×

Loading...

Topic

  • 要最大程度的利用杠杆, 就需要贷款最大化, 就会房屋负债多于房屋资产. 一套两套也许没问题, 如果这样持有很多套, 就会一怕房价跌, 所以常推广JJ局报告; 二怕利率升, 所以常关心贷款利率; 三怕出租难, 所以常关心移民变化. 呵呵. -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354618@9)
    • 真跌又租不出去，卖房的钱只够还贷款。本金就输掉了。风险是有的。 -nightblueriver(蓝田日暖); 2014-10-24 (#1354619@9)
      • GTA房价高, 现金流不好, 不用房价跌, 只要租不出去, 就崩盘了. 如果房价跌又租不出去, 那就要命了, 即使想卖, 一个两个还行, 多了一下怎么卖得出去? 几十上百万的, 又不是大白菜. -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354620@9)
    • 概括的不错. -tracy.f(杨柳依依); 2014-10-24 (#1354621@9)
      • 所以某些人一面说他们在最大程度的利用杠杆, 一面又说他们有房屋净资产几个米. 你就知道那是在扯蛋, 根本不可能同时存在的. 就象你没法同时拥有什么盾都挡不住的矛和什么矛都刺不破的盾一样. -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354622@9)
        • 千万不要当真。那些只不过哄哄别人多买房而已。 -springgta(poppy); 2014-10-24 (#1354623@9)
          • 当然不会当真, 明摆着不可能的. 就是这么浅显的谎言, 还在这里大吹特吹, 以为别人都是傻子? -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354624@9)
      • 杨柳老师，这次您给guojie背书错啦！ -softerface(探长); 2014-10-24 (#1354627@9)
        • 探长，你没觉得他概括你得生活概括的挺好的么？你现在可活得不容易:) -tracy.f(杨柳依依); 2014-10-24 (#1354632@9)
          • 太不容易了！方舟子被封杀，让俺夜不能寐啊，多个论坛的ID都被删了，再说，最近下棋老输了。。。 -softerface(探长); 2014-10-24 (#1354646@9)
            • 嗯, 点是够被的了. -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354653@9)
    • 呵呵，不过，这儿真有不少人出租赚钱的，而且是现金收入，几乎不报税。 -huangfang(huangfang); 2014-10-24 (#1354625@9)
      • 呵呵, 没说出租不能赚钱, 可别吹到自相矛盾, 自打耳光的地步呀. 不报税可不好, 短处纂在别人手里了. 要是房客搬走前, 要求这种不义之才见面分一半, 不然就举报, 不是搬起石头砸了自己的脚? -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354628@9)
        • 只有把自住房分租的一部分业主想这种有后遗症的歪招。投资房，你想不报收入试试看？国税局几乎每年都有罚没房产的！ -softerface(探长); 2014-10-24 (#1354629@9)
          • 后遗症确实不小. 可能偷鸡不成蚀把米. -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354650@9)
    • 这水平，还敢说自己也是投资房产的人？ 既然有贷款，100w的房，如果贷80w，资产就自然只剩下20w。这么简单的ABC都不懂。哎呦喂~~~！笑掉大牙喽！ -softerface(探长); 2014-10-24 (#1354626@9)
      • 就按你这么简单的ABC算法, "100w的房，如果贷80w，资产就自然只剩下20w"。那么3M++的净资产需要买多于15个这样的房, 贷款多于1千2百万. 这牛吹的, 哎呦喂~~~！笑掉大牙喽！ -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354630@9)
        • 这个同意。他要不没有300多万的净资产，要不没有贷款最大化（平均80%的贷款）。如果贷款80%，房价跌20%，他的资产就是零了。就和赌博似的，没有离场不算赢。鼓励别人进行高风险的赌博也是不合适的。赌场上确实有人赢，运气好赢得很多，这你不能不相信。 -eeryv(eeryu); 2014-10-24 {96} (#1354631@9)
          高杠杠的炒房，不仅仅可以是零资产，而且可以是负资产，不是把房子扔给银行就没事了，得个人破产才行。
        • 姐，贷款500万对于小地主而言貌最低要求吧？贷款过千万的多去了，不明白怎么就假的了？你是说因为根据你的世界，这样的贷款额度不可能？是吧？ -1house1year(一年买一房); 2014-10-24 (#1354633@9)
          • 最能吹的就是你了。来，说说你一年买一房，你买了几个一共？就你说话这样子，探长至少比你富五倍。 -tracy.f(杨柳依依); 2014-10-24 (#1354635@9)
            • 探长比我富五倍我同意。这没什么啊，不妨碍我和他交朋友啊。我的房子不再增加了，作为小地主，我是失败的。你开心了？ -1house1year(一年买一房); 2014-10-24 (#1354645@9)
              • 这里斗嘴讲的是逻辑和证据。所有人或多数华人都富了，那是最好的。但如果你的财富只有探长的1/5，就是说你只有60多万的净资产。这10几年房价这么长，你一年一房，业绩也差了点。很多人10年一房，根本不投资，现在的净资产也有60万。 -eeryv(eeryu); 2014-10-24 (#1354647@9)
                • 啊, 原来是空心大罗卜? -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354651@9)
