本文发表在 rolia.net 枫下论坛《加币暴跌？投资多伦多房市照样赚大钱！——给51网房盲扫盲！》by 多伦多探长
51.ca网 的 阿比 编辑，写了一篇《加币今年暴跌 算一算：买房竟然还赔了！》
http://info.51.ca/news/canada/2015/12/18/408875.shtml
该文作者拿加元汇率大跌来[错误地]说明虽然购买多伦多的房子大涨了，但是折算成人民币竟然赔了！
就跟被俺狠批过的《英文：南华早报》[ http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=9202092 ]的财经专栏作家 Ian Young 一样：房盲！
请看51网该文的举例说明部分（其文后的评论，也说明51网里面的房盲太多了！）：
【举例说明，如果某人在年初购买了一栋416地区价值120万的独立屋，按照当时汇率5.3668计算，应该价值644万人民币。经过一年的增长，年末该独立屋价值130.8万加元，而按照实时汇率4.6926来计算，此时该独立屋仅价值613.8万。也就是说房主事实是亏了将近20万人民币！】
房主真的是＂亏了将近20万人民币＂吗？这种刻舟求剑的僵化脑筋写出来的论调说明了，
恰恰相反！房主在账面上不仅没有亏损而且还有账面大额利润。请看 ——
计算如下：
买$120w房，20%首付即$24w，按照$1=￥5.3668合人民币￥128.8万；到年底房子升值到$130.8w，增值加币就是$10.8w，加上首付$24w总共净值就是$34.8w，到汇率变成4.6926时，净值$34.8w折合人民币就是￥163.3万，即使汇率降低了，因为净值增加足够，￥163.8-128.8=34.5，还是赚￥34.5万人民币！
买$120w房，25%首付即$30w，按照$1=￥5.3668合人民币￥161.0万；到年底房子升值到$130.8w，增值加币就是$10.8w，加上首付$30w总共净值就是$40.8w，到汇率变成4.6926时，净值$40.8w折合人民币就是￥191.458万，即使汇率降低了，因净值增加足够，￥191.5-161=30.5，还赚￥30.5万人民币！
买$120w房，35%首付即$42w，按照$1=￥5.3668合人民币￥225.4万；到年底房子升值到$130.8w，增值加币就是$10.8w，加上首付$42w总共净值就是$50.8w，到汇率变成4.6926时，净值$50.8w折合人民币就是￥238.4万，即使汇率降低了，因净值增加足够，￥238.4-225.4=，还赚￥13万人民币！
看到没有，以上三种情况下，房主不但没有＂亏了将近20万人民币＂，相反的是，房主还在账面上赚了13万~34.5万人民币！差距居然有近33~54.5万之多！
这，究竟是怎么回事呢？
很简单，一句话概括就是：
因为：房市的魅力之一就是 —— 杠杆（贷款）！杠杆的作用，放大了首付的升值（倍数），竟然全部抵消掉汇率的变动所造成价值的落差！
另外，虽然现在的汇率降低了，但是房主可以持有一段时间啊，您比如说，在5.3668时买入的房子，可以等到加币升值后再卖出啊！到时候，房价上涨不少了，汇率也上涨了，丰收就成了！
{{ 再说，也没有多少人会把房产当成股票或者外汇在短时间内，买进卖出。}}
所以，如果是有打算买房的，可以趁现在是4.65左右的低利率买进，充分利用这绝好的买入时机，上啊！
**************（（（ 千！万！记得要：—— 使用贷款啊！）））*********************
注：买入加拿大的房子，除了首付还要有土地转让税（查询 http://www.howittlaw.com/#!ltt-calculator/c5lq）、律师费1500~、等等。
附 1：http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=9202092
给＂房盲＂扫扫盲：《房产投资的魅力是什么？ 是——杠杆！》
softerface (探长)
＜本文发表于: 相约加拿大:枫下论坛 www.rolia.net/f ＞
给＂房盲＂扫扫盲：《房产投资的魅力是什么？ 是——杠杆！》兼批南华早报文章
英文《南华早报》最近的文章：
http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan
俺扫了一眼，其大意是说，在温哥华买房7年了，虽然房价上涨了不少，但是没有什么意义（大意）。
看到该文的rolia.net的guojie就说：“...当初把人民币换出来炒房的, 现在都赔钱了. "How do you lose money on Vancouver real estate? Think of prices in Chinese yuan" . Page Link -guojie(guojie); 10:30 (#9200922@0) ”
真的是这样的吗？这是符合事实的吗？
看来，世界上的＂房盲＂何其多矣！
该文用一个在加币对人民币历史上最高点的例子来搞事，说：
2007年11月在加币兑8.11rmb时850k加元买的（人民币689万），现值加币1.34m（只兑5.25rmb）（rmb703万），升值了57.647%，而加币兑人民币贬值了，，，703-689=14万，7年了，抗战都快胜利了，才赚到14万人民币！平均每年才赚到人民币2万元！
————这是真的吗？？？
回答1：对于＂房盲＂来说，是的！
但是，
