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如果你有10万加币，怎样投资地产资金最有效呢？ (2011-11-15 04:39:48)转载▼
标签： 有效利用资金 地产投资 房产 分类： 案例分析
最近接触到很多客户，手里有10万加币， 想进入地产投资市场，询问是否投到一个物业中，投到哪里？
我在这里主要不是讨论应该投在哪里，因为这很主观，也和你自己的资源有关系（包括资金的多少，对当地市场的了解，以及愿意投入的时间成本等等）。我们讨论的是，10万加币，怎样投资能帮助我们达到我们的目标，尤其是愿意通过地产投资组合达到长远目标的投资人：每月有正现金流，为未来财务自由创造基础。
读过我以前文章的投资者一定记得，我强调首先要知道你投资的目标是什么。如果是长期投资，你一定要有能力让租金抵扣所有的房屋费用（包括贷款，地税，及物业管理费）。如果想尽快达到财务自由，一套物业是不够的。那么，有可能你需要有5套，10套，或更多的物业。（假如你日常的月消费是5000加币，如果每套物业正现金流200加币，那么你需要25套物业，如果每套正现金流500加币，你需要10套物业，依次类推。）
在给客户咨询时，我总是建议他们，带着你的最终投资目标来策划贷款融资结构，这样不但帮助你做出正确的决定，还能巨大地影响到你前三个投资物业的融资结构。
举个例子，一个投资人刚刚进入地产投资市场，自住的房子里已经有一些Equity(权益部分，贷款减少加上市场增值部分），手里也有一些资金作为首付，希望通过地产投资每月都有一些正现金流进帐。这样的投资人如果知道地产投资现金流分析，受益匪浅。简单讲，现金流分析就是要做到符合1：1条款，这个条款对于要投资三个物业以上的投资人来讲至关重要。从概念上说，1：1条款就是Debt Coverage Ratio (DCR)债务比率的计算公式。贷款机构愿意看到1块钱的费用出去，有1.1块钱进来。进来的钱是每月租金收入，出去的钱是每月的贷款，地税和管理费的累加。
使得这个公式有意思的是，对那些收入不高，或者自雇人士没有收入证明的投资人来说，一旦你拥有三套以上投资物业时，贷款机构对待你的态度和政策与以前大相径庭。
对投资人来讲，最大的困惑和挑战是，当你为自己不断积累地产投资物业时，你的Total Debt Service Ratio (TDSR)（总负债率）不能超过40%。换句话说，你的房屋贷款，汽车贷款，学生贷款，信用卡账单等等日常负债不能超过你每月工资收入的40%。目前的贷款机构一般只能将租金收入的50-75%加到你个人收入中（考虑到空置率等），然后计算每月总负债率（TDSR）。许多情况下，用这个公式，一旦你的物业超过三套，TDSR就会超过40%，投资者如果收入较低的话，只能限制物业的数量。
大多数投资者处于这种情况时，基本倾向于将他们长期的投资策略减缓。那么，解决方法是什么呢？找一个懂得租金现金流分析的银行或贷款经纪来帮助你解决问题。
当你所有的投资物业都在Excel表中列出来后，很容易计算Debt Coverage Ratio (DCR)。如果该物业的DCR是1：1或大于1：1，然后所有物业组合累加也是1：1或大于1：1, 那么贷款公司只看DCR, 而不是用你的收入来计算负债比率。也就是说，一旦你拥有三个物业，如果你的DCR等于或大于1：1，你就可以用100%的租金收入来计算负债比率，你不需要出示很高的个人收入来计算负债率，也能不断地从银行贷款投资到以后的物业中。
懂得这个概念实际上革命性地帮助了某些投资者不断地建立自己的投资物业，而不会受到贷款的困扰。这个融资策略/结构不仅允许他们不断地投资地产组合，还能帮助他们为以后和金融机构争取有利的谈判条件。
举例说明：想象一下你自己，作为一个地产投资人，你攒了10万加币，或者亲属给了你一笔10万加币的礼物，你的信用分数良好，但是你的收入较低或者是自雇没有收入证明。
通常的人会怎么做呢？将10万加币花在一个物业的首付上，买了一个40万投资物业。问题是，由于你收入低，或没有收入证明，申请贷款就会碰到麻烦，因为租金收入中，只有50%可以拿来加到你自己的收入中用来计算负债率。
或者你可以用同样的10万加币采取不同的投资策略。将10万加币作为首付投入到三个物业中（比如买三个15万加币的小投资物业，每个首付20%）。这样策划的目的是避开用你自己的工资收入来申请贷款（因为你工资低，或自雇没有收入证明），而用租金现金流公式来申请贷款。前提是（1）你必须有三个投资物业，（2）每个物业的DCR必须等于或大于1：1。这样你只需要出具一定的证明(净资产) 表示你能支付你现有的负债，比如自住房的贷款等）。这样的好处是什么呢？就是你未来的地产投资只取决于你能否筹集到首付款，跟你的收入证明没有关系。换句话说，你最大程度地运用了资金的杠杆原理。我们中国投资人中，很多人有首付，就是苦于没有收入证明，或自雇，给自己的工资很低，在不断贷款投资地产时，就碰到麻烦。上面讲的前三个投资物业的融资策划至关重要，实际上不是你选不选择这种方案，如果你想投资三个物业以上的话，而是你必须选择这种方案。
