This website requires Javascript to function properly. Please go to the setting of your web browser and enable Javascript for this website.
×
Loading...
Mall
Forum (EN)
Groups
Blogs
Topic
Panel View
Tree View
Close
Home
Refresh
Share
Sign In/Sign Up
Mall
Forum (English)
Blogs
Groups
Polls
Rolia Radio
对于持有多个大LOT旧房的人来说,这有极深的学问 -songlin(松林); 00:18 (2610,
#9916114@0
)
-
gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159643@43)
+4
投资房地产的学习贴!
-
gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159644@43)
多谢支持!
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159645@43)
Studying....
-
minye
(Steve);
2016-1-31
(#159646@43)
用类似的思路,对于那些想换自住房的人而言,可以尽快买入新的大HOUSE楼花。最好2年closing
2年后,如果涨了,在这2年中,你享受了你的自住房外加新房楼花的升幅。
那时候,你卖掉自住用来付新房首付然后贷款,搬进新房。
万一房价崩盘,(我认为不会发生),你的最大损失是10万块定金。
有自住房资产的人,通过这条途径,安全地利用了自住房资产,使用了接近10倍的杠杆。
没有自住房的人,在当前新房房价高企的情况下,还是小心为妙。前提是房价不崩盘的情况下,你能够成功完成closing。
-
songlin
(松林);
2016-1-31
{379}
(#159647@43)
+1
对换房的人而言,如果买现房,你需要卖掉自住房然后买入现房。至始至终,你只持有一个房产,享受一个房产的增值。而买入楼花,在2年的时间段里,你享受2个房子的增值。何乐而不为?
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159651@43)
请教一下,只是损失定金吗?
-
spruce
(yayababa);
2016-1-31
(#159653@43)
开发商最多只能没收你已经交的定金,别无他法。
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159678@43)
+1
要看买楼花的合同,我记得有好些条款,不只是"开发商最多只能没收你已经交的定金,别无他法。"
-
jiage
(北伐先锋);
2016-2-1
(#159753@43)
+1
还请版主加加精!
-
gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159648@43)
+1
High return with high risks.
-
lakeshore2
(小南);
2016-1-31
(#159649@43)
+1
应该是,high return with fixed low maximum risk!
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159650@43)
+1
對極了,坐看云起
-
iart
(我自我精彩);
2016-1-31
(#159652@43)
呵呵,这如意算盘打得。还high return with fixed low maximum risk? 如果房价没有两年后在楼花closing的时候崩呢?当时你觉得还有信心,于是付掉195万首付,背着400多万的贷款。再然后,楼市崩了呢?
经济不好,租金下降,出租率下降为70%, 你的贷款恐怕也不是几十年fixed吧?然后贷款利息上升。然后负现金流,又不能一拍屁股走人,然后扛上七八年乃至十几年等房市复苏?希望你扛得住。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
{173}
(#159654@43)
你们瞎扯也就罢了,最烦的就是还貌似要搞一下计算,搞一下得益与风险分析。然后得益往夸大的估,风险往小了里算。也不知道这种丢三落四的计算和分析是知识技术上的遗漏,还是人品的缺乏。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159655@43)
+4
人品问题,这要做专业理财的,早就被摘牌,在这也就说个热闹,自己骗自己。
-
kavin09
(kavin09);
2016-1-31
(#159657@43)
LOL,一帮完全clueless的二愣子。自己看不懂也就罢了,还喜欢攻击说实话的人。
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159670@43)
+1
你们忒能吹了,楼花还不知道啥时候交呢你租金都已经算在口袋里了,这就是实话?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159673@43)
你还是没看懂。海,我说了多少遍,越是推迟交房,就越是好。你没看见?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159736@43)
没有交房,不用贷款!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159738@43)
那你2000多的租金从何得出?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159744@43)
你的担心是你的局限。松林是在拥有4个大房子并积累一定净值的基础上的投资建议。可能不适用你。你过多担心像担心什么出门被撞就有点杞人有天了。
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159656@43)
+3
松林的建议是已经卖了四个大房子去付十个townhouse的首付,松林不是说要算risk吗?你是说他杞人忧天了?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159658@43)
你认真读读。人家10个都是正现金。
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159659@43)
哦,只要townhouse买了就100%正现金流,出租率,房租都不会变?这叫分析风险啊?你还不如直接说,买个房子就肯定能在后院挖出两百吨金子呢。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159664@43)
