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songlin (松林):《对于持有多个大LOT旧房的投资人来说,这有极深的学问!》
-
houseful
(探长);
2016-1-31
{2711}
(#159754@43)
+3
多个投资房之后,贷款从"以收入为支撑"转为"以净值为支撑",所以反而要容易些。
-
houseful
(探长);
2016-1-31
(#159759@43)
這是重點!
-
gooddog
(pineapple);
2016-2-1
(#159761@43)
版主加精!
-
gooddog
(pineapple);
2016-2-1
(#159762@43)
还论呢,贷款问题谁给解决?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159763@43)
銀行!
-
gooddog
(pineapple);
2016-2-1
(#159764@43)
你回答问题越来越朴实。再问一句,收入够吗?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159765@43)
(
#9917691@0
)
-
houseful
(探长);
2016-2-1
(#159766@43)
忒好玩了,还没到手的新房净值就能做支撑了,这不是卖了儿子娶儿媳嘛
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159767@43)
+1
收租!
-
gooddog
(pineapple);
2016-2-1
(#159821@43)
答错!租金都是浮云!答案是:报上老松大名,银行求着借给你
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159896@43)
纸上谈兵吧,这得由多perfect条件才能得到这完美的投资。不能用过去发生的来推想将来。要是谁真这么做了,我真是佩服了。原来没觉得经济忽悠人。可看了这个贴子,开始严重怀疑。求解惑。。。照你这种算法,算来算去是经济无投资成本的两年能赚20-50万
-
licy
(licy);
2016-2-1
{898}
(#159768@43)
+1
晕。在这个案例里,经纪就是个打工的。你要是觉得经纪的钱容易赚,大可以自己去考个经纪拍照。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159769@43)
你这么说我就不爱听了。我很尊重我的经济并且合作愉快。不管作为买方和卖方同样花很多精力和调查。花的功夫也不见得比经济少。我针对你的投资方案。确实让我看到了经济在这个投资里轻松赚到。你觉得这个投资可行,很大一部分原因你本身就是经济。如果市场一直保持增长。
我确实可考虑考证书赚自己的钱。
-
licy
(licy);
2016-2-2
{30}
(#160024@43)
这么做了,我多赚60万,租金接近翻番。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159770@43)
你要是觉得这还不算高回报,给我们晒晒你的方案。LOL
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159772@43)
你能告诉我这个N是多少就可考虑这种投资呢。有7,8个大LOT可能还真考虑。辛苦赚来的钱还是不敢做这种赌徒式的投资。除非那钱赚起来容易。
-
licy
(licy);
2016-2-2
(#160025@43)
当然当时还是犯了个错误。当时我认为接近150万大LOT会接近涨不动。所以下决心还是卖掉一个。没想到几个月以后发现同样的房居然又涨了7,8万。当时不卖房,想点办法也是可以借到这50万的。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159771@43)
才几个月!
-
houseful
(探长);
2016-2-1
(#159774@43)
哈哈,探长你当时倒是提醒过我。不过我的计划已经执行,无法推倒重来。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159783@43)
可惜的是,您的旺房被别人(而不是俺)买走了,俺要是事先知道,那就咱俩直接deal。
-
houseful
(探长);
2016-2-1
(#159784@43)
不晚,老松还有N-1个大lot房等着变现首付,你们现在就敲定啊,咱们给做个见证
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159786@43)
有探长兄为我接盘,明年我卖大LOT的时候就更有底气了!不过,那可是明年的价格了哦!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159788@43)
老松,你还得多卖几个垫付HST
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159792@43)
解释了半天,你还是没搞懂新房HST。LOL
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159801@43)
你解释HST了吗?总不能全部宣称自住吧
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159803@43)
好几年了,每年买一个核心区。买不动了,就卖其他区的房!