透彻地了解这个概念，配备很强的执行力，将使得一个成熟的投资者充分利用现在的融资贷款市场，为以后的投资打通道路更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛我们都知道，年轻人要进入地产市场是多么难。在中国难，在加拿大也很难。多数人来到加拿大都定居在多伦多或温哥华，而这两个城市是加拿大地产最昂贵的地方。我所在的温哥华市平均房价比多伦多高出30-40%，但还是每年有很多人来到温哥华定居，加拿大每年吸收的投资移民中有一半定居在温哥华。当地西方媒体一直报道，中国的资本将温哥华的地产价格超高了。一个在温哥华市中心普通的两居室平均价格在50万加币，也就是三四百万人民币。很多刚进入社会的年轻人根本负担不起。市中心有一半人是租客。
我因为做地产投资，出租客户多数是刚进入社会的年轻人；因为帮助客户处理银行贷款，整天和首次购房者打交道，知道他们的情况。很多人的首付款是中国父母支持的，然后靠自己的工资支付月供。谈到地产投资，大家觉得高不可攀。当然大家还有误会，在中国，首付要达到30%或40%，在加拿大，如果条件符合，首付5%就可以。由于不了解这儿的融资策略，就得积攒几年，才能买房。
另外，在西方国家，买房不是终生的事，多数人一生要搬家4到5次，每次搬家根据自己的需要，比如，结婚有了孩子，换了工作等。所以，刚进入社会，一下子就买个大独立屋，经济上不可能，生活上没必要。那么，怎样让有限的资金进入地产投资市场呢？
下面给点小建议和想法，也许能帮你早日进入地产投资市场。
1）降低你一步到位的理想
英文里有句话 “Champagne Taste, beer budget”, 中文是“香槟的口味，啤酒的预算”，用来形容喜欢高级好东西，却苦于囊中羞涩，购买不起。那么现在的问题是，既然兜里的钱只能买啤酒，就不要老是盯着香槟了，先从啤酒开始吧。在地产投资市场，有物业是好事，有很多物业更好，没有物业就不行了，关键是量力而行，进入市场是最重要的。
2）地理位置是关键
在选择你的第一个物业时，千万不要为了买大房子 ，而搬到了周边整体条件较差的边缘郊区。想想看，买一个地理位置较好的旧房子，然后自己整修翻新，总比在一个地理位置较差的地方买了一个新房子，却老盼着周边地区能改善来的容易吧。我知道，很多人不把自己自住的物业当作投资，实际上，这就是一个投资。我有两个朋友，都是十多年前在温哥华买的自住物业，一个在郊区，一个在市中心，价格一样。一个是三居室的城市屋，一个是两居室的公寓。十年后，市中心的价格翻了一倍，郊区的只有50%。资金的效率显而易见。
3）接下来的两年里，地产市场涨幅不大，利息又处于低位。所以，不用着急，现在将自己的财务情况整理清楚，比如，首付款的来源，刚到加拿大新移民的信用记录的建立（我会单独写一篇文章介绍怎样在加拿大建立信用，在这儿，信用比现金重要）。多和贷款经纪和地产经纪了解信息，这样作决定就不盲目了。
4）最后，你完全可以先有投资物业，然后在买自己理想的自住物业。好处是什么呢？
---你仍然可以选择自己想住的地方，但是，很有可能你现在负担不起，没关系，可以当租客。
---选择一个地理位置好的地方购买投资物业，将来增值后，可以帮助你购买理想的自住物业
总之，地产投资需要长远规划，不可能一步到位，但进入市场是重要的。如果你作对了，说不定比同龄人早退休十年，甚至20年，能充分享受时间的自由，这不是投资的最终目的吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛我最近听了太多的关于RRSP帐户资金的问题。很多人现在资金根本拿不出来，因为他们的投资公司将钱投到了一些固定的投资产品中，如果拿出来，本金都要失去很多。我刚来加拿大的时候，也在我的银行开了RRSP帐户，买了基金，一年后，帐户里的资金倒是有所改变，不是多了是少了。现在我已经没有RRSP了，全部拿了出来，自己做投资。实际上每个人都可以操作的，也有其他的金融产品可以投资，只是我们的银行不想让我们知道而已。（我正在写一本书籍，关于RRSP投资的秘密）
1）政府控制你的资金，你失去控制
2）不是免税，是延期交税
--很多人为了避税，设置了RRSP帐户。到退休时拿出来，就要交税了，而且按你当年的收入报税。我们有多少人退休时的收入比现在低呢？想想看，如果你现在收入是每年6万，十年后，加上通货膨胀的原因，你觉得你的收入会比现在的低吗？（你要加上政府退休金，老年金等）
3）RRSP资金投资品种受到限制。多数人只能投到股票和基金中，有多少人赚钱呢？再说，如果你的股票或基金是用非RRSP资金投资的，税收是资本增值。而RRSP资金投资的股票获利部分，如果拿出来，是加到收入中计算税率的。税要交的多的多。
4）什么时候拿出来有限制，一动就要交税。
5）从拿出来的那天起，算你的收入，资产不受保护。
总之，从时间，投资品种和税率上，我们都没有控制，没有控制的资金或投资是最大的风险。
不是说，不应该有RRSP，因为每个人情况不同，所以你要咨询你的律师和财务，听听客观的意见。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛我的第一个投资物业的10大教训一 此博文包含图片 (2011-11-19 04:17:17)转载▼
标签： 租令产权 法庭拍卖 知识重要 分类： 案例分析

