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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 老肉联人现身说法 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {2079} (#9871033@0) +5
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛我是老肉联人了，2005年离开多伦多到美国讨生活，迄今10年整，这些日子回来看看，看见枫下版多空两派的激战，想以我个人经历给大家一个参考。

    2005年毕业于土狼屯某大学，当年拿到土狼屯某公司的offer，年薪加奖金大概6万出头，同时也拿到西雅图某公司offer，年薪加奖金大概10万出头，经过一番考虑，尤其是考虑到土狼屯长达五个月的冬天，决定西迁到西雅图。离开时，土狼屯semi-detached的糖耗子大概30万左右，独立的single family耗子2000来尺左右的大概40-50万。那段时间，经常晚饭后会在玫瑰谷一带散步，对那里的豪宅十分艳羡，那里大概1到两米的房子。想着将来在美国攒够钱，就回来在玫瑰谷弄一耗子终老。

    到了西雅图，先是租房，两居室1200。2007年有了娃，为了生活方便，决心买房，于是在高点以51万买了一2000尺的single family耗子，首付20%，房贷3.5%固定利率30年 。接着就是2008年的磁带危机，房价大跌，到2010年，买的耗子在zillow上估价40万出头，缩水20%。不过好在是自住，正好安慰自己房产税还少交了。

    到了2012年，房贷还28万左右，手头还有点闲钱，决定买一投资房，于是花了25万买了一两居室1000多尺的康豆，每月管理费450刀（包水，垃圾和地震险），首付了20%，做了2.75%的三年ARM。房出租1800/month。

    到了2014年，我天朝土豪四处出击，cash抢房，西雅图房市爆涨，自住房已出水，现在估价57万，康豆已涨至40万。此时，康豆还剩4万贷款，利率涨至4.5%。因考虑要接父母来同住，2015年底又再次在高点买一single family耗子，67万 2400尺。首付20%，3.25%的10年ARM贷款。原先的自住房没有卖，出租2200/month。

    这10年，家庭收入从2006年的睡前18万刀到2016年的睡前40万刀。去年股市大跌，401账户从44万缩水到40万出头。往后几年，股市看熊，所以寻找投资机会，看看想看看当年的土狼屯有何机会，结果一看，惊掉下巴，土狼屯房市翻了两倍都不止。

    我的投资观念十分保守，就是要尽量少债务。如果投资房产，除了自住需求外，投资要产生正现金流，不赌将来房价的升还是跌，而是要每月租金要能完全cover房贷，管理费用，维修费用，以及首付应该产生的一定利息收益。土狼屯的租售比很难产生正现金流，所以不得不暂时放弃，看来我回归土狼屯的还得后延了。

    计划在退休前，能够攒够四房，三车，俩娃，一狗，据说这是悲催的中产的许入门槛。

    这就是一个从土狼屯跑美国讨生活的大概状况，周围也有一些同学朋友也是从土狼屯或者温哥华来的，大致情况也差不多，所以此状况有一定代表性，仅供肉联多空双方参考。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 您不错了，正现金流+净资产，放哪儿都是winner了 -bennyxyz(Ben); 2016-1-11 (#9871053@0) +1
    • 请斑竹加精。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871060@0)
      • 谁在崇拜呀？ -guojie(guojie); 2016-1-17 (#9884684@0)
        • 没有人！做你的春秋大梦去！ -houseful(探长); 2016-1-18 (#9888244@0)
    • 如果投资房产，除了自住需求外，投资要产生正现金流，不赌将来房价的升还是跌，而是要每月租金要能完全cover房贷，管理费用，维修费用，以及首付应该产生的一定利息收益。。。很对。只“涨涨涨”不是王道。 -minitoy(小小); 2016-1-11 (#9871073@0) +2
      • 看涨也不是不可以，只是更激进一些，风险更大一些 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {556} (#9871133@0) +1
        1。由于城市用地减少，城市人口增加，从长远看，房价还是会涨的，但是这个长远可能是5年，可能是10年，可能是20年。

        2。房价一定会有cycle，会有涨跌的周期，然后螺旋式上升。但是赌房市的涨跌和赌股市的涨跌没有太大区别，只不过股市的流动性更强一些。

        3。投资的诀窍可以归结为一句话，那就是低买高卖。对于看涨的，房市涨了，但是只要没有卖出，都还不算投资获益了。对于投资房市的个人，虽然也是可以像投资long term股票一样投资房市，但是因为房市的流动性差，一个cycle的完成会比较长，所以要根据自己的年龄及经济状况，来规划自己会落在cycle的哪个地方。

        以上是个人浅见，请指正。
        • 我不懂投资、买房，不会指正啦。。。我觉得你这样挺好的，只寄希望于“涨、涨、涨”，跟赌场绷紧神经喊“中、中、中”的赌徒差不多，会活得很累的。 -minitoy(小小); 2016-1-11 (#9871293@0) +3
        • +1000 -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871690@0)
    • 还是要跟随大趋势。预测没有用。 -arfeifei(老顽童★[O|||||||O]); 2016-1-11 (#9871083@0) +1
      • 是，不过想通过房事做短期套利还是风险太大 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {138} (#9871198@0) +1
        虽然大势如此，但是因为流动性差，大势变化之时，也不容易转身。

