首先希望版主将此帖置顶，以保让更多人看见，不受忽悠派忽悠！

警示：

任何买家，不要相信各个论坛上的“托”。在Rolia、51和YorkBB上都有这样的“托”。他们不是一个人，而是有组织，分工明确的一伙人。通常会推出一位前台人物，负责积极参与论坛内的各种讨论，俨然表现的像地产专家似的。旁边有敲边鼓的几个，也有在网友的意见与他们不同时，当“裁判的”。也有当路人的甲乙丙丁。后面是地产经纪的团队。当然也有可能这些人其中本身就是地产经纪。有碍于版规不得不进行这种蒙骗式的行为。他们是利益共同体，参与一起分账。只要有人有不同意见，他们就会进行围攻。对他们不利的帖子，他们会立刻发布大量新贴，彼此发言，将旧帖给沉下去，让新来的人看不见。

所以，任何买家，如果你有问题或找不到经纪，也不要找他们推荐。因为你掉进陷阱里后，没有人能救你。

任何买家，看完我下面的帖子，你也就不需要找他们，因为你已经知道怎么找了。

对于买家的忠告：

国内新来的买家，首先要端正自己的态度和思想。这话怎么讲？你们在国内买东西，直到一分价钱一分货的道理，所以中产收入以上的人士都不会去买价格特别低的次品，对吧？在加拿大地产市场选经纪也是一样的。地产经纪的知识和经验每个都不同，有经验和知识丰富的经纪，他们也是花钱和时间投入才有的这些知识和经验，他们得需要把早年的这些投入收回来。所以，他们对于买房的回佣会有一个底线。据我所知，最多不会超过30%，有的有独特经验的经纪，会不给回佣，但会在房屋交割后送你一样比较有价值的礼物。而没什么经验又知识平乏的经纪，他们因为没有什么生意，所以他们没有什么底线。他们可能会答应给你超过60%以上的回佣。除非你自己在加拿大的地产经验以及法律法规非常非常熟悉，不需要任何指导，也愿意承担今后可能的损失（可能会有），那你才可以找这样高回佣的经纪。否则，你，作为没有什么经验的买家，很多损失（你可能并不知道）要远远大于你看上去所得到的回佣。

一个好的经纪标准有哪些？

加拿大一个地产经纪到底怎样才能算是好经纪？

先要看看加拿大经纪牌照如何的获得。不同于中国的地产经纪，加拿大每个省都有自己独立的法律，规定如何才能获得经纪牌照。在安省，申请人需要通过3个阶段（3 Phases）考试才能拿到执照。学的内容是房子基本结构，地产交易手续，交易条款的拟定，贷款初级程序和计算，房子价值简单评估以及行为操守规定等。考试是选择题。通过考试后，必须选择一家经纪行，并被其聘为经纪，由经纪行出面申请执照。没有经纪行聘用，就无法获得经纪牌照。经纪与经纪行的关系并不是劳资雇佣关系，而是Independent Contractor关系，即经纪没有任何工资，任何费用都自理，有收入就与经纪行分账。有点像国内早期的公司挂靠关系。经纪行只监管经纪有无违反经纪行规定、安省地产协会的经纪行为操守和参与分账。所以，所有买家或卖家与经纪签的合约，法律关系都是买家或卖家与经纪行签约，经纪只是执行签字的人而已。如果你要修改合约，经纪是无权答应你的，必须经过经纪行书面答应，才算数。某些经纪自己签一份回佣合约给买家，是没有什么意义的。

了解了牌照如何获得，那你就应该知道，一个经纪的基本条件是，对房子结构要有基本了解，对贷款计算也需要有一定了解（不专业的了解），对交易程序要了解，最重要的是对什么样的房子拟定什么样的法律条款要非常了解（这直接决定了客人是否直接损失和有无保障要回损失的）。这些都是最基本的，如果连这些都勉强的话，那就不是一个合格的经纪。我们华人市场内，有某些经纪英文都不行，很怀疑他们怎么将合约的条款拟定得好。尽管有标准的条款，但对于特定的房子和特定的买家，就需要修改这些法律语句，英文都看不明白的人，我很难想象他们能够修改法律语句。没有纠纷大家都安心，一旦有了纠纷，怎么办？法律条款拟定不清，买家是最大的损失。

