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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 本来不想再写了，不过既然抛出了问题，就收个尾 -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-14 {2811} (#11289736@0) +29
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛写了个帖子看了回复，说实话，失望至极，要么就是无脑人胡搅蛮缠，要么就是拍脑袋说话，凭直觉给观点，没见到一个说出依据，推导结论的，都是些人云亦云，在自媒体上烂大街的观点。本来实在懒得写了，不过既然说了前两点，那索性就说完，算是在这里的最后一帖了。

    一 人口
    加拿大最大的三个城市群，多伦多最繁荣，温哥华最舒服，还有个蒙特利尔，是人口最聚集的地方，加拿大虽然人少，但是都集中在南部边境，特别是这三个城市群里，这个一点不错，但是，万事就怕但是，加拿大人口基数太少，城市化进程也已经完成，即使集中，那么潜力有多大？有多集中？我估计回我帖子的人力，没人说清楚，说句不好听的，能说出多伦多这几年有多少人的我估计都没几个，都是想当然说的，要不就是人云亦云，既然LZ是自己设计价格模型，那么前期收集上百个数据是免不了的，那么让数据说话吧：
    86年 3733085
    91年 4235756
    96年 4628883
    01年 5081826
    06年 5555912
    11年 6054191
    16年 6417516

    从86年以来历次人口普查统计数据，最后一次是16年，GTA人口，不含OAKVILLE(不知道为什么，GTA统计的很多数据都不包括奥村，是压根不把奥村算GTA么？估计住那边的同学会很失落。 净增长多少呢：

    净增人口 环比净增比例
    91年 100534.2 2.69
    96年 78625.4 1.86
    01年 90588.6 1.96
    06年 94817.2 1.87
    11年 99655.8 1.79
    16年 72665 1.20

    意不意外？惊不惊喜？稳稳当当的，每年那么点人，每年的环比比例更是低的稀里哗啦的，11-16年还下降了一大块，而且，提前透露一下，17年流入人口更少，原因后面再说。

    说好的人口呢？本来大家以为多伦多是金山银矿啊，那人还不得打破了头往里冲，原来每年只增加这么点，而且还减少了！ 嗯，不怕，虽然人少了，但是咱们是移民之城啊，这是强有力的因素，OK，咱们看看移民的数据，（大家都盼着新移民，但是我估计这里几乎没人真正研究过新移民），安省新移民数量（有误差，+-5%以内）：

    93-94：219.00
    95-96：179.00
    97-98：180.00
    99-00：184.00
    01-02：208.00
    03-04：226.00
    05-06：245.00
    07-08：195.00
    09-10：211.00
    11-12：179.00
    13-14：178.00
    15-16：193.00
    17-q3：73.00
    稳稳当当的，每年平均10万左右，再看看GTA每年流入人口，发现什么没有？

    忽然觉得兴致全无了，每个人投资方法不一样，有人喜欢和我一样扒数据做模型，有人就喜欢凭着本能干活，估计写了也没什么愿意真细致研究的的，大致说个结论吧，人口流入远远不乐观。

    至于土地，自己扒数据吧，加拿大的数据比国内齐全细致多了，对比一下看看，结论会非常好玩，真塌下心琢磨，估计不少人有意外收获。

    做房地产投资，是个细致活，动辄几十万上百万的投资，说句通俗的，你几万块买个车还得了解一下性能呢，上百的房什么都不看就投资，不知道别人怎么想，反正我是不敢。买房子投资，投哪，怎么投，先得弄明白这个城市的地位，结构特点，你针对的人群，你想赚谁的钱，和其他城市对比的优势劣势，价格波动的主要推动因素1，2，3等等一系列问题，俩眼一抹黑，就冲进去的，当炮灰的可能性极高，这种投资方式，已经是10年前的了，现在国内都开始购买大数据分析来买房了，您还凭着动物本能干事呢，当然，每个人风格不同，这个没什么可强求的，大家都能投资顺利，赚钱就好。