        所以我嚼着，有闲钱就投，不要硬努，不要降低当前生活质量去赌投资肯定赚。。。
        • 你LUCK, 如你住SF， MOUNTAIN VIEW，PALO ALTO。试试。 -gjane2002(jane); 2016-1-12 (#9872670@0)
    • 為什麼想回來 -simmersnake(步履无声); 2016-1-11 (#9871084@0) +1
      • 对我土狼屯有感情呗，寻觅自己将来退休养老地 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871136@0)
        • 確實如此。我也正在考慮是否去美國。但是多倫多實在是太舒服了。 -simmersnake(步履无声); 2016-1-11 (#9871332@0)
    • 你这明显是看跌的，同学们大家团结起来一起围攻这一小缀美帝看空份子，妄图看空加拿大，不让大家在房市赚大钱。 -csn(outdoors); 2016-1-11 (#9871099@0)
      • 不是看跌，是叹踏空。俺觉得 -arfeifei(老顽童★[O|||||||O]); 2016-1-11 (#9871115@0)
        • 家庭收入都40万了，能踏多空。随便买个房子，几年就把贷款付清了 -isup(isup); 2016-1-11 (#9871131@0)
          • 我的理解是，他算过，投资多伦多不如投资西雅图有现金流。。。 -minitoy(小小); 2016-1-11 (#9871134@0) +2
            • 这个收入投哪里都可以，就看自己的感觉了。他还有40万退休金投资。如果目前收入比较持续的话，不需要太激进，一样完成目标 -isup(isup); 2016-1-11 (#9871166@0)
              • 投哪里都可以，，，投一个有现金流的地方，日子就过得安心一点囖。 -minitoy(小小); 2016-1-11 (#9871173@0)
        • 倒也不是叹踏空，只是因为股市看熊，投资无门。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871152@0)
    • 再看了一次才发现，西雅图房子好便宜啊。。。比温哥华还便宜得多 -bennyxyz(Ben); 2016-1-11 (#9871127@0)
      • 对，比温哥华要便宜。米国大概只有纽约和三番可以和温哥华和土狼屯抗衡了 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871146@0)
      • 是啊，朋友在微软边买的，分门，60W，租了地下室给微软同事，1500/月。 -minitoy(小小); 2016-1-11 (#9871149@0)
      • https://www.redfin.com/WA/Snohomish/13720-233rd-St-SE-98296/home/11881835 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {69} (#9871242@0)
        看看这个如何？离微软大概40分钟路。85万，4000多尺的房，30000多尺的地。
        • 擦擦口水，等退休时希望可以做到downsize去西雅图养老 -bennyxyz(Ben); 2016-1-11 (#9871538@0)
          • 只要您每年顶俺的帖一个月！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871558@0) +1
          • 只要2016年还涨，我明年就给您顶一个月的帖子 -bennyxyz(Ben); 14:03 (#9870480@0) -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871560@0)
            • 到时候又不知道你穿哪件马甲了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871570@0)
          • 啊？这个30000多尺地自带篮球场的房子都是downsize了？老兄现在的房得自带足球场了吧？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871569@0)
            • 估计是down 玛尼的size -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871571@0)
            • 我意思是downsize多伦多的房子，没说要在西雅图买这么大的 -。-再说现在1500尺再down就得住basement了 -bennyxyz(Ben); 2016-1-11 (#9871574@0)
    • 能干～ -ltndsy(Joanna); 2016-1-11 (#9871130@0) +1
    • 在通货膨胀的年代，房子算是比较稳定的投资，只要是能短暂抗过经济危机，长远看不会跌。 -river66(乐呵呵青山); 2016-1-11 (#9871148@0)
      • 其实美国磁带危机以来这些年是通缩，房事也就是2014年以后在几个热点城市恢复的 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {48} (#9871168@0) +2
        这些个热点城市有一个共同点，那就是我天朝土豪多。
        • 任何生意，投资，离不开人群基数这个重要因素，国内投资北上广深也是一个道理 -river66(乐呵呵青山); 2016-1-11 (#9871179@0)
          • 你们说的有道理，就是local的人口正增长 -ltndsy(Joanna); 2016-1-11 (#9871193@0)
            • 是，大方向要看城市发展趋势，人口流动性 -river66(乐呵呵青山); 2016-1-11 (#9871205@0)
              • 亲，要是住的近多好 -ltndsy(Joanna); 2016-1-11 {28} (#9871215@0)
                可以经常聊天。。。喝咖啡～～
                • 有机会，夏天聚聚～ -river66(乐呵呵青山); 2016-1-11 (#9871224@0)
                  • 也很困难 -ltndsy(Joanna); 2016-1-11 (#9871234@0)
                    • 要克服困难，不怕万难，哈哈 -river66(乐呵呵青山); 2016-1-11 (#9871248@0)
                      • 呵呵 -ltndsy(Joanna); 2016-1-11 (#9871252@0)
              • 今早新闻说GTA 的汽车销量连续第三年打破历史纪录，汽车可是大数目，而且汽车是肯定贬值的，专家分析的原因是外来人口及低利率，所以这二样东西不变，房价很难跌，经济可能并不是主要因素。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-11 (#9871241@0)
                • 房子属于基本住行类，能在某地找到相对稳定的工作机会，一般都会买房，城市location就显得重要一些。 -river66(乐呵呵青山); 2016-1-11 (#9871261@0)
                • 汽车销售量是重要的经济指标。汽车销量创历史新高，说明GTA很旺！非常旺！ -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871828@0)
                • 专家有理，低汇率下外来人口抢购。大额消费品涨价滞后于货币贬值。加元去年狂贬的时候我就跑去抢购手表和iPhone，买完一周iPhone就涨价一百刀，而手表则涨价8-10%，表店的告诉我中国人米国人专门来买表的不少。店家也以卖陈货为主，热货根本谈不下deal -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872799@0)
      • 买房也是要因地制宜，不是说哪里赚得多就去哪里，往北走到巴厘，40来万的房也能租个2500以上，有现金流，或者渥太华也一样，但是大多数人有这个能力也不去。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-11 (#9871218@0) +1
        • 投资房，我还是觉着多多少少的现金流是王道。身边有人投资埃德蒙顿，十个房子，远程管理。还有人专门投资学生房，不嫌麻烦的，具体要看个人经济条件，处理矛盾的能力。 -river66(乐呵呵青山); 2016-1-11 {100} (#9871245@0)
          聚会时，朋友因为老印学生50刀，磨叽两个小时，他们头大了，要是我可受不了。具体投资分类还要看人的特点。
          • 巴厘好像有经纪团队在做一条龙服务，经纪分工明确，有忽悠多伦多有钱人去投资的，有帮忙租房的，还有帮收租维修的，他们不返佣，但收的管理费很少，好像五十每月。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-11 (#9871267@0)
            • 梁女士团队极其粉丝，（可能还有一位yybb上来说过现金流很好，但又死不肯说是哪个小town），这几年下来哪里拼得过核心区龙脉？！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871297@0)
              • 所以有朋友去巴厘买，就是买着玩一样，当然首先会在GTA 买，要说现金流，好的商业物业也不错。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-11 (#9871477@0)
              • 2015年前半年在巴里看房，有一个女中国人经纪（不是梁姓）特恐怖，，，，最后放弃没买，还是转战GTA了。 -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871709@0) +1
        • 如果自住当然是以工作生活的地点为依据，投资的话就自由得多。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {74} (#9871255@0)
          请房屋出租管理公司帮你在当地料理一切事宜，也就是交月租金的5%-10%的管理费。
    • 四十万美元的收入，却比不上此地二十万加币收入的房子？多投资是没错，可自己住的也不能太憋屈了吧？相对四十万的收入，你的自住房真有点.............. -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2016-1-11 (#9871233@0)
      • 没啥憋屈，我对物质生活要求比较简单 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {81} (#9871250@0) +1
        家里每个人都有自己的房间，又足够的privacy，有院子给孩子玩，房子能遮风蔽雨，足矣。
        • 可以理解，但比较难服众啊 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2016-1-11 (#9871262@0) +3
          • 生活是自己的，不需要服众哦。。。 -minitoy(小小); 2016-1-11 (#9871266@0) +3
            • 没错，金窝银窝比不上的说法嘛 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2016-1-11 (#9871278@0)
          • 不需要服众吧？只要家人支持就可以了。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871269@0) +3
            • 呵呵 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2016-1-11 (#9871282@0)
        • 我也是这个标准 -ltndsy(Joanna); 2016-1-11 (#9871566@0)
        • 按这个标准那就是至少4房吧，还没算上客房 -bennyxyz(Ben); 2016-1-11 (#9871568@0)
          • 对，新进的这个就是四睡房三厕浴，另有个200尺的loft可作office。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871616@0)
        • 正解! -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871715@0)
