本文发表在 rolia.net 枫下论坛房价上涨带来的净值，即便是通过refinance，也无法套出大部分的净值。这样导致你的升值被套在大LOT旧房里。
譬如，2012年20万首付买的85万独立屋，2015年升值到135万。那么你在这个房子的贷款还剩60万，净值为75万。理想情况，你在这个房子里保持30%的净值，也就是40万即为合理，那么贷款95万。
而你去refi或者是做HELOC，你的贷款额度受限于你的总收入。房子的租金是3000，你想在这个房子上贷款出95万是不可能的。特别是如果你想在你的N个房子都这样做。乐观情况，（要根据你的其他收入），银行能贷给你80万，那么你套在这个房子里的净值是55万，占40%之多。你的杠杆率是多少？LOL
如果你把这个房卖掉，立刻套现升值的50万，加上原来20万的首付，减去capital gain的25%的税，还剩下57.5万，减去经纪费5万，还剩52.5万。
这52.5万，可以去买10个65万的townhouse楼花，也就是价值650万的房产，在2年后交楼。在这2年期间，杠杆率是惊人的650/52.5=12.38倍！
在这2年的时间里，你继续持有你的N-1个大LOT。这样做到分散投资。2年后closing的时候，首付30%的话，你需要195万的首付，而你已经付了52.5万的定金，那么还需要142.5万。
假设2年房价没有涨，你需要再卖出3个旧房大LOT，来获得这142.5万首付。也就是说，你用4个旧房， 135*4=540万，换成了10个65万的townhouse， 650万。成交后租金变成10*2000=20000。而原来4个旧房租金仅为4*3000=12000。即便房价不涨，你提升了你的租售比，资产获得优化。但是你卖掉4个旧房交易成本为17.5万*4=70万。买入价值650的镇屋的交易成本为15万。这相当于你多了85万的贷款，相当于新增4000月供。但是租金涨了8000。赚头不大，但是仍然是赚了。
假设2年后大LOT和镇屋都涨了30%。大LOT每个涨了135万*30%=40.5万，每个LOT升值共90.5万，减去25%的captial gain tax，为68万，减去6万经纪费，为62万。加上20万本金，为82万。那么要凑142.5万的首付，卖掉2个即可。卖3个旧房交易成本为17.5+2*(23+6)=75.5万。买入650万镇屋交易成本仍为15万。交易成本总攻90.5万。（注意，交易成本可以下降30%，如果你善用家人的名额，因为无收入的人税率低一半）
这样，恭喜你，你用一个旧房的税后净值，也就是52.5万，赚了650*0.3=195万，减去交易成本90.5万，还剩下104.5万。仅仅是2年的时间。如果你当初没有卖大LOT买TOWNHOUSE，你的回报仅为135*30%=40万,差距为64.5万之巨。而且不要忘记，在这2年时间里，你的N-1个大LOT仍然也在享受30%的增值！
哇，what a difference!
假设2年后房价崩盘，跌了30%，而且未来前景看跌，你信心尽失，你最大的损失，就是这52.5万的定金，也就是说，你损失了一个旧房大LOT。其他N-1个，你仍然大可以hold，反正是正现金流。
最大损失是N个大LOT中的一个，而最大增值，却是几乎无限的。你说，这事值不值得干？这就是freehold楼花投资的妙处！再假如，未来低端低价的镇屋，升幅超过高价位的大LOT呢？这太有可能了！LOL
我分析了很长时间，最后确定镇屋和大LOT的升值幅度其实差不多，而全新镇屋租售比更好，才决定下手。
令风险论者失望的是，买下这10个镇屋之后，每个贷款为46万，租金2000多，个个都是正现金流的全新房子。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
譬如，2012年20万首付买的85万独立屋，2015年升值到135万。那么你在这个房子的贷款还剩60万，净值为75万。理想情况，你在这个房子里保持30%的净值，也就是40万即为合理，那么贷款95万。
而你去refi或者是做HELOC，你的贷款额度受限于你的总收入。房子的租金是3000，你想在这个房子上贷款出95万是不可能的。特别是如果你想在你的N个房子都这样做。乐观情况，（要根据你的其他收入），银行能贷给你80万，那么你套在这个房子里的净值是55万，占40%之多。你的杠杆率是多少？LOL
如果你把这个房卖掉，立刻套现升值的50万，加上原来20万的首付，减去capital gain的25%的税，还剩下57.5万，减去经纪费5万，还剩52.5万。
这52.5万，可以去买10个65万的townhouse楼花，也就是价值650万的房产，在2年后交楼。在这2年期间，杠杆率是惊人的650/52.5=12.38倍！
在这2年的时间里，你继续持有你的N-1个大LOT。这样做到分散投资。2年后closing的时候，首付30%的话，你需要195万的首付，而你已经付了52.5万的定金，那么还需要142.5万。
假设2年房价没有涨，你需要再卖出3个旧房大LOT，来获得这142.5万首付。也就是说，你用4个旧房， 135*4=540万，换成了10个65万的townhouse， 650万。成交后租金变成10*2000=20000。而原来4个旧房租金仅为4*3000=12000。即便房价不涨，你提升了你的租售比，资产获得优化。但是你卖掉4个旧房交易成本为17.5万*4=70万。买入价值650的镇屋的交易成本为15万。这相当于你多了85万的贷款，相当于新增4000月供。但是租金涨了8000。赚头不大，但是仍然是赚了。
假设2年后大LOT和镇屋都涨了30%。大LOT每个涨了135万*30%=40.5万，每个LOT升值共90.5万，减去25%的captial gain tax，为68万，减去6万经纪费，为62万。加上20万本金，为82万。那么要凑142.5万的首付，卖掉2个即可。卖3个旧房交易成本为17.5+2*(23+6)=75.5万。买入650万镇屋交易成本仍为15万。交易成本总攻90.5万。（注意，交易成本可以下降30%，如果你善用家人的名额，因为无收入的人税率低一半）
这样，恭喜你，你用一个旧房的税后净值，也就是52.5万，赚了650*0.3=195万，减去交易成本90.5万，还剩下104.5万。仅仅是2年的时间。如果你当初没有卖大LOT买TOWNHOUSE，你的回报仅为135*30%=40万,差距为64.5万之巨。而且不要忘记，在这2年时间里，你的N-1个大LOT仍然也在享受30%的增值！
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假设2年后房价崩盘，跌了30%，而且未来前景看跌，你信心尽失，你最大的损失，就是这52.5万的定金，也就是说，你损失了一个旧房大LOT。其他N-1个，你仍然大可以hold，反正是正现金流。
最大损失是N个大LOT中的一个，而最大增值，却是几乎无限的。你说，这事值不值得干？这就是freehold楼花投资的妙处！再假如，未来低端低价的镇屋，升幅超过高价位的大LOT呢？这太有可能了！LOL
我分析了很长时间，最后确定镇屋和大LOT的升值幅度其实差不多，而全新镇屋租售比更好，才决定下手。
令风险论者失望的是，买下这10个镇屋之后，每个贷款为46万，租金2000多，个个都是正现金流的全新房子。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net