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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 移民过来正赶上多伦多楼市火爆，说实话，观察了很久，也没明白多伦多房产的投资价值在那里，诚恳讨论。 -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 {2188} (#11287384@0) +15
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛LZ作为一个新移民，在国内的时候也倒腾过一些房子，来到多伦多的时候，正赶上楼市火爆，当时非常欣喜，以为可以重操旧业，大展身手一把，结果观察了很久，也许是国情和经济环境的差异，从我自己的经验而言，没有发现大的投资价值点，写写自己的看法和分析，算是抛砖引玉，希望能有高手点拨，理性探讨。

    一般在国内买投资房，我认可的比较流行的看法是 长期看人口，中期看土地，短期看资金，我觉得加拿大应该差异也不大，那就从这3点说一说

    一，长期看人口，这个我觉得是加拿大绝对的弱点，一个土地如此之大的国家，人口寥寥，即使所有人都集中在南部边境地区，但是也架不住人口实在太少了，3000多万，说实话，北京最保守的非官方统计都有3000万以上了。而分到多伦多，也就是北京昌平回龙观社区的人口数，而且，加拿大是个城市化进程已经基本完成的国家，本国人口向城市聚集的规模也不大。有人说，有新移民啊，确实是，但是您别忘了，为什么有新移民，那是因为加拿大本地人口是负增长的，所以才每年补充新移民来，才保持总体人口基数基本不变而已，而且，每年这么点新移民，加拿大这么大地方，多伦多能分到多少，也并不很乐观。

    二 中期看土地，这个就更没法说了，LZ出国前生活在北京，从直观感受上看，多伦多和北京都是南北长，东西窄的城市，曾经开车南北，东西都纵穿过两个城市，感觉体量可能差不太多，但是有效土地多伦多要多很多，因为北京建城的目的是天子守国门，所以北部，西部就是山区，没法有效开发利用，这部分占了有1/3的面积（不确认，地图上估算的，但是不会差很多），南部是河北，东部是河北和天津，因为行政区的划分和户籍捆绑的福利，北京不可能再外扩，而多伦多不存在这种问题，一马平川的大平原，就说伯灵顿吧，你说算不算GTA，有说算的，有说不算的，其实算不算一点关系都没有，就是个名字而已，只要愿意，住伯灵顿和住密西沙加在福利等方面没区别。
    再有就是城市结构也不同，国内的城市往往是单中心或者很少中心，然后摊煎饼向外扩张的模型，这要求人口的集中度非常样高，因为大多数人必须要去这个中心工作，所以有效的居住空间更小，而多伦多不同，是多中心的城市，DT肯定是最繁华，商业，办公最集中的，但是其他各个城市也都有自己的产业和所谓的CBD，人口并不需要大规模的向DT集中，这种分散的模式，土地可以大幅度的分担人口压力，住MARKHAM的，可能有好几成人就在MARKHAM上班，不用去DT。所以从这点上说，GTA的可利用居住面积远远远远大于北京，或者说，只要开发得力，GTA的可用面积几乎是无穷的，不存在缺少土地的问题。

    先聊两点，第三点是最复杂的，回头再说，希望这两点，能有高手指点一下先，谢谢.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 写得不错. 还有一点. 中国和加拿大政府对房价控制的态度不一样. -pfa2013(批发); 2018-1-12 (#11287457@0) +3
    • 理解力和观察力都很强 -neversaid(重来不说); 2018-1-12 (#11287459@0) +4
    • 就这还要搞个马甲发…… -guestagain(guest again); 2018-1-12 (#11287475@0) +5
      • 马甲干嘛啊，新人新号，您看见这里有过谁像我一样一口京片子么。 -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287563@0) +4
        • 你这一口这里真不少见 -zrxxxx(★ 大 ★ 砸 ★ 泻 ★); 2018-1-12 (#11287722@0) +3
        • 理性探讨，回楼主的两个问题: -czczcz(看得清); 2018-1-13 {1140} (#11288723@0) +3
          本文发表在 rolia.net 枫下论坛1. 人口 - 加拿大人口虽少，但聚集在南部边界尤其多温两大城市，而多温又是长居世界最佳生活城市第一和第四，
          所以全世界的富人(也包括本国的移民)都想在这里拥有一席之地。未来高端人口会不断增加(因为移民政策的筛选)。而中国大城市则相反，
          本来人口基数数已经很高了，而高端人口不断流出(移民外国)，流入的大部分是低端人口，所以人口上多伦多是向上的，北京就不一定了。

          2.土地 - 暂时就算北京跟多伦多一样大小，但可开发土地北京
          是多伦多的多少倍你知道不? 多伦多虽大，但可开发的住宅用地基本已用光，而且低栋住宅占用了绝大部分面积，剩下的就只有工业
          和农业用地改用途了，这改用途在加拿大可是大事，因为它涉及到国家经济结构与民生，所以手续繁多时间漫长，不是像中国一样请客