    • 精华摘要：2007年首付20%买51万的2000尺single耗子，2012年首付20%买25万condo，2015年底首付20%买67万house。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871275@0)
      • 都是２０％的ｄｏｗｎ　ｐａｙｍｅｎｔ啊！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871277@0)
        • 是啊，探长，这是付高了还是付低了？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {81} (#9871290@0)
          买房的目的就是为了把这20%当佩的钱投出去，否则放在手里就是发霉啊，股市最近不敢投。
          • 羡煞了多伦多温哥华的房投们！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871300@0)
      • 大赞一个！以２０％的dp比例，在加拿大，那就是＂杠杆最大化＂啊！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871308@0)
        • 啊？加拿大难道要求更高的dp？我好像看到不少银行都有5%， 10%， 15%当佩的mortgage呀？难道我看错了？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871322@0)
          • 您没看错！国移有了自住房之后，再投资一个投资房的话，因为在多伦多出租的现金流回报往往不够cover按揭地税火险等支出， 一般会被要求提高首付到25%、30%、35%。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871338@0)
            • 杠杆最大化难道不是dp越少杠杆越大么？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871351@0)
              • 是啊！可是，俺这么说就招徕　跌派／不用房贷全现款买房的贪官大土豪／保守派　的多次围攻（斑竹还对俺移帖处分）。后来，为了房坛的正常化，俺收声了Ｎ久不使用＂杠杆最大化＂的说法。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871386@0)
                • 不用混淆视听：你们鼓吹的是贷款最大化，家庭收入杠杆最大化。租金收入不够就靠随便编的，租金不够 cover费用就用高于mortgage的credit line。不管什么贷款，还得起的就是合理贷款，就不是杠杆最大化，这也是你们整天吆喝涨涨涨的根本原因，只要不暴涨你们就崩盘 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872695@0)
            • 哦，你是说这个，我每买一个都是按自住买的。而且我信用记录好啊，几乎最高分了。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871355@0)
              • ＂每买一个都是按自住买的＂！啊？！ -houseful(探长); 2016-1-11 {26} (#9871388@0)
                他们一定会说，您这是骗贷！
                • 不是骗贷啊，真的是自住啊。把原来自住的出租了。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {128} (#9871405@0) +1
                  而且原来的自住的还贷也还完一半以上了。之所以是按自住来申请贷，倒不是为了少交DP，多交点DP也没关系，主要是自住的mortgage要低一些。
                  • Lol，瞧你吓的，要是被水蛭盯上，或被精神错乱的疯子发现你“骗贷“，，，， -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871753@0)
                    • 你要没干骗贷的事至于这么紧张吗 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871784@0) +1
                      • 一个对上号了！ -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871799@0)
                • 又开始无赖了探长，人家是瞒着银行同时买7个自住房吗？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871441@0)
                  • 咦？不是说，首付20%，贷款80%就提走80%然后把房子扔给银行的吗？ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9872117@0)
                    • 贵派越来越无耻呀：人家买的资产年年有回报不用每月倒贴，也没有refinance抽血寄回国，还在当地有良好信用工作，人家房产没有泡泡。能跟贵派比吗？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872202@0) +1
    • 在多伦多的玫瑰谷散步，确实令人心旷神怡！西雅图的贝尔维尤也是令人流连忘返的好地方！ -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871284@0)
      • 嗯，玫瑰谷是进一步可看尽闹市繁华，退一步就可静听空谷足音的好去处。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871302@0) +1
        • 玫瑰谷等区是白人的天下，华人很难买到房子，歧视。2007年一个大平房要价80万，俺要买没买着。 -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871734@0)
          • 你没有加价？应该不会是种族歧视。 -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871816@0)
            • 那时不加价，给了全价，对方经纪非常傲慢。有一个太湾朋友，单身，在多伦多教育局工作，在rosedale 边的lesaid 买了很小sime的平房，邻居都白人，出来进去的白人没人理她，住的不自在不舒服 -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871916@0) +1
              • 要说散步，我们华人热区里算Hillcrest Village最棒。可惜，才几年的功夫，Hillcrest Village的独立房就在郭姐们高喊风险的叫声中从60万升破了百万大关。郭姐们就这样成功地让一批人错失良机，望洋兴叹。LOL -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871987@0) +1
                • 那一片是很好！ -gooddog(pineapple); 2016-1-12 (#9872100@0)
    • 好文！这是真正在美国投资的网友才能写出来的。论坛多些这样的对大家有益的实战经验就好了。比那个估计连美国都没去过几回，除了会放马后炮打嘴仗的不止强了多少倍。 -westerncowboy(西部牛仔); 2016-1-11 (#9871328@0) +3
      • guojie赶快来！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871336@0)
        • 她去打针吃药经受治疗去了，难得的清静，大家可以正常交流了，探长您还想她！？ -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871739@0) +2
          • 那要饭的估计有多重性格，一会是正常人，一会是精神病，有多个网名也不出奇 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2016-1-11 (#9871883@0)
            • 阿阿，你讲的有理。 -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871921@0)
      • 两种不同的境界，双双都是牛人啊 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2016-1-11 (#9871360@0)
    • 搂主买的房子不能代表西雅图地区大多数华人的住房。看看West Bellevue, Mercer Island, Kirkland部分地区升值的比例远超过多伦多华人地区。 -longhope(hope); 2016-1-11 (#9871363@0)
      • 升值的比例，Ｊ＆Ｆ也是挺高的说！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871376@0)
      • 要看你说的升值比例是从哪年到哪年 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {234} (#9871393@0)
        如果是从2012年到现在，我买的房的升值比例也很高，25万的康豆现在40万，三年涨了75%。但是因为2007年是磁带危机前的高点，所以看升值比例就小很多了。west bellevue，kirkland在2007年时房价一样很高。美国很多地方的房价相对于2007年，还没有出水呢。
        • 次贷危机爆发后到现在，美国银行手中的房子还有一倍以上根本都还未上市呢！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871397@0)
          • 很正常，有正现金流，都在出租， -kavin09(kavin09); 2016-1-11 (#9871464@0)
        • 美国的许多城市，只要有华人热衷的大学的周边，condo非常走俏。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871398@0)
          • 探长能否预测一下今年GTA一月份的一成交量 会如何？ -etxca(pic); 2016-1-11 (#9871700@0)
            • 俺不好预计今年一月的成交量，因为：上市量，都够呛！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871726@0)
        • 上面说的几个地方不但出水了而且超过最高点很多了。 -longhope(hope); 2016-1-11 (#9871474@0)
          • 好区确实是出水了，并且比2007年高点还高了，但是， -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {257} (#9871500@0)
            查了下west bellevue, mercer island, kirkland的房，大部分也就是比那个时候高了10%左右。所以论涨幅和我的2007年的51万到2015年的57万，涨幅是相当的，并不存在楼上某位同学说的“搂主买的房子不能代表西雅图地区大多数华人的住房”的情况，整个西雅图地区的涨幅其实差不多。
            • 涨幅超过20%在以上地区，很多60多万的，现在90多万接近100万。你就查98004.98006，98040，98033的部分地区，就看出来了。而华人很多在这个区里。当然还有微软附近涨幅都接近20%。 -longhope(hope); 2016-1-11 (#9871530@0)
              • 楼主在98004就有一个物业。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871550@0)
              • 我有一个就在98004。很多60多万的，现在90多万接近100万，一定不是2007年60多万。2011年60多万，现在100多万的话，那一点不稀奇，很多这样的。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871599@0)
              • 你看看我下面给的截图，就是你说的这三个区的曲线图： -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871610@0)
          • 把上面提到的三个区的房屋均价的曲线图截下来大家看看 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {163} (#9871533@0)






