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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 在我们急切而无奈地等待老韩和老费的消息之际，让我们来分析一个房子吧。市值42万的房子叫价53万多，今天降了一万到52万多。我想找卖方代理做 dual agent。谁知卖方代理甩下一句话：对我的offer没性趣！这到底怎么啦？！ -kittie(小精灵); 2011-1-22 {1112} (#6470742@0)
    上周末看了一个 open house ，MLS： W2013810 （6059 Gemini Cres, Mississauga），4室2.5卫，要价 $534,900。房子的状况不怎么样，一楼 laminate 和瓷砖，二楼地毯。地下室完成了一半面积。后院是 deck、hot tub 和 above ground pool，没有草地。二楼3个房价比较小。今天要价降了一万，到 $524,900。

    而同一条街上6108号从地图上看外观一模一样，而里面的房间大小更合理，去年4月成交 $455,000。这个房子应该是很有参考价值了，非常具有可比性了。所以我这样估计 6059 Gemini Cres 的当前市值：

    (去年4月 6108 Gemini Cres 的成交价 $455,000) / (去年4月GTA平均成成交价 $437,600) * (今年1月上半月GTA平均成交价 $413,565) / (6108 Gemini Cres去年的地税 $3,831) * (6059 Gemini Cres去年的地税 $3,761.50) = 6059 Gemini Cres当前市值 $422,218。

    我找卖方代理做 dual agent，希望他返还1%买方代理费，我打算直接从出价里扣除，想下个 $422,218 * 99% = $418,000 的offer。谁知卖方代理甩下一句话：对我的offer没兴趣。

    这房市已经看不懂了。是不是我注定买不起房了？

    • 去年的那个是大麻屋吧？ -oneandone(￥154来俩，呵呵); 2011-1-22 (#6470744@0)
      • 请问你这是陈述句还是疑问句呢？ -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6470761@0)
        • 他是陈述句，我是疑问句。一般有"Measurements to Be Verified By Buyer"一般不是大麻屋就是破产房。 -oneandone(￥154来俩，呵呵); 2011-1-22 (#6470769@0)
          • 如果是大麻屋，那完全没有可比性。如果是破产房，那还可以比较一下。破产屋的状况肯定很差，需要全面装修。根据此屋卖方经纪的指点，全面装修一新也就用不到5万块。而此屋的状况也不怎么样。那差价也就2万来块吧。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471440@0)
            • 我对房子里面的状况不是很满意(没好意思说而且我也买不起)，经纪说很简单，把二楼地毯换木地板5千，两个浴室重做1万，厨房重做2万，地下室另一半做完5千，电器全换4千，楼梯2千，刷漆2千。不到5万就是一个全新房子。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471450@0)
              • 还有窗户，Gas炉，房顶 -sellhousein(Unionville); 2011-1-22 (#6471537@0)
                • 经纪说窗户2008年换的，屋顶2005年，炉子2003年，都不需要换。不过，看了窗户，做得很粗糙。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471590@0)
    • 1) 外面相似，里面的东西呢？ 2）看看附近别的房子是多少。 人叫价52万，你出41万？ 跌了？ -lakota(lakota); 2011-1-22 (#6470758@0)
      • 去年卖的屋我没法进去看里面。不过从外观上看是一样的款式。从mls里的信息，也没看出什么不妥的方面。而现在这个房子我看过，状况很一般。还有什么因素影响房价这么显著呢？ -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6470764@0)
        • 只是一个厨房，就能差出3万。先弄清楚那个卖掉的有什么东西，和同期卖掉的有多少差距。既然想让卖方jj做dual，可以问他为什么高出这么多。 -lakota(lakota); 2011-1-22 (#6470839@0)
