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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 回himydarling(一切为了房事)坛友 - 关于有自住房却希望房价下跌的分析: -czczcz(看得清); 2018-1-14 {1119} (#11289719@0) +4
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛举一个例 :
    - A君买一个50万的房，用10万=20%作首付款，借贷40万；两年后房价涨20%=10万，A君重做房贷把增值的10万取出又买另一个50万的房，如此类推每2年各房子都增值10万并取出买下一个50万的房；房价以每年10%的幅度继续增长，10年后A君拥有32套房产300万+的净值（+是因为没有计算年度累加的涨幅）而成为小资本家。

    - B君买一个50万的房，用10万=20%作首付款，借贷40万；两年后房价跌20%=10万，B君房子的净值归零（只剩下贷款部分的40万），还有这两年供款的本金大概1万；而B君不卖房企望有日房价暴涨。房价以每年10%的幅度继续下跌，10年后B君拥有的一个房产只值16万多了，成为严重的负资产。

    假设： A君在十年里用自己每年增加的收入3万（10年共30万）和出租的租金保证供款；
    B君在十年里用自己每年增加的收入3万（10年共30万）存款，减去一个房子的供款；

    10年后: A君把所有房子卖掉并拥有300万+的净资产，而B君把一套房子以16万卖掉还了欠银行的40万贷款+利息（约15万）再加上10年的30万存款，还要另掏9万才免于破产。16-40-15+30=-9万。

    以上只是按年涨幅和收入涨幅粗略计算，没有计算年度累加的涨幅和累加的收入和供款开支以及买卖房费用，所以基本公平。而(一切为了房事)坛友希望的房价一直下跌但在自己退休卖房之前房价暴涨，而且超过之前的跌幅，大家觉得可能吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 100万的房子租不到2000.你的算法A不成立 -tangwen1967(Wszxde); 2018-1-14 (#11289757@0) +1
      • 50万的房租1000还是有可能的，再说，这只是粗略估算，A君还要往里贴钱的。所以不要纠缠于小数目。 -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11289835@0)
        • 每年增长10%，远高于GDP与股市的增长，属于暴涨的范围。房市要看好，必须要暴涨。 -iamflying(叶和花); 2018-1-14 (#11290001@0) +2
    • You didn't get his point. -pili(小黑); 2018-1-14 (#11289762@0) +9
      • 他的POINT不就是想不卖房的时候房价不涨反跌省开支，退休卖房时房价突然暴涨吗，这就不是坐等天上掉馅饼吗? -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11289877@0) +1
        • LOL. I'm right. You got it wrong. -pili(小黑); 2018-1-14 (#11290955@0)
          • +1 -himydarling(一切为了房事); 2018-1-14 (#11291057@0)
    • 从一开始就大错特错了！20%首付10万买50万的房，两年涨20%到60万，怎么可能Refinancing得出10万？60wx80%=48w！ Refi估值低于市价！ -houseful(探长); 2018-1-14 (#11289792@0) +6
      • 因为A君收入增加，可以申请高于80%的贷款或用增加的收入补进第二个房的首付款等等。这只是粗略估算，所以不要纠缠于小数目。 -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11289848@0) +3
        • 你倒不如说，第一个的两年内，因为本金pay down了，从而累积了净值2万。 -houseful(探长); 2018-1-14 (#11289895@0) +2
          • 这个可以有，即便没有，3年一动也可达成，只是回报率低点而已，小账就不去算了，想说明的是房主通过自住房增值获利投资跟自住房跌值省开支是两个相反的结果。 -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11290055@0)
    • 有房盼跌的有大无畏的舍身炸碉堡的情怀。哪里是你普通小地主能懂。 -liqingzhao(清远); 2018-1-14 (#11289800@0) +8
    • 人什么时候要退休要卖房是说不定的。低买高卖是人人所想。个个象你那样看得清，自由党就不会组成大多数政府了。 -gr8(中年了); 2018-1-14 (#11289841@0) +1
      • 哈哈 非常同意你自住房涨20倍或跌20倍的举例，简单明了，高低立见 ! -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11289865@0)
    • 今天我封《liuliudada(遛遛达达)为跌派的首席科学家》！希望在新的一年里，跌派更加兴旺发达！咦，好像我在去年初也说过这话？今年果真壮大了不少。 -demons(堂·吉诃德); 2018-1-14 (#11289878@0) +1
      • 扯，人明明是理性涨派在找投资回报高的地点投，咋就又成了你的老大了呢 哈哈。。 -czczcz(看得清); 12:23 +1 reply -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11290135@0) +1
    • 1 没必要。我一般是只骂不写，凭什么把有有用的经验告诉王八蛋和神经病。再说了每个人的经验和实力完全不同，我成功的东西他未必能成功啊。同样别人的成功的东西在我这边未必能走得通啊。大把人比我有钱呢。 -cliffwood(cliffwood); 09:21 -demons(堂·吉诃德); 2018-1-14 (#11289882@0)
      • 请问你们这位战友来这里干什么？ -demons(堂·吉诃德); 2018-1-14 (#11289883@0) +2
        • 我会另开一帖讨论骂战的问题。 -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11289987@0)
    • 有自住房的盼跌，只有一种人，房产equity很少。涨跌对他们无所谓。我有个朋友10多年前买的世佳宝condo town自在，20多万涨到现在40万不到，每个月condo fee 1000多。做梦都想买个独立的。lol。 -yingli(ying); 2018-1-14 (#11290686@0) +8
      • 一针见血呀。 -redmansion(hurontario); 2018-1-14 (#11290715@0) +5
      • LOL，今年抢condo的那批要不了等两年, 一个个都会迫不急待地跳出来换freehold，最好是独立屋一步到位。 -don-juan(谈·房); 2018-1-14 (#11290723@0) +1
      • 我看不止一种，本坛盼跌的很多都说有自住房，各种盼。 -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11291010@0)
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