亲爱的老肉联,我这10个30%首付的全新镇屋,比美国那个脱衣舞娘零首付用ARM买的5个房子比起来,风险是大,还是小?LOL
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159686@43)
+1
你比舞娘高级
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159688@43)
为反对而反对,全然不顾事实。你们这帮人,呵呵,就等着后悔吧。
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159691@43)
难道你不是?你就算个帐呗,45万贷款每月还贷多少,地税多少。2000多月租是2001还是2999?差别大嘞
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159692@43)
RH靠近gotrain 10年新的th 70多万租2000都小半年才租出去,你啥好房2000多啊
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159695@43)
你从来不去出租房子,却装出一副很了解租房市场的样子。别人信吗?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159733@43)
我还出租房子呢,怎么不了解。你不了解去网上看一看现在行情
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159739@43)
哦,你的意思是只要比脱衣舞娘零首付用ARM买五个房子风险小,就不是风险了?计算时候就可以忽略不计了?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159700@43)
你不是说美国脱衣舞娘的买房风险很低吗?
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159710@43)
请找出我这么说的原帖来。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159714@43)
+2
哦,不好意思记错了。是Van姐说的。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159727@43)
找出来瞧瞧,你姐都忘了
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159728@43)
+2
要不就是你郭姐说的。反正你们哈魅族才能有这德行!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159732@43)
到底谁啊,别造谣。是不是你们涨涨涨啊。我们怎么可能说这种现金工低风险的话
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159737@43)
+5
开发商都不敢说包租你们就敢?忒神勇了
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159676@43)
+2
你如果担心房子租不出去跟担心没工作有区别吗?
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159660@43)
如果说不用担心就直接说不用担心,如果说没风险就直接说没风险,不要假模假式地计算所谓的最大风险。你让松林把房价不涨和房价跌两种情况的分析删掉算了,因为只有一种可能,涨涨涨,其它都是杞人忧天。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159662@43)
非常有趣的视角。大都市房子租不出去,
和你个人丢掉工作,哪个有更大的可能发生?大都市房子面对的潜在租客,是整个大都市的人口。A对了工作,但B找到了工作。我的房子还是可以租给B。而你一旦丢了工作,那就是个无法弥补的事了,没有谁会把你工资收入的现金流补上,不是吗?LOL
-
songlin
(松林);
2016-1-31
{222}
(#159669@43)
+3
我的10个镇屋的风险大,还是你个人工作的风险大?LOL
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159672@43)
10个镇屋,就算是你说的70%的出租率真的发生,我不是还是得到了70%收入?而你一旦丢掉了工作,你损失了100%的收入。老肉联,真是不懂风险为何物啊?
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159675@43)
+1
你会算账吗?70%的收入?租出去的将将抵个税费而已。剩下30%租不出去的基数大,分分钟把你收入拉负。
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159687@43)
大都市遍地土豪,租金你随便开
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159677@43)
你强调的所谓risk是无法控制的。就像出门怕车撞就待家一样?不是杞人吗?
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159661@43)
你不杞人忧天你开车买保险吗?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159663@43)
+1
别投换概念。买保险跟不开车一样吗?
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159665@43)
是你在偷换概念,我说的是没有买保险就不要开车,你在说撞车的可能性很小或者不可能所以不需要买保险。买保险就是风险控制。你给我说说首付195万,借贷400万的风险控制在哪?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159666@43)
你真有股市小散一样的风格。好吧。正现金流就是该例子的保险。
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159671@43)
+1
你咋不说开车上班挣的工资是你开车的保险呢?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159690@43)
这个坛子里有房产经纪,贷款经纪,建议保险经纪速速赶到。建议保险公司推出一种新的保险产品,那就是保房价不跌。每年花100块钱可以保房产每年增值10%。涨不到的话由保险公司赔。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159667@43)
你连个车都没有的话,保险公司保什么?