    • 现在为什么成交量极低，就是因为卖家太贪婪，价开得太离谱，所以造成了买家根本没法提offer。 -don.juan(Don Juan Returns); 2011-1-22 (#6470785@0)
      • 大兄弟，看了这几天你的帖子，也知道你有点心急上火了。快过年了。消消气。现在别看了。过完年开春再说吧。你说得没错。很多卖家捂着不卖等开春卖。因为谁都知道春天价高。这不前两天财政部刚出新措施了嘛。看看能不能逼出点房源来。你先过年去吧。 -dmu3(侬老怪额); 2011-1-22 (#6470787@0)
        • 我没事。我都做好了一辈子不买房的准备。我总角得这美国房价还比加拿大低那么多，就算是正常的现象，也不会一直这样。两地总要平衡吧，南边涨一点，北边跌一点。就算多伦多不跌，未来的15年也不至于像过去的15年那样疯狂吧。 -don.juan(Don Juan Returns); 2011-1-22 (#6470790@0)
          • 理智点。别义气用事。市场不会因为你的生气而变化的。你最终只是气坏了自己！根本没必要。人要审时度势。你如果急需，就先买个小点的破点的过度一下。你如果不急需，就心平气和等着看一下。不管怎么样，都没必要和市场生那么大气。而且根本没用！ -dmu3(侬老怪额); 2011-1-22 (#6470792@0)
            • jj吧？看你挺会讲道理。那么晚了，还在这里混，不累？没别的可干？ -jzhang1022(RH); 2011-1-22 (#6470856@0)
      • I have been waiting 10 years. Too bad!! -ed8888(NO_PARTY); 2011-1-22 (#6470840@0)
        • 都10年了，接着等！ -jzhang1022(RH); 2011-1-22 (#6470846@0)
        • 没房住能挺10年，我服了你～～人生有几个10年呀 -ignoreme(别当真); 2011-1-22 (#6471834@0)
          • 小心被成打涨派 -lakota(lakota); 2011-1-23 (#6472296@0)
    • 哈哈，你把买房子当考试吗？用公式算的？你一下子还掉人家近20%，人家不把你打出去算客气的了。哈哈。你是在太逗了。我是这里的死硬跌派而且很不喜欢JJ。不过你这么买房子的方法还是把我给逗乐了。 -dmu3(侬老怪额); 2011-1-22 (#6470786@0)
      • 是卖家把价格一下子提了比去年最高点还高20%，现在的形势卖家非常贪婪，最不应该买房的时候。 -don.juan(Don Juan Returns); 2011-1-22 (#6470788@0)
        • 别走极端行吗？根本不能这么算的。任何统计数据都要有一定的样本群才行。你拿个最高或者最低的都不行。那就是盲人摸象！你真要算，就要把同一个区最近的交易房子都找出来。最少你也得找个平均价再算吧！去年那个房子鬼知道是大麻屋还是破产屋啊？！一个就能做计算了？ -dmu3(侬老怪额); 2011-1-22 (#6470791@0)
          • 是的，应该取更多样本。因为天冷下雪，看open house的人不多。当时显得很冷清。经纪很耐心介绍房子情况，拿着打印的最近一个来月附近成交的3个房子比较（当然都是更贵的）。我要求看一年内的成交。就挑了距离最近而且我认为最相近的房子。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471478@0)
        • 支持！ 有的房子叫价非常不合理，向jj一打听，计算方式那是可怕，不是贪是巨贪。价格在他们眼里哪里是钱，是数字。让他们从疯狂中理性回归。 -zulec(大岛大夫); 2011-1-22 (#6471334@0)
    • 市值就是market price，market price的意思就是售出价，而不是估价或者要价或者还价。 -agreewithyou(围观中); 2011-1-22 (#6470831@0)
    • 感觉你不是在买房子，经纪智商只要高于大猩猩都会对你的offer没兴趣。 -neversaid(重来不说); 2011-1-22 (#6470922@0)
      • 没错！跟给自己写张一亿的大支票挂墙上激励自己没啥区别，都是自己跟自己玩呢。 -amigoo(★★★★★); 2011-1-22 (#6471344@0)
    • 开价$524,900，下单$418,000。等买下来了挂$500,000卖掉，高啊！ -color_color(万宝全书...); 2011-1-22 (#6470942@0)