我的第一个投资物业的10大教训一

你知道这是哪里吗？这是加拿大温哥华市中心English Bay英吉利海湾的一个高层公寓的一套独居。窗户外的风景是温哥华西区Kitslano 海滩，一直连到UBC 加拿大哥伦比亚省大学，温哥华最顶尖的高等学府。这就是温哥华豪宅聚集的地方，濒临太平洋和原始森林公园（北美最大的市内原始森林公园Stanley Park斯丹利公园就在这套公寓的所在位置）。
这是我第一眼就爱上了这个公寓的重要原因。地理位置好，风景好。
我的第一个投资物业的10大教训一

我的第一个投资物业的10大教训一

让我第二眼爱上这个公寓的重要原因是上边的这两张照片。里面的内部结构和设计完全是60年代的原版，从来没有动过，是我拿来装修练兵的最好的实习项目了。
这个项目故事太多了，估计起码要10篇文章才能把我的教训（成功和失败的故事）与大家分享。你耐心点，我一篇文章只讲述一个故事，这样你就不会看累了。
我今天要说的不是装修等等好玩的事，是隐藏在背后的容易忽略的法律结构问题。
首先介绍一下为什么买这个物业的背景故事。这是2007年的时候，在之前的几年我在温哥华已经投资了一些新楼盘，也就是买楼花，赚了一些钱。当时电视上有很多家居装修类的节目，很有兴趣，订了很多杂志，也参加了很多设计类的会展。另外，我有一些当地洋人朋友在市场好的时候，买旧屋，改造翻新，再出售。心里悄悄在想，地产投资原来除了炒卖楼花，还可以通过装修增加价值和租金，跃跃一试。
看中的这个楼盘是一个面积只有420平方尺的独居室，除了卫生间有门，其他都是开放式的。记得和我妈妈聊起来，她说，那么小的房间，厨房，客厅和卧室都是连着的吗？我说是的。她在上海，不能想象，多数中国的房子，厨房是独立的。
这个物业我以现金买下，因为当时是法院拍卖屋， 很多人对此物业感兴趣。地产市场在当时很火爆，我知道，如果还找银行贷款，恐怕失去机会，所以以现金买下。后来的几个月的装修和设计，项目管理等让我真正明白了“学习是要支付代价的，金钱上和感情上的代价”，深有感触：无知的代价太昂贵了。
装修完后，我找来评估师重新评估，希望能将一部分权益拿出来投资于其他物业中。问题来了，这个小物业是个租赁产权的物业，不是永久产权。多数银行不愿贷款给这种产权的物业，我着急了，贷不出来怎么办呢？这和我原先的计划相违背呀，另外，一大笔资金押在里面，不能重新调动出来，影响我的下一步投资计划。我面临两个选择：卖了物业获利，或者找其他私人贷款公司，贷款成本就会高很多。我选择了后者（在另外章节具体谈谈怎样和私人贷款公司打交道），这样全局的计划没有打乱，但是付出的成本是很高的。
学到了什么：
1）不要冲动，被表面的漂亮所迷惑（地段好，风景好不能是决定因素，漂亮的东西往往后面隐藏着不为人所知的东西。
2）千万不要因为便宜而投资。当时这个物业在市中心是最便宜的物业了，我手里的资金正好可以操作这个物业），便宜总有便宜的道理，得做深入调研。
3）不要因为法庭拍卖，大家都抢，感情用事，匆忙中做决定。
4）在做投资决定时，可以有多种假设，但是一定要验证。比如，我当时就觉得装修后，重修评估和贷款，钱就拿出来了。这是我的假设，但是我没有和金融机构验证，不了解租赁产权物业贷款的难度。仅这一点，让我付出了很大的代价，所有的投资只有一个基本点：在降低资金风险的情况下， 最大程度地提高资金使用率。
现在回头看，对 “Education is expensive, try ignorance”的体会就更深了。（教育是昂贵的，试试无知的代价吧）更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛标签： 财富 房产 分类： 成功必备心里要素
昨天的财富论坛接着进行，总体概要如下：
1）政府的社保体系只能将人变得脆弱，因为，自己做的不好没关系，有政府保护着呢，这种想法很危险。
2）官僚主义和资本主义的区别：官僚主义有权但不承担风险，资本主义有权并且承担所有的风险，美国正从资本主义向共产主义转变。
3）银行更喜欢存款用户还是贷款用户。答案是后者，因为贷款者是客户。银行不看你学校的成绩单，不管你的学历，只看你个人的财务报表，你的资产和负债，然后决定贷款多少。资产越多，贷款越多。房地产是他们最喜欢的。
4）真正的自由是什么？你怎么知道自己有自由呢？重要指标：你的时间和资产有多少是属于自己的？还是说，每天忙忙碌碌，都在为别人出卖时间，最后，没有资产也没有时间做自己想做的事。
5）RRSP帐户资金是帮了政府，不是我们。以后拿出来，还得付政府费用（税率）。一般人如果从25岁开始有RRSP，到65岁时拿出来，其中70%的收益政府拿走了，你只拿到了30%，如果资金确实有增长的话。
6）真正的财富自由来自投资获益：现金流。如，租金收入，股票红利等
7）地产投资的好处：银行贷款给你，税务部门有优惠政策，保险公司还担保。
个人感想：每个人财富知识的起始点不同，我们中国人由于国家历史背景不同，这方面的知识就更缺乏了。但是，我知道，身边的人很多人都在思考和寻求答案。世界经济变化那么快，人生又是何其短暂，真正要掌握自己的命运，获得精神和时间上的自由，财富自由是第一位的。多么希望自己能在20岁的时候，就有这样的知识。好在往前看，现在还是年轻的，来得及，只是要花双倍的努力了。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛昨天的文章讲的是教训，想了想，接下来的几天如果都讲教训，我就比较郁闷了。教训还是要讲的，但是我换一种方式。一天教训，一天所得，这样总觉得情绪较好。

下面这两张照片是厨房/客厅装修前后对比照。今天不是讨论如何装修的问题，是解释为什么装修，好处是什么，这个方案奠定了我以后几年投资物业的模式。

从照片上，可以看出，真个厨房/客厅完全改造了。实际上，我们将整个房间拆掉，只剩下木头桩子。包括从房顶到地面，墙皮，所有的地方重新设计改造。三个半月（我后来越做越有效率，工程基本控制在一到三个星期）的工程结束后，我做了两件事：1）银行评估师到场，重新评估价值，新价值比买价高出30%；2）我请了多个物业公司来看房，他们的租金评估是远远高出周围的同类型物业。这么说吧，装修前，这个物业的出租是每个月900加币，而装修后，租金是每天150加币。我交给了物业公司管理，租客是短期到温哥华出差的商务人士，一般一住两三个月。