          • 贷款几十亿的都有，比如中国的地产开发商。但是如果财源只是加拿大炒房，那真的很难。首先GTA的房子基本没有现金流，出租的钱又只能算一半收入，他的信用额度不足与贷到15栋房子的钱。 -eeryv(eeryu); 2014-10-24 (#1354636@9)
          • 好啊, 咱就看看你的世界. 不说别的, 按下面算的, 只要你们能拿出自己房屋贷款800万加币的证据, 我掏5万请这坛上的老少爷们吃一吨. 没证据, 那就哪凉快哪呆着去吧. 别出来丢人现眼了. -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354637@9)
            • 我已经不再增加房屋数量了，我有其它的事情做。我拿不出1000万的贷款证据给你看。不过我认识太多的人贷款过1000万的。 -1house1year(一年买一房); 2014-10-24 (#1354642@9)
              • 一年买一房原来自己不买了啊?! 不早说, 还以为你一直吃进呢. 那现在在卖房吗? -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354649@9)
        • 自住房，不是投资房，就没有必要最大化了！你砂子呀！ -softerface(探长); 2014-10-24 (#1354639@9)
          • 不就一个自住房嘛, 算你全款付清, 那么2M++的净资产需要买多于10个这样的房, 贷款多于8百万. 你以为别人都和你一样砂子呀? -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354640@9)
            • 作为有投资的人，很少有人会把自住房付清，这没有必要，也没有道理，因为投资的本金用mortgage的钱是最便宜的。 -eeryv(eeryu); 2014-10-24 (#1354644@9)
              • 按最好的情形给他算的么 , 就这还是一团糟啊. 更别提没付清的情况了. -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354654@9)
      • 这可是账面资产。市价100万的房，到银行抵押，现在给你算70%左右吧。让你自己折现，至少3%就没了吧？ 如果租不出去，每年你还要倒贴地税，维护费用。跌20%，你净资产就变0了。 -tracy.f(杨柳依依); 2014-10-24 (#1354634@9)
    • 房屋负债多于房屋净资产是可能的，多于房屋资产那已经资不抵债，要破产了。 -snowdown(snowdown); 2014-10-24 (#1354638@9)
      • "俺也以为是净资产。因为不考虑负债地讨论资产，没啥意义。-softerface(探长); 10.21 13:37 (#9054099@0)" -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354643@9)
    • 刻舟求剑啊！思维真是僵化！时间节点分布是不一致的呀！投资房ABCDEFGH...，不是同时购买的呀，贷款合同期参差不齐的呀，有的是五年期的，有的是三年期的，有的是两年的还有的是四年的呀，更明白一点了吗，guojie老师？ -softerface(探长); 2014-10-24 (#1354641@9)
    • 投资房产杠杆最大化，不是齐刷刷的在某一个时间点同时贷款80%，而是轮流在各自的时间点达到的。因为投资房ABCDEFGH...，不是同时购买的呀，贷款合同期参差不齐的呀，有的是五年期的，有的是三年期的，有的是两年的还有的是四年的呀，明白了吗？ (#9060909@0) -softerface(探长); 2014-10-24 {1419} (#1354648@9)
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛【给某房产投资人扫盲】：投资房产杠杆最大化，不是齐刷刷的在某一个时间点同时贷款80%，而是轮流在各自的时间点达到的。因为投资房ABCDEFGH...，不是同时购买的呀，贷款合同期参差不齐的呀，有的是五年期的，有的是三年期的，有的是两年的还有的是四年的呀，明白了吗？ -softerface(探长); 11:51 (#9060909@0) reply more
      也给杨柳老师，真的是隔行如隔山吗？ 炒股，俺七窍通了六窍。俺小小声滴请教，您有木有，不同时间节点买入的股票？ -softerface(探长); 11:54 (#9060917@0) reply more
      你省省吧, 你不是吹一直从老房子里往外拿钱买新房子吗?　不杠杆最大化，你怎么往外拿钱的？ -guojie(guojie); 11:56 (#9060922@0) reply more
      所以说嘛，俺不是叫你买到了第五栋独栋别墅了，俺再来点拨你的嘛！ -softerface(探长); 12:02 (#9060936@0) reply more
      guojie啊，你还是比较有礼貌的，但是，俺也真是要对你“省省吧”了！俺今天推迟第二次泡茶了。。。中饭都要推迟了。 -softerface(探长); 12:04 (#9060944@0) reply more
      亦即，投资房的贷款杠杆最大化，只能够看具体的某一套房在适合的时候区实现，比如，投资房H，当时签的是五年期的贷款合同，现在进入第三年，你如果现在要重做贷款拿出净值同时转到其他利率更低的银行而提前解除合同那是又罚款的呀。。。 -softerface(探长); 12:00 (#9060930@0) reply more
      杠杆最大化，无法对所有的投资房ABCDEFGH...在同一个时间节点实现！只能够轮流来到！因为这些房产不是同时购买的呀加之贷款合同期也是参差不齐的，五年期三年期两年四年不等。即使单体做到80%贷款，整体上来说，可能也只有60~63~%，因为房价上涨太快了！ -softerface(探长); 12:10 (#9060961@0) reply more更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
      • 不是同时买的, 你不是一直要从旧房重新贷款拿钱吗? 又变啦? -guojie(guojie); 2014-10-24 (#1354652@9)
闲聊灌水区