光有这些基本条件还不能成为好经纪。地产协会每2年都必须让经纪加强额外学习获得一定的Credit，才能更新执照。提供很多选修课。有房屋具体结构，房屋类型的，有如何判断地下室漏的，有进一步进行各种房屋评估的等等。很多经纪都是为了应付考试和Credit。学完到底有多少留在自己脑子里，只有自己知道了。学了这些，是否就能被称为好经纪？还是不能！

经验！对，就是经验。他/她成为地产经纪之前的经验很重要。原来做销售的人，成为地产经纪后，市场方面会得心应手，但那并不能说明肚子里有料。原来做公司小职员的，可能不怎么会说话，接业务都有点困难。原来在加拿大从事的行业是和建筑有关的，对建筑法非常了解的，那他的这个经验对买家可能会很有用了。原来干过电工的，那他对买家也会有益了。原来从事过装修业务的，那他对材料成本很熟悉，对买家也很有益了。而遗憾的是，我们华人经纪的大部分人，因为基本是技术移民来的，先前的工作经验与加拿大的房屋有联系的非常少。

好了，说到这里，大家应该基本明白了一个好经纪的定义应该是什么了。这里，我就总结一下（排列不分先后）：

1、英文良好，能够与西人经纪沟通口语和书面均没有问题；

2、非常熟悉对什么样的房和什么样的买家，拟定什么样的条款。不能拉下一条，也不能多一条，要正好。

3、非常熟悉对你想购房区域内的环境和房价的了解，并且能够熟练使用直接比较法，列表比较目标房屋和最近的已售3个房屋（价值进行增减修正）。这一步在下Offer前，必须做给买家看。让买家清楚地知道这房的价值目前应该在哪里，出多少价买到算是合理的。某些不良经纪为以最快速度结束与买方关系，总是虚报价值，鼓动买家出高价。这在高回佣经纪身上是经常见到的。

4、对房屋结构，电和排管以及装修成本要非常熟悉了解。知道每项装修可能的价格。在比较房屋下Offer之前与买家讨论的。普通经纪因为没有这些知识，是不会与你作具体讨论的。

5、诚信！看人不能只看一时，要看一贯。如果你发现一个经纪在其他事情上不是很诚实，那么赶紧远离他。因为他在那个事情上不诚实，在你的买卖事情上也可能不诚实。

6、遵纪守法！如果一个经纪非常注重经纪的职业操守，不做任何可能危害到他/她行为操守的，那就是可以信赖的。职业操守内包含了对买方最重要的内容：不误导、不夸大、不欺骗客户。大家可以Google一下安省地产经纪的Code Of Ethics即明白了。

7、头脑敏锐有智慧！有智慧的经纪会很有策略的去谈价格。而不是只按照买家的意思下Offer。他们宁愿得罪买家也会将自己的想法告诉客户。普通经纪只会顺着买家的意思走。很多买家喜欢这样，但我要问，那你好要经纪干什么？好的经纪是会率先了解客户的需求，带客户去看的房子都可能会你喜欢的房子，而不会做苦肉计，满世界的带你去看房，让你觉得他/她好辛苦，不忍心换掉。

我认为，如果一个经纪能够具备上述条件，那么他/她一定是一位好经纪。

切忌，所谓金牌银牌的经纪并不一定是好经纪，只是根据业绩的。是经纪行自己授予的，只做市场宣传使用。比如，某个华人经纪，每次新的Condo发售就排几天几夜队，拿到20个预售单位，就站在售楼处门前转卖。一周业绩就是20套房了。他做了什么？就是我们国内黄牛党做的事。与他知识经验有任何关系吗？这样的人，每年做个几次这样的排队，就绝对是公司的第一业绩人，拿个金牌没有任何悬念。买家敢找这样的人吗？

好现在问题来了，买家知道了什么样的经纪才算是好经纪，那怎么才能找到这样的经纪？怎么测试这些经纪，才能将自己的选择尽量控制在正确的选择之内？

文章要写得东西实在太多，我想只能放在第二部分了。我人老了眼也老花了，打字也不熟悉，打了3个小时了，现在让我休息一下。明天接着写。

如果写不完，只能到第三部分了。