昨天://blog.sina.com.cn/s/blog_94b2473a0100w8ew.html 谈到租赁产权物业传统银行贷款困难，最后不得不找了私人贷款公司，将75%的权益拿了出来，投资了其他两个物业。实际上，这个私人公司的贷款已经将我所有的资本投资全部拿了回来。而且，我每个月有很充裕的正现金流。如果没有进行装修，或者只是简单刷刷漆，房价和租金是不可能提高这么高的。这是我结束这个项目时第一所得，装修和家居设计是值得的，也为我后来的投资项目打下了基础。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

很多刚踏入地产投资领域的人问，如果要建立团队，团队成员是什么人？第一个要找的顾问是什么人？

我个人的经验是，我的第一个顾问是我的实战项目。几年前，刚开始投资的时候，身边没有一个引路人。我说的这个“引路人”--Mentor, 是指他已经走过了你要走的路，有经验和教训，而且现在还在积极地投资，并且是成功的投资，这样，如果你有幸，这个Mentor就会带着你，你可以避免很多弯路。

我刚起步的时候，看了很多书籍，参加了很多讲座。和很多人一样，心里是激动的，觉得像发现了一个宝藏，投资还能这么做。后来从实战了解到，光有书本知识远远不够，是单向学习。只有实战操练，才是双向练兵。也是检验自己对书本知识的理解和运用。尤其是，实战实际上是解决问题，考验你的是解决问题的能力，和与人沟通的能力。这几年的投资给我最大的收获就是解决问题和与人沟通能力的获得。

至于在投资过程中，你自己的其他团队成员的建立，比如地产经纪，贷款经纪，律师，税务，装修，评估，验房等，是根据你投资项目的进展而慢慢建立的，也是根据你自己的投资经验的累积慢慢调整的。

本文发表在 rolia.net 枫下论坛图片说明： 这是卧室，办公室和客厅的照片。如果你读了以前的文章（教训一），你应该记得这个物业只有420平方尺。除了卫生间独立，其他都是敞开的。整个设计思路是按高端酒店布局来设计和装修的，包括家具的布置。好了，今天不谈设计，今天还是谈“教训二”的文章。

这个案例的第二个教训是本末倒置—先买房，再建立装修团队。

这个项目是个需要全面装修的项目，也就是说，需要设计师，木匠，电工，水工，铺瓷砖的，地板的，水泥的，做预算的，控制成本的等等十几个行业的人选。我对这些行业一窍不通，也不直接认识任何做装修的人。现在想想，胆子真够大的，交房拿钥匙的那天，看着屋里60年代的设计，倒吸一口凉气。“好了，演出开始了，可怎么演啊！”

第一步，报纸广告。可报纸上的广告太多了，凭着电话号码和服务范围没法判断该找谁。
第二步，找熟人推荐。前面文章里谈到，我在温哥华的一个加拿大朋友（她flipping house 买旧屋，装修，再高价出售有很多年了）认识一些做装修的人，她把这些资源介绍给我，好吧，就从这些人开始吧。

前前后后，我大概和20几个人打了交道，没有一个中国人，有加拿大本地的，有东欧的等等。当时，连和他们沟通都成问题，不是英语的问题，是装修专业术语的问题。很多关于装修的中文专业术语我都不懂，很难表达自己的意思。实际上，对装修这个行业应该是一窍不通，所以也根本不知道要什么。又验证了一句话：由于没有知识，连问题都问不出来。

这20几个人像走马灯似的，每天进出420平方尺的小公寓。有一次，居然有5个工人在里面同时工作。由于他们不属于一个公司，所以，我就成了项目管理人，必须协调各个工种之间的时间和项目顺序。我哪里知道项目顺序呢？所以只有听从这些工人的吩咐了。我实际上最后的角色变成了采购和财务。（他们每天吩咐我去买材料，另外，每个星期要和他们结帐，也就是要付钱给他们）。我们这儿有个Home Depot （装修材料的超市），我以前从来没听说过，自从开始这个项目后，我每天至少跑三次。早上7点开门，我已经在门口了，店里的人都认识我了，和我开玩笑说，你每天跑这儿干嘛呀，让总承包商来吧。我说，在你面前的就是总承包商。他们都哈哈大乐。我想大概我在里面转悠，想买东西，想咨询，不知道怎么表达自己，问些傻问题吧。还有一次，我在annacis island (温哥华的一个工业园区，很多工厂设置在那里)订购了木地板，可是多出来了两包，我得自己退回到厂家去。这个地方离市区本来开车就要一个多小时，我可好，来回花了5个多小时，为什么？路径这个工业区有一个大环岛，不是只有四个出口，有很多个出口，温哥华市里是没有环岛的，我当时到了这个环岛路口就晕了，起码转了十来分钟才找到出口，这就是“总包工头”的工作吧。

由于要学习整个装修过程，又要管理装修人员，心里不知道这个装修要持续多少时间， 还要花多少钱（别着急，我在以后的文章里重点谈谈预算和实际成本），压力很大。当时，已经是12月圣诞节的时候，我告诉自己，这是我最大的圣诞礼物，充满挑战。整个装修从开始到结束花了将近3个月的时间，结束的时候，我筋疲力尽，终于知道了什么是实战操练，书本和电视是不会告诉我的。没有一个团队的建立，没有一个项目经理在现场督导，代价太大了。

学到了什么：了解自己投资的目的，事先设定计划，组成团队。如果可能，一定找一个有经验的人指导。装修行业，每天都会有不可预见的事情发生，给自己点耐心，千万不要烦躁。我的这个项目虽然时间长，成本超支，但最后是非常令我满意的，不是说投资回报率怎样，而是这个过程改变了我的投资理念，经营模式，以及我的生活。明天我来谈谈，同样这个装修过程，我的所得吧更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛昨天谈了教训，今天聊聊所得吧。通过这个项目，我逐渐建立了地产投资的关键团队成员。