            • guojie快来看啊！ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871543@0)
              • 人家房子有正现金流，每年有分红，你们负现金流的只好盯着击鼓传花 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871564@0)
    • "攒够四房，三车，俩娃，一狗"？ 我见过管n房的，除了那个自己是JJ的, 其他的人在中年时专业就丢了。 -cottagesun(cottage); 2016-1-11 (#9871418@0)
      • 中年时专业丢不丢，和有几个房没有关系吧？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {126} (#9871426@0)
        并不因为投资了更多的房，中年时专业就更容易丢。

        如果贷款还完，专业丢了也不用担心了，三个房的出租收益，应该够日常家用开销了。
        • 你在跟三教九流的为修厕所谁付钱。。。人家在跟智慧的人共事经营事业。。。不过人各有志啦 ”三个房的出租收益，应该够日常家用开销了“ -cottagesun(cottage); 2016-1-11 (#9871435@0)
          • 嗯，当然了，如果有雄心把房抵出去换得启动资金和智慧的人一起经营事业当然更好，不过创业成功的也是小概率事件。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {12} (#9871453@0)
            认赌服输就好
        • 美国人还真是不太炒房，租售比很合理，是健康成熟的市场，值得长线投资。如果主要靠博取房产增值收益来做房产投资真是易催生泡泡 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871449@0)
        • 从租售比和管理角度看，condo其实是比较成熟的房产投资品；house尤其大house豪宅受众太小，难管而且很难实现正现金流。与美国相比，加拿大现在这种鼓吹house增值投资的行为实在风险不小 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871457@0) +1
          • 三个字，管理费；打死所有其他理由 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2016-1-11 (#9871657@0)
            • 人家也赚钱，只不过靠租金赚钱而已，不太好炒 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872208@0)
              • 管理公司就是喂不饱的狼 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2016-1-14 (#9879668@0)
    • 西雅图40万的condo能收到租金1800，57万的house收到租金2200，租售比的角度和多伦多差不多。（当然多伦多的好区没有57万的house了。） -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871470@0)
    • 什么时候土狼屯也有这么成熟健康的房产投资市场就好了，通过合理租售比，而不是一味通过大幅增值来获取收益 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871472@0)
      • 这么说在你眼里多伦多的condo市场很健康喽？多伦多40万的condo，绝大部分能收到1800以上的租金。 -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871478@0)
        • 暂且回复你一下吧，多伦多condo费一定贵过西雅图，但condo仍是目前能做到正现金流的，可惜贵派看不上；要说57万house租到2200，多伦多拍马都赶不上了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871482@0)
          • 暂且恢复你下吧，俺有一套2014年正好57万买的，租金$2700一个月，100%贷款+HELOC,利率2.1%做的，现在降到1.8%，持平是俺的目标，两年了租客没变，房租没变..... -gooddog(pineapple); 2016-1-18 (#9888353@0)
            • 接着吹 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-18 (#9888368@0)
              • 不吹不雷！47x117 lot平房，一楼1650，地下室1050，现在这个区比我这个小的75万。看你孜孜不倦的探索精神“可贵“但不可喜，所以再回你一回帖子。 -gooddog(pineapple); 2016-1-19 (#9889362@0)
        • 康豆是25万买的，当时租金就是1800/month了。现在康豆市场价是40万，但是因为是长期租户，我没给他涨房租。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {268} (#9871486@0)
          按现在这个房价来看，这个租售比已经不合适了，年收益也就3%。现在市场上有的是20万的康豆，租金能收到1400/month。

          今年我会考虑是否把这个康豆卖出，换一个multi-family的duplex，相当于土狼屯的连一起的两个semi-detached，30多万的租金可以收到3000+/month。年收益可以做到8%以上。
          • 明智。真喜欢你们这样的投资，土狼屯70多万的th都不一定租到2000，到处充斥着浮躁的炒作。如果土狼屯也能这样，大家心平气和长线投资多好 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871493@0) +1
          • 我的一个人CONDO25万买的，租金是1850.现在大约29万。 -3662930(aveeno); 2016-1-11 (#9871505@0) +2
            • 在多伦多？非常好的投资！ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871510@0)
              • 不知道西雅图condo管理费如何，多伦多的很贵，估计可以媲美土狼屯的车险 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871517@0)
                • 我的那个买的时候管理费398，现在500 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871524@0)
                  • 尺价呢？gta现在基本0.6以上。 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871540@0)
                    • 500/1200 = 0.416 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871547@0)
                      • 不错 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871567@0)
                      • 带泳池的一般管理费比较高，周边地区新condo 不带泳池的就很便宜，三毛多。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-12 (#9873087@0)
          • "换一个multi-family的duplex，相当于土狼屯的连一起的两个semi-detached，30多万的租金可以收到3000+/month" - 这大概不大可能在西雅图的好区吧？不在热钱追捧的地方，租金回报高，但是资本回报低。这样的租售比在安省的温莎也能做到。 -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871655@0)
            • 在Everett，离西雅图车程一小时，仍然属于大西雅图地区 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {125} (#9871691@0) +1
              不过确实不是热钱追捧的地区，房价平和，几年后也不会太涨，纯为长期持有，就当存30万存款，每年拿8-10%的利息收益，不过没法利滚利。
              • 一小时，正好是从 Barrie 到多伦多的车程。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871713@0)
                • 正解。资本回报率，还是租金回报率。还是买在人多的地方为妙！ -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871797@0)
              • 个人观点，既然你住在贝尔维尤这样的热区，就不要费工夫跑去更远的地方了。为了多出来的几百块租金，不值。如果你跑去远郊非热点，反而放着自己身边已经形成华人投资热点的贝尔维尤不买，5年后你一定后悔！很可能，5年后贝尔维尤涨了80%，而你想去的远郊只涨了20%。 -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871999@0)
                • 这个后悔我早尝过了。。 -gooddog(pineapple); 2016-1-12 (#9872493@0)
                  • 这个是一个非常复杂的问题。没有实际经验，没有深入思考，很难悟到。 -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872762@0)
                    • 这个问题确实很复杂，在不同的国家不同的地点不同的时间实际操作得到的结果都有可能不一样。所以根据自己的实际情况以及投资倾向来做就好 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9872929@0)
              • 根据大多的经验，buy and hold的策略，盯住最好学区的尽可能新的房子，最有可能获得大回报，也最安全稳妥。好学区，房子新，这是华人热钱追逐的东西。西雅图的前景非常光明，有可能成为另一个温哥华！ -songlin(松林); 2016-1-11 (#9872010@0)
                • 这一点我是这么考虑的 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {860} (#9872092@0) +1
                  关于这一点我是这么考虑的，buy and hold即使赶在房产升值期，你不卖掉，那增值也仅仅是纸面上的，不卖掉它只会压住你更多的DP，产生更少的现金流。如果你要卖的话，那就面临两个问题：

                  1. 什么时候卖？
                  2. 卖完后的现金收益怎么用？

                  即使能等到一个高点将房产卖出，那么卖出的所得的现金怎么投资？如果还是投资房产，那么同情的房产价格也更高，其实是把你的收益抵消了。如果投资别的，在房价高企的时候，别的投资的回报率又比较低。

                  如果投资收益不是为了再投资，而是自用，那么就得期待需要自用时，正好是房价的高点，但这有点听天由命了，比如说退休后需要用钱时，谁知那个时候房价高低呢？

                  如果退休前赶高点卖房，还有一个问题就是所得税，因为还有工资收入，所得税会交得很多，而退休以后没有工资收入，所得税会交得很少甚至不交。

                  而出租所得可以用按揭利息，管理维修等诸多cost折抵。

                  所以根据我个人情况，我比较倾向于buy and rent而不是buy and rent然后等高点卖出获利。

                  个人浅见，请指正。
                  • 简单回答的话：5年后朋友A在远郊的30万变成了36万，而朋友B就在你家门口的贝尔维尤买的60万变成了108万。你愿意当A， 还是B? -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872107@0) +1
                    • 什么事情都不能想当然地凭第一印象办，很多事情初看是一回事，再细想一下下一步，就不是那么回事了 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {1458} (#9872138@0) +3
                      本文发表在 rolia.net 枫下论坛先不说华人热点区是否还有60万的房，也不说60万五年后涨到100万的概率大小，也不说热点区60万涨到100万，离一个小时路程的非热点区是不是只会从30万涨到36万，一切都以你的假设为准，看看具体的投资收益之差别是多少。

                      毛利： 100 - 60 = 40万
                      卖房各种费用大概5万，净利润35万。

                      因为还有工资收入，家庭收入41万到46万之间是交35%税，46万以上的部分交39%的税。那么这卖房所得的35万，要交37%左右的税，那就是近13万。于是税后所得35-13 = 22万。

