本文发表在 rolia.net 枫下论坛独立屋价值高，如一套８０万的房子，如MORTGAGE加HELOC总额８０万，哪怕市场价值１２０万，只要你不卖，那４０万是产生不了现金流的，如果你要拿出来，那么还需为那４０万付出几千的利息。所以需要有６０００以上的房租收入才能产生正现金流，这样的房租收入只有靠多家分租才能实现，这样就需要面对很多单家出租所不需要面对的问题，比如房屋保险不于理赔问题，消防问题，租客安全，违法，以及由租客引起的第三方责任问题，房租问题，邻居投诉问题，除了最后三项，哪一项都是灾难性损失，足以让房东几十年的积累毁与一旦。有人说可以依靠严格的信用审查来降低租客风险，可问题是现在出租房子的越来越多，每个房东都在用同样的方法降低租客风险。这样的直接后果是一部分好的租客不愁租，坏租客租不到，那么租金上要么对好租客优惠，这样就更难实现正现金流，要么降低出租要求接受差一点的租客。当然信用差一点的租客不一定真差，但只是在一两套独立屋的情况下成立，当出租的独立屋越来越多，风险的统计学规律就会体现出来，根据大数定理，个体风险随着数量增加而减少，系统风险随数量增加而增加。如果每个租客的好坏都服从正态分布，那么你根本不用理会在最右边的那一小撮坏租客，那是小概率事件，然而当很多租客都在同一个房东底下租房子，那房东遇到小概率事件的概率大大增加。当然房东的勤勉可以在一定程度上降低风险，但是也只是在一定范围内。举个显示的例子：所有保险公司都想保最好的司机，用的方法比房东能用信用报告先进的多，非线性模型，决策树，神经元系统，等等，但依然没有一家保险公司能够彻底保证没有一个司机不出事故。
所以，我认为一种安全的投资方法是尽量SPREAD RISK，不要把所有资金投入独立屋，也不要把所有资金投入CONDO，做到CASH FLOW，CAPITAL GAIN，RISK三者的相互平横。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net