--我的律师。前面文章提到，由于这是个租赁产权的物业，在重新贷款时， 不得不找私人投资公司，因此认识了我的律师。他是一个在加拿大出生的香港人，不讲中文，可是在温哥华的地产行业大名鼎鼎。刚开始认识他的时候，由于我的贷款经纪没有给我全面解释私人贷款公司的条款，我在第二年续约的时候，和他争论了半天（我是一个问题小孩，不懂的东西非要搞清楚），你想这样的大律师哪有时间和我“胡搅蛮缠”呢。他说，我再没完没了地和他理论，他就要给我开个500加币的账单了。我认识到了“无知的代价”。第一次和他见面的时候，我诚恳地道歉，希望我们还有下次合作的机会。到今天，他是我地产投资的法律顾问，不是仅仅做做文件，他是我的谈判律师，法律结构的设计者，以及文件起草者。我任何时候拿起电话或邮件联系，两小时内一定回电话，帮助我迅速决策和规避了很多风险。

--我的装修团队。在这个项目临近结束时，我经朋友介绍认识了一个做装修的人。他很忙，当时是没有时间来帮我收尾的，可是我没辙了，只有恳求他。他来了，用了两个星期的时间结束了整个项目的装修。自此以后，他和他的团队成了我的装修公司，我们合作了很多项目。我们设计户型，格调，家居布置，他和他的团队负责全面装修。我们互相非常了解对方，知道对方要什么。他说，很多中国人都看不起做装修的，觉得就是出苦力罢了，但是我让他感觉不同，因为我尊重他，他就像我的大哥。我从来在装修费用上不斤斤计较，永远按时付款，其中有两个项目结束时，我还给他的团队红包了，他们说“天上掉馅饼了”，我说谢谢你们，幸苦了！我心里知道，讨价还价会让他们不高兴，最后导致项目工程延期，质量不保证，我就不能找到高质量的租客，延期就意味着几千加币的损失。（租金的损失和贷款的支付）。所以，看大局，不计较小事是我的宗旨。我们每个人心理都渴望被尊重。现在，任何时候，我有项目的时候，他总是在我的身边，我所有的项目工程最短的十天，最长的20天。（这是指拿钥匙到装修完毕，等我拿到租金一般需要三到十天的时间，我会在市场推广栏目详述）。

--我的银行评估师：在重新贷款前，银行要做评估。这个评估师是一个贷款经纪介绍的，我从他那里学到了很多关于评估的一些小细节。评估价格如何定位的？装修前和装修后的价格在该地区是怎样的？他给我详细上了一课。（为了进一步了解当地地产市场和知识，我后来参加了地产经纪和贷款经纪的考试，了解了评估师的重要性和定价差异性）对长期持有物业的投资人来讲，评估师是非常重要的，因为银行的贷款基于他们的评估。我现在还在帮助客户策划贷款方面的一些安排，评估师是我投资产业链中重要的一员。

我现在在看物业时，有三个人必须到场，投资者，设计师（我和我的合作伙伴），我们讨论有无可能改造户型，怎么改造，预算多少；装修顾问：我们讨论技术上能否操作，大概费用是多少，是否需要审批？评估师：装修前的价值，和装修后的评估价。在我下offer前，我心里清清楚楚，装修预算是多少，装修后的评估价是多少，我的租金是多少，整个装修和家居布置的时间等。

我想说的是，我尊重我的这些团队成员，他们有知识和经验，我的任务是找到他们，为他们创造一个开开心心的工作环境，他们开心了，受到尊重了，我的项目就会顺顺利利，效率提高，回报提高。这不是我们投资的最终目的吗？当然，我的快乐还包括结交了一帮朋友，有的人还成了我的投资项目的合伙人呢。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛我敢保证，你问100个地产投资人，90%的人会说，在地产投资产业链中（调研，谈判，看房，卖方，装修，），物业管理是最要命的，你知道为什么吗？物业管理不像其他，都是一次性交易，物业管理是一个持续性的业务，也就是说，平时没事还好，一有事，就是急事，不是房子出了问题，就是租客出了问题。不需要太多的创造性，但是必须具备几点：极强的沟通能力，及时解决问题的能力，客户服务能力。总之，想要成为一个真正成功的地产投资人，必须熟悉当地法律及超强的管理能力， 这里指的无论是你自己管理还是外包给物业管理公司。

做地产投资，尤其是长远地产投资者，物业管理是至关重要的。我们很多中国投资者，如果是炒作楼花，不用考虑物业管理，价格涨了，卖了就赚钱。但是如果你想长久持有物业，并且创造现金流，物业管理的作用不但不容忽视，而且得放到第一重要的位置。当然，你可以外包给专业物业管理公司，但是你得有能力选择一个好公司。就像任何一件事，要么自己做，要么花钱请人做，关键是得找对人，不然就像婚姻，结婚容易，离婚难，后遗症还多。

我个人和物业公司合作过，现在是自己管理物业，正在物色合适的人选能将物业管理承担起来。 我想将这几年物业管理的经验与大家分享，希望能帮助到大家。

我刚开始投资地产(第一个投资屋业)的时候，与物业管理公司合作。由于我的物业都是在温哥华市中心，整个内部设置参考酒店装饰，基本是租给高端人士。我和几家洋人物业管理公司谈过以后，敲定一家。当时这家公司管理50个物业，看了我的物业后，很喜欢，觉得适合他们的客户（公司中高层出差到温哥华的人员），马上与我签了合同。甚至预定了我的其它物业（有的物业正在装修，他们已经预定了，因为他们知道我能提供高质量的物业）。

2008年金融危机后，他们的业务受到很大的牵连，再加上短时间内，他们的物业数量增加到200个，供应大于需求，一下子空置率上升。这是事实。这种关键时候，沟通就很重要了。可惜的是，物业管理公司没有及时和我们沟通，任由空置率上升，不是一个月，而是两个月，三个月。作为投资人，你有银行按揭要付，你要知道为什么空置率上升，物业公司有没有解决办法，这样你才能作决定。可是这家公司令人失望，打电话，发邮件，几天后才收到回复，而且没有坦率告诉我们真相以及相应的措施。