回答2：对于一般人来说，他们会说感觉好像不是这样的！
**********************************************************
正解：对于懂得房地产的秘密的投资人来说， 情况就不一样了。——————有什么奥秘吗？
请看：
07年850k买现2014年底值1.34m，亦即平均每年复利上涨7%计算
～～～～～～房主A：
购买时，20%首付只要付出170k加币（折合RMB137.87万）贷款680k。在买入的三年后（2010年11月），升值到1.04m，重做贷款80%，获得83.2-（68-3还本）=18.2万汇回国内人民币121万余（汇率1：6.655）；此时买房时的首付，按加币业已全部收回！虽然折成人民币仍有16万余的差额，但是：—— 别忘了，房屋里面仍然有净值20.8万加币（人民币138万余）！
再过2年之后，2012年11月，升值到了近1.2m，再次重做贷款80%，获得96-（83.2-2）=14.8万加币汇回国内人民币92.9万余（汇率1：6.2780）！别忘了，房屋里面仍然有净值24万加币（人民币150万余）！
又过2年之后，2014年11月，升值到了近1.34m，再次重做贷款80%，获得107.2-（96-2）=13.2万加币汇回国内人民币近72万余（汇率1：5.4385）！别忘了，房屋里面仍然有净值26.8万加币（人民币145万余）！
最先投入人民币137万，已分成三次汇回人民币121+92.9+72=285.9万，房子还在，净值仍有26.8万加币！！！
即使是不大懂得奥秘的普通的买房者（绝大多数的自住者），在买房时，使用了五年期的贷款：
～～～～～～房主B:
购买时，20%首付只要付出170k加币（折合RMB137.87万）贷款680k。在买入的五年后（2012年11月），升值到近1.2m，重做贷款80%，获得96-（68-6还本）=34万汇回国内人民币213万余（汇率1：6.2780）；此时买房时的首付138万按人民币业已全部收回+溢出的利润近76万！还有：—— 别忘了，房屋里面仍然有净值24万加币（人民币150万余）！
又过2年之后，2014年11月，升值到了近1.34m，再次重做贷款80%，获得107.2-（96-2）=13.2万加币汇回国内人民币近72万余（汇率1：5.4385）！别忘了，房屋里面仍然有净值26.8万加币（人民币145万余）！
最先投入人民币137万，已分成两次汇回人民币213+72=285万，房子也还在，净值也是仍有26.8万加币！！！
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不要在这个贴跟俺纠缠土地转让税律师费地税保险月供取暖供电自来水剪草铲雪。
好了！现在，轮到你们来说，＂那么，问题来了！＂————
＜本文发表于: 相约加拿大:枫下论坛 www.rolia.net/f ＞
Page Link: http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan
附 2：http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=9615752
给房盲 马大泥（David Madani）扫盲(2)：《房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶》
softerface (探长)
＜本文发表于: 相约加拿大:枫下论坛 www.rolia.net/f ＞
给房盲扫盲(2)：《房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶》
缘起：
今年1月19日，俺看到许多网站都在转载（或引用作为事例）英文《南华早报》房地产专栏作家的文章"How do you lose money on Vancouver real estate? Think of prices in Chinese yuan"，大意是说，在温哥华买房7年了（2007年到2014年），虽然房价上涨了不少，但是因为人民币对加币的汇率走高了而使得投资结果折算回人民币没有什么意义（原文用词“lose money<赔钱>”更过分）。
http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan
坛里的经典跌派代表竟说，说：“...当初把人民币换出来炒房的, 现在都赔钱了. ...(#9200922@0)"
于是，俺写了一个长贴回应(2925, #9202092@0)：给＂房盲＂扫扫盲：《房产投资的魅力是什么？ 是——杠杆！》http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=9202092
前两周，TD银行的经济分析部（TD Economics）发布房地产市场报告“ASSESSING THE RISK OF A DISORDERLY HOME PRICE CORRECTION IN TORONTO AND VANCOUVER ”（http://www.td.com/document/PDF/economics/special/GTA_GVA_froth.pdf）说，由于多伦多和温哥华两市房屋的售价与收入之比率过高，多温两市存在房价急剧下降40%的风险。[相关中文见51网的阿比《TD银行：多温房价将降40% 公寓风险最大》 http://info.51.ca/news/canada/2015/07/31/394583.shtml ]（注：“阿比”，不是粗口，而是该网站的主笔之一的笔名）引用该TD报告称，多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致。