          嫖娼一伦就能改的；那为什么说北京的可开发用地是多伦多的N倍呢? 西方国家尊重人权和财产权，个人财产得到保护，已经开发的住宅
          不会随便被收购拆迁，土地用完了就是用完了，不可再生。而中国你知道的 :) 拆迁盖楼那是家常便饭，土地可以被反复使用，拆9层楼
          盖90层楼比比皆是。再加上，加拿大保护水和森林资源，安省和BC省的森林保护法明文规定森林河流带不可被任何形式的开发，而中国
          砍树木填河流建房造成自然灾害随处可见。所以为什么大家回国看到的是"日新月异"，而在加拿大就百年不变了。

          3. 等待楼主发贴讨论资金。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
          • 为啥要我们等了一宿才说出这么靠谱的分析！ -gtacom(【风起云涌】); 2018-1-13 (#11288793@0) +2
          • 我昨天就想说来着，我就等着专业人士先说 -gtacom(【风起云涌】); 2018-1-13 (#11288798@0)
            • 哈哈谢谢，我不是什么专业人士。昨天回家晚了没时间。 -czczcz(看得清); 2018-1-13 (#11288811@0)
    • 你...你...你太坏了！骗我看完全文！ :-DDDDDDD -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287480@0) +1
    • "长期看人口，中期看土地，短期看资金"，这话怎么那么耳熟，好像是盼涨口中经常提到的。怎么从你口中出来就变味了？同志们，这个到底是涨派还是跌派有待观察，我直觉不对劲。 -demons(堂·吉诃德); 2018-1-12 (#11287485@0) +1
      • 看涨，看跌，其实无所谓，主要是要说出观点，提供依据，讲出道理就好，就像我2009年许多人看跌的时候，我看涨，赶紧买了房子，因为我看到了08年政府着急推出的IMPP1.0和美国那边疯狂的QE1... -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287523@0) +4
        • 对不起，新人没经验，点错了，上面这话回的是唐吉可德，抱歉 -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287584@0) +1
          • 对了提醒你，有那么几个ID是 “满仓投机炒房，遭遇熊市被套牢，正在抓狂的” ， 这几个人 基本上 说不出太多分析和有价值，有依据的东西，他们的特点是 “理屈词穷后，就恶言相向”，愿意逗他们玩儿，就戏耍一番，不愿意理他们，就一笑了之。:D -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287685@0) +7
        • 赞同您这话 -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287587@0) +3
          • 我喜欢你的发帖方式，说出结论的同时，提供支持你结论的理由和依据。 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287690@0) +6
      • 先说一下，18和19年，我应该是跌派，不过我觉得您这话是不公平的，无论看涨看跌，首先看的是对方的逻辑和论据，说的有道理的，无论观点如何，都值得参考，看涨看跌，有买有卖这才是市场，看您发帖挺多的，希望您不吝赐教. -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287574@0) +3
        • 嗯，我目前看大多楼市下降趋势到2020年左右，主要是看各项楼市指向性指标过于背离合理范围，许多第三方的大型经济组织也认为大多楼市泡沫巨大，同时目前的货币政策的紧缩趋势至少指向到2020年。 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287783@0) +2
      • 老唐的眼里，立场最重要，其它的都是浮云 -want2win(想赢就赢); 2018-1-12 (#11287963@0) +1
    • 人口我不知道涨了多少，但是01-02年那时候，就算是长周末结束，404上也没多少车，现在呢，平时的工作日，下班时间也要从401排到major mackenzie -haihai(享受阳光); 2018-1-12 (#11287515@0) +1
      • 01年的时候404早上上班进程方向就非常堵了，基本上过了 HW7或者Steel就往前蹭了，那个时候我们在讨论买416还是买905区; 02年的时候401从西向东进城的方向，刚刚过HW10就堵的不行了，那个时候Milton还很小。 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287556@0) +2
      • 这篇文章不过是唱跌哌的有一小伎俩。 -noexcuse(村长); 2018-1-12 (#11287579@0) +4
        • 多伦多明明是东西长，南北窄。东西是南北的差不多两倍长。怎么可能是楼主说的差不多。一些基本事实和资料都不清楚，就可以下这样和那样的结论，是不是太轻率了。 -noexcuse(村长); 2018-1-12 (#11287602@0) +2