我想要说的是，任何一个合作关系，无论是业务和个人，只有在碰到挫折的时候，你才能真正了解对方是怎样处理的。 我们都知道，业务总有起起落落，不可能一帆分顺，但是管理层怎样处理，才是合作的关键。从与这家公司合作的经验告诉我：

1）我的物业只是他们物业中的一小部分，他们不可能只关注我的物业。对他们来讲，公司整体物业的空置率是他们所关注的。如果我的物业空置三个月，但是公司整体物业的空置率只有一个月，他们就OK了。

2）不是每家公司都能处理好与客户的沟通。尤其是业务碰到挫折的时候，很多公司会躲着客户，因为他们不知道怎么沟通。

我当时的感觉是，无助而且没法控制未来，不知道是否空置率会继续下去。于是，决定拿回所有的物业，自己管理。这是一个学习的过程，但是我知道，我必须了解物业管理的每一个细节，不是为了自己永远管理这些物业，而是作为一个投资人必备的功课，即使以后外包或招聘全职人员管理，我会知道我要什么人，要求是什么。说白了，就是，从第一线做起，要当将军，先从士兵开始。
明天谈谈我这个士兵是怎么当的吧,学问太大了! 赶紧加我为好友,别错过我的文章啊!更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛好了，今天谈谈我这个士兵怎么当的？

1）战略调整：我的第一步调整是从短租到一年期以上长租。从投资的角度讲，短租可能在某段时间内现金流较好，但是如果空置率高的话，一年下来可能和固定一年期租赁差不多，有的甚至还稍差一些。空置率高，说明风险高，可变性大，投资不稳定，这不是我要投资房地产的目的。另外，短租的话，管理成本高，租客在一年内换好几拨，时间成本太高。这也不是投资地产的目的。所以，决定采取一年期以上固定租赁的方式。

2）市场定位：我的楼盘都在市中心，经过装修和装饰，配备所有家具，厨具和电器，包括墙上的艺术品，整个格调是舒适和风格独特。租客提着行李就可入住。那么这样的租客的特点是什么？年轻专业人士，新到温哥华学习或工作，愿意住在市中心，出门办事步行即可。咖啡，酒吧，影院，购物，公园，上班，社交，样样都在家门口。我知道这是我的客户群。因为通常我的广告一上网，三天之内基本会有15到20个邮件或电话咨询。有一个物业，在我设定看房日前，收到30多个预定邮件和电话。我通常采取集体看房的方式，原因有几个：第一，我没有时间一个一个带他们看房，有一次，我人在中国，广告一上网，就有人要看房，我说，两天后我回到温哥华，周末集体看房。这样避免浪费时间。第二，我想创造一个紧迫感，通常我只预定一个小时看房时间，如果真正对房子感兴趣的人，会提前到。因为租房和买房不同，作决定的时间相对较短，时间的紧迫性强，很多人安排半天看房，如果满意就会定下来, 我经常有租客看了照片和广告就要定下来。但是，我的政策是，必须经过面试和背景调查，24小时内给予答复。第三，由于他们同时到达看房，知道自己有竞争对手，他们还会互相竞争，比如，多付房租或愿意以季付或年付的方式使自己胜出。我的物业一半以上最后租客都是以高于广告价10-20%的价格签订合同。

3）市场推广模式：网络广告是我的最大载体。主要在Craiglist 和 Kijiji 上刊登广告，我也试过其他网络，最有效的还是Craigslit。 世界各地的人都知道。顺便提一下，我的租户中，有来自泰国的，日本的，土耳其的，意大利的，澳洲的，法国的，美国的，加拿大的，印度的，英国的，租客来自世界各地，不同肤色，宗教，语言，年龄，文化，真正是大开眼界。今年第一次，我有了中国租客。下回具体讲讲学生租户的管理，另有学问。

4）价格定位：我在刊登广告时，先做市场调研，知道周围同类物业的价格，以及他们提供的物业类型和设施后，我的价格定位是比市场价稍微低一点，但是我的产品独特，这样广告和照片就吸引人。广告的目的是希望有电话和邮件咨询，从而在预定的看房日集体看房，一旦他们满意，现场填写申请表。而我在面试和背景调查的时候，就有选择的余地。在这个过程中，你最要避免的是，只要有人申请，你就租给他，这是大忌。选择好租客是物业管理成功的90%，千万不能操之过急，随随便便，你把几十万的资产交给一个陌生人，由于没有做出充分的调查，将来出了纠纷，伤财老命，不值得。所以，给自己时间，做背景调查，给租客详细解释合同条款及违约条款，这样，租客会觉得你专业负责，不可能糊弄你，如果是一个好租客，他们是不会介意你做调查的。

当士兵的过程教会了我投资物业最重要的三件事：

1）市场推广：透彻了解自己的租户，知道通过什么媒介和手段做广告，怎么做广告才吸引你要的客户；

2）销售签单:怎么布置你的投资物业，怎么引导租户看房，怎么引导他们作决定，怎么做背景调查，最终找到你要的高质量的租户；

3）客户服务：租户入住后，怎么让他们住的开心，充满感激，随时解决可能的问题，让他们提前续租，即使你涨了租金，他们也不抱怨。

如果你有投资物业，不管是自己管理还是交给物业公司，想达到投资效益最大化，上面这三点是基本点。时时刻刻记住，每月2000加币租金的租户实际上是24000加币年租金的客户。如果你每一步都有体系，认认真真地执行这个制度，一旦高质量的租户到位，你每年要花多少时间打理呢？如果你是一个全职地产投资者，你知道我在说什么，这就是地产投资行业说的“Passive Income”—不需要你每天工作8小时而挣得的工资收入。

