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【高度周刊(Riseweekly)冰马撰写】众所周知,大温公寓市场之热,几乎可用“高烧不退”来形容,新楼盘项目虽然众多,却多不过买家。就是这种公寓市场的大热,倒促使我们《高度》思考一些关键问题。
解谜之一:建在大温各处的新公寓项目似乎都受到热捧,哪里又值得特别关注?
作为自住房,当然是根据自身财力、工作需要、子女上学、社区印象等综合考虑,买在哪里似乎都有道理。但大家不要忘了地产投资黄金定律:地段、地段、还是地段。时下,如果能再结合城市发展规划,制定个人或家庭置业计划,则可保证投资的准确性。
如何判断某一地段有无投资价值,建议大家可考虑用两个指标来衡量,即好的规划+交通便捷性。众所周知,本拿比(Burnaby)前些时候,公布了雄心勃勃的铁道镇(Metrotown)新发展计划,超过温哥华市中心的蓝图可谓大手笔,等于给公寓市场本已大热区域又添干柴,平尺价格甚至赶超温东,而未来将会更加炙热可热。这一讯息释放出的重大利好,也辐射到了铁道镇以北Brentwood与Lougheed两区,顺势猛涨热度。
现在,从人们嘴里常听到谈论新西敏(New Westminster),究其原因,也是因为受着地产大潮驱动。城市规划中的Brewery District项目就是“好的规划+交通便捷性”绝佳例子,充分说明城市改造与地产概念股相互作用而又互赢关系。
说到菲沙河以南,重点关注区域当然是素里中央城区(Central City)以及Cloverdale、Guildford、Newton还有白石南素里。得益于宏伟的中央城区发展规划、世博天车线以及已确定实施的轻轨计划,素里公寓无论是自住还是投资就性价比而言均具有不可比拟的优势。
而时下,大温最紧俏的住宅品类,还不是公寓而是城市屋,完全处于销售比超高的卖房市场。这说明,在买不起的独立屋与越盖越高的公寓大楼之间,人们(特别是有未成年孩子的家庭)其实更倾向于住在更接“地气”的房子里,而城市屋恰好满足这些人的要求。市场上真正成规模的新建城市屋项目不多,再能满足“好的规划+交通便捷性”两个硬性指标的话,留给大家的选择余地可谓少之又少。在此,《高度》建议,2018年大家不妨关注北温哥华沿Burrard Inlet海湾将要开发的多达500套的城市屋群落项目,属于大温为数不多的稀有物。具体坐标在Lonsdale以东3街Moodyville附近。
解谜之二:拨开迷雾看大温公寓楼的楼花市场?
曾有某位地产观察人士说,时下的大温公寓几乎卖出了独立房价格,而大温资深地产经纪张维斌经过认真调研表示,本地人消费住房的支付限度约在100万加币。近一两年公寓价格大幅飙升,一是因为建筑成本增高,二是市场买家云集,三是获得贷款审批手续趋严,导致人们支付能力减弱,四是大温生活成本昂贵,人们普遍囊中羞涩,五,加之移民不断涌入,所以在解决住房问题或投资时,大多只能买总价比独立屋低的公寓,以至于形成公寓供应“僧多粥少”的局面。
据《高度》了解,今年大温地区共竣工2万多套公寓,却只有区区50套左右未售出,可见公寓市场已近高烧不止。
另据Rennie Group数据研究显示,大温婴儿潮一代拥有的房屋数为25万套,其中约15万套(14.4套)属于无贷款的净资产,累计高达2000亿加元。这拨人,当属史上最富有的一代,而当步入老年时,他们既有拆分资产的现实考虑,也有以大换小(Downsizing)居住的需求。一旦拆分普遍拥有的独立屋等高价值房产,就可轻而易举买下至少2-3套公寓。他们对于公寓市场形成的冲击波亦不容小觑。
解谜之三:大温到底需要多少套住房?
目前,大温286万人拥有111万套住房。
数据显示,在1997年-2016年的二十年间,每年平均增加了3.45万人及1.49万套住房。根据加拿大2017-2021年每年移民人口约30万计,未来5年大温每年总人口新增约4.7万人。至2021年,预计大温房屋数量每年需增2.2万套房屋,才能满足市场需求,达到基本的供需平衡。
我们仍要认清一个基本现实,目前,卑诗近60%的人口生活在全省2%的土地上,住宅类用地、商业(工业)用地资源已越来越少,地荒矛盾十分尖锐,而各类型的开发商和投资者都在动用一切的资源抢地,以便应对未来之需。温哥华等一些大温主要城市,可用之地越来越少,若想拿地就要向外开拓,所以大温周边地产是开发商的方向,也或是我们百姓置业投资着眼的区域。
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海外买家税在温哥华和多伦多这两大加拿大房价最高地区先后推出时,曾被视作洪水猛兽,但是随着时间的推移和市场的逐步消化,目前海外买家税等一系列政策带来的影响已经开始减退。
对于加拿大房地产市场来说,今年已经是相当不错的一年了,行业专业观察人士担心未来有一天会出现房地产泡沫,其次是过度监管。但根据一项民意调查,加拿大人对进入新年的房地产市场持乐观态度。
彭博(Bloomberg)和纳斯(Nanos)研究机构加拿大信心指数(Canadian Confidence Index)发现,上个月,全国房地产市场的乐观情绪高涨。
本周,加拿大消费者信心指数从58.83点上升至59.46,高于2017年的平均数值58.41不少。
Nanos Research Group主席Nik Nanos在一份声明中说:“过去四周,对房地产未来价值的积极看法增加了。”
这个消息对多伦多的房地产经纪人Roy Bhandari(班达利)来说并不意外。“当你看到预建的共管公寓市场时,特别是今年是强劲的一年,即使在今年4月推出了安大略的公平住房计划之后,在这一领域仍有可靠的投资。”
尽管加拿大抵押贷款和住房公司2017年秋季住房市场前景报告发现,到2018年,低增长的起点将从75,900降至68,400至68,400之间,但共管公寓开工数预计将激增至124,400至136,200套。
Bhandari说,当涉及到房地产市场的投资时,加拿大人可能会考虑长期投资,而多伦多和温哥华等市场的基本面是强劲的。当你看像多伦多这样的市场时,相对于需求来说,供应仍然短缺。
新抵押贷款规则的影响如何?
从明年1月1日起,压力测试将要求所有未投保的抵押贷款借款人符合加拿大银行的5年期基准利率,或者按照他们的合同抵押贷款利率再加上2%的利率。
这些修订旨在确保没有保险的借款人能够承受更高的利率。加国央行(Bank of Canada)自7月以来已上调了50个基点,并在2018年预测了第三次上调。隔夜利率影响了抵押贷款,并在今年早些时候处于历史低点0.5%的水平。
GTA的新公寓10月销售记录
根据多伦多房地产委员会TREB(Toronto Real Estate Board)的第三季度市场数据,多伦多共管公寓的平均价格为510,206美元,较上年同期的415,894美元上涨22.7%。
多伦多——建筑行业和土地开发协会(Land Development Association)表示,上个月,多伦多地区新落成的共管公寓的供应量达到了自15年前开始追踪这些数据以来的最高水平。
该组织表示,10月份在GTA售出的5377套新房中,大约91%的单位是多户住宅、高层建筑和中层住宅的共管公寓,以及堆叠的联排别墅,其余9%则是低层住宅、独栋住宅。10月份的公寓销售同比增长81%,达到2,697个月的平均水平,而10月份的销量则创下历史新高,而低增长的销售额则比去年同期的1388个平均水平低64%。