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标签： 租令产权 法庭拍卖 知识重要 分类： 案例分析
我的第一个投资物业的10大教训一
你知道这是哪里吗？这是加拿大温哥华市中心English Bay英吉利海湾的一个高层公寓的一套独居。窗户外的风景是温哥华西区Kitslano 海滩，一直连到UBC 加拿大哥伦比亚省大学，温哥华最顶尖的高等学府。这就是温哥华豪宅聚集的地方，濒临太平洋和原始森林公园（北美最大的市内原始森林公园Stanley Park斯丹利公园就在这套公寓的所在位置）。
这是我第一眼就爱上了这个公寓的重要原因。地理位置好，风景好。
我的第一个投资物业的10大教训一
我的第一个投资物业的10大教训一
让我第二眼爱上这个公寓的重要原因是上边的这两张照片。里面的内部结构和设计完全是60年代的原版，从来没有动过，是我拿来装修练兵的最好的实习项目了。
这个项目故事太多了，估计起码要10篇文章才能把我的教训（成功和失败的故事）与大家分享。你耐心点，我一篇文章只讲述一个故事，这样你就不会看累了。
我今天要说的不是装修等等好玩的事，是隐藏在背后的容易忽略的法律结构问题。
首先介绍一下为什么买这个物业的背景故事。这是2007年的时候，在之前的几年我在温哥华已经投资了一些新楼盘，也就是买楼花，赚了一些钱。当时电视上有很多家居装修类的节目，很有兴趣，订了很多杂志，也参加了很多设计类的会展。另外，我有一些当地洋人朋友在市场好的时候，买旧屋，改造翻新，再出售。心里悄悄在想，地产投资原来除了炒卖楼花，还可以通过装修增加价值和租金，跃跃一试。
看中的这个楼盘是一个面积只有420平方尺的独居室，除了卫生间有门，其他都是开放式的。记得和我妈妈聊起来，她说，那么小的房间，厨房，客厅和卧室都是连着的吗？我说是的。她在上海，不能想象，多数中国的房子，厨房是独立的。
这个物业我以现金买下，因为当时是法院拍卖屋， 很多人对此物业感兴趣。地产市场在当时很火爆，我知道，如果还找银行贷款，恐怕失去机会，所以以现金买下。后来的几个月的装修和设计，项目管理等让我真正明白了“学习是要支付代价的，金钱上和感情上的代价”，深有感触：无知的代价太昂贵了。
装修完后，我找来评估师重新评估，希望能将一部分权益拿出来投资于其他物业中。问题来了，这个小物业是个租赁产权的物业，不是永久产权。多数银行不愿贷款给这种产权的物业，我着急了，贷不出来怎么办呢？这和我原先的计划相违背呀，另外，一大笔资金押在里面，不能重新调动出来，影响我的下一步投资计划。我面临两个选择：卖了物业获利，或者找其他私人贷款公司，贷款成本就会高很多。我选择了后者（在另外章节具体谈谈怎样和私人贷款公司打交道），这样全局的计划没有打乱，但是付出的成本是很高的。
学到了什么：
1）不要冲动，被表面的漂亮所迷惑（地段好，风景好不能是决定因素，漂亮的东西往往后面隐藏着不为人所知的东西。
2）千万不要因为便宜而投资。当时这个物业在市中心是最便宜的物业了，我手里的资金正好可以操作这个物业），便宜总有便宜的道理，得做深入调研。
3）不要因为法庭拍卖，大家都抢，感情用事，匆忙中做决定。
4）在做投资决定时，可以有多种假设，但是一定要验证。比如，我当时就觉得装修后，重修评估和贷款，钱就拿出来了。这是我的假设，但是我没有和金融机构验证，不了解租赁产权物业贷款的难度。仅这一点，让我付出了很大的代价，所有的投资只有一个基本点：在降低资金风险的情况下， 最大程度地提高资金使用率。
现在回头看，对 “Education is expensive, try ignorance”的体会就更深了。（教育是昂贵的，试试无知的代价吧）更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