我的博客：将你手中的现金变成现金流，说的就是这个重要概念。当然怎么达到这个目标，有很多种不同的投资策略，你可以投资你熟悉的地区和物业类型，这样就能做精做专做好，有了现金流，心里就不用担心房价的涨跌起伏，不用害怕了。不用让我们担惊受怕的投资不正是我们要的吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛许多投资客户一谈到出租物业给学生就摇头，为什么呢？觉得他们年轻，不懂事，不爱护房子，经常开Party等等，所以尽量避免出租给学生。

实际上，这是个观念问题。人的脑子很有意思，我们总是先入为主，先假设学生不是好租客，再往深了想，为什么学生不是好租客呢？是不是和我们自己当学生时候不好的行为有关？或者和家里孩子的行为有关，比如不收拾房子等等，这种假设限制了我们的思维，失去了很好的投资模式。那么学生租客是不是像我们所假设的那样呢？答案是：是的，但也是“不是的”。

我跟你聊聊我的案例吧。

在我所有的租客群中，有三组学生租客，分别来自泰国，中国，加拿大和美国。年龄从17岁到23岁，有在语言学校读书的，有在电影学校学表演和动画设计的，有在名牌大学读工程和国际关系的。 今天来谈谈教训，明天再谈所得。

先说明一点：我刚开始时也有顾虑，但想到自己当学生时，也不是那么调皮。在北京上大学时，和同学合住四年，房间那么小，我们也还是合住到毕业大家非常友好。在加拿大读MBA时，四个女生合住一个套间，每人一个卧室，客厅和洗手间公用。我们也和平相处，没出什么乱子。我的意思是还是有好孩子的，不能一棍子就把学生租客归类为坏租客。带着这个想法，在我接受租客申请时，我的思维是开放的，我深信好的租客取决于我的面试和背景调查，这是关键。

那么，我的教训是什么呢？通常学生申请公寓出租，一般是合住。一节省费用，二日常生活也可以做个伴。这第二点非常重要，作伴作伴，你得和你的伴相处的好才行，不然就容易出现麻烦，如果麻烦大了，就可能牵扯到房东，这是你不愿看到的。而这恰恰发生到了我的一个投资物业中。这三个学生不是本地人，一个卡尔加里人，一个蒙特利尔，一个来自美国。都到温哥华电影学院学习，之前没见过，互相之间通过邮件和电话联络。电影学院找到我，说三个女孩子喜欢这个公寓，想合租。我当时有顾虑，不是因为他们是学生，是因为他们之间不熟悉，相处不好怎么办？另外，他们本人不在温哥华，我没有办法亲自面试，是个问题。我仍然做了背景调查，和他们分别通了电话，感觉还是不错的。所以和他们通过网络签了合同。

没想到的是，入住两个月内，其中一个女孩子的生活习惯和其他两个人不同，决定搬家。她的房间空了出来。现在想想，如果当初合同没有签好，我的麻烦就大了。 你知道我做了什么吗？三个女孩子和我签的是co-tenant agreement，合租合同，同时所有的家长也签字了。也就是说，任何一个租户由于个人原因付不了房租，其他租客必须支付全额房租。三个爸爸都在租赁合同上签了字。（两位是大学教授，一位是政府官员，经济还是稳定的）。由于合同是这样签署的，另外两个女孩子非常积极，在一个月内找到了一个新租客，也是他们学校的同学，而我没有任何经济损失和时间损失。（当然，我花了时间和他们解释了他们的责任和权力）

总结一下：

1）不能将学生都归类为坏租客，应该就事论事。
2）如果可能，一定要亲自面试，你会有感觉他们是否相处的好，这会省掉很多麻烦。
3）法律文件的签署一定考虑周全，充分向租客解释清楚。（签订合同之前解释清楚）
4）发生问题不用怕麻烦，晓之以理，动之以情，多数人在你充分沟通后会理解的。

我在处理这件事的时候这么考虑问题：这个物业的月租金3050加币，但实际上，他们是年租金36600加币的客户，帮他们解决问题就是在帮我自己稳定租金收入。之前的背景调查和完善的法律文本提高了我的时间成本和投资效益，多花几个小时找到这些客户，培训这些客户是我这个投资人的工作。她们还说，我是他们见到的最好的landlord。现在，租客中，一个学表演的，一个动画设计的，一个是学制片的，我们准备将所有的投资物业都拍成短片呢。多好玩，I am having fun. 所以，学生不是坏租客，关键是你是不是个好的房东呢？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛与友人交谈，谈到“保持个性，面对真实的自己”的问题。一个场景是一屋子做了1000人，大家都穿白衣服，唯独一个人穿了红衣服。别人看着他都觉得很奇怪，他高高地举手说：“I am an individual—我是一个独立的人“， ”Me too, me too—我也是，我也是“。突然一屋子都举手了。可见大家都想成为独立的人。但是为什么只有”红衣服“独处心裁，标新立异呢？因为，需要勇气，需要承受别人异样的目光，你有心里准备吗？

生活中任何事都一样，有时候你心里想的或嘴里说的，会被人否定，大家会批评你，排斥你，甚至孤立你。我们不讨论对与错的问题，只讨论我们内心怎么想的，这是真实的感受。虽然很多时候保持“真实”是需要付出代价的，但是试试“掩盖真实的“代价吧。

如果你在考虑投资方面的问题，不管是股票或地产，首先了解自己是个什么样的投资者。很多人也许并不知道自己是个什么样的投资者，如果你想亲历亲为，那么下面的问题就是你有资源吗？比如时间，知识，启动资金，毅力，专注等等；如果你想委托他人投资或参与别人的投资，那么怎么判断这个投资经理就是你的任务了。所以，归根结底，是要对自己有所了解，知道真实的自己想要什么，能要什么，缺什么，然后就是资源整合了。

千万不要人云也云，大家都穿着白衣服。如果想穿红衣服，就穿吧。也许你很快会引领潮流呢。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛练习瑜伽到现在整整六年了，全职专业学习，实战投资地产也已经整整五年了。想想真有意思，过去的五六年里，真正所获得的不仅仅是财务上的自由，时间上的自由，是自己改变了。英文里有句话：It is not what you accumulated, it is whom you become to.

