本文发表在 rolia.net 枫下论坛说说返佣的来龙去脉
kafar (挨踢人士888)
＜本文发表于: 相约加拿大:枫下论坛 www.rolia.net/f ＞
最早的返佣是从卖楼花开始的。俺以前就介绍过，经济在卖楼花的交易中获得的佣金大部分是builder给的广告费，不像二手房市场里主要是服务费。经济在楼花交易中，尤其在排队买楼花的方式被摒弃后，需要付出的劳动其实很少，大部分都交给broker去和builder那边谈。因为builder给的佣金经常是非常丰厚的，同时因为买condo的一般都以投资客为主，返佣是一个非常吸引人的卖点。在排队时代，返佣一般就一两千，因为那时候好单位不容易拿，后来基本按百分比返了。因为付出少，见效快，竞争激烈，所以返佣是经济用来找散客的重要广告手段。返佣苗头没出多久，就有人开始把返佣应用到二手房市场。背后的原因就是因为房屋价格上涨以及行业协会的反应缓慢。待俺细细道来：
大家现在都知道买家经纪费基本在2-2.5%之间。其实以前还有5%的买家佣金。道理很简单，以前的房价低，10多万块一个房，5%也就5000，而且市场交易少，当时brokage抽佣还多。低于5%人还不惜干了。到后来房价起来了，30万不到，买家佣金比例相应降到2。5%，那就是6500，而且还有了低抽佣的brokage，经济日子好过了很多。 这段时间是没有人返佣的，行业协会对佣金指导价也调整得很及时。 但是接下来问题来了，房价涨到60了，可是买家佣金的指导价依然是2.5%, 那就变成15000，这佣金跟着房价翻，这样下去岂不是只有经济收入才能追得上房价，凭什么？ 返佣 ：）
其实大家有所不知，当房价在30多万的时候，就已经二手房市场里就起了返佣的苗头，就拿上面的例子来说，假定保持业务量恒定而且经济全年平均交易一个房子得6500能保证其所期望的生活水平。下一年房市火爆，房价变成35万了，突然2.5%的佣金可以拿到8750。这时候有些经济，尤其是刚入行经验不足卖点不多的经济就会想到，如果拿出1100当返佣作为广告卖点，自己的业务量就会比以前高，这样收入也高，也能获得更多的行业经验。这叫薄利多销。天下没有不透风的墙，有人开个头，有的人自然会有所耳闻，尤其是华人同胞，在国内回扣这档子事更是屡见不鲜，所以听说有回佣则都会去询问。有的经济本来没想过回佣，一听客户这要求，回家算下账发觉返1100能做成这单依然是个好买卖，最后同意的居多。就这样返佣就慢慢普及开来。不过返佣的普及还有另外一个原因。
差不多是这个时候，华人圈里对签买家经济合同有了畏惧心理，一旦经济要求客户签representation agreement，客户多数会拒绝。从客户心理来说，他怕签了合同经济就不上心，也怕这个经济能力不足耽误他买房。但从经济角度来说，不签合同，这个客户随时可能跑。而最大一个让客户跑单的原因就是“其他经济给的返佣更多”。所以回佣成为不少经济重要的争取客户的手段，从最早的1，2千到后来0.5，到再后来1%，基本就是在打价格战。 而且由于房价近年来一直在稳步快速上扬，房价都60万了，佣金比例还是2.5%，留给经济大量的空间可以进行返佣。但是为什么佣金比例一直维持在2.5%？ 这事儿行业协会也要负一定责任。