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我的第一个投资物业的10大教训一
你知道这是哪里吗？这是加拿大温哥华市中心English Bay英吉利海湾的一个高层公寓的一套独居。窗户外的风景是温哥华西区Kitslano 海滩，一直连到UBC 加拿大哥伦比亚省大学，温哥华最顶尖的高等学府。这就是温哥华豪宅聚集的地方，濒临太平洋和原始森林公园（北美最大的市内原始森林公园Stanley Park斯丹利公园就在这套公寓的所在位置）。
这是我第一眼就爱上了这个公寓的重要原因。地理位置好，风景好。
我的第一个投资物业的10大教训一
我的第一个投资物业的10大教训一
让我第二眼爱上这个公寓的重要原因是上边的这两张照片。里面的内部结构和设计完全是60年代的原版，从来没有动过，是我拿来装修练兵的最好的实习项目了。
这个项目故事太多了，估计起码要10篇文章才能把我的教训（成功和失败的故事）与大家分享。你耐心点，我一篇文章只讲述一个故事，这样你就不会看累了。
我今天要说的不是装修等等好玩的事，是隐藏在背后的容易忽略的法律结构问题。
首先介绍一下为什么买这个物业的背景故事。这是2007年的时候，在之前的几年我在温哥华已经投资了一些新楼盘，也就是买楼花，赚了一些钱。当时电视上有很多家居装修类的节目，很有兴趣，订了很多杂志，也参加了很多设计类的会展。另外，我有一些当地洋人朋友在市场好的时候，买旧屋，改造翻新，再出售。心里悄悄在想，地产投资原来除了炒卖楼花，还可以通过装修增加价值和租金，跃跃一试。
看中的这个楼盘是一个面积只有420平方尺的独居室，除了卫生间有门，其他都是开放式的。记得和我妈妈聊起来，她说，那么小的房间，厨房，客厅和卧室都是连着的吗？我说是的。她在上海，不能想象，多数中国的房子，厨房是独立的。
这个物业我以现金买下，因为当时是法院拍卖屋， 很多人对此物业感兴趣。地产市场在当时很火爆，我知道，如果还找银行贷款，恐怕失去机会，所以以现金买下。后来的几个月的装修和设计，项目管理等让我真正明白了“学习是要支付代价的，金钱上和感情上的代价”，深有感触：无知的代价太昂贵了。
装修完后，我找来评估师重新评估，希望能将一部分权益拿出来投资于其他物业中。问题来了，这个小物业是个租赁产权的物业，不是永久产权。多数银行不愿贷款给这种产权的物业，我着急了，贷不出来怎么办呢？这和我原先的计划相违背呀，另外，一大笔资金押在里面，不能重新调动出来，影响我的下一步投资计划。我面临两个选择：卖了物业获利，或者找其他私人贷款公司，贷款成本就会高很多。我选择了后者（在另外章节具体谈谈怎样和私人贷款公司打交道），这样全局的计划没有打乱，但是付出的成本是很高的。
学到了什么：
1）不要冲动，被表面的漂亮所迷惑（地段好，风景好不能是决定因素，漂亮的东西往往后面隐藏着不为人所知的东西。
2）千万不要因为便宜而投资。当时这个物业在市中心是最便宜的物业了，我手里的资金正好可以操作这个物业），便宜总有便宜的道理，得做深入调研。
3）不要因为法庭拍卖，大家都抢，感情用事，匆忙中做决定。
4）在做投资决定时，可以有多种假设，但是一定要验证。比如，我当时就觉得装修后，重修评估和贷款，钱就拿出来了。这是我的假设，但是我没有和金融机构验证，不了解租赁产权物业贷款的难度。仅这一点，让我付出了很大的代价，所有的投资只有一个基本点：在降低资金风险的情况下， 最大程度地提高资金使用率。
现在回头看，对 “Education is expensive, try ignorance”的体会就更深了。（教育是昂贵的，试试无知的代价吧）更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net