在中国的时候，我是不做任何体育运动的。一，整天忙的要死，上班，迷茫，找方向，没时间锻炼；二，北京交通严重堵塞，去一趟健身场所来回就得大半天；三，从来认为自己不是锻炼的料，心里是非常羡慕那些身体好，能玩能干的人。到了温哥华后，时间多了，开始慢慢接触一些运动。我现在的三大运动爱好是：长跑（10公里长跑），瑜伽，及高尔夫。今天先谈谈瑜伽吧。

练瑜伽是2005年的10月（在练习之前，对瑜伽有误会，在中国电视上看到的瑜伽看着挺容易的，记得以前有个录像片，一个泰国女子坐在海边，舒缓的声音练习呼吸等），当时出于好奇。另外，加拿大温哥华是北美出名的瑜伽城市（你随便问个人，都说练过瑜伽），所以想试试。这一试，上瘾了。我练习的瑜伽是Bikram 热瑜伽，每次90分钟。第一次几乎昏过去，室内温度高达45度，练到一半，就想逃走。想到教练关照新手，如果受不了，就躺在垫子上，不要离开。心里想，不能做逃兵，坚持吧。

这样坚持了一个月（我还借了买了十多本瑜伽书籍，研究瑜伽的历史等），我的感觉来了，身体和脑子都有变化。对我个人来讲，瑜伽对我最大的帮助不是身体上的，是精神上的。专注，克制自己不受环境的干扰，专注自己想做的事，现在正在做的事，做到最好。

地产投资也一样，想想我们现在，信息那么多，多么容易受诱惑。中国很多人在谈海外地产投资，题目简单吧，只有六个字。但是，我问你，海外是哪里，哪个国家和地区城市，地产是什么样的地产，住宅还是商业，投资是短期还是长期？问题太多了，如果自己不做功课是很容易分散注意力的。

我们练习瑜伽时，经常是一分钟或两分钟保持一个动作不能动，真难啊！这需要力量和平衡。地产投资也一样，很多人投资一个品种挺好的，却被其他信息干扰和诱惑，不能专注于自己手里的项目，往往尝试新项目时，操之过急，容易失败。瑜伽也一样，我一走神，就可能摔倒。

现在，我一个星期练习四到五次瑜伽，为的是训练自己的专注。教练说了，练习10年以下的都是新手。我仍然觉得每次都有新的挑战，就像地产投资一样。但是，瑜伽带给我的好处是专注，力量，平衡，克制，这些特质不是一个成功的地产投资者所需要的吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

本文发表在 rolia.net 枫下论坛我多年的投资经验以及周围接触的投资者给我的感受是，多数人在选择投资产品时问两个问题：

1）我应该投资哪类产品？
2）现在投资是合适的时机吗？

多数人想知道什么时间投资什么产品，因为他们相信这是成功投资的关键。我们来分析一下为什么这种想法只对了一半。

第一，任何投资的成功和失败有两个关键影响因素：
1）外部因素：市场走向及某类投资产品的表现
2）内部因素：投资者自身的喜好，经验及能力，比如你擅长哪种投资产品，在经济较差时，有否能力保持这个投资产品；你有什么税务优惠条件帮助你更好地管理现金流；承担风险的能力多大，不至于在匆忙中做决定。

我们在做任何投资时，不能简单地只是看看图表或调研报告就决定投资什么，什么时候投资。最重要的是我们得了解自己，从而判断什么投资产品最适合自己。

下面的例子应该能说明我的观点，也就是说，投资理论在现实生活中往往不起作用，因为他们只是外部因素的分析。

例子一：
如果你和财务顾问打过交道，你知道在他们推荐基金或股票前，总是说某只股票表现良好，投资者应该购买。他们假设你买了，你的投资效益也应该很好。换句话说，仅外部因素就能决定投资回报率，是这样吗？

你一定听说过这样的例子：两个地产投资者在一个大楼里同时买了同样的物业。一个投资者租给了不错的租户，每月正现金流，之后卖出了好价钱，利润丰厚；一个投资者的租户整天闹事，自己每个月还要倒贴几百加币，最后气恼的赔本出手。他们用的是一个地产经纪，一家银行贷款，一个物业公司管理，但结果却完全不同。

例子二：股票投资也一样，同时买进股票，一个投资者因为个人原因赔本卖掉，另外一个选择市场好的时候获利回吐。

这两个例子的共同点是什么：外部因素一样，但内部因素不同（投资者本身情况不同）。所以，我们不应该把精力集中在外部因素上，外部因素要关注，但不应该是你做投资决定的关键条件。如果现在你已经是一个投资者了（比如，股票，地产，商品，债券等），看看自己哪类投资产品擅长。（时间花的最少，投资效益最高），然后集中精力研究是否能做的更好。拿我的投资来讲，我有股票和物业投资，股票方面，我没有亲历亲为，只是参与一些内部认购等投资机会，所以我在这方面的精力花的较少，主要是了解我投资公司的管理层的情况。物业投资则是我的主要精力所在，所以我整天研究怎么增加现金流，怎么减少费用和成本，怎么提高工作效率，以及怎么发展地产投资项目。

如果你花点时间做做上面的练习，你很快会发现自己擅长什么。怎么考证你擅长哪类投资呢？投资回报率和时间成本率是最好的检验方法。如果你从来没做过任何投资，那就得先投资在自己身上，读一些投资类启蒙书籍，做一下测试，你会大概有个感觉。

所以建议大家从现在起，除了看看市场走势及行情以作参考外，先搞清楚自己是个什么样的投资人，是亲自操作的创业者，还是参与投资的旁观者。明白自己的投资定位，才能制定投资战略和战术。任何投资战略和战术只有合适的投资人操作才管用，你同意吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net