本文发表在 rolia.net 枫下论坛发布: 2019年10月7日 |来源: 大中报 侯东南

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加拿大金融时报最近刊登了多伦多瑞尔森大学房地产管理教授Murtaza Haiderh和房地产行业的资深人士Stephen Moranis写的一篇有关建筑成本和房价的关系， 他们认为：如果建筑成本不断上涨，仅靠增加供应不足以立即缓解房价上涨的压力。

在多伦多高层公寓和低层公寓的价格越来越趋近。

由于高层公寓通常面积较小，因此其价格往往较低，但自2017年以来，两者之间的差距一直在缩小，这主要是由于高层建筑成本的增加。

房价上涨通常是因为高需求、人们对房地产的投机、外国投资者、甚至洗钱。但是，新建单位的价格也受建筑成本的影响。

加拿大统计局每个季度都会出建筑行业的价格指数，该指数涵盖建筑商的人工，材料，间接费用和利润。该指数不包括税收，土地成本，设计和政府收的房地产开发费。

报告显示，2019年二季度过去的12月中，住宅建筑成本上涨了2.7％，非住宅成本上涨了3/9%。

加拿大全国各地的建筑成本增长程度不一。渥太华的住宅建筑成本同比增长最高，为5.2％。在温哥华，住宅建筑成本上涨了4.8％。

美国的研究表明，各个城市的劳动力成本差异远大于建筑材料成本差异。在纽约市，人工成本比其他美国30个最大城市的平均成本高31.3％。同样，旧金山的劳动力成本高出25.6％，芝加哥的劳动力成本高出16.8％。因此大而密集的城市中的建筑成本很高。

导致低层和高层公寓单位价格差异缩小的两个原因：一、低层住房价格的上涨在2017年有所放缓。第二高层住房的建筑成本显着增加。

除材料成本增加外，人工成本的变化也影响新房价格。

在劳动力短缺的时期，工资增长更为迅速。由于缺少技工，一些行业，例如塔式起重机操作员，电梯制造商和机械师等，对劳动力短缺非常敏感。

Vince萧是建筑行业的顾问，其客户包括加拿大的主要高层建筑商。 萧先生估计，在过去几年中，多伦多和温哥华等高需求住房市场的建筑成本上涨了30％。高层建筑劳动力成本的“倍数式”增长是由于没有足够的分包商，缺乏包括挖掘，电工等行业的技工。

住宅建筑商必须预售大部分预计单位才能获得银行的施工贷款。建筑商与买方签定合同，买方按预定价格提交定金，当单位建好，买方准备入住时才全额支付。这使建造商和购买者之间的价格彻底锁定。

对于仍处于准备阶段的项目，由于劳力，材料或法规限制而导致的建筑成本意外增加，迫使建筑商决定是把项目完成还是让项目流产。因为单元的价格已经锁定，所以成本的增加对住宅项目的开发是否赔本的影响很大。

当成本大幅增加时，建筑商可能会选择让项目流产。这种做法可能会损害建筑商的声誉，也给购买者带来极大的不便。购买房子的人也会因房价上涨而遭受损失。

土地以为的建筑硬成本可能变化幅度很大，从而造成整个项目的成本增加。

例如，商业地产咨询公司Altus Group的估算表明，对于温哥华的高密度住宅开发，土地成本（作为可建筑面积）的范围从每平方英尺不到100元到每平方英尺超过300元。

因此，要在温哥华建造一个100,000平方英尺的高密度住宅建筑，土地成本可能从1000万元到3000万元不等。相比之下，卡尔加里一栋类似大小的建筑的土地成本在250万到450万元之间，多伦多则在5000万到2.25亿元之间。

与土地价格不同，建筑硬成本（不包括土地成本，费用和税金）的地区差异不大。Altus Group说，温哥华一栋40至60层高的公寓建筑的硬建筑成本在每平方英尺215至280加元之间，而卡尔加里和多伦多的建筑成本在每平方英尺200至260加元之间。

因此，指责因人口增多，住房需求的增大，投机，外国买家和洗钱者的涌入而导致房价上涨，不一定是全面和正确的。大家都觉得住房负担能力最好通过增加住房供应来解决。但是，如果建筑成本上升，仅靠增加房屋供应还是不足以立即缓解房价上涨的压力。

为改善住房负担能力，政府还需要采取协调一致的措施来降低材料和人工成本，同时取消政府的一些条条框框。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net