          • 而且楼主的ID 是发帖前半小时才注册的。可信度存疑。 -noexcuse(村长); 2018-1-12 (#11287624@0) +3
            • 他还知道堂吉轲德是老唐。 -czczcz(看得清); 2018-1-13 (#11287997@0) +2
              • 很搞笑 -scr(working.......); 2018-1-14 (#11289875@0)
          • 多伦多不是正南北的城市，和北京不同，所以我的坐标系一直是把OAKVILLE看作南部的，在谷歌地图，如果正北向上，它就是偏南的，不懂为什么叫西部，所以在我意识里，多伦多是南北长，东西窄的，这是我的问题，谢谢指出. -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287679@0) +3
            • 对的，北京是西面是山，西和西北五环都到了百望山/香山一线，东南是原来的化工厂区，亦庄是工业区，南部大兴一直是非常贫穷和基础设施非常差的区域，只有北面发展比较好，朝阳区和海淀区，以及后来的回龙观和天通苑睡城，把整个城市中心向北的带动 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287767@0) +4
      • 人口增长还是很有说服力的，比如，2000年北京官方发布的户籍人口1300万（有户口的）那个时候所谓的流动人口还不太多，到了2015年户籍人口2200万，据说到2017年加上流动人口（没有户口的），已经超过3000万了。 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287581@0) +4
        • The 2001 Census counted a population in Toronto (CMA) 2001 4,682,897 2006 5,113,149 2011 5,583,064 2016 5,928,040 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287674@0) +3
          • 不能只看人口总数，也要看人口的流动。现在很多有房产的人是从多伦多地界往外围搬，举个例子，我的同事里面，只有一个华人外加2，3个年纪很大的老外同事住多伦多境内，其他的都在markham, richmond hill, vaughan,mississauga, oakville, brampton这些地方住， -househot(Househot); 2018-1-12 {57} (#11287712@0) +1
            最远的在georgetown. 多伦多新增人口主要靠condo里的年轻人。
            • 对的，我们99年前后来的老技术移民，开始几年都基本是租公寓住，我回流那年前后，许多同事才开始买独立屋，慢慢从Sheppard 向北搬，我09年回来的时候，基本上都搬到407一线了 。 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287730@0) +3
        • 另外，北京是1998年停止对福利分房，商品房开始火起来是2000以后，我那个时候在二环外买第一套房的时候才 2600元/平米，到后面几套的时候已经靠近五环，单价涨到8000元/每平米，同时期的同事基本和我差不多，所以感觉北京总是缺房子。 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287721@0) +4
          • 而且，北京工资增长非常迅速，1999年我移民的时候，外企一个月的工资可以在北京买4，5平米房子，业绩好的年头一年的提成和年终奖，就可以全款买个小两居... -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287799@0) +2
    • 看来智商的确是硬伤，不争论点，说下你二个论据，第一点，你要说多伦多房价，可是拉的是加拿大人口，兄弟，北京和黑龙江差很多，novascotia的房价也是基本不涨的 -19878(冬灌); 2018-1-12 (#11287608@0) +4
      • 第二点，土地缺不缺道理是一样的，同样北京，朝阳和通县是一回事吗？所以你一个刚来的觉得住哪里都一样不说明问题啊 -19878(冬灌); 2018-1-12 (#11287612@0) +4
        • 楼主有没有在Dvp上班时间开过车啊！我觉得楼主的俩个观点很有意思，我做投资的时候也是按这两条来的，不过我们的结论不一样而已。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-12 (#11287650@0) +2
          • 正常，所以才希望有人一起讨论，大家都做个明白人，这是好事，无关立场. -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287658@0) +3
