Topic: 2018年还将三次加息？！RBC最新警告.... @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / 2018年还将三次加息？！RBC最新警告.... -houseless(俚咯愣); 2017-12-25 {2144} (#11257073@0) +1
本文发表在 rolia.net 枫下论坛温哥华港湾（BCbay.com）洛伽综合报道：加拿大皇家银行(RBC)最新报告警告，温哥华、多伦多和维多利亚三市的房屋可负担性(housing affordability)处于1990年以来最恶劣水平。

　　RBC报告还指，房贷利率的提高也可能冲击到全国房屋可负担性，预计加拿大央行在2018年还会有三次加息机会。加息将给全国房屋市场带来直接冲击，特别是对温哥华、多伦多等高房价市场影响更大。

　　据悉，RBC一直在跟踪调查全加14个大城市，了解一普通家庭每月支付的贷款本金与利息、物业税与水电费，占其税前家庭收入的比率。此数据含括独立屋与公寓楼两类住房。

　　早在今年9月，加拿大皇家银行就曾公开表示，加拿大的房屋负担能力已经连续两年持续下降，并在今年第二季度达到了自1990年以来的最低水平，经济学家们更是表示，当时全国住房负担能力的指标已经连续八个季度下降，以此提醒人们注意。

　　加拿大皇家银行表示，在全国所有城市中，多伦多负担能力下降最为严重，达到了该市有史以来的最低水平。安大略省政府4月份曾经采取的为楼市降温的举措，并未对第二季度的房价产生立竿见影的影响。
　　而购买住房成本最贵、最难以令市民企及的地区仍然妥妥的是温哥华，尽管当时已经经过了连续两个季度的改善，但温哥华的住房负担能力仍在持续恶化。

　　如今，距离上次测评又过去了三个月，加拿大皇家银行又一次公布"住房市场趋势和可负担性"(Housing Trends and Affordability)报告，结果果然不出众人所料，报告指出截至2017年第三季度，不断上升的住房成本已令温哥华、多伦多和维多利亚三市的房屋可负担性依旧持续恶劣，还是处于1990年以来最恶劣水平。

　　"房屋可负担性指数"是指一个家庭的有关房产支出占家庭总收入的比例，比例越高意味着家庭房屋支出可负担性越恶劣。RBC副主席兼首席经济师赖特(Craig Wright)说："全国各地的房屋可负担性情况都在变差，其中温哥华、多伦多和维多利亚三市最严重，这三市的房屋可负担性指数大大超出全国平均水平。"

所以，我们人在温哥华，总感觉房子买不起，这样看来，根本就没什么奇怪的，太贵了，根本无法负担。RBC报告统计数字令人触目惊心，第三季度全国平均"房屋可负担性指数"为48.7%，已连续第9个季度增长！报告说，“在温哥华地区，独立住宅从未到过如此让人负担的地步”。

　　其中，温哥华的数字更是刺目，今年第三季度大温地区的"房屋可负担性指数"为87.5%，创加拿大新高。多伦多为78.4%，达到第13个季度增长，是继温哥华后，"房屋可负担性指数"是全国第二高的城市。

此外，RBC说，加拿大其他大城市可负担性还算稳定。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

支持你一下，转帖一个7月12日首次BOC加息时候的媒体上的文章：而虽然大家都不知道加拿大楼市泡沫何时才会破灭，但是通常来说，最终戳破房产泡沫的诱因都是市场利率的上升... -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257245@0) +9

这种脑残帖你也信，有失你经济学家的身份哦。你是不顾自己的脸面也要唱跌吗? 随便挑几句就知道它瞎说了: -czczcz(看得清); 2017-12-26 {331} (#11257942@0) +1
1. "安大略省政府4月份曾经采取的为楼市降温的举措，并未对第二季度的房价产生立竿见影的影响"， --- 谁都知道政策出了之后有什么影响了。2. "报告指出截至2017年第三季度，不断上升的住房成本已令温哥华、多伦多和维多利亚三市的房屋可负担性依旧持续恶劣，还是处于1990年以来最恶劣水平"， --- 到了年底所有报道都人为多伦多的房子可负担性已经大有转变。

上面引用的这句话中加息对泡沫的观点是有道理的啊。另外，我不是“唱跌”大多楼市，而是我从掌握到工具和数据上，看到了大多楼市会走跌。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257954@0) +1

况且，大多楼市的下跌，也不是因为我想它下跌，他就下跌的哦。而是我从行政政策，货币政策和财政政策的数据上看到了他会下跌，果然，它就真的下跌落了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257957@0) +3

呵呵! 那是因为政府干预市场拉选票! 上层建筑影响经济基础，不是吗? -czczcz(看得清); 2017-12-26 (#11257961@0) +1

但是干预的结果呢? 马上自己打脸 - 立刻负GDP，连利息也不敢再加了 ! -czczcz(看得清); 2017-12-26 (#11257967@0) +1

如果，1月份及其以后，FED加息，而BOC不跟随加息，则加拿大会遇到更加严重的资金外流和流动性紧缩。结果，就不仅仅是楼市下跌了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257972@0) +1