                      然后再看看hold五年60万的房的成本：

                      地税按第一年5000，每年递增1000来算，5000+6000+7000+8000+9000 = 35000

                      而hold一个30万的房的地税，第一年3000，按每年增加两百来算，3000 + 3200 + 3400 + 3600 + 3800 = 17000

                      35000 - 17000 = 18000

                      然后看租金收益，60万的房按租金3000算，五年18万。
                      30万的duplex租金算每月2500，那么60万两个duplex可以收5000/month，5年30万。

                      两者之差12万。

                      于是， 220000 - 120000 - 18000 = 82000。

                      然后这里还有一个租金收益的再投资问题，duplex每年比single family house多收24000租金，按平均每年5%的投资收益算，五年两者相差12615。于是82000 - 12615 = 69385

                      也就是说你所有假设都成立的情况下，买60万涨到100万在五年内的收益比买两个30万的duplex多收益69385，每年多收益13877。

                      然后问题还来了，你这卖房的钱下一步怎么办？还得投资吧？买房不合适，因为你高点卖房，那时房价也高，就得那个时候有别的比较好的投资渠道，如果闲置，出租房那边以每年继续产生60000的租金在增长。而你卖房税后得82万再投资，起码得7.3%的投资收益才能达到。

                      这么一算，买一热点房然后五年后卖出在所有有利条件下，所得也很有限，更别提其中的risk了。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
                      • "地税按第一年5000，每年递增1000来算，5000+6000+7000+8000+9000 = 35000" - 60万的房地税5000， 还每年都涨20%？这个税率比多伦多高接近1倍。 -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872198@0)
                        • 我是按说在地地税是房价的1%-1.5%来计算的。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9872258@0)
                      • “也不说热点区60万涨到100万，离一个小时路程的非热点区是不是只会从30万涨到36万，一切都以你的假设为准” - 热点和非热点的差距，很可能真的这么大。毋庸讳言，外来资金对西雅图的影响会越来越大！ -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872199@0)
                        • 回头我单开贴说说热点区的白菜房和非热点区的白玉房的区别。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9872261@0)
                      • “那么这卖房所得的35万，要交37%左右的税，那就是近13万。” - 在美国房价涨了，是100%交税吗？在加拿大，投资房的涨幅是50%Taxable! 而自住房不交税。 -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872200@0)
                        • 米国就是按个人所得税来算，如果卖一个再买一个，有税务优惠 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9872269@0)
                          • 原来如此。这样一来，米国房产利得税比加拿大高出一倍。不知道非居民的房产利得税的税率会不会更高些？ -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872462@0)
                      • A和B的选择和对比，是在多伦多身边朋友们身上发生的真人真事。 -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872201@0)
                      • 你买2个30万的远郊房，不是一样面对卖房的问题？另外，这种DUPLEX, 一般年份较老，多位于出租率高的区，更偏于商业物业，而不是居民物业。这两点的区别，有时候会在涨幅上差别巨大。 -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872207@0) +1
                        • 把远郊房的投资看作是正现金流的生意来做，房价升的时期，虽然它房产涨幅不大，但是租金是和大环境一起普涨 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {202} (#9872292@0)
                          卖房时，大多也是因为有别的更高的利益回报的投资机会时卖出，更像是转让生意，而不是卖增值房产。

                          你可以把这种投资想象为买一个Tim Horton来经营若干年，虽然回报没有真正做商业那么高，但是经营管理要轻松太多。
                          • +1！赞成！这坛子里他们不看租金收益，满眼只有房价涨涨涨才算收益。 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872296@0)
                      • 看来是个真实的地产投资者。探长一直叫＂买买买＂，却没有一点真实的案例。 -jiage(北伐先锋); 2016-1-12 (#9872273@0)
                      • 顶顶顶！卖出的钱怎样再投资？这个问题好！所以对房产所谓的长期投资概念，租售比分析比击鼓传花更值得考虑 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872930@0)
                  • 还得是看土地的溢价方向，看看该物业是否是处于＂价值高低，价格洼地＂？ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9872113@0)
                    • 非您的核心区房价租金非常合理，价值价格比很好，可是你们老松不赞成啊。你们核心区的房产价格不错，价值在哪里？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872716@0)
                • 温哥华，是加拿大通往太平洋的门户。加拿大，地广人稀，必须核心区核心化才有发展优势。西雅图，不可能成为另一个温哥华的。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9872112@0)
                  • 西雅图也有优势。高科技继续火爆的话，来自中国印度的高科技移民就能将房价往上捧。 -songlin(松林); 2016-1-12 (#9872203@0)
                • 要是早知道这样的道理就大大不一样了，，， -gooddog(pineapple); 2016-1-12 (#9872506@0)
          • 请问：30多万的duplex，租金可以收到3000~/m。那么，每年的地税是多少钱？ -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871722@0)
            • 30万出头可以买到俩2室1卫的duplex，每个租金可以到1400-1500。地税一般是房价估值的1%-1.5%，所以一般一年是3000多。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871801@0)
    • 西雅图程序员工资这吗高吗？ -xybca(摇曳秋风的葱); 2016-1-11 (#9871511@0)
      • 对于双码工家庭，十年工作经验，这个收入正常普通吧？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871553@0)
        • 双码工！还有不止的。程序员只是其起点，楼主应该是高科技公司经理级别的Boss啦。 -houseful(探长); 2016-1-11 (#9871555@0)
          • 羡慕啊，我们这儿离十万还差一截， 差距好大啊 -xybca(摇曳秋风的葱); 2016-1-11 (#9871561@0)
            • 加币1.422了，差距又大了～～土狼屯前途～～ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871576@0)
              • 楼主的年薪合60万加元啊，在土狼屯都是土豪了。我们这日子没法过了 ：） -xybca(摇曳秋风的葱); 2016-1-11 (#9871578@0) +1
                • 睡后1/4多就没了。还有，医疗保险将来得自己掏钱啊。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871581@0)
                  • 你这是来拉仇恨啊，你又不是不知道，我们税后三分之一还多就没了 -xybca(摇曳秋风的葱); 2016-1-11 (#9871585@0) +1
                    • 得把一部分弄成cost，孩子的day care费用啦，医疗费用啦，房屋的管理费用啦 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 {84} (#9871591@0)
                      自己成立一个房屋管理公司，把房租收入基本都可以抵消为按揭利息，管理费用，房屋折旧等。
                      • 你着贴子不是招惹疯子（还是蝎子）出来蜇你吗？ -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871788@0)
                        • 这些都是正常的报睡项目吧？干嘛蛰我？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871809@0)
                          • 正常不正常你说了不算，，，。你幸运，到目前没被水蛭盯过（还舔你了！！），更没被疯蝎子蜇过（真的来了，假的躲起来了！！）。我们也借你光，终于可以讨论交流房市了，谢谢了！ -gooddog(pineapple); 2016-1-12 (#9871941@0)
                            • 贵派自己干了欺骗忽悠的事非往别人干的合法事上贴，到一定境界了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872211@0)
                          • 正解！ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872725@0)
                • 在硅谷一个刚毕业的I T工资十奖金就快二十万关金了，还不算股票。西雅图，北加都是高收入的地方。 -etxca(pic); 2016-1-11 (#9871692@0)
        • 2个人都作l T40w比较正常，bonus也应该七八万吧。不过做程序员35+岁就比较辛苦了吧。喜欢多伦多就回来吧，加拿大节奏还是比较慢的。 -etxca(pic); 2016-1-11 (#9871679@0)
        • 怎么我认识的在硅谷的也没这个收入啊？ 当了官了吧？ -kkjj2005(jjkk); 2016-1-11 (#9871750@0)
          • 西雅图和硅谷的工资是一样的，很多公司两边都有office，两边的offer相同。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871805@0)
            • 搞技术的也分十多档，高级别的并不比经理差。八，九年前到google所分的股票现在市值近千万的人也不在少数。高科技收入加拿大是比不过美国的，这位网友 -etxca(pic); 2016-1-11 (#9872063@0)
              • 这位网友不也是因米国工资高吗，加拿大好多优秀的年轻人选择米国是有其诱人之处。 -etxca(pic); 2016-1-11 (#9872070@0)
    • yonge finch 3 bedroom condo, 房价39万，租金2500，租金回报不差的。 -lansilver(雪中漫步); 2016-1-11 (#9871521@0)
      • 是呀，可是涨涨涨看不上，甚至极力反对，因为它们升值不理想，天天鼓吹房价涨才是硬道理。其实稳妥地收租不好吗？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871529@0)
      • 管理费，地税，水电，保险？？没有这些资料怎么比？ -kavin09(kavin09); 2016-1-11 (#9871531@0)
        • 租售比基本都好过house。多伦多的condo基本都被忽悠瘸了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-11 (#9871535@0)
        • 嗯，党堂的高层公寓的租金一般更高，但是管理费一般要翻倍。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9871536@0)
          • 体制issue，业主对管理费很难发声； -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2016-1-11 (#9871660@0)
      • 这是老condo吧，管理费可能800多了。 -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871658@0) +1
        • 600 -lansilver(雪中漫步); 2016-1-11 (#9871716@0)
          • 多伦多的condo租金稳中有升，说明了实际居住需求的旺盛，和坚挺的实际购买力。人口红利，一点不比美国大城市差。 -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871804@0)
            • 而这个成绩还是在多伦多高层公寓建设量在全北美第一的情况下取得的。可见市道之旺盛。如果不是有管理费这个毒瘤的存在，大多condo的投资价值非常高。 -songlin(松林); 2016-1-11 (#9871812@0)
    • Rolia 近来唯一一个讨论美国投资有内容的"楼" -princedusang(SangBleu); 2016-1-11 (#9871661@0) +6
      • 有探长这类天天大字报方式的涨涨涨的口水帖，这里不可能有理性讨论的空间 -kavin09(kavin09); 2016-1-11 (#9871768@0) +7
        • 那您呢？ -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2016-1-11 (#9871894@0)
          • Kevin和那俩有区别，他是看跌，可以看跌看涨，但那两个简直是胡说八道胡搅蛮缠胡喷.，，， -gooddog(pineapple); 2016-1-11 (#9871979@0) +2
            • 你们的胡说八道才叫厉害，不讲租售比单纯忽悠房价，还不允许别人提美国与加拿大的巨大就业差距。这帖子对租金回报的分析和风险控制值得学习。 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872747@0)
    • 好贴，顶楼主。信息量真大。我认识的在硅谷工作的还没有两口子挣四十万刀的。可不可以问下楼主做哪方面的程序？ -zion1999(dreamhome); 2016-1-11 (#9872020@0)
      • Backend写API的 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-11 (#9872076@0)
        • 这个比较新潮。多谢回复。 -zion1999(dreamhome); 2016-1-11 (#9872094@0) +1
    • 西雅图年入40万还是很不错的。比湾区性价比高多了。不知道现在还有没有这样的机会。 -bbb333(ccc); 2016-1-12 (#9872133@0)
    • 你已经入美国籍了吧？为什么还想着回多伦多？另外，西雅图的冬天和多伦多的寒冬比较，哪个更容易适应？谢谢！ -millpond(光辉道路); 2016-1-12 (#9872142@0)
      • 不是现在回来，是考虑将来退休以后的去处，考虑多伦多是因为有点猥琐的想法 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {339} (#9872319@0)
        因为在美国工作了十年以上，将来退休是可以领取social security的退休金的，如果回加拿大养老，加拿大是居住满十年也可以领取养老金的，于是可以领取两份养老金，想法猥琐吧？