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159674@43)
没买车之前保险公司不存在吗?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159679@43)
你这是胡椒了。没有汽车发明前可能有车险吗?
-
changhao
(常好);
2016-1-31
(#159684@43)
只要你买车就得考虑买保险,现在有没有车有影响吗?当然你可以一辈子只想买10个楼花,光想不买,保证没风险
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159685@43)
+1
正因为知道有保险可买,才敢买车。你现在是反正出车祸几乎不可能,先买了车开了再说。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159698@43)
说到底,你们的差别是对风险的态度不一样。这世道是撑死胆大的,饿死胆小的。大多房市繁荣了十几二十年了,没经过房价暴跌的不会想那么多risk。
-
zion1999
(dreamhome);
2016-1-31
(#159683@43)
房子租不出去这个极端事件,即便在不买townhouse楼花而keep所有大LOT的情况下,也存在同样的风险。当然,大多的房子租不出去?LOL你有这个担心,你就完全不要买投资房了。
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159668@43)
+1
没有租不出的房,只有租不出的价
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159681@43)
正是。大不了我降价出租。发生那么大的危机,估计拿工资的损失的100%的收入,而我损失的是70%收入。老肉联就是拎不清!
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159689@43)
拿工资的拿不到了收入是零。你付着更高的贷款,收更低的房租,收入是负。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159696@43)
+1
LOL,拿工资的人不用每月的expense?
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159707@43)
真够奇怪的,每月拿工资的每月有expense,买townhouse的就没有每月的expense了?还是说买了townhouse没有看着房子就可以不吃不喝了?
拿工资也好,买townhouse也好,每月的日常支出都一样吧?现在说的是经济不好时,你租金能抵消按揭加地税加维护管理不?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
{111}
(#159708@43)
+1
拿工资的,工资必定有对应的expense。出租房子的,房租也有对应的expense.
工作丢了,工资所对应的EXPENSE就100%没了着落,需要从另外的来源解决。租金降到70%,房租所对应的expense仍然至少有70%可以被cover,只有30%需要从另外的来源解决。这么简单的事,你还是拎不清?难以理喻!
-
songlin
(松林);
2016-1-31
{192}
(#159709@43)
你傻了吗?工资的expense不上班就木有了。或者你说的工资expense是生活费。房租30%叠加生活费,哪个大?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159711@43)
你跟我说说工资对应的expense是啥?commute车费?服装费?没工作了天天穿西服坐车去公司门口转一圈去?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159716@43)
LOL, 你家的mortgage,地税,不就是由工资cover的?
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159718@43)
你这10个townhouse是在说的是投资房吧?还是说你们家人口多分住在10个townhouse里?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
(#159720@43)
LOL,就你这脑子还整40万年薪,说明西雅图那几个公司的泡沫极大啊!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159725@43)
可不是泡沫极大么,反正公司一大把现金没地儿用,现在忙着教计算机下围棋呢,下个月要和人类最强手PK。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
(#159743@43)
LOL,干那玩意,有人要吗?泡沫!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159747@43)
当然没人要,都说了是为了烧钱搞点“无用之学”,就像陈景润研究哥德巴赫猜想一样,都“没啥用”。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
(#159751@43)
那不就是生活费。你还幻觉正现金流养家呢。算算账,有多少正现金流
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159722@43)
+1
你是说,你的工资不用花,100%存了?
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159719@43)
我的工资用在吃,穿,玩,乐,孩子教育上。还是说这些工资对应的expense,你们买townhouse出租的人不用吃穿玩乐,孩子不用教育?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
(#159721@43)
他这脑子咱们还真可能叫不醒
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159723@43)
你的工资没了,你的吃,穿,玩,乐,孩子教育上怎么办?你不是有100%的缺口?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159724@43)
这个缺口你买不买房都在。但是你的负现金流又增加这个缺口了。按照你老房子2012的价格还贷,你还有正现金流,按照2016年价格贷款,新老房子都是负现金流
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159726@43)
假设我的总支出全部由这10个镇屋的租金cover,租金下降30%, 我总共只有30%的缺口。OK?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159729@43)
我要解决的是30%的问题,你要解决的是100%的问题!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159731@43)
拜托,你养家用的是租金里除去税费的钱,租金下降30%,你的可支配收入下降不止30%啊。学过直线方程吗?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159734@43)
更别提你的租金养不了家
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159735@43)
那你认为我现在靠什么养家呢?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159748@43)
+1
不是你四个85万旧房吗,几年前租售比不错。千万别拿现在135万算,mortgage几乎凭空翻倍
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159750@43)
看来你的数学是真差不是假差,单凭演技不可能演得这么好。我先假设你10个townhouse的租金在正现金流时cover了你所有的支出(包括家用和投资房的cost),但是你投资房的cost占了你月租金的70%以上呢?