        • 这位冬灌，你骂我，我骂你，咱俩扯平了，你说的社区问题，我买房的时候也很有体会，所以我非常认可龙脉的说法，也坚决相信华人的趋势是北上，只是埋伏的时机问题. -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287727@0) +4
      • 你看， -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 {391} (#11287655@0) +14
        我题目就写了，诚恳讨论，您挑我观点的不足，我是很高兴的，但是您上来就这么一句，有点太没风度了，说话好好说，我要是上来就是DIU你老母，你个SB，你也不乐意吧，我为什么说加拿大人口呢，因为中国一线城市的城镇化是有全国人口做后盾的，我说加拿大人口的意思是，加拿大全国人口潜力非常低，对多伦多能做的贡献不大，所以说，智商是硬伤，聪明人自然能看的懂，我这么写，就是为了筛选出您这样了，就不用费口水讨论了。
        • 你在骂我还是在骂哪个sb..讨论问题你来错地方了。。这里一堆像家猫老谭的都是长期踏空投资失败的。你怎么可能得到有用的东西从这些人哪里。交流地产投资要加入专业地产群。这里是吵架消遣的地方。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-12 (#11287664@0) +2
          • 我是说那个冬灌，别误会，哈哈 -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 (#11287684@0) +4
            • 那个cliffwood不会误会的，他经常“自作多情，然后被打脸” :-D，他很习惯了，因为他也是 去年/前年炒房遇到熊市被套牢中的一个，现在是抓狂的亢奋状态中，到处抓稻草。 -jiajiamao(家家猫); 2018-1-12 (#11287741@0) +9
              • 傻猫从来不给打脸，因为不要脸久了早就已经没脸了。而且眼睛也不好所有人都知道我问什么就是他不知道。智商太低。。傻猫错过行情手上的钱这几年已经变废纸了。。。看投资成功的眼红是很正常的。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-13 (#11287965@0) +3
    • 一个城市的房产假如没有投资价值的话，那个地方经济肯定不行的。lz你既然这么看衰gta，那跑大老远来干嘛呢，还是回北京吧，那里比较适合你。我朋友学区房据说10万rmb一平米，破到不能住人的地步，那里比较有投资价值。 -yingli(ying); 2018-1-12 (#11287813@0) +5
      • 人在多伦多就唱空多伦多，因为打交道的人全在多伦多。人在北京的话那就唱空北京，因为打交道的人全在北京。你的明白？ -songlin(松林); 2018-1-12 (#11287895@0) +6
        • 哈哈，都不屑参与讨论了 -gtacom(【风起云涌】); 2018-1-12 (#11287901@0)
        • 都是gta15的翻版。满仓房子，然后盼跌。这位lz千里迢迢移民过来，然后强烈看衰gta，不过今年假如抄底成功的话，估计年底就会全面看多gta了。 -yingli(ying); 2018-1-12 (#11287906@0) +6
          • 这里唱跌房子就跌，哪有这么容易，99%认识中文的华人都不知道rolia yorkbbs是什么 -gtacom(【风起云涌】); 2018-1-12 (#11287913@0) +2
          • 一小撮人自娱自乐而已 -gtacom(【风起云涌】); 2018-1-12 (#11287919@0) +2
          • 这位lz跟那啥家家猫为啥万里迢迢从帝都跑到这没人想来的多伦多呢？不是说人口不增长吗？ -songlin(松林); 2018-1-12 (#11287927@0) +3
            • 都是牛人，都号称国内有好几套，然后都跑到这里来，然后都看空这里。都是gta15的师兄弟，满仓盼跌，充满了受虐情节。 -yingli(ying); 2018-1-13 (#11288729@0) +4
              • 牛人都这样，到哪说哪不好 -gtacom(【风起云涌】); 2018-1-13 (#11288800@0)
          • 甚哈哈 -scr(working.......); 2018-1-14 (#11289879@0)
        • 真是一样米养百样人， -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-12 {517} (#11287935@0) +22
          人的眼界能狭窄到如此地步，唱涨唱衰有用么？如果唱衰有用，早就有人用枪顶着任志强的脑袋让他去新闻联播里唱衰了，一根筋的人在市场里是没有出路的，涨多了跌，跌多了涨，如果自己没有一个价格价值模型，你怎么评判？如楼上几位这样，别人赚钱了就头脑发热向里冲，价格跌了就心慌慌，也是够感人的了，还有人说，学巴菲特，别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪，那是因为巴菲特有自己的价值模型，价格低于价值了，当然别人恐惧我贪婪。你们这几位有么？赚到钱不过凭运气，以后免不了把钱还给市场，亏了钱，也没买到教训。可笑，得了，散了吧，这个论坛让人失望.
