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自住/投资:全新房楼花是个啥“鸟”(BIRD)?
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houseful
(探长);
2016-1-30
{1968}
(#159566@43)
"以此,小lot的独立屋,中lot的独立屋、大lot的独立屋,也就是家庭包装、大家庭包装、特惠大包装。" - 这个比喻有些不恰当。特惠大包装会导致单位价格下降。而现在的townhouse,
semi, 小lot的独立屋,中lot的独立屋、大lot的独立屋这个次序,无论从建筑面积还是土地面积计算,没有看到单位价格的下降。
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songlin
(松林);
2016-1-30
{115}
(#159567@43)
+1
谢谢指出。
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159568@43)
小的按单价尺算,总要贵于大的!
-
gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159569@43)
+2
这也是俺的观察。必须的嘛!五分之二、三分之一、二分之一的地,配套的暖炉空调水箱,还有五大件家电(洗衣干衣炉头冰箱烤箱),如何做到五分之二、三分之一、二分之一的价值?
-
houseful
(探长);
2016-1-30
(#159570@43)
但是你去观察aurora的新楼花,1500尺镇屋的尺价和3000尺独立屋的尺价是一样的。所以我才得出结论:如果买新房楼花,townhouse更加超值。这是一个变化。
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songlin
(松林);
2016-1-30
(#159572@43)
那是具体盘的个案支持。
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159574@43)
去看aurora arbors。1500尺townhouse 65万。3000尺独立屋130万,加LOT premium后150万。
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songlin
(松林);
2016-1-30
(#159582@43)
这builder如此定价,是错误的。
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159587@43)
所以,townhouse被一扫而光。而detached剩下30%
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159606@43)
剩下30%的detached,开发商可以留着捂盘,等来年大提价?
-
houseful
(探长);
2016-1-31
(#159609@43)
好像是正在销售中。开春后也许会升价。
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159618@43)
TH受首次买房青睐。独立屋因其独立性比较受国人欢迎。特别是换房,或有一定经济基础的讲究投资升值的人欢迎。
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changhao
(常好);
2016-1-31
(#159625@43)
songlin的举例的,同一个楼盘,Townhouse相对于house,特别划算的,是一个特例。
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houseful
(探长);
2016-1-31
(#159626@43)
确实。新房的TH,独立屋gap 大。th销售很快。开发商定价也是通盘考虑土地价格,不同类型买家。有的偏使用价值,有的偏投资价值。现在那个地方已经有condo楼盘了。大点面积的很受欢迎,更偏重使用。
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changhao
(常好);
2016-1-31
(#159627@43)
是吗?哪个builder?
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159578@43)
这个builder这样定价,是错误的!—— 尽管配套的暖炉空调水箱,还有五大件家电(洗衣干衣炉头冰箱烤箱)可以选择不同的品牌(/品质)。
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159579@43)
这是当前市场购买力结构决定的。换房的人有能力并且愿意推高大房的价格。但是townhouse的需求端却暂时出不起价,或者不愿意出价。我认为低端的需求端很快会明白他们面临的竞争太多,会不得不出更高的价。
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songlin
(松林);
2016-1-30
(#159584@43)
对于用杠杆投资的人来说,买新的就是不划算。
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159571@43)
+1
用力握手!
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159573@43)
握握手!
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159577@43)
也就是说回报率新房的实际没有旧的高!
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159575@43)
p.s. 俺也买过独立屋楼花。仔细的权衡之后,十天内撤退。 适合的,才是最好的。
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159576@43)
俺的两个condo就是例子。
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159580@43)
自住房特别是换房的,买新的好!可以要求升级,,,
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159589@43)
买楼花如果操作得当,杠杆利用远超buy and hold旧房。
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songlin
(松林);
2016-1-30
(#159581@43)
何以见得?分享一下你的宝贵经验!
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159583@43)
先交3000或5000或5%或短时间内补足5%,三个月第二个5%、六个月第三个5%、九个月第四个5%。
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159588@43)
对于持有多个大LOT旧房的人来说,这有极深的学问
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songlin
(松林);
2016-1-31
{2610}
(#159600@43)
真的学习了!!!多谢松林!
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gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159605@43)
建议单独开贴,精华!避免过多净值静卧,小步快跑、杠杆最大化的大胆solutions!大赞一个!
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houseful
(探长);
2016-1-31
(#159608@43)
这玩意估计也就我们几个看得懂。
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159614@43)
只要用过杠杆一次的就懂了!拉出来加精!
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gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159616@43)
小步快跑,一方面是指房贷,尽量选用短期如两年而不选五年固定的;另一方面,小步快跑,还指两年就卖出,不断拉长杠杆。(有坛友问,探长您为什么总是建议选用短期的房贷)
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houseful
(探长);
2016-1-31
(#159620@43)
两年就卖出,经纪好高兴
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159623@43)
+2
注意:把这85万买的投资房135万卖掉,收益应先扣除交易成本如“经纪费5万”、买房时的土地转让税(多伦多以外13475,多伦多26200)等,再按夫妻对半分担,后才按50%的capital gain税收优待。
出租期间地税、按揭利息、保险费等等已经被租金抵扣掉,如还有其他支出,如购买剪草机、吹雪机、的开支。
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houseful
(探长);
2016-1-31
{98}
(#159612@43)
谢谢指正!这些算进去,capital gain tax还能低点儿。
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159613@43)
"High-hand" ah!
