▲美国纽约自由女神像

标普/Case-Shiller房价指数亦反映出美国房地产价格已达新高——比房地产泡沫破碎前夕的最高点约高出5％。指数显示，十多年前开始的房地产熊市已经结束，一个新的长期牛市正在开始。今天有路就为你揭示，在刚刚到来的2018年，为何美国房市依旧强劲。

| 法院拍卖房屋减少 |

▲2005~2013美国法拍屋数量 来源：ATTOM

2017年第三季度的美国法拍屋活动创下11年来新低。ATTOM编制的《美国房地产市场法拍报告》指出，经济的改善以及更严格的抵押贷款标准是房地产市场回到2008年以前水平的原因之一。2017年第三季度的法拍屋申请数量与去年同期相比下降了35％。这是自房价泡沫最严重的2006年第二季度以来的最低水平。法院拍卖房屋数量的减少展现的是屋主违约数量的减少，美国投资者对于房产投资的行为更为理性，对于房屋的负担能力也更强。

| 新建房屋数量不足 |

▲1999~2017美国新建房屋趋势图 来源：NAR

在2017年美国房产销售量增长的同时，房屋供给量，即新建房屋数量不足的问题并没有被解决。2017年11月的NAR的数据显示，美国住房上市后成交时间创出三十年最低记录，美国房地产市场的最主要特征是存量不足。尽管2018年美国新建住宅的数量预期有所回升，但长远来看这种数量的提升远远比不上需求的增加，美国房产供不应求的态势仍将持续。

| 贷款利率持续降低 |

▲美国30年期固定利率抵押贷款平均利率趋势 来源：Freddie Mac

2017年11月2日，美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.94，房地美（Freddie Mac）的数据表示，这只是略高于2012年11月29日的利率低点3.32，后者是1971年以来的最低记录。就长期趋势而言，抵押贷款仍然下降。尽管特朗普税改在一定程度上推高了房屋贷款利率，但是从个人所得税和遗产税两个方面提振了房产投资的信心。从房屋交易的总体税率上来看，2018年美国房产的置业成本并未有显著的提升。

| 就业向好提升购买力 |

美国劳工部2017年9月12日发布的最新劳工流动调查报告显示，去年7月全美职位空缺数达617万，远高于预期的600万，并连续两个月人数超过600万，是自2000年以来劳动力市场表现最好的新水平。2017年，美国失业率基本维持在4.3%~4.5%的历史低位水平，显示美国经济增长态势良好，并意味着经济实现了充分就业。12月特朗普税改法案通过后，更是对于美国整体的就业产生了新的利好因素。2018年，美国薪资增长率预计将会再度显著升温，相信有机会推高美国家庭收入中位数，增加购房意愿与房产购买力。

| 千禧一代购房需求提升 |

▲美国千禧一代的日常行为特征

2017年，Realty Shares的研究报告称，房地产超越了股票成为最受美国年轻人欢迎的投资方式。数据表明，55%的美国千禧一代想要投资（或者已经投资）于房地产。此外，美国最大的抵押贷款机构房利美报道称，85%的千禧一代认为“房地产是一个好的投资”。千禧一代投资方式和观念的转变，以及其对于住房需求的巨大提升，也将成为未来5至10年内美国房市温度不退的主要因素之一。

以上的数据及趋势也验证了Zillow首席经济学家Aaron Terrazas的观点，他认为，“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。”他当日还表示，日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场，房屋所有率开始升高。

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