        至于气候，西雅图基本上就是翻版温哥华，冬季多雨，我个人觉得比半年冬天强，不过对于宅男宅女其实区别不大。西雅图其实强在夏日温和，户外活动选择多。多伦多都市感强，文化生活丰富。
        • 这个叫按章办事，不过加拿大异地领老人金有个条件，就是要住满二十年，不知美国有没有这个规定。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-1-12 (#9872343@0)
          • 米国好像没有这规定。加拿大有这规定，大概是因为没有工作年限的限制。在美国工作十年就交了十年社会保险金了，退休就有资格领取，不管在哪儿 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9872391@0)
            • 想法是美好的，现实是骨感的，美国和加拿大有协议的，你应该只能领导一份退休金，如果我没有记错的话 -guokeyesterday(昨日过客); 2016-1-12 (#9872449@0)
              • 没关系，拿着美金到加拿大退休挺好的。只要石油不再回140，美国不再限制石油出口，就凭制造业和科技水平，加元再超过美元希望不太 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872758@0)
              • 那个协议我读过，和您的理解有出入。那个协议是为了防止工作点数被重复计算 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {380} (#9872879@0)
                美加的社会保险金协议是这样规定的，如果你在其中一国不够资格领取社会保险金，那么就看你在另一国的工作点数是否够格。换言之，就是你在任意一国工作点数够格，你可以选择领取任意一国的社会保险金，但不能从双方同时领取，因为其实这种情况你的社会保险金是从同一个paycheck里出的，你只是看那边的社会保险金合适。

                但是如果你的工作点数及居住条件各自单独满足两国的领取养老金的条件，你就可以领双份。
    • 赞会赚钱，工资高（40万）和会房产投资。只是稍微提高一下自己居住环境，住的好一点，再投资，不然变成赚钱工具了，自己和家人并没享受，你举例的那套80几万房子不算很奢侈，后院那么大，多好，也不贵。 -renxinlady(任性女人); 2016-1-12 (#9872212@0)
      • 那个上班远，现在comute一个十分钟，一个半个小时，如果八十万那个，一个四十分钟，一个一个半小时 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {236} (#9872300@0) +3
        每天comute的时间其实是一个巨大的cost，时间成本其实比房屋条件更加大程度地影响生活质量。