TD经济分析部的说辞，呼应了从2011年开始就不遗余力唱跌的前央行经济学家David Madani的加拿大房价要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌30%的耸人听闻言论。
TD的几位中层私下里都说过，他们是一贯不靠谱的，有一位更是一针见血＂多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致＂，这说法很有一种 削足适履 的味道。有一位还提及，TD银行分析部里有一位经济学家Fannie Fong也从2011年开始就唱衰加国房市说会从顶点下跌１０％，可是房价一直在往上冲高！——俺就是想知道他们是否还好不好意思继续呆在那里上班？
铺垫得够长的啦。谢谢您的耐心。
今天，俺就来给Capital Economics的房盲砖家马大泥( David Madani )和TD Economics的砖家们扫扫盲：
【观点】：房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶
他们这些砖家，都忽略了一个盲点：
无论是温哥华，或者是多伦多，（甚而在加拿大的其它房价上涨的主要房市），房市里的买家，绝大多数都是再次购买者(repeat buyers)（即使不在同一个市场，如在海外买过房，然后再在加拿大买房）！
所以，马大泥( David Madani )为代表的砖家们采用＂房价收入比（/房价收入比）＂作为主要考量因素来衡量房价的可负担性，从而得出多伦多温哥华的高房价没有足够可支配收入来支撑，故而多温房市房价要暴跌的结论 —— 是极其失真的。
砖家们而孤立地、静止地、刻舟求剑把房价直接套用收入去衡量，如100万的房子，20%首付，贷款80%即80万，月供是多少多少，收入必须是多少多少。这种评判房市的方法貌似有数据支持而“显得”有学问很科学，殊不知，其方法就是盲人摸象，因为他们忽略了买家的原始积累（起始速度/初速度?)
房市一直在上升通道，绝大部分的房产持有者都不是首购族！ 都是拾级而上的，更上一台阶！—— 改善性的需求，也是刚需！
或者，换句话说，房市里的非首次购房者（repeat buyers），就有一点像是，马拉松运动员在赛道上跑，虽然赛程是辣么远，但是，换房者其实是提前跑了一圈或几圈 ——— 起点不同啊！
好，现在咱们就来看看，在加拿大多伦多温哥华的房市，买走了这些动辄100万、150万的中高端的房子的换房者的情况。
重新举一个更温和的例子：
一对国移夫妻，9年前（2006），NOA收入男6.5万，女3.5万，合10万收入，买房35万余在世嘉堡的E7区。四年后（2010）老大上大学了，把房子65万余卖了！换大房在多伦多的核心区北约克，多少钱（不宜说），这五年来，核心区的房价是蹭蹭蹭地往上冲，如今同一条街的相同房子都卖到130多万啦！于是他们又换成180万的大房了！
看到了没有？ 180万的房子，就这样被加拿大的工薪族一步一台阶地拾级而上——给买了！
为什么？因为他们因为他们早早就上台阶了——买房了！所以，过了几年，只要他们想，他们就可以以已经上涨的房价中的净值作为更上一台阶的起点，更轻松、更自信地拾级而上！——不断地换更贵的房！
阶梯，拾级而上[拾：音she去声]！上了一个更高的台阶之后，你又可以积蓄能量，为继续登高做下一个动作的准备！
如果停留在台阶下的平地，你要直接上两大级台阶就比人家费力得多困难得多！
即使，在将来，多伦多的房价再上涨一倍，也还是有足够多的买家买得起的！
不要惧怕从台阶滚下来，其实，因为你的势能高了，即使你因为房价稍微跌了一点而下了一个台阶，你也还是在高位！
如果你没有参透房市的奥秘，一而再再而三地被马大泥( David Madani )为代表的砖家们忽悠，那就是——被人骗了还帮别人数钱！
俺的邻居在Downtown某大银行做分析师的，上个月在一起BBQ的时候，他说，他的小白同事是博士，老婆是律师行的paralegal，他们非常精于计算，他们多次反复的计算后，认定：多伦多的房价要暴跌60%！正因此，所以，即使他们有了28万的存款（说出这个数字真不容易）都不去买房而租公寓住，就是想坐等房市有朝一日暴跌后好让他们以real price（真实的价格）去抄底（＂海底捞＂?）。
看到没有？ 喜欢吃＂海底捞＂的，不仅仅局限于咱中国人啊！放心吧，还有这么多的刚需在嗷嗷待哺等着，这房价能下跌么！
俺曾经把本文的框架式提纲贴出和私信，收到三位坛友的补充，现附在这里：
abc2011：（换房）这只是一种情形，还有很多家里条件好的，家里支援二三十万，还有其它各种情形，而且这样的买房者很多，供远小于求。
songlin：再加上一点，低端房有人接手，因为具备有效购买力的人口持续流入造成刚需。
pacl(屋长)：俺认识的最近来的国移，不但英语好，而且出手买房也都豪气 - 国内卖掉套的钱，都够这边可以不贷款的。全球印钞，大家有货币嘛；买不起的，倒是来加多年又一直未上任何台阶的老移。
特此谢谢三位好友。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net