本文发表在 rolia.net 枫下论坛好了，今天谈谈我这个士兵怎么当的？
1）战略调整：我的第一步调整是从短租到一年期以上长租。从投资的角度讲，短租可能在某段时间内现金流较好，但是如果空置率高的话，一年下来可能和固定一年期租赁差不多，有的甚至还稍差一些。空置率高，说明风险高，可变性大，投资不稳定，这不是我要投资房地产的目的。另外，短租的话，管理成本高，租客在一年内换好几拨，时间成本太高。这也不是投资地产的目的。所以，决定采取一年期以上固定租赁的方式。
2）市场定位：我的楼盘都在市中心，经过装修和装饰，配备所有家具，厨具和电器，包括墙上的艺术品，整个格调是舒适和风格独特。租客提着行李就可入住。那么这样的租客的特点是什么？年轻专业人士，新到温哥华学习或工作，愿意住在市中心，出门办事步行即可。咖啡，酒吧，影院，购物，公园，上班，社交，样样都在家门口。我知道这是我的客户群。因为通常我的广告一上网，三天之内基本会有15到20个邮件或电话咨询。有一个物业，在我设定看房日前，收到30多个预定邮件和电话。我通常采取集体看房的方式，原因有几个：第一，我没有时间一个一个带他们看房，有一次，我人在中国，广告一上网，就有人要看房，我说，两天后我回到温哥华，周末集体看房。这样避免浪费时间。第二，我想创造一个紧迫感，通常我只预定一个小时看房时间，如果真正对房子感兴趣的人，会提前到。因为租房和买房不同，作决定的时间相对较短，时间的紧迫性强，很多人安排半天看房，如果满意就会定下来, 我经常有租客看了照片和广告就要定下来。但是，我的政策是，必须经过面试和背景调查，24小时内给予答复。第三，由于他们同时到达看房，知道自己有竞争对手，他们还会互相竞争，比如，多付房租或愿意以季付或年付的方式使自己胜出。我的物业一半以上最后租客都是以高于广告价10-20%的价格签订合同。
3）市场推广模式：网络广告是我的最大载体。主要在Craiglist 和 Kijiji 上刊登广告，我也试过其他网络，最有效的还是Craigslit。 世界各地的人都知道。顺便提一下，我的租户中，有来自泰国的，日本的，土耳其的，意大利的，澳洲的，法国的，美国的，加拿大的，印度的，英国的，租客来自世界各地，不同肤色，宗教，语言，年龄，文化，真正是大开眼界。今年第一次，我有了中国租客。下回具体讲讲学生租户的管理，另有学问。
4）价格定位：我在刊登广告时，先做市场调研，知道周围同类物业的价格，以及他们提供的物业类型和设施后，我的价格定位是比市场价稍微低一点，但是我的产品独特，这样广告和照片就吸引人。广告的目的是希望有电话和邮件咨询，从而在预定的看房日集体看房，一旦他们满意，现场填写申请表。而我在面试和背景调查的时候，就有选择的余地。在这个过程中，你最要避免的是，只要有人申请，你就租给他，这是大忌。选择好租客是物业管理成功的90%，千万不能操之过急，随随便便，你把几十万的资产交给一个陌生人，由于没有做出充分的调查，将来出了纠纷，伤财老命，不值得。所以，给自己时间，做背景调查，给租客详细解释合同条款及违约条款，这样，租客会觉得你专业负责，不可能糊弄你，如果是一个好租客，他们是不会介意你做调查的。
当士兵的过程教会了我投资物业最重要的三件事：
1）市场推广：透彻了解自己的租户，知道通过什么媒介和手段做广告，怎么做广告才吸引你要的客户；
2）销售签单:怎么布置你的投资物业，怎么引导租户看房，怎么引导他们作决定，怎么做背景调查，最终找到你要的高质量的租户；
3）客户服务：租户入住后，怎么让他们住的开心，充满感激，随时解决可能的问题，让他们提前续租，即使你涨了租金，他们也不抱怨。
如果你有投资物业，不管是自己管理还是交给物业公司，想达到投资效益最大化，上面这三点是基本点。时时刻刻记住，每月2000加币租金的租户实际上是24000加币年租金的客户。如果你每一步都有体系，认认真真地执行这个制度，一旦高质量的租户到位，你每年要花多少时间打理呢？如果你是一个全职地产投资者，你知道我在说什么，这就是地产投资行业说的“Passive Income”—不需要你每天工作8小时而挣得的工资收入。
我的博客：将你手中的现金变成现金流，说的就是这个重要概念。当然怎么达到这个目标，有很多种不同的投资策略，你可以投资你熟悉的地区和物业类型，这样就能做精做专做好，有了现金流，心里就不用担心房价的涨跌起伏，不用害怕了。不用让我们担惊受怕的投资不正是我们要的吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