        另外还有个考虑，现住处有方便出行的公交，80万的那个虽然去downtown也不远，但是完全依赖自驾，父母不会驾驶，将来无法出行，双职工上班期间父母会很无聊。
        • 就近买个豪一点房子住，要享受生活而不是赚钱机器 -renxinlady(任性女人); 2016-1-12 (#9873201@0)
          • 可能我和你对享受生活的概念有所不同？对于住房，够住我就觉得很享受了，再多的价值我也享受不到，再大的房，我也只能睡一张床，也不会前半夜在东屋睡，半夜上个厕所后，去西屋接着睡。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9873503@0)
            • 那你投资那么多物业就是爱钱？不懂享受只喜欢赚钱，很多老中的生活方式。 -renxinlady(任性女人); 2016-1-12 (#9874648@0) +1
              • 好奇怪的结论， -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {277} (#9874657@0)
                难道只有住大房是享受生活的方式？从投资房子所占我的收入比，就可以看到，房产投资只占我收入1/5，我除了其它方面还有些投资外，我该旅游旅游，该度假度假，该玩游艇玩游艇，玩车玩表玩单反，户外户内全不拉，怎么就不是享受生活了？一定要三口人住四千尺房，在家家人通话得用对讲机才叫享受生活？
                • 4000尺并没你说的那么夸张， -renxinlady(任性女人); 2016-1-12 {255} (#9874663@0)
                  而且你家有老人，起码5口人吧，4000尺以上根本不算大，我有几个美国的朋友和欧洲的朋友和你一样，喜欢买屋投资出租，但是不懂享受，家里厨房还是非常老款的，不舍得装修更新，连家里屋顶坏了也要自己爬上去补修，房子墙壁也全是自己油漆，不请工人装修，其实就是不舍得花钱。
                  • 老人现在只是暂时住，一年不会超过三个月。等将来他们决定移民时，会在现住房同一小区内买一房他们单独住，即可照料，又不因为生活习惯不同住一屋檐下闹矛盾。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-13 {127} (#9874673@0)
                    至于你说的其它部分，除了本人喜欢做yard work和木工活以外，家庭卫生都是请人上门一个星期一次清洁整理打扫，那些事我不会做也做不好。
                    • 没有挑战你的意思，也敬佩你理工男有投资意识 -renxinlady(任性女人); 2016-1-13 (#9874674@0)
                  • 所以舍不舍得花钱其实是看消费习惯的，对你来说值得的消费对别人来说可能一文不值，我花一万美金买一块石头自己刻着玩，我觉得极其享受，你可能觉得是个精神病。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-13 (#9874675@0)
                    • 我觉得这些都是借口，你买房最大目的是赚钱。1万元刻着玩，我觉得可以接受啊，你会赚就能消费，就如买包包一样。 -renxinlady(任性女人); 2016-1-13 (#9874679@0)
                      • 这么说你同意消费是享受生活，并不在乎何种消费方式咯？那么你所说说，你认为月收入的百分之多少用于消费算是享受了生活？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-13 (#9874682@0)
      • 40万的年收入，这年头在西雅图只买67万的房子，确实小了点。我觉得买到100万的房子很正常。 -tihnet(tihnet); 2016-1-14 (#9879784@0)
    • 说了这么多，西雅图地税的比例多少？我知道在纽约州的罗切斯特，25万美元的房子，一年地税一万多美元呢。 -maxwind(无敌旋风); 2016-1-12 (#9872726@0)
      • 别急，这么大赤字，加拿大会涨上来的 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9872767@0)
      • 楼里回答了多次，地税是city对房价的估值的1% -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {88} (#9872815@0)
        city的估值一般比市场价要低一些。比如说67万的房，估值是五十万出头，2015年的地税是5100刀。
      • 郭姐们在美国买的房是不是在罗切斯特呢？这个25万好亲民的价格！每年4%的地税，反应了地主们的社会责任感非常强！ -songlin(松林); 2016-1-12 (#9873033@0)
      • 4%？美国有这么高的地方？我知道西雅图是1%左右。德州最高也就2-3%左右，但德州房子便宜，两个大城市，3000-6000SQ的也就30-80万。 -tihnet(tihnet); 2016-1-14 (#9878248@0)
        • 人家就要举个极端例子给你看美国多差劲 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-14 (#9879085@0)
          • 那地方有没有华人都不好说，举得全是没有说服力的例子。 -tihnet(tihnet); 2016-1-14 (#9879789@0)
    • 对了，想起来了，米国某些地区对非居民征收的物业税比居民要高，楼主能否证实一下？多谢 -bennyxyz(Ben); 2016-1-12 (#9873068@0)
      • 是有这么回事，但是最近奥巴马要给海外购置美国房地产的降物业税。详情请看： -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9873430@0)
        • 非常感谢！ -bennyxyz(Ben); 2016-1-12 (#9873436@0)
    • 楼主很牛！请问你有绿卡吗？没有投资这么多房有税务问题吗？ -primo(Primo); 2016-1-12 (#9873213@0)
      • 我有绿卡，但是海外买家可以享受“国民待遇”，请看： -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9873446@0)
        • LZ现在是加拿大籍还是美籍？还是双籍，谢谢 -alpscatia(锋); 2016-1-12 (#9873551@0)
          • 人家不是讲了绿卡及加国公民， -fromhere(安大略蓝); 2016-1-12 (#9873583@0)
        • 是否有綠卡對工資會有很大影響呢？我是說綠卡持有者的薪水會更高嗎？ -simmersnake(步履无声); 2016-1-13 (#9874695@0)
          • 对工资薪水高低没有影响，对工作的选择上，是否自由跳槽甚至转行，影响很大。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-13 (#9874700@0)
    • 07年至今，多伦多土地房回报远好过西雅图老肉联“07年51万到14年涨到57万”实战的，比比皆是！ 喜丫头condo，胜出。 但是，12年25万首付20%三年2.75%浮动，1000尺两居康豆，14年涨至40万，回报率高，但因为： 基数小，没有规模效益！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9873220@0)
      • Seattle2012 年买的Condo 两年后居然可涨60%。在toronto，2009年后买的Condo，没听谁挣到钱。为什么还有美国的开发商来toronto盖Condo？ -millpond(光辉道路); 2016-1-13 (#9874701@0)
        • 赚还是赚的，DT 的可以赚10万，North York 可以赚5万，世佳宝可以赚1，2万，扣除交易费，等于没赚 -lansilver(雪中漫步); 2016-1-13 (#9874767@0)
        • 对于builder，好要看拿地的价钱，涨得快的地区，主要是地价涨，对于builder来讲，建condo的收益两边差别不大吧？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-13 (#9875327@0)
    • 关于房子的信息很受益， 我刚去西雅图玩了几天体会了一下， 试图感受一下如果去那里工作和生活将会如何。能否请你谈谈工作的情况，西雅图工作压力大吗 -walkthrough(老花镜); 2016-1-13 {216} (#9874693@0)
      我今年46岁， 做DBA 的。去年刚从多伦多搬到维多利亚了，BC省的薪资比多伦多低。目前生活舒适无忧，但是如果西雅图压力不大也能拿翻倍薪酬的话也可以考虑搬过去。据说amazon 压力是很大的， 晚上要on call 所以基本不考虑。有啥建议
      • 没法笼统地谈工作鸭梨，因为和具体公司，具体职位，具体组有关系。Amazon虽然是著名的黄世仁家的，但是也有不忙的组。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-13 {674} (#9874694@0)
        没法笼统地谈工作鸭梨，因为和具体公司，具体职位，具体组有关系。Amazon虽然是著名的黄世仁家的，但是也有不忙的组。

        DBA这个职位，因为cloud的兴起已经NoSQL database的应用，在热门互联网公司中位置比较少，你可以看看是否可以忘big data或者data scientist方向转一转。

        总体来讲，西雅图会比Victoria工作机会多很多，尤其是去年开始由于硅谷地价及生活成本的暴涨，开始形成一定的逃离湾区的潮流，很多硅谷公司都在西雅图开了office。工作忙碌程度来讲，美国普遍会比加拿大城市更忙碌一些。