俺以前就提过这个观点，因为经济佣金是打在房价里的，所以提高佣金会相应提高房价，而降低佣金则会降低房价。经济行业协会有一个毛病，喜欢唱多不唱空，他最希望看到楼市年年暴涨，这样交易兴旺，新经济就越来越多，越多人交会费，他就越高兴。协会方面并不希望因为降低佣金比例而造成房价降低的假象，所以一直在课程里一直保持5%的指导价（2.5+2.5）。那房价这么涨，经济岂不是赚太多了，协会也知道这个问题，所以偷偷摸摸的给回佣解禁。现在回佣已经可以正大光明的上广告啦。有的童鞋看到这里就会问，那卖家佣金现在可没2.5这么多呀？这里和买家佣金有个本质的区别。
其实买家还是卖家，最后的佣金都是从卖家那儿扣的。有的童鞋可以讲，这卖家的钱其实是买家给的，所以佣金其实是买家出的。要这么讲也可以。但是，佣金比例是卖家定的，最后拿到手的钱卖家心里会有个数，佣金定高了房价就高，就有可能会不好卖。买方佣金低了他怕买家经济不带客户来，所以很自然的就会降卖方佣金。能降卖方佣金是因为买房是花钱的事情，价格高了别人可以不买，但是经济卖房是赚钱的事，只要有的赚，总会有人来做。这样这种随着房价上涨而缓慢下降的佣金比例对房价的影响就小了，所以即使现在普遍1%-1.5%的卖方佣金比以前低很多，在房价上很察觉出佣金降低的影响。现在又有个新问题，为什么卖家不敢降买方佣金？ 经济真的就不带客户来了吗？
其实买方佣金已经在降了，但是降得非常缓慢，从原来普遍的2.5%到现在已经能看到2.25%甚至2%。不过为什么这么慢？返佣功不可没。假设一个60万的房，买方经济和客户说好回1%佣金，如果这房子佣金是2.5%的话，最后拿到手是9000。挺好的。可是如果这房子卖家胆子大，佣金才给1.5%，那最后拿到手只有3000。一单只做到3000对于经济来说不够的。那这房子经济要么不会带着看，要么就会要求卖家做额外补偿。反观，如果没有返佣，因为佣金是1.5%房价能省6000，也就是能问银行少借6000，而且节省LTT，最后实际节省远多于6000. 卖家同时能节省佣金的hst，可以说是双赢。但这是理想情况，毕竟还有很多返佣经济需要高买方佣金来提供返佣空间，如果全市场都是2。5%，你一家是1.5%，经济肯定会优先看2.5%的。但是如果没有返佣，买方佣金的指导价可能早就在2%以下了。重点来了，为什么行业协会不对佣金比例做出新的指导？
以下是俺的猜测，具体协会怎么想俺不知道，大家可以看看有没有道理。第一，协会必须要保证经济这个职业足够的吸引力，经济就是协会的衣食父母啊。。。哈哈。 第二，现在返佣这么多，而且毫无规范监管，已经管不了了，那协会就睁一眼闭一眼，最后把返佣作为合理的市场营销手段，而这必须是建立在保持佣金比例的前提下，所以已无下调空间。第三，让有能力的经济有机会获得额外报酬。这当waitor服务的好还有小费呢，水平高的经济当然也可以比低水平的经济赚得多。让经济间自己用返佣比例调节，也不失为一个办法。这点和卖方不一样，因为买方佣金是卖方定的，不是买方。不过，俺从个人观点来说，俺还是更推崇直接降低佣金比例，让交易更加简单透明。同时可以引入买方小费机制奖励提高高水平服务的经济。不过俺承认，这个实施起来有点复杂。所以现阶段，允许返佣或许是最好的选择。
综上所述，返佣是经济为了生存而采取的市场营销手段，采取返佣与否，返佣多少完全看经济对市场和客户群的判断。选择返佣还是不返佣经济的选择权在买家手里，没有人逼着买家非选谁不可，甚至没有人逼买家非要用经济不可。但是请别搞错，地产经济是门生意，不是慈善。赚钱是最终目的，提供优质服务是为了保证可持续的赚钱，提供返佣是促销手段。有的经济不返佣，你觉得服务不值，可以不找他服务，但是因为不返佣而对经济进行道德上的攻击则是毫无道理的，而上升到阶级斗争则完全是文革思维，21世纪里还抱着这种思想实在令人失望。
