本文发表在 rolia.net 枫下论坛2019年房屋市场展望
多伦多 李 军

回顾即将过去的2018年，世界发生很多大事，诸如，美联储加息缩表，中美贸易战，人民币国际化，和美国中期选举等等。这些国际大事相互之间都有内在的密切联系，而且这些事件的今后发展方向对房屋市场会有极其深刻的影响！在即将到来的2019年，一些人推断国内外房屋市场将仍处于下行通道，因为有诸多动因促使房屋市场继续降价。


人民币国际化客观要求中国的房屋价格必须降价
自从年初人民币开始国际化以后，最近开始大幅度倒退，甚至孩子留学换点美元都有些困难了。这最主要原因是中国的房屋泡沫太大，价格太高，据有关咨询统计中国的城市房屋价格总值高达500万亿人民币左右，而中国的外汇储备也就2万亿左右，上述数据如果是真的，就意味只要有百分之三的房屋拥有者将房屋变现，兑换成美元。中国的外汇储备就将用尽。所以，近期，国家接连出台外汇管制措施，估计与房屋资产泡沫有很大关系。一旦放任人民币自由兑换，只要有很小一部分人把房屋兑换美元。那对中国的外汇储备都有重大影响！这可能是国家牺牲人民币国家化，也要防止外汇“管涌”状外流发生原因。但人民币国际化是中国未来发展的重大目标，很多国家也在积极做这方面的战略接应。但如果中国很长期都不能实现人民币自由兑换，那可能会失去这一战略机遇。而解决这一矛盾的办法之一就是降低国内房屋价格，从而降低国内资产兑换外汇的能力。

中国新征物业税将对房屋市场有不利影响
近年来，由于习主席提出“房子是用来住的，不是用来炒的” 的政治口号以来。国内的房地产新增房屋数量变得越来越小，政府过去以来卖土地维持地方政府巨额财政的方式已经无以为继了。更重要是各地房屋库存都很大，市场实际有效需求却不断萎缩。地方政府的债务已经是天文数字，而且还在逐年增加。又由于房地产业对实体经济的挤出效应，近些年来，各地的实体经济都在艰难维持，上缴给地方政府的税也不断减少。面对这种情况，及时出台物业税是唯一缓解地方政府长期负债的办法。据有关消息，中国有关部门已做好征收房地产税的前期有关工作。国内各主要城市的房屋信息已经联网成功。只是增收地产税的具体方法，具体时间，和具体政策还没敲定。但即便是按最宽松的政策，比如只对一个家庭的第二手房的多余房屋收物业税，对首套居民住宅房不增税。而且第二手以上的房屋只收1%的物业税。那国内一线城市动辄上千万的房子，一年物业税就近10万左右。这将是业主无法承受之重！所以，一旦中国房地产税开始增收，中国房屋价格将会出现大幅度下降！

美联储加息缩表对房屋市场极其不利
首先，央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的调节器，当然也是调整物业投资的调节器。一般来说，房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程，房屋市场的价格相应不断下调；反之，但央行利率不断下降的过程，房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来，世界各国央行的利率进入下降通道，期间加拿大的央行利率不断下调，多伦多的房屋市场价格随之不断反向上扬，2008年多伦多50几万的独立房，到如天，已上涨到100多万。但这形势到2019年会发生变化。2016年底，美联储已宣布开始加息，而且在2019年还要继续加息。这对世界的房屋市场价格会起非常大的影响。多伦多的房屋价格也会发生变化。尤其是对于那些高端物业，对价格超过150万的物业价格会有不利的影响。有人说，美联储加息会对股市有不利影响。估计2019年美联储会停止加息甚至减息。这种可能有，但很小。这次美联储加息一定会很谨慎，会避免2008年那次，还没拉崩对手国家的经济，先拉崩自己的房地产。但2019年，美联储的加息方向是大概率事件。当然，美联储缩减资产负债表也会对房地产市场有不利的影响。美联储缩减资产负债表的过程就是回收市场过多美元，吐出各种美债券过程。就是市面投资产品越来越多，货币越来越少的过程。有人形容加息缩表就是“抽水机”，将过去向市场放的水，抽回去的过程。由于不断向市场抛售美债，美债会越来越供过于求，美债的贴现率可能越来越大，美债的回报率可能越来越高。这样就间接推高商业银行的房屋贷款利率。房屋贷款利率的升高自然导致房屋价格下降。所以，2019年，房屋价格继续下降仍是大概率事件！

中美贸易战对房地产市场也有不利影响
中美贸易战是当今世界最不确定，对世界经济影响最大的因数。中美贸易战今后的走向对房屋市场影响也非常大！中美贸易战有两个结局，一是双方谈和，中方答应美国的一些重大经贸政策要求。这将对中国的今后政治经济走向有转折点的历史意义。一旦中美谈判和好，世界各国金融机构进驻中国，中国对外开放互联网，中国消除非关税壁垒等等。一旦这种情形发生，中国和美国，中国与世界巨大的商品，和服务业互补性，那将产生无数巨大商机，人们都会忙着做生意，哪还有时间炒房子。另外一个结局就是谈崩，那结果不堪设想，美国将对来自中国产品征收高额关税。这种情况，最大收益方就是越南和墨西哥。而中方的很多内资和外资企业很多都会迁移到越南（美国对越南，柬埔寨，和老挝三国实行零关税）和墨西哥，或其他国家以提高这些公司对美贸易竞争力。而中国的房地产一旦失去实体经济的支持，可能会出现大面积的房贷断供潮。很多东南沿海外向型城市，一旦大量企业外迁，会导致大规模失业潮，大量失业人员由于失去日常收入，很难按时支付每月高额房屋月供。断供可能成为他们唯一的选择。之后，更多的社会问题将接连到来！最近，中国在纪念改革开放40周年，习主席的讲话，可以看出中国全盘答应美国的要求可能性不大。所以，中美贸易谈判的结局的走向视乎正想着第二种可能发展。2019年，中美贸易战的最终走向对房地产的影响极其深远！

总之，在即将到来的2019年，在国际国内各种不利的政策影响下，房屋市场继续下行仍然是大概率事件。从2008年到2018年，全球经济历经10年的量化宽松，已经开始加息缩表。在这么长事件宽松量化期间，全球货币发行量越来越大，利率越来越低，全球房屋资产泡沫也随之越积越大，房屋资产价格越来越高，积累的风险也越来越大。2018年期间，美联储，加拿大央行已开始加息，而且2019年，美联储还处于加息通道，外加美联储缩表。这国际大的金融环境已开始转为不利于房地产投资了。今后一段时期是房地产的逆周期了！过去，在经济顺周期，投资者利用大杠杆投资房屋，获得较好的收益；现今，在经济逆周期，同样的杠杆可能放大投资者的投资风险。而且，今天的情况与2008年还有一个重大不同是，不论从国家层面还是家庭层面来讲，已经没有进一步加杠杆的空间，因为家庭负债和政府负债都非常高。靠央行放水，靠投资拉动经济的效应越来越小，但副作用却越来越大。外加上述各种不利因数，所以，展望2019年房地产市场，仍然是充满风险与诸多不确定性！（本文纯属学术探讨，只代表个人观点，不做任何人买卖房屋依据，特此声明！多伦多 地产 BROKER 李军）。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net