本文发表在 rolia.net 枫下论坛我敢保证，你问100个地产投资人，90%的人会说，在地产投资产业链中（调研，谈判，看房，卖方，装修，），物业管理是最要命的，你知道为什么吗？物业管理不像其他，都是一次性交易，物业管理是一个持续性的业务，也就是说，平时没事还好，一有事，就是急事，不是房子出了问题，就是租客出了问题。不需要太多的创造性，但是必须具备几点：极强的沟通能力，及时解决问题的能力，客户服务能力。总之，想要成为一个真正成功的地产投资人，必须熟悉当地法律及超强的管理能力， 这里指的无论是你自己管理还是外包给物业管理公司。

做地产投资，尤其是长远地产投资者，物业管理是至关重要的。我们很多中国投资者，如果是炒作楼花，不用考虑物业管理，价格涨了，卖了就赚钱。但是如果你想长久持有物业，并且创造现金流，物业管理的作用不但不容忽视，而且得放到第一重要的位置。当然，你可以外包给专业物业管理公司，但是你得有能力选择一个好公司。就像任何一件事，要么自己做，要么花钱请人做，关键是得找对人，不然就像婚姻，结婚容易，离婚难，后遗症还多。

我个人和物业公司合作过，现在是自己管理物业，正在物色合适的人选能将物业管理承担起来。 我想将这几年物业管理的经验与大家分享，希望能帮助到大家。

我刚开始投资地产(第一个投资屋业)的时候，与物业管理公司合作。由于我的物业都是在温哥华市中心，整个内部设置参考酒店装饰，基本是租给高端人士。我和几家洋人物业管理公司谈过以后，敲定一家。当时这家公司管理50个物业，看了我的物业后，很喜欢，觉得适合他们的客户（公司中高层出差到温哥华的人员），马上与我签了合同。甚至预定了我的其它物业（有的物业正在装修，他们已经预定了，因为他们知道我能提供高质量的物业）。

2008年金融危机后，他们的业务受到很大的牵连，再加上短时间内，他们的物业数量增加到200个，供应大于需求，一下子空置率上升。这是事实。这种关键时候，沟通就很重要了。可惜的是，物业管理公司没有及时和我们沟通，任由空置率上升，不是一个月，而是两个月，三个月。作为投资人，你有银行按揭要付，你要知道为什么空置率上升，物业公司有没有解决办法，这样你才能作决定。可是这家公司令人失望，打电话，发邮件，几天后才收到回复，而且没有坦率告诉我们真相以及相应的措施。

我想要说的是，任何一个合作关系，无论是业务和个人，只有在碰到挫折的时候，你才能真正了解对方是怎样处理的。 我们都知道，业务总有起起落落，不可能一帆分顺，但是管理层怎样处理，才是合作的关键。从与这家公司合作的经验告诉我：

1）我的物业只是他们物业中的一小部分，他们不可能只关注我的物业。对他们来讲，公司整体物业的空置率是他们所关注的。如果我的物业空置三个月，但是公司整体物业的空置率只有一个月，他们就OK了。

2）不是每家公司都能处理好与客户的沟通。尤其是业务碰到挫折的时候，很多公司会躲着客户，因为他们不知道怎么沟通。

我当时的感觉是，无助而且没法控制未来，不知道是否空置率会继续下去。于是，决定拿回所有的物业，自己管理。这是一个学习的过程，但是我知道，我必须了解物业管理的每一个细节，不是为了自己永远管理这些物业，而是作为一个投资人必备的功课，即使以后外包或招聘全职人员管理，我会知道我要什么人，要求是什么。说白了，就是，从第一线做起，要当将军，先从士兵开始。
明天谈谈我这个士兵是怎么当的吧,学问太大了! 赶紧加我为好友,别错过我的文章啊!更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net