对于大多，不完全是。NRST只是个引子，在不良的家庭债收比，房屋售租比，房屋售价收入比等标志性指标下，外加加拿大被迫跟随美国加息的收紧货币政策，美国缩表引起的流动性紧张融资困难等因素的作用下，大多楼市明显开始下跌。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257969@0) +1

都是纸上谈兵 ! 就问你一个问题: 如果现在政府撤消所有打压政策，多伦多房市将会怎样? -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258001@0)

目前没有任何先导信息，说明大多政府会调整目前的 NRST政策。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258008@0)

这个谁也说不准，但是我的问题是: 如果现在政府撤消所有打压政策，多伦多房市将会怎样? -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258015@0)

你说的“所有”，都包括哪些？ -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258034@0)

就16条，不包括银行政策(因为银行也是看到政府干预才收伞的)。 -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258041@0)

如果你说的 420的那16条... 我认为韦恩政府推出这个16条政策是为了，抑制房产泡沫继续膨胀，并让泡沫本身提前释放压力，以减少泡沫爆破时候的对金融和实体经济的伤害程度。所以不应该被取消。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258049@0)

所以说，房价跌是因为政府干预，而不是什么利率，这个比那个比决定的。 -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258052@0) +1

这个我们的观点不同，我认为货币政策，财政政策和政府的行政政策，三者是相互配合其作用的。不是说地方政府的行政政策，就大于联邦政府的财政政策和央行的货币政策。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258062@0)

你有记得 4月17日，韦恩和Poloz他们开过会的，18号的新闻还有枪手文章，说开会没用，没有新政推出，结果19号下午，新政就公布了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258063@0)
地方政府是在，明白了加拿大央行马上要改变货币政策了，也看到了，美国FED货币政策打转向确立，加拿大BOC央行无力违抗，房产泡沫破裂的风险越来越大，联邦政府债台高筑无力推出救市财政政策，必须用没有选举权的外国人开刀，给房产泡沫降压。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258065@0)

你们这些专家说了多年的这个比那个比都是掩人耳目的盼跌说词，事实是 - 政府的打压让投资和自住的资金暂时看不到短期的增值而处于观望，等待 ! 一旦房市有利可图，你们那些什么比都是一句空话。抢房大战又将开始。。 -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258010@0) +2

“一旦房市有利可图” ，可不是取消 NRST 就 “房市有利可图” 了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258035@0)

就问问你自己，如果政府现在宣布不再干预楼市，撤消所有打压政策，但利息按市场走该加的加，地税也按市场定位，什么租售比，债务比都自然随之。多伦多房市将会怎样? -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258050@0) +1

首先，在大多楼市泡沫爆破和释放前，政府不太会取消16条，其次，当大多楼市泡沫爆破和释放后（比如，比较2017年3，4月份价格，下跌60%以后）出现超跌，需要再次劫掠大陆人的钱的时候，可能会取消，然后房价或许会上升（如果大陆人忘性足够大） -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258054@0)

当然，我会在我说的那个超跌，政府抓狂，失去理智取消16条的那个时候，卖出我的 2700尺房子（如果那个时候银行也抓狂，胡乱放贷，或许不卖），买入一个4000尺的房子。 :-D -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258056@0)
60%　？？？？你开玩笑么，知道２０１５年价格跟现在差多少吗？你爱说的租售比在２０１５年是正现金流的，而现在的租金上涨了很多。 -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258057@0)

你说能跌倒 3，4月份的 %多少？依据呢？我很想听听你的见解。感觉不管你看涨，还是看跌，你还是花时间研究过房产市场的。 :-D -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258059@0)
售租比的本质，不在于是否出现正现金流，而是结合当时的利率，看看是，租房住，把资金进行投资（比较保守的）值，还是，花掉资金买房值。另外，房租也会出现变化，现在看MLS上许多房子的房主驱逐租客，空置待售，空置税来了，租金就下来了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258061@0)

1. 加息对泡沫是有一点影响，但 - 仅仅是一点点而已。2. 你手上从掌握的工具和数据 - 很多银行，经济学家都掌握，也都在多年前就判断大多楼市会走跌。但事实呢? 要不是今年人为调控，房价会怎样? 你也想说你就是那些砖家吗? -czczcz(看得清); 2017-12-26 (#11257959@0)

住房，地皮等不动产的价格，决定于利率 - 亚当斯密/卡尔马克思 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257974@0) +1

我在加个我的补充观点 - “对于中短期” :-P -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257975@0)
香港房价呢? 马克思怎么说? -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258003@0)

没花时间研究过香港房价。也没计划去投资香港楼市。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258009@0)

不需要研究，我想说的是香港的住房，地皮等不动产的价格，决定于利率了吗? -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258016@0)

不了解香港的情况。香港怎么了？ -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258032@0)

想说的是香港的房价是大陆人民用皮箱把现金带过去炒起来的，跟香港利率没半毛钱关系。多伦多也一样，资金是全世界四面八方过来的。 -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258048@0) +1

哦，这样啊，走私现金推高了香港楼市，那么，加拿大应该严查旅客行李，走私现金的应该没收充公。 :-D -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258051@0)