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最早的返佣是从卖楼花开始的。俺以前就介绍过，经济在卖楼花的交易中获得的佣金大部分是builder给的广告费，不像二手房市场里主要是服务费。经济在楼花交易中，尤其在排队买楼花的方式被摒弃后，需要付出的劳动其实很少，大部分都交给broker去和builder那边谈。因为builder给的佣金经常是非常丰厚的，同时因为买condo的一般都以投资客为主，返佣是一个非常吸引人的卖点。在排队时代，返佣一般就一两千，因为那时候好单位不容易拿，后来基本按百分比返了。因为付出少，见效快，竞争激烈，所以返佣是经济用来找散客的重要广告手段。返佣苗头没出多久，就有人开始把返佣应用到二手房市场。背后的原因就是因为房屋价格上涨以及行业协会的反应缓慢。待俺细细道来：
大家现在都知道买家经纪费基本在2-2.5%之间。其实以前还有5%的买家佣金。道理很简单，以前的房价低，10多万块一个房，5%也就5000，而且市场交易少，当时brokage抽佣还多。低于5%人还不惜干了。到后来房价起来了，30万不到，买家佣金比例相应降到2。5%，那就是6500，而且还有了低抽佣的brokage，经济日子好过了很多。 这段时间是没有人返佣的，行业协会对佣金指导价也调整得很及时。 但是接下来问题来了，房价涨到60了，可是买家佣金的指导价依然是2.5%, 那就变成15000，这佣金跟着房价翻，这样下去岂不是只有经济收入才能追得上房价，凭什么？ 返佣 ：）
其实大家有所不知，当房价在30多万的时候，就已经二手房市场里就起了返佣的苗头，就拿上面的例子来说，假定保持业务量恒定而且经济全年平均交易一个房子得6500能保证其所期望的生活水平。下一年房市火爆，房价变成35万了，突然2.5%的佣金可以拿到8750。这时候有些经济，尤其是刚入行经验不足卖点不多的经济就会想到，如果拿出1100当返佣作为广告卖点，自己的业务量就会比以前高，这样收入也高，也能获得更多的行业经验。这叫薄利多销。天下没有不透风的墙，有人开个头，有的人自然会有所耳闻，尤其是华人同胞，在国内回扣这档子事更是屡见不鲜，所以听说有回佣则都会去询问。有的经济本来没想过回佣，一听客户这要求，回家算下账发觉返1100能做成这单依然是个好买卖，最后同意的居多。就这样返佣就慢慢普及开来。不过返佣的普及还有另外一个原因。
差不多是这个时候，华人圈里对签买家经济合同有了畏惧心理，一旦经济要求客户签representation agreement，客户多数会拒绝。从客户心理来说，他怕签了合同经济就不上心，也怕这个经济能力不足耽误他买房。但从经济角度来说，不签合同，这个客户随时可能跑。而最大一个让客户跑单的原因就是“其他经济给的返佣更多”。所以回佣成为不少经济重要的争取客户的手段，从最早的1，2千到后来0.5，到再后来1%，基本就是在打价格战。 而且由于房价近年来一直在稳步快速上扬，房价都60万了，佣金比例还是2.5%，留给经济大量的空间可以进行返佣。但是为什么佣金比例一直维持在2.5%？ 这事儿行业协会也要负一定责任。
俺以前就提过这个观点，因为经济佣金是打在房价里的，所以提高佣金会相应提高房价，而降低佣金则会降低房价。经济行业协会有一个毛病，喜欢唱多不唱空，他最希望看到楼市年年暴涨，这样交易兴旺，新经济就越来越多，越多人交会费，他就越高兴。协会方面并不希望因为降低佣金比例而造成房价降低的假象，所以一直在课程里一直保持5%的指导价（2.5+2.5）。那房价这么涨，经济岂不是赚太多了，协会也知道这个问题，所以偷偷摸摸的给回佣解禁。现在回佣已经可以正大光明的上广告啦。有的童鞋看到这里就会问，那卖家佣金现在可没2.5这么多呀？这里和买家佣金有个本质的区别。
