多伦多的公寓还有值得投资的吗？

在目前的形势下,我个人认为多伦多的公寓没有投资价值。其理由如下；

1. 多伦多湖滨的公寓投资回报率也就3%左右 比如60万左右的公寓，月平均租金按2000加币计算（因为难免有空置期），地税和管理费每月500加币。值得注意的是，地税和公寓管理费还是变量，通常来讲，公寓管理费是随着楼龄的老化不断上升的。有的公寓管理费竟然可以上涨到每月高达1000多加币。而且一旦家庭经济发生困难，不按时付管理费的后果，比不按时付银行房贷的后果要严重的多！

即便静态来讲，在没有贷款的情况下，投资回报率为；（2000-500）*12/600000=3%
目前，与房贷利率几乎3%差不多。所以，杠杆是中性的，增加杠杆不会提高投资回报率。

2.投资公寓的机会成本分析
当前的美国国债收益率近乎3%，众所周知，美国国债的流动性要比公寓的流动性好的多，流动性几乎与现钞差不多。再有，美国国债的风险近乎于零，但投资公寓是有一定风险的。

3.未来发展趋势，按目前的经济形势发展，随着美联储进一步缩表，美国国债的收益率还有进一步上升的趋势；而随着利率的逐渐上升，公寓的回报率会逐渐下降。

4.多伦多公寓的价格上升空间几乎到了尽头，但价格下行压力却不断增加。通常上讲，房价是与房贷利率逆向而行的，如图所示




（该图没有考虑通胀对房价的影响。需要说明的是，房价和利率也不可能按图的正玄曲线变化，只做趋势定性分析）
当前，房贷利率正随着央行不断加息而上升，理论上，必将导致公寓价格下行。当然公寓价格下降不会与利率变化同步，而是有个时间滞后,但下降的趋势是应该确定的。


5.物业投资要注意考虑经济大周期变化。理论上讲，一个经济大周期是10年左右。选择正确的投资时机是非常关键的。通常物业投资的最佳时机是在一个经济大周期利率最高，房价最低的时间段投资公寓，如上图所示的“A”点附近，此时利率最高，此时投资公寓，房价较低。随着时间的推移，随着利率不断走低，公寓价格不断上升，直到“B”点，此时利率最低，房价最。“B”点是卖房的最好时机。从“A”买房，到“B”点卖房。是一个完整投资周期。在多伦多，如果一个人有两个房子都在“A”点买的，再在“B”卖出，那生活就轻松多了！

6.从2008年美国金融危机以来，全球各国经济体，不断通过量化货币政策，伴随逐渐降低利率的办法发展社会经济；但到2017年以后，情况发生反转，以美国为主，各国都开始重视发展实体经济，开始减税，开始加息缩表。导致商业银行的房贷利率逐渐上升，此时的“拐点”应该是图中的“B”点。也是公寓价格最高点。随着利率的不断上升，公寓价格应有所下降。所以，此时不是投资公寓的好时机。

7.投资的时机是非常重要的，如果一个人投资选点经常选择“A”点附近买公寓，选择“B”附近卖房。那投资的效益一定会好一些；反之，如果一个人投资总是选择“B”买公寓，而在“A”卖房，那结果是相当可怕的。

8.投资最大的忌惮是就一哄而上。历史不断反复证明凡是大规模群众运动，其结果都挺可怕。“久利之事勿为 众争之地勿往”。回顾过去的一年，真正投资回报比较好的区域，通常是被人们忽略的区域。而整宿排队成群结队抢到的楼花，现在反而亏得一塌糊涂。

9.当前利率上升，首先影响的是房价较高的物业，如独立房，和FREE TOWNHOUSE。 这类物业的价格已经下降很多了。相同价格情况下，独立房的投资价值是高于公寓的。价格大幅度下降的独立房，限定了多伦多公寓价格进一步上升的势头。（本文纯属学术探讨，不做任何人房屋买卖依据！）.