    说到哪是哪，最后一帖，也算抛砖引玉了，给大家一个思路。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 赚钱，得赚个明白钱，买什么，怎么买，什么时候买，什么时候卖，心知肚明，进退有度. -liuliudada(遛遛达达); 2018-1-14 (#11289738@0) +26
      • 这个太难了！ -pili(小黑); 2018-1-14 (#11289776@0) +1
        • 就是，都是马后炮 -oldstone(stone); 2018-1-14 (#11289795@0) +5
      • 感谢数据贴。移民数量和房价相关，但也不是全部。否则难以解释移民没有大增但过去四年曾出现房价大涨。可以补充考虑资金的国际流动意向。 -neowangkkk(neowangkkk); 2018-1-14 (#11290264@0)
        • 非常对 ! 比如楼主就是在寻找有价值的投资地点，很高兴，他选择了多伦多 ! -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11290326@0) +1
    • 写的不错！多伦多地产没有继续暴跌的理由也没有继续暴涨的因素。 -geoguy(新); 2018-1-14 (#11289771@0) +7
      • 没错，目前房市仍然值得投资的理由是防止手中货币贬值。如果对别的投资方式更有信心，完全可以考虑卖掉自己的自住房，毕竟今后10年房市的增长可能只略强于通脹，2位数百分比的涨幅很难再出现。但是捏着现金观望是下下策。 -don-juan(谈·房); 2018-1-14 (#11289790@0) +2
        • 是的。但卖自住大多数人不会，除非离开这个城市。 -geoguy(新); 2018-1-14 (#11289803@0) +1
          • 所以我认为今后10年最保守的增长至少每年3％以上，即使如此，炒房者不会有兴趣，股市做的好一年至少5％以上。对自住买房者，除非对股市特别有信心，越早买越好，否则租金也是一大笔开销。 -don-juan(谈·房); 2018-1-14 (#11289826@0)
        • 是么，如果是要买RH的房，现在买跟去年初买，可是省下至少50万哦，想买Crosby的省下80万哦。80万哪！要挣这笔钱可不容易哦，就算你炒房。 -demons(堂·吉诃德); 2018-1-14 (#11289863@0) +3
    • 支持京片子的文章。这里有几个ID就是bully，别太在意。 -chuntian2016(春天); 2018-1-14 (#11289778@0) +13
    • 请不要走。世上什么人都有。请不用太介意太在意那些人。您这是难得的好帖好气象，还是有很多人拜读的。 -biggerthanyourself(BiggerThanYourself); 2018-1-14 (#11289783@0) +11
    • 理工男思维，数据核心为基本，但是市场不是说说而已 -oldstone(stone); 2018-1-14 (#11289794@0) +6
      • 既然是聪明人，已经看出来怎么回事，那么我给你点建议，如果你想获得比较有效的信息，你可以考虑文学城的投资论坛。这里有太多的没有房的人和投资失败的人。每天神经病一堆在那里讨论升跌。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289806@0) +6
    • 很多人登陆不在多伦多，但是90%的人都是过一两年转到多伦多的。你考虑过这个吗 -lsichen(BE); 2018-1-14 (#11289802@0) +5
      • 具体数字是多少？ -chuntian2016(春天); 2018-1-14 (#11289805@0) +2
        • 过去几年的房子升幅主要是和货币乱发货币有关。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289808@0) +4
          • 这个我同意。 尤其是国内。 -chuntian2016(春天); 2018-1-14 (#11289809@0) +2
            • 但请记住，大陆的货币不是一个自由兑换的货币。过去这么多年m2的货币投放量都是很惊人的这部分。而这部分货币和美国情况很相似，很多没有进入流通领域，而是沉淀在房地产领域里面。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289814@0) +4
    • 沉默的大多数中的一员专为您点个赞！请留步继续分享您的心得！ -nowunderstood(whooweswho); 2018-1-14 {96} (#11289811@0) +24
      或请移步其他坛发贴。此坛上各类利益相关人士较多，所以有不少肉联网友为图清静直接把"觅巢"坛屏蔽了。
    • 赞！这里大多数人只是顽固相信自己愿意相信的，他们和你完全不在一个level -kushel(teystua); 2018-1-14 (#11289812@0) +12
      • 这里的问题是劣币驱逐良币。则写字帮人天天在这里也不买房，也不卖房，也不提供有效信息。太多低端人口。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289816@0) +3
        • 我其实觉得讨论大的方向并不是很有意义，但是如果愿意讨论的话，我也可以给你提供一个线索，如果说是大陆的投资回报，特别在房地产方面的投资，特别在一线城市的投资回报这么高，那为什么这么多资金外流呢？ -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289819@0) +3
          • 我的这么多年的房地产投资的原则， -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 {24} (#11289825@0) +4
            第一个必须是本地的投资。
            • 非常赞同。 -don-juan(谈·房); 2018-1-14 (#11289838@0) +2
        • 火气这么大呀？一月成交低迷应该是意料之中的呀。 -pili(小黑); 2018-1-14 (#11289821@0) +5
          • 第二个地段意味着就是说交通要方便，而且周围没有更多的土地可以提供。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289830@0) +2
            • 第三个就是社区一定要安全人口的流动性要低，社区的收入要高，尽量和精英在一起。只投资白玉房，不要投资低端。这样当危机来临的时候，你才有足够的现金流，维持你的房地产投资。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289831@0)
              • 第四手上要有足够的信息。包括一些经常合作的装修工人装修师傅。包括一些地产方面和投资人士和律师。遇到问题可以通过法律的方式解决。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289836@0)
            • 你也可以写写文章和大家分享你的投资经验。楼主这片文章主要是用数据说明大多人口的变化。 -chuntian2016(春天); 2018-1-14 (#11289834@0) +3
              • 没必要。我一般是只骂不写，凭什么把有有用的经验告诉王八蛋和神经病。再说了每个人的经验和实力完全不同，我成功的东西他未必能成功啊。同样别人的成功的东西在我这边未必能走得通啊。大把人比我有钱呢。 -cliffwood(cliffwood); 2018-1-14 (#11289840@0) +2
                • 9494 哈哈哈 -scr(working.......); 2018-1-14 (#11289845@0)
                • 那你也消消气， 有什么可骂的？每个人的投资理念，经济实力，承受风险的能力都不一样。 -chuntian2016(春天); 2018-1-14 (#11289847@0) +6
                • 你今天已经说的太多了，要以探长为前车之鉴，多少人以为从探长那儿找到了成功之道，今天又反过头来骂探长。殊不知探长的成功只是他个人的成功，学不来的。血与泪的醒悟！ -pili(小黑); 2018-1-14 (#11289859@0)
                  • 恩。 -chuntian2016(春天); 2018-1-14 (#11289906@0)
                • 跟我们一样整天刷Rolia可不是成功人士该做的事哦，不然成功又有什么用呢？ -demons(堂·吉诃德); 2018-1-14 (#11289881@0) +3
    • 写得不错，希望再接再厉。确实，很多新增移民辅助机构都给政府放到周边地区了。GTA 本身服务能力接纳能力摆那儿呢。不过市场经常是非理性的就是了，可以借鉴股民心理，炒房的可能稍微没那么疯狂不过基本上还是差不多的。 -letempsdescerises(百草园主); 2018-1-14 (#11289843@0) +7
    • 不知道楼主的数据是不是直接引用过来的，那个移民数让人看的有点丈二啊 -mxinmfei(没新没废); 2018-1-14 (#11289858@0) +1
      • 数据采集能力和分析能力都不咋样。搞出来的结果都是错的。难怪成了盼跌！ -songlin(松林); 2018-1-14 (#11289939@0) +2
        • 一般来说，这类的分析家越多，市场越有可能在发生转变。 -don-juan(谈·房); 2018-1-14 (#11289943@0) +3
        • 我作为一个读者，没有机会时间去核实楼主的数据。但是你一开口就说别说别人是错的，而自己去没有提供一丝数据。你说大家会这么评判你和楼主。 -biggerthanyourself(BiggerThanYourself); 2018-1-14 {42} (#11290007@0) +2
          要说他人错，自己必须有根据，有数据才好开口
          • 正在提供中。 -songlin(松林); 2018-1-14 (#11290011@0)
          • 另外，楼主没有提供数据出处，对吧？ -songlin(松林); 2018-1-14 (#11290012@0) +1
            • 06年到16年，GTA官方人口增长近40％，这是官方给出的铁数据，还不算正在办身份的小留人数。 -don-juan(谈·房); 2018-1-14 (#11290019@0) +1
            • 看了你另外开的一个帖子讨论人口，没觉得本楼楼主的数据是错的，反而是你的数据基本验证了本楼楼主的数据 -biggerthanyourself(BiggerThanYourself); 2018-1-14 (#11290091@0) +4
              • 关于数据采集，楼主没有提供数据出处。关于分析，一样的数据楼主分析出了错误结论。 -songlin(松林); 2018-1-14 (#11290100@0) +1
          • 我作为一个读者，没有机会和时间去核实楼主的数据，但我开口说谁错了？起码我比你做事还算认真点 -mxinmfei(没新没废); 2018-1-14 {547} (#11290566@0)
            就一点！楼主给出的数据 “XXXXXX安省新移民数量（有误差，+-5%以内）：