1）战略调整：我的第一步调整是从短租到一年期以上长租。从投资的角度讲，短租可能在某段时间内现金流较好，但是如果空置率高的话，一年下来可能和固定一年期租赁差不多，有的甚至还稍差一些。空置率高，说明风险高，可变性大，投资不稳定，这不是我要投资房地产的目的。另外，短租的话，管理成本高，租客在一年内换好几拨，时间成本太高。这也不是投资地产的目的。所以，决定采取一年期以上固定租赁的方式。
2）市场定位：我的楼盘都在市中心，经过装修和装饰，配备所有家具，厨具和电器，包括墙上的艺术品，整个格调是舒适和风格独特。租客提着行李就可入住。那么这样的租客的特点是什么？年轻专业人士，新到温哥华学习或工作，愿意住在市中心，出门办事步行即可。咖啡，酒吧，影院，购物，公园，上班，社交，样样都在家门口。我知道这是我的客户群。因为通常我的广告一上网，三天之内基本会有15到20个邮件或电话咨询。有一个物业，在我设定看房日前，收到30多个预定邮件和电话。我通常采取集体看房的方式，原因有几个：第一，我没有时间一个一个带他们看房，有一次，我人在中国，广告一上网，就有人要看房，我说，两天后我回到温哥华，周末集体看房。这样避免浪费时间。第二，我想创造一个紧迫感，通常我只预定一个小时看房时间，如果真正对房子感兴趣的人，会提前到。因为租房和买房不同，作决定的时间相对较短，时间的紧迫性强，很多人安排半天看房，如果满意就会定下来, 我经常有租客看了照片和广告就要定下来。但是，我的政策是，必须经过面试和背景调查，24小时内给予答复。第三，由于他们同时到达看房，知道自己有竞争对手，他们还会互相竞争，比如，多付房租或愿意以季付或年付的方式使自己胜出。我的物业一半以上最后租客都是以高于广告价10-20%的价格签订合同。
3）市场推广模式：网络广告是我的最大载体。主要在Craiglist 和 Kijiji 上刊登广告，我也试过其他网络，最有效的还是Craigslit。 世界各地的人都知道。顺便提一下，我的租户中，有来自泰国的，日本的，土耳其的，意大利的，澳洲的，法国的，美国的，加拿大的，印度的，英国的，租客来自世界各地，不同肤色，宗教，语言，年龄，文化，真正是大开眼界。今年第一次，我有了中国租客。下回具体讲讲学生租户的管理，另有学问。
4）价格定位：我在刊登广告时，先做市场调研，知道周围同类物业的价格，以及他们提供的物业类型和设施后，我的价格定位是比市场价稍微低一点，但是我的产品独特，这样广告和照片就吸引人。广告的目的是希望有电话和邮件咨询，从而在预定的看房日集体看房，一旦他们满意，现场填写申请表。而我在面试和背景调查的时候，就有选择的余地。在这个过程中，你最要避免的是，只要有人申请，你就租给他，这是大忌。选择好租客是物业管理成功的90%，千万不能操之过急，随随便便，你把几十万的资产交给一个陌生人，由于没有做出充分的调查，将来出了纠纷，伤财老命，不值得。所以，给自己时间，做背景调查，给租客详细解释合同条款及违约条款，这样，租客会觉得你专业负责，不可能糊弄你，如果是一个好租客，他们是不会介意你做调查的。
当士兵的过程教会了我投资物业最重要的三件事：
1）市场推广：透彻了解自己的租户，知道通过什么媒介和手段做广告，怎么做广告才吸引你要的客户；
2）销售签单:怎么布置你的投资物业，怎么引导租户看房，怎么引导他们作决定，怎么做背景调查，最终找到你要的高质量的租户；
3）客户服务：租户入住后，怎么让他们住的开心，充满感激，随时解决可能的问题，让他们提前续租，即使你涨了租金，他们也不抱怨。
如果你有投资物业，不管是自己管理还是交给物业公司，想达到投资效益最大化，上面这三点是基本点。时时刻刻记住，每月2000加币租金的租户实际上是24000加币年租金的客户。如果你每一步都有体系，认认真真地执行这个制度，一旦高质量的租户到位，你每年要花多少时间打理呢？如果你是一个全职地产投资者，你知道我在说什么，这就是地产投资行业说的“Passive Income”—不需要你每天工作8小时而挣得的工资收入。
我的博客：将你手中的现金变成现金流，说的就是这个重要概念。当然怎么达到这个目标，有很多种不同的投资策略，你可以投资你熟悉的地区和物业类型，这样就能做精做专做好，有了现金流，心里就不用担心房价的涨跌起伏，不用害怕了。不用让我们担惊受怕的投资不正是我们要的吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net