          • 你才知道，我早发现了，有些人相信在这里忽悠是有用的。 -appleben2016(apple); 2018-1-12 (#11287947@0) +11
          • 涨跌根本不是坛里这些ID唱出来的。如果有人想对市场螳螂挡车，那也是没办法的。请不要太在意，你的文章还是有不少人拜读的。已经成为热点文章 -biggerthanyourself(BiggerThanYourself); 2018-1-12 (#11287950@0) +12
            • 我觉得写的不错，不了解环境而已。比那个假猫强多了。那个毛写的东西狗屁不通，别人回答他的问题。。他都看不懂。。不过还好皮厚。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-13 (#11287971@0) +5
          • 我看你的文章也深有同感，这里房地产完全没有长期投资价值。细思恐极。投机嘛，好时候已过去。想赚钱的人无论投资还是投机，都要有适合自己的模型，人云亦云会死的很难看的。现在还有人对房价报有幻想，那就让现实给他们几个耳光吧。 -mapleforum(maple_wizard); 2018-1-13 (#11287980@0) +11
            • 其实，我反倒是乐观派，我觉得投机的机会仍然存在，但是需要几个重要变量的改变，那时候是应该买入的时候，市场有波动是好事. -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-13 (#11287988@0) +4
              • 我只做投机不做投资。真值得买的机会是要跌破它的fair value,就是破产。sigh..... -mapleforum(maple_wizard); 2018-1-13 (#11288841@0) +2
    • 多伦多对工薪阶层炒房的黄金十年已经过去。炒的东西不会长期， -changgun(Laoqiang); 2018-1-13 {290} (#11288175@0) +3
      这十年够长了。炒任何事物主要看风向，政策，背后操手。这些与制度，上层集团利益密不可分。政府控制资金流动方向?银行利息增长? 与房产有关税收增加?人口土地资金对房产来说是次要。一个政策下来，决定一些事物能不能炒。炒黄金，股票，房产，币等密切关注的是背后的利益集团的实力和政策的调整。紧跟政府步伐。
    • 虽然GTA的土地很多，但自由党立法禁止周边的土地开发，所以土地资源很有限。 -iamflying(叶和花); 2018-1-13 (#11288306@0) +2
      • 政策性的禁止随时可改，而且加拿大政客惯于在中途变更政策，毫无连贯性可言。加拿大这种一院制的议会，修改法律易如反掌。只有温哥华那种天然性的土地限制，才是真正的限制。谁也改不了，只有上帝能改。 -tiaokuan(vanc); 2018-1-13 (#11288816@0) +2
        • 这项政策已经超过10年了，自由党在10年review的时候强调绿地政策还要加强，人均占地面积还要继续降低。今年省选，自由党信心满满要继续执政。 -iamflying(叶和花); 2018-1-13 (#11288911@0)
    • 你说的这些都不是真正的原因。我对上海很熟悉， -gta_palace(GTA_Palace); 2018-1-13 {218} (#11288921@0)
      实际上上海的空地非常多。如果一个东西被垄断了，那价格一定是非常高。比如说人口，那些低端人口有购买力么？如果制度扭曲了，那结果肯定跟别的国家会不一样。长期投资的回报率一般是5%，如果长期超过了这个比率，那一定是政治的问题。
    • 以前涨派瞎忽悠，北京上海沪口的含金量高，上大学就容易多了。这里多伦多可没什么额外福利。人口再增长也是往周边城市发展。好多城市开在北京市为了跟政府套近乎，这里没有这一套。越大越老的城市受人口老龄化影响，负担越重。 -wdmcz(I like summer); 2018-1-13 (#11288995@0) +2
      • 你的意思是不是 - (多伦多是老龄化严重的落后城市? 喊金量不高，外国人外地人都不屑来这里上大学? 周边的城市不是为了跟多伦多套近乎，在黄刀，白马很容易建几个多大，滑大?) -czczcz(看得清); 2018-1-13 (#11289042@0) +1
        • 如果这么说为什么DT的公寓租金涨这么厉害。。。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-13 (#11289064@0)
    • 看你如此诚恳，回复一下。可能你新来，对加拿大或多伦多还了解不够。不过探讨态度可嘉。 -hotmartin(阳光山城); 2018-1-14 {576} (#11289722@0) +3
      1. 加拿大人口是不多，但分布极其不均，大家往一处集中，自然楼价高，供求关系，世界一样，美国，中国都不例外。加拿大有很便宜的地方，你愿意去吗，其他人愿意去吗，反正我不愿意去，当然个人有个人的原因。
      2. 关于土地，说加拿大地多不假，但说GTA土地资源“无穷”则不对，虽有不少“空地”，要么有使用限制，要么在私人手里，要么政府不让开发、、、如果你有兴趣，去试试拿地就知道了。
      3. 关于资金，我也先发言了，主要两方面，一是经济基本面，就是一般居民的收入，二是外来资金，如海外投资等。再简单点，就是大家钱包的钱多少，钱多则涨。我不是经济专家，所以不作高深的什么数据分析，相信简单的常识和逻辑。
      • 简单明了， 赞 ! -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11289727@0)
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