            93-94：219.00
            95-96：179.00
            97-98：180.00
            99-00：184.00
            01-02：208.00
            03-04：226.00
            05-06：245.00
            07-08：195.00
            09-10：211.00
            11-12：179.00
            13-14：178.00
            15-16：193.00
            17-q3：73.00
            稳稳当当的，每年平均10万左右，再看看GTA每年流入人口，发现什么没有？”
            （这些数据中没有标明人口的单位是千人还是万人）看了多遍也没看出每年有10万，请问您看出来了吗？（怕是连这些数据都没看吧？），还有我哪儿个地方说楼主的数据不对了？我只是没看明白，这跟对错不是一个意思吧？
            • 朋友，您误会了，我回的是松林的帖子。他在跟你的回帖中直接就说楼主的数据是错的，分析也是错的。而自己没有提供任何的数据依据 -biggerthanyourself(BiggerThanYourself); 2018-1-14 (#11290614@0)
              • 抱歉！看来不认真就犯错是铁律啊：） -mxinmfei(没新没废); 2018-1-14 (#11290710@0)
    • LZ是少有的明白。本人也寫點，支持LZ。加拿大是一個一信貸驅動交易的國家，今年是加拿大印鈔進入流動市場的第一年。 -xliu65(Watcher); 2018-1-14 {756} (#11289984@0) +5
      加拿大不是一個實業的國家，需要不斷的信貸去刺激經濟，但儅債務達到一定的比例，就要去債務，加息。這樣經濟就會減緩，可能引起衰退。政府要通脹不要通縮，所以要印鈔去填補信貸減少的空額，來保持經濟不至於太坏，這是個平衡問題。這就是最低工資上長的一個原因。
      加拿大的房市在信貸減少的情況下，不大可能大幅上長，但通脹會是房價不可能大幅下跌，政府也不願意看到房價大幅下跌而影響了地方稅收和成爲一個執政隱患。陰跌會是一種可能。即房子的持有成本持續上升，只至達到一個平衡。但加拿大有多大的本錢來印鈔是個未知數。
      本人是個打工族，多倫多的生活成本一直在上漲，工作環境一直在變差（政府工除外）有些朋友已經搬離了多倫多。因爲衹要有工作，加拿大的生活沒有太大的改變。
      今年是中國和美國的銷售額持平的第一年，現在是考慮兩面下注的時候了。