你现在是有20%多一点的租金用作家用,但是到了只能收入70%的租金时,你连出租房自己的cost都cover不了,你解决什么30%的问题?你这30%的租金可是120%的日常家用。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
{151}
(#159740@43)
你争来争去,仍然看不到大picture。你失业了,100%的资金缺口,难道不是真真切切的?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159749@43)
假设你的总支出全部由你的工资cover,你的工作丢了,你有了100%的缺口。OK?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159730@43)
你投资房出现负现金流了,那你就是100%的家用缺口 + 10%的按揭缺口,所以是110%的缺口,明白?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
(#159741@43)
估计叫不醒他了,他只认正现金流
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159742@43)
也不枉我们的辛苦扫盲,他毕竟开始认识到投资房正现金流的重要性,我们还是要看到同学进步的地方。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
(#159745@43)
什么?这也归功于你?我的房子大多数正现金流,少数房子负现金流被其他房子的正现金流抵消。你也太嫩了吧?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159746@43)
这么说,你同意没有正现金流的投资房不宜买咯?同志啊,可找到你了。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-1
(#159752@43)
+2
假设我家的支出全部由房租收入cover,你家的支出全部由工资收入cover。你丢了工作,你家全部的支出立刻没了着落,要另外找。而我的租金收入下降70%,那我家的之处至少还有70%可以被租金收入cover,我只需要为剩下的30%寻找收入来源。是你的风险大,还是我的风险大?
-
songlin
(松林);
2016-1-31
(#159712@43)
这脑子真是不能用来算账
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159713@43)
老松,45.5万贷款本息就2000了,地税4、500,你租个2000刀,赚多少?再降个30%租金,你从哪儿淘得来?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159715@43)
你现在是租金已经没法cover你投资房的expense(地税,按揭,维修),你拿什么cover你的家用啊?是你得拿家用去cover还不出的按揭吧,否则要被银行收房。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159717@43)
+1
你开始清醒吧!
-
gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159697@43)
算算账不就清楚了
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159701@43)
+1
你有糊涂了,,
-
gooddog
(pineapple);
2016-1-31
(#159702@43)
算个帐很难吗?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159703@43)
算账对他们来说真的很难。不是真的算不清,就是故意算不清。有句话怎么说的来着?有一种人你叫不醒,那就是装睡的人。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159704@43)
+1
我先懒得跟你扯什么极端事件,房价倒的时候的出租率是多少又不是没人知道。我只问你你的fixed low maximum risk是咋回事?你干脆说房间不涨是极端事件不用考虑就是了,还假惺惺算什么risk?
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159693@43)
说到底,你们的差别是对风险的态度不一样。这世道是撑死胆大的,饿死胆小的。大多房市繁荣了十几二十年了,没经过房价暴跌的不会想那么多risk。
-
zion1999
(dreamhome);
2016-1-31
(#159680@43)
+1
想到了也不能告诉你
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159682@43)
真没想到也就罢了,怕的是自己想到了最好让别人没想到。就看看这些个唱涨的有几个今年在买房吧。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-1-31
(#159694@43)
也别装模作样了,直接算帐:45万贷款月付算得出的,新房地税估的紧;月租2000多是2001还是2999,差别不是一般大。算算就清楚了
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159699@43)
还有,你10个新房650万的70%贷款455万,按6倍年收入计算你需要年入75.83万,哪里来滴?管子工都做不到呢
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-1-31
(#159705@43)
+1
据说多个投资房的贷款利率要涨,你拿的足贷款吗?所以探长才大推豪宅,讲究个规模效应
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159706@43)
Share
投资论坛