其实买家还是卖家，最后的佣金都是从卖家那儿扣的。有的童鞋可以讲，这卖家的钱其实是买家给的，所以佣金其实是买家出的。要这么讲也可以。但是，佣金比例是卖家定的，最后拿到手的钱卖家心里会有个数，佣金定高了房价就高，就有可能会不好卖。买方佣金低了他怕买家经济不带客户来，所以很自然的就会降卖方佣金。能降卖方佣金是因为买房是花钱的事情，价格高了别人可以不买，但是经济卖房是赚钱的事，只要有的赚，总会有人来做。这样这种随着房价上涨而缓慢下降的佣金比例对房价的影响就小了，所以即使现在普遍1%-1.5%的卖方佣金比以前低很多，在房价上很察觉出佣金降低的影响。现在又有个新问题，为什么卖家不敢降买方佣金？ 经济真的就不带客户来了吗？
其实买方佣金已经在降了，但是降得非常缓慢，从原来普遍的2.5%到现在已经能看到2.25%甚至2%。不过为什么这么慢？返佣功不可没。假设一个60万的房，买方经济和客户说好回1%佣金，如果这房子佣金是2.5%的话，最后拿到手是9000。挺好的。可是如果这房子卖家胆子大，佣金才给1.5%，那最后拿到手只有3000。一单只做到3000对于经济来说不够的。那这房子经济要么不会带着看，要么就会要求卖家做额外补偿。反观，如果没有返佣，因为佣金是1.5%房价能省6000，也就是能问银行少借6000，而且节省LTT，最后实际节省远多于6000. 卖家同时能节省佣金的hst，可以说是双赢。但这是理想情况，毕竟还有很多返佣经济需要高买方佣金来提供返佣空间，如果全市场都是2。5%，你一家是1.5%，经济肯定会优先看2.5%的。但是如果没有返佣，买方佣金的指导价可能早就在2%以下了。重点来了，为什么行业协会不对佣金比例做出新的指导？
以下是俺的猜测，具体协会怎么想俺不知道，大家可以看看有没有道理。第一，协会必须要保证经济这个职业足够的吸引力，经济就是协会的衣食父母啊。。。哈哈。 第二，现在返佣这么多，而且毫无规范监管，已经管不了了，那协会就睁一眼闭一眼，最后把返佣作为合理的市场营销手段，而这必须是建立在保持佣金比例的前提下，所以已无下调空间。第三，让有能力的经济有机会获得额外报酬。这当waitor服务的好还有小费呢，水平高的经济当然也可以比低水平的经济赚得多。让经济间自己用返佣比例调节，也不失为一个办法。这点和卖方不一样，因为买方佣金是卖方定的，不是买方。不过，俺从个人观点来说，俺还是更推崇直接降低佣金比例，让交易更加简单透明。同时可以引入买方小费机制奖励提高高水平服务的经济。不过俺承认，这个实施起来有点复杂。所以现阶段，允许返佣或许是最好的选择。
综上所述，返佣是经济为了生存而采取的市场营销手段，采取返佣与否，返佣多少完全看经济对市场和客户群的判断。选择返佣还是不返佣经济的选择权在买家手里，没有人逼着买家非选谁不可，甚至没有人逼买家非要用经济不可。但是请别搞错，地产经济是门生意，不是慈善。赚钱是最终目的，提供优质服务是为了保证可持续的赚钱，提供返佣是促销手段。有的经济不返佣，你觉得服务不值，可以不找他服务，但是因为不返佣而对经济进行道德上的攻击则是毫无道理的，而上升到阶级斗争则完全是文革思维，21世纪里还抱着这种思想实在令人失望。
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