本文发表在 rolia.net 枫下论坛（原创，本人曾用笔名“土旺”在《地产周刊》、《星星生活》等报纸发表过）


最近一段时间，陈思进先生的两篇关于房地产的文章：《加拿大别被房子升值迷惑了：特别是公寓》，http://info.51.ca/news/canada/2011/10/12/237181.shtml，和《加拿大房价合理否？看租售比便可判断》，http://info.51.ca/news/canada/2011/10/16/237498.shtml，在本地的很多华人网站上转载，引起了不少争论。

对于租售比这个指标在衡量房价是否合理的决定意义上，我有些保留，综合了51.ca网上一些我认同的跟帖的评论，这里就这个问题和大家作一步的探讨。

陈先生具有深厚的华尔街背景，在股票和基金证劵投资方面很有研究，他的一些关于金融业和华尔街的文章很有见地，我拜读后很是佩服。但是如果说到房地产，正如某个跟帖的评论，”陈先生是书读得太多了”。对于房地产，我觉得陈先生的认识还停留在理论层面，缺乏实践经验，说严重点就是纸上谈兵。

我对陈先生的”房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺” 这个观点非常有保留。如果说租售比是衡量房价是否合理的重要标准之一，这我很赞同，我在以前文章和讲座中也经常提到这个观点。但是说它是”精确标尺”，那未免过于夸大了，实践起来，这个观点是站不住脚的。

首先陈先生所说的”合理”租售比是100~200倍之间，但是实际上国际通用的租售比标准是200~300倍之间，这个大家可以到网上去Google或者百度一下就知道了。我最开始对房地产投资感兴趣时就曾经对租售比200 ~ 250倍的情况下仔细算过，如果首付20%，以正常市场利率贷款80%，即使房价不涨，光凭租金收入刨除所有费用，该投资的年均毛回报率就可以达到6.5% ~ 8%（回报包括贷款本金的偿还），我和其他一些有经验的房产投资人一起切磋研究时，他们也都认同这个投资回报率。

其次，正如陈先生在《加拿大别被房子升值迷惑了：特别是公寓》一文中提到的，他给朋友买Condo的建议是”真想买就尽量找新公寓，地段也不能忽视，最好挑黄金地段”，这个建议非常好，比较专业。但是黄金地段的租售比通常比一般地段的租售比要高，按照陈先生的”精确标尺”理论，那是不是说明黄金地段的房子没有投资价值呢？这显然是自相矛盾。

用租售比来衡量房价是否合理，那要看哪个地方哪个城市，不能一概而论。像上海、北京这种城市，租售比平均800左右，有些甚至超过1000，确实离谱，是有泡沫。以上海400万的房子为例，首付25%，贷款30年，在现行利率下，投资者的每月负现金流要一万多人民币，如果房价不涨的话，业主肯定是要大亏的，这一点我还是同意的。

但是正如有个跟帖说的，如果世界上有几个城市不适合买物业，只能租，那肯定排不上多伦多。旧金山、温哥华那些城市的租售比在500以上，可是多伦多才200多，根本不算高。更何况，多伦多是个集经济中心、金融中心、商业中心、综合性工业中心于一体的国际性大都市，不能拿边远地区的小镇、农村跟它比。边陲小镇包括一些人口逐渐在减少的小城市的租售比是才100倍，低是低了，可是有什么投资意义吗？

退一步说，如果只谈多伦多的租售比的话，在陈先生所说的”合理”范围之内，租售比120倍甚至低于120倍的Condo（即陈先生文中提到的公寓），我还是能在多伦多找出一大堆来，交通也挺方便，很好租。可是这些都是什么地段？在很多人眼里基本没有多少升值空间，我也绝对不会建议客人去买这种地段的房子。所以我在谈论房地产投资中，总是强调Location（地段）的重要性，地段永远是房产价值中最重要的因素，抛开地段来光谈论租售比是没有任何意义的。

陈先生在他的文章中举了一个非常极端的例子，20万不到的物业价值，每月管理费900元（还涨到了1200），当然是没有投资价值了。用低于1%的特例否定其余99%是有点哗众取宠。

网上跟帖还有一些评论一语中的，我很赞同。例如陈先生还有一个误导，就是政府控制房租的涨幅，其实那只是对已经住在里面的住客有帮助，对于新租客，根本没有什么帮助，只要房价还有上涨的空间，租金肯定也会跟着上涨，这是市场机制决定的。投资房地产与投资金融产品不同，物业都有双重功能，一个是保值增值功能，另一个是使用功能。难道租售比降不下来，就一辈子都不买房吗？拥有自己的住房，这种愉快的心境和享受价值，是一辈子租房的生活能企及的吗？更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net