晚安。 -czczcz(看得清); 2017-12-27 (#11258055@0)

别啊，再聊5毛钱的，难得放假，不用上班啊。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258058@0)

事实是，确实从今年第二/三季度开始走跌。同时，你也应该知道，压垮骆驼的不是最后一根稻草，这个典故。没有NRST做引子，也会有其他事件被认为是引子，比如，加拿大开始被迫加息，比如，中国楼市下跌，而且中国政府试图阻断一切非经常项目下的外汇流出... -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257977@0) +1

...当年美国楼市的最终崩盘就和前美联储主席伯南克上任第一年中的三次加息有无法洗脱的关联。而本周三(7月12日)加拿大央行自2010年来首次加息的行动，就可能是第一块多米诺骨牌。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257248@0) +9

What?! 神结论。 -doji(黑胶疯); 2017-12-26 (#11257576@0) +2

你自己google原文看吧。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257791@0)

如果你读经济学，毕业论文是这结论，肯定毕业不了。众所周知，美国的金融危机和房地产市场崩溃的根源在于 ‘keep the rate too low for too long' , -doji(黑胶疯); 2017-12-26 {416} (#11257857@0) +1
大量的subprime mortgage 通过MBS 进入债市，然后derivatives 进一步放大到金融市场的各个环节和参与者，最终导致了连锁反应式的崩盘。

Fed fund rate 自从2003 年开始进入加息周期，基本上每两个月加25 bps，Bernanke 是2006年2月1日上任的，在他上任的时候fed fund rate 是4.25%, 之后经过三次惯性加息在2006 年6月29号达到5.25%，这是自2001年以来的最高点。之后开始进入降息周期，在2008年金融危机发生之后，12 月16号开始0利率政策救市。

你可以问问该文的作者，是不是经济学毕业了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257885@0) +3

事实摆在那里，没什么可争辩的。 -doji(黑胶疯); 2017-12-26 (#11257923@0)

你去找找那文章的作者啊，或许他愿意和你争辩，也未可知哦。 ;-P -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257925@0) +2

这种脑残文章根本不值得一看，就好似21世纪了，突然某”专家“ 发表文章说地球是宇宙中心。历史就在白纸黑字的记录之中，这里是Federal rate history。 Bernanke 是2006年2月1日上任的，之前一直是Greenspan。 -doji(黑胶疯); 2017-12-26 (#11257929@0) +1

嗯，这个回答的后半句比较好（前半句缺少建设性），的确，格林斯潘在任期间就已经开始加息，那篇文章中没有提及格林斯潘在任期间的加息行动，也是引爆次贷危机的重要因素。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257946@0) +3

I 服了U。得了，觅巢好不容易出了个经济学家，你说是啥就是啥吧。 -doji(黑胶疯); 2017-12-27 (#11258458@0)

家猫，一张嘴就是货币金融学，blah blah，你烦不烦。 -20111224(etr); 2017-12-26 (#11257979@0) +4

我不烦啊。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257984@0)
没有那些，“看了我揭露楼市和货币/行政/财政政策关系”，就觉得被扎了心，踩了尾巴的，揭了疮疤的人和我辩论，帮我“顶”帖子，我怎么会有动力，业余花时间去学习那么难学的经济学呢？对吧。:-DDDDDDD -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257985@0)

你是个大明白。我问你，2017，联储缩表加息，为啥股指冲高，黄金上涨？ -20111224(etr); 2017-12-26 (#11257989@0)

一看你就不仔细看我的帖子...我回答过了，引用的是布隆伯格财经的观点，你自己搜我的帖子吧。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257996@0)

太傻了。要是市场转向，你也能编出理由。还“难学”的经济。你学医试试，病人都出不了院。你学工试试，飞机都上不了天。经济学多少年后都说不清对错，养活了一帮书呆子和大忽悠。 -20111224(etr); 2017-12-27 (#11257999@0) +4

你这个回答，与 “布隆伯格对美国股市冲高的观点” 有什么关系呢？这样的回答，缺少建设性哦。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258005@0)

真傻还是装傻？建设性在于 - “别听人忽悠”！ -20111224(etr); 2017-12-27 (#11258011@0) +5

你这句话，同样缺少建设性。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-27 (#11258036@0)

顶 -daofaziran(daofaziran); 2017-12-26 (#11257566@0)
美国加息加拿大就得跟，正常。 -songhuadan(松花蛋); 2017-12-26 (#11257584@0) +16

对的，美加经济关系紧密，互为第二大贸易国，而且之间没有资本和外汇流通壁垒，美加利差过大，资本就积极南下了，而且如果加拿大基准利率过低，加拿大的商业银行国际再融资就会被阻断，结果就是：“惜贷” -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257802@0) +6
别忘了，除了美国央行的加息，还有更厉害的 “缩表”，更不要说 “减税”吸引资金回流美国。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-26 (#11257803@0) +6

最好加十次这样才过瘾。不过盼跌持币进场的也买不起了甚哈哈了 -scr(working.......); 2017-12-27 (#11258519@0)

不过福建标会贩高利贷和借高利贷的最近有些烦了。 -scr(working.......); 2017-12-27 (#11258545@0)