    • 哈哈哈楼主是搞理工科的？你要这么算帐，我估计对方jj还会说“you are fxxxing wasting my time!”，我也被这么轰出来过，消消气，多学习 -momb2005(momb2005); 2011-1-22 (#6470980@0)
      • 不见得, 应该是搞文科. 东敲敲, 西打打, 没准哪天捡个大便 -firetrain(火车头); 2011-1-22 {20} (#6471052@0)
        当年毛主席就这么干的
      • 没有，对方经纪虽然不高兴，但是还是没有如此粗鲁无礼。我也很礼貌地谢谢他做open house的那天那么耐心地介绍房子。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471485@0)
    • 高人啊，俺崇拜你 -red_pepper(aloe); 2011-1-22 (#6471063@0)
    • 几点意见 -tjhong(以后再说); 2011-1-22 {118} (#6471385@0)
      均价有时偏离实际很远，拿均价判断涨跌肯定不行。
      卖家喊价高，说明胃口高，远离就是。
      那地方不是啥热点区，慢慢等机会吧。
      • 非常中肯，谢谢。 -momb2005(momb2005); 2011-1-22 (#6471438@0)
      • 谢谢指点。现在没什么房可看。这么贵的房子我本来是不看的，因为买不起。只是看到 open house，就去凑了一下热闹。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471447@0)
        • open house当然可以随便看，百万的也能顺便过眼瘾，但对市场的涨跌要有一定的了解，不要随便开出很离谱的价格，不然是会挺尴尬的，没事，下次吸取教训再接再厉 -momb2005(momb2005); 2011-1-22 (#6471459@0)
          • 是啊，这次经纪就很不客气。我的确不懂。也不敢随便托付一个经纪，一个是钱不多，怕经纪不感兴趣。另一个是怕被经纪忽悠了。谢谢你，我在吸取教训和学习。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471468@0)
            • 可以上这里大家都推荐的那个网站看看,里面有最近的房子的销售信息,在开始选地区的阶段,是没必要找jj,浪费人家的时间,另外在春天要开始新房上listing的时候,我觉得可以找个态度好的,有耐心的,不push的,jj能比我们早一天看到房子的信息,好房子等我们在mls发现的时候都sc了. -2009_newcomer(NaoTeng); 2011-1-22 {168} (#6471513@0)
              另外自己的功课要做好,不能听别人忽悠,房子如果开始大量上市的时候,要天天看mls,我当初就是每天早上上班的第一件事,对jj也别另眼相看,大家都是普通人,平常心,肯定能有合适的人帮你.
              • 先申明不是经纪，说句要挨砖的话，经纪Push有时并非坏事。好的经纪可以在关键的时候Push你一把，帮你买下合适的房子。 -sellhousein(Unionville); 2011-1-22 (#6471534@0)
                • jj该说时就得说。光态度好，什么都让你自己决定，那就不需要jj了。 -lakota(lakota); 2011-1-22 (#6471750@0)
            • 傻，哈哈 -oho(小李美刀); 2011-1-22 (#6471518@0)
        • 50万贵吗？笨蛋 -oho(小李美刀); 2011-1-22 (#6471523@0)
          • 囊中羞涩，超过承受能力了，神童啊。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471592@0)
    • 这是典型的智商不错， 情商极低的列子 -ailaoshan(laoshan); 2011-1-22 (#6471553@0)
      • 能指教怎么做才好？先谢了。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471593@0)
        • 好心给小小精灵写几句 -jeffliu2(jeff); 2011-1-23 {262} (#6472673@0)
          首先你要确认是否真的喜欢这个房子, 能承受的心理价位是多少. 如果你的价位与卖家相差太远就别浪费时间, 如果差不太多(5%~8%)则可以在心理价位以下出个价, 如果卖方回了价你就有戏了,然后再漫漫谈, 如果对方最后回到了离你心理价位不远了,也别再抠门了,该出手就出手,不差那千八百的.