        反正你离得那么近，可以试着投投简历，和一些公司面一面，毕竟自己的直接经验比间接经验重要得多。头一年可以自己过来试试水，每周回Victoria也很方便，西雅图downtown就有渡轮，一年后觉得适应西雅图的话，再全家迁过来。
        • 谢谢关于big data 的提示。西雅图收入多是很吸引人的，但最终可能还是要通过生活的满意度体现出来，比如环境和气候，居民小区的绿化，旅行和娱乐，孩子的教育，工作压力等等， 你在西雅图的生活分享一下好吗？我先说一下我自己在维多利亚的情况吧： -walkthrough(老花镜); 2016-1-13 {1197} (#9876427@0)
          本文发表在 rolia.net 枫下论坛我先说一下我自己在维多利亚的情况吧：
          交通： 大维多利亚人口30万，任何地方交通基本上都不超过20分钟， 基本不堵车，除非住在lanford那个方向。
          住房： 比多伦多的york region区便宜20%左右，房子比较老，30年以上的不少。占地比较大，1万尺常见。也可以找到比较新的区，但库存不多。
          环境： 海岸水边走路即到，开车几分钟就到，室内有mount douglas 山， 虽然不高，俯瞰全城，几分钟就到。风景优美。远处有其他山水可以游玩。
          气候： 温度与西雅图类似，但降雨少一半。冬暖夏凉。
          工作： 政府工多，工作机会少，换工作不敢想，薪酬较低，但是有养老金。工作压力不大。
          教育： 小学和中学学校排名不高，但是感觉质量还是不错的， 这里的教师工会抵触排名。
          运动： 跑步，自行车，划船，钓鱼，游泳，徒步 等。
          饮食： 中餐馆不多，但是也不至于饿到，有几个可以选择的过得去的中餐。想大吃就去温哥华， 但是目前还没有这种欲望。
          医疗： 现在还没找到家庭医生，医生紧俏。没认真找，目前身体健康。
          文化： 中国人有一些，交朋友没问题，岛上人比较nice, 对移民很包容，基本上没有感觉是visible minority.

          我前一阵子去西雅图走马观花，主要是city pass 在downtown 附近活动。感觉那里的旧房子也很多，没有动力搬过去，估计是没找对地方。回程经过微软，感觉像是大校园。

          我的担心主要是搬过去还能不能有在维多利亚一样的生活质量了？请你帮我打开眼界，画个蓝图。谢谢。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
          • 根据你列的，我列个对比表吧 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-13 {1799} (#9876696@0)
            本文发表在 rolia.net 枫下论坛交通：大西雅图地区人口300万，以西雅图为中心分布卫星城，比较繁华的是西雅图，belevue, kirkland, redmond, sammish, issaquah这些。
            住房：比温哥华便宜一半吧，贵的区是西雅图华大附近，西bellevue，redmond微软附近。西雅图downtown房老，很多都快近百年了。其它地区新房房大地小，老房房小地大。从去年开始因为中国土豪抢房，房价涨，库存少。
            环境：有山有水有河流有湖泊，适合热爱户外活动，这点应该和victoria相差不大。
            气候：和温哥华相似，不过冬季降雨可能更多一些。
            工作：工作机会应该是秒杀加拿大任何城市，对于IT行业，在美国也就是硅谷湾区比西雅图机会多。
            教育：看学区，整体来说，在美国排名中上。
            运动：和victoria没差别
            饮食：亚洲人口还是比较多，所以亚洲人口味的餐馆也还挺多，但也就是比上不足比下有余，和温哥华没法比。
            医疗：有工作一般公司都有医疗保险
            文化：中国人不少，不过中文环境比不上温哥华多伦多。西雅图人也算是美国人nice程度排头几名的城市，而且在IT行业，visible minority成了visible majority。


            交通： 大维多利亚人口30万，任何地方交通基本上都不超过20分钟， 基本不堵车，除非住在lanford那个方向。
            住房： 比多伦多的york region区便宜20%左右，房子比较老，30年以上的不少。占地比较大，1万尺常见。也可以找到比较新的区，但库存不多。
            环境： 海岸水边走路即到，开车几分钟就到，室内有mount douglas 山， 虽然不高，俯瞰全城，几分钟就到。风景优美。远处有其他山水可以游玩。
            气候： 温度与西雅图类似，但降雨少一半。冬暖夏凉。
            工作： 政府工多，工作机会少，换工作不敢想，薪酬较低，但是有养老金。工作压力不大。
            教育： 小学和中学学校排名不高，但是感觉质量还是不错的， 这里的教师工会抵触排名。
            运动： 跑步，自行车，划船，钓鱼，游泳，徒步 等。
            饮食： 中餐馆不多，但是也不至于饿到，有几个可以选择的过得去的中餐。想大吃就去温哥华， 但是目前还没有这种欲望。
            医疗： 现在还没找到家庭医生，医生紧俏。没认真找，目前身体健康。
            文化： 中国人有一些，交朋友没问题，岛上人比较nice, 对移民很包容，基本上没有感觉是visible minority.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
            • 再请教住房区，在redfin上输入98004，显示的median sale price 1.02m, 超过了我的搜索范围了，能推荐几个价格在60万-100万的华人喜欢的区域吗？我喜欢新一些的房子，环境和绿化好的小区，谢谢。 -walkthrough(老花镜); 2016-1-14 {147} (#9878176@0)
              我对西雅图不熟悉，输入98004是因为看到你的帖子里讨论到这个邮编区域了，好像是bellevue 的东部，不是你说的华人喜欢的西部， need some help here. thanks.
              • 你是投资还是自住啊？如果自住，有没有上学的孩子，是上小学，中学还是高中，工作地点在哪里，这些都影响对房屋的选择 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9878178@0)
                • 谢谢半夜给我回帖，我自住，有孩上小学，工作还没找呢，先看看房子合适否再决定是不是举家搬迁西雅图， 不过我是认真的 ：-） 我现在住在海边不远可看海景的房子，舍不得这个好的环境。 -walkthrough(老花镜); 2016-1-14 (#9878899@0)
                  • 是这样啊，那就先广泛地了解一下就可以了，毕竟自住和工作地点以及学校太相关，这些不确定的话，其它都无法确定。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 {150} (#9878967@0)
                    如果对自己当前工作环境以及生活环境都满意的话，也没必要搬家，毕竟换个生活环境对大人和孩子都是个挑战，怎么也得有个三五年的适应期，更何况还有个身份问题。
              • 另外，98004就是bellevue西，98007和98008算bellevue东 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9878179@0)
              • bellevue是华人最青睐的区，但是bellevue基本上没有2000年以后的房了，比较新的房并且在你的价格范围内的，可以看看kirkland，sammamish, Issaquah -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9878180@0)
                • Sammamish 75万 3000尺， 2004年的房 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 {70} (#9878181@0)
                  https://www.redfin.com/WA/Sammamish/228-246th-Ct-NE-98074/home/2068303
                • Sammamish 82万，2800尺，新房 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9878182@0)
                  • 2,866 Sq. Ft , Lot Size 4,199 square feet, $825,995, 这个新房面积和价位（换汇之后）与多伦多华人喜欢的york region很match -walkthrough(老花镜); 2016-1-14 (#9879153@0)
                • Issaquah, 77万5千，2500尺，新房 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9878183@0)
                • Kirkland, 95万，3600尺，新房 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9878184@0)
                  • 房子很好，不过在google 地图上看street view, 邻居的房子较差，kirkland 应该比sammamish 地理位置更好吧？ 如果在costco 找到工作住这就方便了。 -walkthrough(老花镜); 2016-1-14 (#9879075@0)
                    • Google street view 是几年前拍的了，那里最近拆了盖新房了。不过具体环境怎么样，还是要实地去看，网上图片皆不可信，只能作为一个大概位置的参考 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9879142@0)
                • Kirkland, 90万，3700尺，新房 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-14 (#9878185@0)
    • 求，如何年薪40万，你离开多伦多时候，我收入比你高，但是现在原地不动 -lansilver(雪中漫步); 2016-1-13 (#9874771@0)
      • 人挪活，树挪死。所以。。。 -tihnet(tihnet); 2016-1-14 (#9879802@0)
    • 40万家庭年收入是亮点，双码工在西雅图，两个人均下来一年20万，这个不容易。除非楼主算入了股票等。 -tihnet(tihnet); 2016-1-14 (#9878251@0)
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