本文发表在 rolia.net 枫下论坛举个例子来说,如果首付20%的情况下,由于贷款的月供较高,投资可能出现负的现金流,但家庭收入很高,负现金流不影响正常生活,可以尽量少地付首付款。反之,则需要多付一些首付”。
这个说法跟房租收入报税也正好对应上了。“流动资金不宽裕的家庭”基本都是收入比较低至少报税比较低的家庭,那房租收入高点交不了多少税,多收房租问题就不大。
收入高的家庭,其中一方收入低也好办。若夫妻双方收入都很高,那确实不应该净租金收入太高,就要把眼光放长远些,尽可能放大杠杆,重视将来的投资回报率。
重视投资回报率就涉及到投资回报的机会成本问题,假设高收入家庭买房投资首付低(甚至首付都是从HELOC借的,这样把租金收入抵掉大部分),租金的现金流加本金回报税后就1%或0%,即基本忽略不计。
1. 5-10年后,多伦多社会一切正常,房市正常上涨,房价涨了25%-40%:
总投资回报率 = 125% ~ 200%
2. 5-10年后,多伦多房市平谈,上涨跟通货膨胀持平,房价涨了10%:
总投资回报率 = 50%
3. 5-10年后,多伦多房市一直很差,房价基本没涨:
总投资回报率 = 0% ~5%
4. 5-10年后,多伦多发生大事件,房价跌了10%:
总投资回报率 = -50%
从概率来说,1的可能性是80-90%,2的可能性是10-15%,3的可能性是1-5%,4的可能性是0.01%。所以即使不考虑租金收入,在多伦多是否该放大杠杆投资房产,结果一目了然了。
要补充说明的是,在情况1条件下,房产增值后可以滚动扩张投资,那10年后,投资回报率会超过500%。
当然,1,2,3,4 情况发生的概率就见仁见智了。:)更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
这个说法跟房租收入报税也正好对应上了。“流动资金不宽裕的家庭”基本都是收入比较低至少报税比较低的家庭,那房租收入高点交不了多少税,多收房租问题就不大。
收入高的家庭,其中一方收入低也好办。若夫妻双方收入都很高,那确实不应该净租金收入太高,就要把眼光放长远些,尽可能放大杠杆,重视将来的投资回报率。
重视投资回报率就涉及到投资回报的机会成本问题,假设高收入家庭买房投资首付低(甚至首付都是从HELOC借的,这样把租金收入抵掉大部分),租金的现金流加本金回报税后就1%或0%,即基本忽略不计。
1. 5-10年后,多伦多社会一切正常,房市正常上涨,房价涨了25%-40%:
总投资回报率 = 125% ~ 200%
2. 5-10年后,多伦多房市平谈,上涨跟通货膨胀持平,房价涨了10%:
总投资回报率 = 50%
3. 5-10年后,多伦多房市一直很差,房价基本没涨:
总投资回报率 = 0% ~5%
4. 5-10年后,多伦多发生大事件,房价跌了10%:
总投资回报率 = -50%
从概率来说,1的可能性是80-90%,2的可能性是10-15%,3的可能性是1-5%,4的可能性是0.01%。所以即使不考虑租金收入,在多伦多是否该放大杠杆投资房产,结果一目了然了。
要补充说明的是,在情况1条件下,房产增值后可以滚动扩张投资,那10年后,投资回报率会超过500%。
当然,1,2,3,4 情况发生的概率就见仁见智了。:)更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net