          • 谢谢。 -kittie(小精灵); 2011-1-24 (#6474705@0)
    • 我看了数字三次，真没想卖家叫52万你还42万的。虽然现在市场不是很好，但是这样还价也太过分了吧。如果这房子真的值42万，你可以等、再等、再等，等到对方慢慢地降listing price。知道供求理论吧。如果在降到42万的过程中房子没卖到，那时间就证明你的推论就完全正确。 -wonwonwon(Crysee); 2011-1-22 (#6471586@0)
      • 我其实不清楚房子的价格是怎么确定的。如果是无论卖家挂个多高价，买方经纪告诉我这个价就是市场价，我就该接受吗？得有个稍微实在点的依据来衡量吧。地税应该算比较权威的衡量房子之间价值差别的标准，而平均价是衡量市场波动的标准。能请你告诉我更合理的指标吗？谢谢。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471611@0)
        • 老兄，我支持你，不要听别人忽悠，看看其他的房子吧。没有不买此房我就不能过了一说，谁愿意买谁买去 -xybca(摇曳秋风的葱); 2011-1-22 (#6471759@0)
        • 最好先和自己的jj达成互信。地税不能用来衡量房子价值。房A和房B外观和户型完全一样，里面的装修都能查出去10万。 -lakota(lakota); 2011-1-22 (#6471762@0)
          • 在已经知道现在卖的房子里面状况不怎么样的条件下呢？ -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471787@0)
            • 说明前面卖掉的那个状况差得不是一般。当然也不排除卖方定价过高。 -lakota(lakota); 2011-1-23 (#6472299@0)
      • 谁说市场不好?现在是卖家市场, 小condo都要抢offer -gtarealtor(虚拟ID); 2011-1-22 (#6471836@0)
    • 如果能有更多的买家就出这个价，卖家就该重新审视其listing价可能离市场太远了吧? -benbuxiangshuo(说说无妨); 2011-1-22 (#6471784@0)
      • 不是那么可行，至少我的出价卖家不知道，因为他的经纪不理睬。从本坛的反应来看，很难有买方经纪愿意帮忙下这样的offer，因此卖家不可能接到这样的offer。 -kittie(小精灵); 2011-1-22 (#6471792@0)
        • 就是因为决大部分的买家在JJ的忽悠下不能理性地出价，从而导致无论卖家叫多离谱的高价总有人最后买下，就想某电影说的：不求最好但求最贵! -benbuxiangshuo(说说无妨); 2011-1-22 (#6471824@0)
          • "决大部分的买家在JJ的忽悠下不能理性地出价" - 你是说绝大多数买家卖家也是笨蛋，还有买家jj！ -lakota(lakota); 2011-1-24 (#6474563@0)
        • 1. 不要jj自己也可以下offer。 2. 很多房子叫价不合理，买方自己要有判断。 -zulec(大岛大夫); 2011-1-23 (#6472206@0)
      • It's the other way around--if the seller received a lot of showings but no offer, then the seller knows the house is overpriced and will lower the price. It's a long process. -dmak0(JumpyCat); 2011-1-23 (#6472115@0)
    • 学到一招，下次看到100万的房子，我也下个50万的offer试试！不过可能要准备盔甲什么的，哈哈！ -ro09(ro09); 2011-1-24 (#6473833@0)
      • 浪费PAPER -pinkcloudy(Rhythm of the rain); 2011-1-24 (#6473866@0)