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minye
(Steve);
2016-1-31
(#159619@43)
MARK一下,省得你跑了。
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kakakaka998851
(挺乐呵);
2016-10-26
(#160538@43)
你说的这是condo楼花的做法。freehold一般签约后连续4到5个payment,总共8%。然后就等着1到2年后交楼。
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159602@43)
俺查了以前的有duplicate的支票存底,两次都是跟songlin说的一致。
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houseful
(探长);
2016-1-31
(#159610@43)
加拿大freehold楼花才8%定金销售方式,是condo的20%定金无法可比的。而且,直到closing的时候才需要贷款。在中国买楼花,合同签了你就要付所有首付和开始付贷款月供。在美国买楼花,买的时候要求你提供银行的pre-approval。
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159615@43)
探长兄弟,这么大个完全合法的空子可钻,不利用起来可惜了!
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159617@43)
炒卖freehold的期房楼花,税务问题真的是很头痛滴。
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houseful
(探长);
2016-1-31
(#159621@43)
不要卖!换成全新townhouse后持有一年以上再卖!2年后你把3-4个大LOT换成10个townhouse, 继续持有。同时继续持有你剩下的N-3个大LOT。实现分散投资,租金提升接近一倍。不亦乐乎!
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159629@43)
至少,从已经发生的历史回看,俺的投资策略还是不适合离开核心区。
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houseful
(探长);
2016-2-1
(#159631@43)
请问你买10个townhouse都在同一个项目地点跟同一个开发商买吗?
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tums
(Summer);
2016-2-1
(#159632@43)
5个不同的开发商
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songlin
(松林);
2016-2-1
(#159633@43)
如果跟同一个开发商买有什么利弊? 有一个印度人一下子跟一个开发商买了40个,都在同一个小区内。
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tums
(Summer);
2016-2-1
(#159634@43)
估计贷款有问题,5个小区还能玩玩同时贷款
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159635@43)
如果贷款没有问题,跟同一个建筑商买也可以省一些钱的。
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tums
(Summer);
2016-2-1
(#159637@43)
银行能允许同时贷10套吗?如果这样,有钱的可以瞬时包圆低价房源,也不必去搞曲高和寡的豪宅了
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159638@43)
我就不明白那个老印怎么可以搞定贷款的。 听朋友说老印在银行都有自己人,他们有自己的一条龙照应
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tums
(Summer);
2016-2-1
(#159639@43)
咱们只能望钱兴叹了
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159640@43)
无所谓了, 每个人都有自己的生活方式,一家人平平安安,身体健康,就很好了。
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tums
(Summer);
2016-2-1
(#159641@43)
是滴,量力而为,诚信做人,稳稳妥妥过好自个儿的日子
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159642@43)
请综合考虑税务负担:新房楼花的Closing之后的快进快出,或者是Closing之前的Assignment转让,——炒卖,都属于是Business Income的100%计入税基。
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159585@43)
细看我的方案,不用快进快出。仍然长期持有。
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159601@43)
松林兄是要退休的架势。考虑现金流量最大化?
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changhao
(常好);
2016-1-31
(#159628@43)
换成townhouse,租金高了接近一倍。另外,我的判断是freehold新townhouse涨幅和独立屋接近。后面这点也很重要。不信你自己去仔细查各个华人热区的townhouse过去十年的涨幅!
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159630@43)
松兄,非常好的思路,还想请教一下具体操作过程,新房做为投资房的话,closing 时还要先缴纳13%的HST,租出去后才可能拿回一部分HST REBATE. 这样的话,CLOSING时所需现金大大增加,有啥好办法呀?
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jmei74
(RE Investor);
2016-2-1
(#159636@43)
坛里有人抱怨过某开发商盖一栋房子花了三年多时间多次推迟竣工!大家还(不明就里地)安慰他说,价格定下来了之后,越迟交房越好啊,房价一直在上涨啊!———
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159590@43)
俺有一位朋友吐槽:“战区导弹防御系统(TMD)”!如果不是被这个慢郎中开发商拖死,买多伦多核心区的土地房,都两个来回了(赚钱)!
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159591@43)
快去告诉老松!
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-30
(#159593@43)
+1
安慰他的正是老松!恁俩现在有分歧了吗?
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-30
(#159592@43)
这是讨论,不是分歧,各抒己见!
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gooddog
(pineapple);
2016-1-30
(#159594@43)
说的好,探长劝劝老松,下次楼花延期不要叫好
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-30
(#159595@43)
+1
又及,你是老松还是探长啊?
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-30
(#159596@43)
+3
越是推迟竣工,越是有利。时间,就是金钱!
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159603@43)
+1
看了上面的,现在明白了!謝松林!
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gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159607@43)
对于俺的那次新房花投资而言:有一种胜利叫撤退!
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houseful
(探长);
2016-1-30
(#159599@43)
同意。具体问题具体分析!时间点不一样,结果就不一样。
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songlin
(松林);
2016-1-31
(#159604@43)
三位好敬业啊,昨晚abc没一起边喝咖啡边热心讨论?
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159611@43)
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