每个物业的DCR必须等于或大于1：1。这样你只需要出具一定的证明(净资产) 表示你能支付你现有的负债，比如自住房的贷款等）。这样的好处是什么呢？就是你未来的地产投资只取决于你能否筹集到首付款，跟你的收入证明没有关系。换句话说，你最大程度地运用了资金的杠杆原理。我们中国投资人中，很多人有首付，就是苦于没有收入证明，或自雇，给自己的工资很低，在不断贷款投资地产时，就碰到麻烦。上面讲的前三个投资物业的融资策划至关重要，实际上不是你选不选择这种方案，如果你想投资三个物业以上的话，而是你必须选择这种方案。
透彻地了解这个概念，配备很强的执行力，将使得一个成熟的投资者充分利用现在的融资贷款市场，为以后的投资打通道路更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
如果你有10万加币，怎样投资地产资金最有效呢？ (2011-11-15 04:39:48)转载▼
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最近接触到很多客户，手里有10万加币， 想进入地产投资市场，询问是否投到一个物业中，投到哪里？
我在这里主要不是讨论应该投在哪里，因为这很主观，也和你自己的资源有关系（包括资金的多少，对当地市场的了解，以及愿意投入的时间成本等等）。我们讨论的是，10万加币，怎样投资能帮助我们达到我们的目标，尤其是愿意通过地产投资组合达到长远目标的投资人：每月有正现金流，为未来财务自由创造基础。
读过我以前文章的投资者一定记得，我强调首先要知道你投资的目标是什么。如果是长期投资，你一定要有能力让租金抵扣所有的房屋费用（包括贷款，地税，及物业管理费）。如果想尽快达到财务自由，一套物业是不够的。那么，有可能你需要有5套，10套，或更多的物业。（假如你日常的月消费是5000加币，如果每套物业正现金流200加币，那么你需要25套物业，如果每套正现金流500加币，你需要10套物业，依次类推。）
在给客户咨询时，我总是建议他们，带着你的最终投资目标来策划贷款融资结构，这样不但帮助你做出正确的决定，还能巨大地影响到你前三个投资物业的融资结构。
举个例子，一个投资人刚刚进入地产投资市场，自住的房子里已经有一些Equity(权益部分，贷款减少加上市场增值部分），手里也有一些资金作为首付，希望通过地产投资每月都有一些正现金流进帐。这样的投资人如果知道地产投资现金流分析，受益匪浅。简单讲，现金流分析就是要做到符合1：1条款，这个条款对于要投资三个物业以上的投资人来讲至关重要。从概念上说，1：1条款就是Debt Coverage Ratio (DCR)债务比率的计算公式。贷款机构愿意看到1块钱的费用出去，有1.1块钱进来。进来的钱是每月租金收入，出去的钱是每月的贷款，地税和管理费的累加。
使得这个公式有意思的是，对那些收入不高，或者自雇人士没有收入证明的投资人来说，一旦你拥有三套以上投资物业时，贷款机构对待你的态度和政策与以前大相径庭。
对投资人来讲，最大的困惑和挑战是，当你为自己不断积累地产投资物业时，你的Total Debt Service Ratio (TDSR)（总负债率）不能超过40%。换句话说，你的房屋贷款，汽车贷款，学生贷款，信用卡账单等等日常负债不能超过你每月工资收入的40%。目前的贷款机构一般只能将租金收入的50-75%加到你个人收入中（考虑到空置率等），然后计算每月总负债率（TDSR）。许多情况下，用这个公式，一旦你的物业超过三套，TDSR就会超过40%，投资者如果收入较低的话，只能限制物业的数量。
大多数投资者处于这种情况时，基本倾向于将他们长期的投资策略减缓。那么，解决方法是什么呢？找一个懂得租金现金流分析的银行或贷款经纪来帮助你解决问题。
当你所有的投资物业都在Excel表中列出来后，很容易计算Debt Coverage Ratio (DCR)。如果该物业的DCR是1：1或大于1：1，然后所有物业组合累加也是1：1或大于1：1, 那么贷款公司只看DCR, 而不是用你的收入来计算负债比率。也就是说，一旦你拥有三个物业，如果你的DCR等于或大于1：1，你就可以用100%的租金收入来计算负债比率，你不需要出示很高的个人收入来计算负债率，也能不断地从银行贷款投资到以后的物业中。
懂得这个概念实际上革命性地帮助了某些投资者不断地建立自己的投资物业，而不会受到贷款的困扰。这个融资策略/结构不仅允许他们不断地投资地产组合，还能帮助他们为以后和金融机构争取有利的谈判条件。
举例说明：想象一下你自己，作为一个地产投资人，你攒了10万加币，或者亲属给了你一笔10万加币的礼物，你的信用分数良好，但是你的收入较低或者是自雇没有收入证明。
通常的人会怎么做呢？将10万加币花在一个物业的首付上，买了一个40万投资物业。问题是，由于你收入低，或没有收入证明，申请贷款就会碰到麻烦，因为租金收入中，只有50%可以拿来加到你自己的收入中用来计算负债率。
或者你可以用同样的10万加币采取不同的投资策略。将10万加币作为首付投入到三个物业中（比如买三个15万加币的小投资物业，每个首付20%）。这样策划的目的是避开用你自己的工资收入来申请贷款（因为你工资低，或自雇没有收入证明），而用租金现金流公式来申请贷款。前提是（1）你必须有三个投资物业，（2）每个物业的DCR必须等于或大于1：1。这样你只需要出具一定的证明(净资产) 表示你能支付你现有的负债，比如自住房的贷款等）。这样的好处是什么呢？就是你未来的地产投资只取决于你能否筹集到首付款，跟你的收入证明没有关系。换句话说，你最大程度地运用了资金的杠杆原理。我们中国投资人中，很多人有首付，就是苦于没有收入证明，或自雇，给自己的工资很低，在不断贷款投资地产时，就碰到麻烦。上面讲的前三个投资物业的融资策划至关重要，实际上不是你选不选择这种方案，如果你想投资三个物业以上的话，而是你必须选择这种方案。
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