本文发表在 rolia.net 枫下论坛实例解释：1加元兑￥8.11人民币时投资的加拿大房产，仍然赚大钱的奥秘！


英文《南华早报》最近的文章：
http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan

俺扫了一眼，其大意是说，在温哥华买房7年了，虽然房价上涨了不少，但是没有什么意义（大意）。

该文用一个在加币对人民币历史上最高点的例子来搞事，说：

2007年11月在加币兑8.11rmb时850k加元买的（人民币689万），现值加币1.34m（只兑5.25rmb）（rmb703万），升值了57.647%，而加币兑人民币贬值了，，，703-689=14万，7年了，抗战都快胜利了，才赚到14万人民币！平均每年才赚到人民币2万元！

————这是真的吗？？？

回答：不 ！！！

请看：

07年850k买现2014年底值1.34m，亦即平均每年复利上涨7%计算

～～～～～～房主A：

购买时，20%首付只要付出170k加币（折合RMB137.87万）贷款680k。在买入的三年后（2010年11月），升值到1.04m，重做贷款80%，获得83.2-（68-3还本）=18.2万汇回国内人民币121万余（汇率1：6.655）；此时买房时的首付，按加币业已全部收回！虽然折成人民币仍有16万余的差额，但是：—— 别忘了，房屋里面仍然有净值20.8万加币（人民币138万余）！

再过2年之后，2012年11月，升值到了近1.2m，再次重做贷款80%，获得96-（83.2-2）=14.8万加币汇回国内人民币92.9万余（汇率1：6.2780）！别忘了，房屋里面仍然有净值24万加币（人民币150万余）！

又过2年之后，2014年11月，升值到了近1.34m，再次重做贷款80%，获得107.2-（96-2）=13.2万加币汇回国内人民币近72万余（汇率1：5.4385）！别忘了，房屋里面仍然有净值26.8万加币（人民币145万余）！

最先投入人民币137万，已分成三次汇回人民币121+92.9+72=285.9万，房子还在，净值仍有26.8万加币！！！



即使是不大懂得奥秘的普通的买房者（绝大多数的自住者），在买房时，使用了五年期的贷款：

～～～～～～房主B:

购买时，20%首付只要付出170k加币（折合RMB137.87万）贷款680k。在买入的五年后（2012年11月），升值到近1.2m，重做贷款80%，获得96-（68-6还本）=34万汇回国内人民币213万余（汇率1：6.2780）；此时买房时的首付138万按人民币业已全部收回+溢出的利润近76万！还有：—— 别忘了，房屋里面仍然有净值24万加币（人民币150万余）！

又过2年之后，2014年11月，升值到了近1.34m，再次重做贷款80%，获得107.2-（96-2）=13.2万加币汇回国内人民币近72万余（汇率1：5.4385）！别忘了，房屋里面仍然有净值26.8万加币（人民币145万余）！

最先投入人民币137万，已分成两次汇回人民币213+72=285万，房子也还在，净值也是仍有26.8万加币！！！



～～～～～～房主C:

购买时，10%首付只要付出8.5w加币（折合RMB68.935万）贷款76.5+w。在买入的三年后（2010年11月），升值到1.04m，重做贷款80%，获得$83.2-（76.5-3.8还本）=$10.5万汇回国内人民币69.88万（汇率1：6.655）；此时买房时的首付业已全部收回！还有：—— 别忘了，房屋里面仍然有净值20.8万加币（人民币138万余）！

再过2年之后，2012年11月，升值到了近1.2m，再次重做贷款80%，获得96-（83.2-2）=14.8万加币汇回国内人民币92.9万余（汇率1：6.2780）！别忘了，房屋里面仍然有净值24万加币（人民币150万余）！

又过2年之后，2014年11月，升值到了近1.34m，再次重做贷款80%，获得107.2-（96-2）=13.2万加币汇回国内人民币近72万余（汇率1：5.4385）！别忘了，房屋里面仍然有净值26.8万加币（人民币145万余）！

最先投入人民币69万，已分成三次汇回人民币69.88+92.9+72=235万，房子还在，净值仍有26.8万加币（人民币145万余）！！！


～～～～～～房主D:

零首付！买保险。近乎，空手套白狼！



～～～～～～　～～～～～～

不要在这个贴跟俺纠缠土地转让税律师费地税保险月供取暖供电自来水剪草铲雪。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net