    • 你可真本事，我同事n年前看22万的condo，出价19W，买家JJ被骂出门，只才能看别的unit的condo。n年后她卖掉那个condo出价26W多, 第一次有人出价25W都被她直接锯掉。由来还有中国人居然出价24W, 当然一样被当场拘掉。 -tracyd(等待明天); 2011-1-24 {513} (#6473970@0)
      挂牌也挂了段时间，后来天气热了，房子低了大概1万左右还是5K卖掉了。52的房子，你立马剪掉10W，相当于26W的condo被你剪掉5W, 能被人接受么？这offer没法谈。
      你不能只看一套房子去年的成交价格，就拿我家附近一套房子来说吧，买家前年买的，去年卖掉，听说是亏了1万卖掉的。为何，我老公打听了，说是卖家老公找了calgary的工作，不得已要搬家。不知道为何，一直没不出去，最后只能割肉。
      去年年底，同一条街上出来一套，先自己想办法卖，没卖掉，过了很久，找JJ卖，高出那套房子将近7W，现在还挂着呢，还没卖掉，但是就是不愿意降价，估计不着急卖。
      • 卖家在MLS上设定listing price时一般设立了另外两个没写出来的东西：买方开价下限，以及成交bottomline。开价下限一般是listing价的95％，如果市场非常不好可以下到90％。这个53万4开价的房子offer不到48万别人当然不会回。你的期望值那么低，人家知道谈也是浪费时间。 -hilander(越野的红色); 2011-1-24 (#6474014@0)
        • 真的假的？ -20121221(20121221); 2011-1-24 (#6474027@0)
        • 是么？mls上还有这类信息？我可从来都没有看到过，看来JJ们是从来不发这些信息给客户的。不过一般能谈到90%以下，我就觉得不错了。我看到所有JJ们曾经发给我的成交价，很多都是95-97,8%左右的。对于卖家能够有100%的要么市场很好，房子很热门，要么JJ很好。 -tracyd(等待明天); 2011-1-24 (#6474089@0)
          • 不是写在MLS里的，而是卖家和卖方JJ商定的原则性数字。这是MLS记录里没有的，但你要明白卖家的一些基本common sense。 -hilander(越野的红色); 2011-1-24 (#6474108@0)
            • get lost! -dmu3(侬老怪额); 2011-1-24 (#6474140@0)
              • 请说人话。这个论坛是用来交流的，不是用来骂人的。我这里提供的是第一手的个人经验，因为我买卖过房子。你什么时候能够除在这儿撒泼骂人之外提供一点对他人有用的信息呢？ -hilander(越野的红色); 2011-1-24 (#6474155@0)
              • 人家说的完全在理。 除了骂人，没看到你发过什么有用的贴。这里也是一个社区，请尊重别人。你不需要，别人需要。可以考虑看心理医生了。 -jzhang1022(RH); 2011-1-24 (#6474221@0)
        • 也就是说还价也得靠谱。不然就买不下来。不排除去撞运气，但成功的概略很小。 -jzhang1022(RH); 2011-1-24 (#6474257@0)
          • 一般90％是个心理点吧。低于这个点卖家不认为你是认真的开价。 -hilander(越野的红色); 2011-1-24 (#6474333@0)
            • 很有收获。谢谢指点。 -kittie(小精灵); 2011-1-24 (#6474707@0)
          • 确实如此, 因为如果你是卖家, 看到周围当前成交情况, 会有一个最低的心理价位. 本人最近实际有一个例, 卖家开$659K, 附近差不多的房子在前几月成交价为620K左右, -canchi(ComputerCare); 2011-1-24 {275} (#6474793@0)
            但这个房子是WALKOUT地库并完成, 一楼二楼全硬木地板; 而以前的成交的房子没有WALKOUT地库, 地库也没有完成, 二楼且为地毯. 我们出了一个635K的OFFER, 结果卖家根本不理, 不过在我的多方要求下卖方还是给我们回了655K. 结果过几天被另外的买家以663K+买走. 所以要审时度势, 有需要就应该及时出手.