      這是本人的今年的第一帖，也是最後一貼。謝謝。
      • 做一个大无畏的人，为人民战斗，无须顾虑。 -demons(堂·吉诃德); 2018-1-14 (#11290218@0)
    • 兄弟你是个明白人。不过在觅巢这个是非之地，你不必把收来的砖头当回事。一些大忽悠即使心里同意你的观点，也不妨碍他们对你恶语相向。 -mantis(我是虾一只); 2018-1-14 (#11289990@0) +10
    • 名字象“挑挑捡捡”， 行文象文科生，逻辑象郭姐。 -minye(Steve); 2018-1-14 {455} (#11290063@0) +4
      前两“象”不错，最后一“象”使得高手们懒得理你。 先在“枫下”，再谈“觅巢”， OK? 这里的主旨是交流在加国生活，如何作好住房及相关投资经验，您如郭姐一般，全球一盘大棋，指哪打哪，说这里不如北京，不如美国。。。观点如何不说，那些跟我们大多关系不大，我们已经在这里了，讨论这里是我们该做的。 过去10年20年下来，你在这里看涨和看跌，made a big difference. 对于将来怎么看，也一定很重要，无论是短期和长期。 当然，你的观点跌派爱看，所以很多给了你支持，这是可以理解的。
      • 这帮人都是离开北京，安身立命于多伦多，却拼命捧北京贬多伦多。立场错了，人品不咋样。 -songlin(松林); 2018-1-14 (#11290103@0)
        • 不是老有些人把 多伦多的房价和北上广比吗。 这些人的人品咋样？ -chuntian2016(春天); 2018-1-14 (#11290215@0) +4
      • 中肯。。 -czczcz(看得清); 2018-1-14 (#11290410@0)
    • 由于隐私及多元化的实际情况，很多数据无法确切反应实情，靠分析什么大数据在这里行不通的。 -abc2011(Always Be Creating); 2018-1-14 (#11290182@0)
      • abc兄近来可好？LTNS. -minye(Steve); 2018-1-14 (#11290203@0)
        • 还好还好，不过不太参与涨跌之争，还是一句话，最近肯定是房市冬天，春天会来的。 -abc2011(Always Be Creating); 2018-1-14 (#11290367@0)
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