        • 这是正解。看来楼主是完全没经验啊！ -zlhlt(无忌哥哥); 2011-1-25 (#6475816@0)
          • 可能lz还是国内砍价的思维方式。国内买东西基本上都是上来砍掉一半，商家还是要和你谈啊谈的。这里砍价基本上都很少，结果没想到对方理都不理了。 -tracyd(等待明天); 2011-1-25 (#6476195@0)
            • 砍掉20%不是不可能：W1833730 (1100 Westdale Rd, Oakville)， 叫价$5,750,000，昨天成交$4,600,000 -kittie(小精灵); 2011-1-25 (#6477006@0)
              • 你那房子后面加1或者2个0. 你可以这样砍。 -pinkcloudy(Rhythm of the rain); 2011-1-25 (#6477048@0)
              • 还没领悟，不是说已经“很有收获”了么？你想买的是40W的房子，看到20%，就是8W。你不是已经递过offer砍掉52W的10W，那就是20%, 人家理睬你不？估计offer看都没看吧？你这样砍，下一次就算他卖不掉再降个1W或者8k, 也都不会再要看你的offer了。 -tracyd(等待明天); 2011-1-26 (#6478306@0)
    • just fyi, this house sold firm today $510k. 印巴兄弟买了，市场是很无情的。 -mississauga(老市长*Jacky Xu*); 2011-1-31 (#6486615@0)
      • 贵了，对买家无情，便宜了，对卖家无情。 -lakota(lakota); 2011-1-31 (#6486669@0)
      • 你真的买不起房了 -li331(li331); 2011-2-3 (#6490174@0)
        • Just buy a single garage house instead of double garage. -dmak0(JumpyCat); 2011-2-3 (#6490246@0)
      • 就是说以97.2%的listing price成交. 还是没有逃出我说的那个普遍成交规律。我劝lz把期望值降低点，早点买了吧。不然开春以后价格一定会节节高。并不是所有房子就一下子跳一个很高的价格的，多看看，找个有经验的JJ多咨询咨询。 -tracyd(等待明天); 2011-2-3 {1605} (#6490444@0)
        本文发表在 rolia.net 枫下论坛不要以为JJ真的一点都没有用，如果找JJ只想扣掉其佣金，那我看还是算了。找JJ买房子，我需要的是如下条件：
        1。先给出若干个推荐地点，挑一些房子去看，咨询JJ房子和周围环境，自己做research. n次依据自身情况，决定缩小今后看房范围。
        2。在决定了小范围的房子以后，让JJ帮你设定一个alert，一有符合条件的房子出来就能够在第一时间看到房源。外部看到的Mls信息需要过24h以后才能看见，除非你天天去查，否则还是会错过部分机会的。
        3。一有看得中的房子就让JJ去看，直道下offer.
        4。咨询一下JJ如何下offer的过程，让JJ帮你分析一下对方最低能够承受的价格。
        5。你们家自己依据自己可以承受的价位和JJ的分析做一个定价，然后把谈offer的重任交给你的JJ吧。
        坛子里充斥者如何让JJ给回扣，但是从来没有从另外一方面考虑过，凭借你自己的知识和信息，谈成offer的几率。如果买家很有经验，并且非常了解那个地方的房价，不用也无妨。但如果自己根本没买过房子也不太懂这个市场，请个专业的JJ可以提高很大的成功率。买房子，是要买成房子，而不是要谈崩offer。
        我在曾在买房子前试看mls想图找过一个的list agent看一套我同学居住小区的房子，因为我知道那里大致的情况。对方一听我是才开始看房子，理都没理睬我。
        网上那些大谈如何自己找对方agent如何省钱，大谈如何扣commission的方法未必适合每个人。有经验的JJ基本上都不愿意对方扣commission的，这就有如你老板扣员工工资一样，每人会高兴的。但对于刚入道，生意又不多的小JJ，可能愿意少拿点，多做几个生意。
        这几年油价涨，造房材料涨，最低工资涨，ttc车票涨，DSL也差点变相疯涨，存钱还真没意思。
        国内涨价更厉害，房价也一样，最终不得不出台一个又一个政策打压大城市的房价。今天又看到有人说一二线城市会被房价抑制，但会导致三线城市房价大涨。人多了，土地少了，这价格一定无法下去。
        toronto来的人也越来越多，房子越造越远，这里怎么还有那么多人唱跌？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 你的公式很有创意啊！你把目前被广泛的运用于财险保费评估的 GENERALIZED LINEAR MODEL运用在房价评估上，你太牛了！建议你再完善一下你的公式，以后就不会被JJ F＊＊K了。 -xiangcaosh(xiangcaosh); 2011-2-1 {348} (#6487246@0)
      １ 将参考房价换成该地区的平均房价。
      ２ 将地税系数的分母换成该地区平均地税。
      ３ 加三个系数：
      －地区系数（学区，交通，家庭收入，犯罪率，CPLS信用等级）：该地区／平均地区
      －房屋附加值系数 （面积，装修，卧室厕所数量，地下室装修，分门情况）：该房／该地区 平均
      －趋势系数：（参考时段至目标购房时段的样本分布变动的矫正）：通涨率＾时间段
    • what is 市值? -mickeyh(mickey); 2011-2-3 (#6490248@0)
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