-
houseful
(探长);
2016-2-1
(#159794@43)
还没有正式开春,核心区的房价已经在蹭蹭往上冲。涨势喜人!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159802@43)
虽然早卖了一个,但是还是有N-1在静候升值。我的这个计划还是很稳妥的嘛!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159791@43)
Don Valley Village 某个房子,都敢叫近180万了!更何况您在核心区的核心房。
-
houseful
(探长);
2016-2-1
(#159785@43)
他这个房真能成交180万?连我都要大掉眼睛。去年形势只好超出我最好的预估。难道说今年又是这样?我等太有幸了!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159811@43)
不过,如果当时额外借50万,就在收入没有增加的时候,增加了50万的负债。哪一个更明智?难说。让未来的事实来说话吧。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159780@43)
2年损失6万租金?你忘了也省了4万贷款利息和地税!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159773@43)
“ 最终回报还是要卖掉10个Townhouse。就算没涨,按650万,经济费能有30万” - huh? 你没有看到我的算法里面已经把交易成本考虑在内吗?再说,我的10个townhouse打算长期持有。这个成本要多少年以后的事了。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159775@43)
童鞋,HST呢?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159776@43)
你要是把态度放谦虚点,我就告诉你这个小学程度问题的答案。LOL
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159778@43)
算啦,你就继续卖关子,千万憋住
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159779@43)
哈哈。看你愣头愣脑的,还是蛮可爱的。买新房closing后,租出后,拿着租约,即可要求获得HST退税。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159781@43)
65万房HST要8.45万,10套你首付多付84.5万,退税前您首付够吗?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159787@43)
一看你就没买过新房。我的65万的房价,是包括HST的!只不过是按照自住房的标准计算的,因此已经包含2.4万的退税。而我买的是用来出租,因此交接的时候要先补上这2.4万。但是一旦租出去拿到了租约,立马就可以用租约去把这2.4万拿回来。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159804@43)
包括在65万?能有2.4万退税这么大笔credit你竟然计算的时候忽略掉了?真是意外之财啊
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159805@43)
哇,你这智商。你再细读一边。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159807@43)
你原文里刨出一个2.4万或者HST字样来看看
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159810@43)
我的65万的房价,是包括HST的!只不过是按照自住房的标准计算的,因此已经包含2.4万的退税。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159812@43)
而我买的是用来出租,因此交接的时候要先补上这2.4万。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159814@43)
你这逻辑不对啊,既然65万里包含了2.4万退税,不过就是退不退的问题,为啥还要你closing的时候补交涅?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159815@43)
closing的时候你先补交。拿到租约后,你再要求CRA退回来。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159820@43)
那就多24万首付咯?一套新房首付木有了
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159822@43)
那10个镇屋难道是同一天交接?你不会安排错开吗?你难道没有临时备用金吗?
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159823@43)
管它是不是同一天用不用备用金,成本里没这项,而且谁知道补交的是不是2.4万呢还有没有其他的?咱算账就清清楚楚的不行吗?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159824@43)
这钱很快就都退回来了,怎么能算作成本?充其量是流动资金要求。有个10万,足够了。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159825@43)
还有啥叫按自住房标准?10个自住房?如果交HST是8.45万,退税是2.4万,啥时候交接时要你交2.4万了?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159808@43)
再帮忙算算rebate有多少呢?貌似45万以上gst木的退,省税封顶2万4。是吗?
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-1
(#159789@43)
“5。最重要的是,
在这完美条件下,并不是卖一个大LOT房子就可能得到的。而是卖3个大LOT房。这个风险还是很大的。到时就不见得能买回那个大LOT房子了。” - 你就那么确定大LOT未来的涨幅就一定比全新镇屋高?我是做过数据比较,发现其实历史涨幅差不多,未来涨幅可能镇屋更高,才决定下这个赌注的。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
{260}
(#159777@43)
佩服佩服。真正的土豪。有气势。
-
licy
(licy);
2016-2-2
(#160026@43)
for 4, 500万的10个房子的贷款,任何人的个人收入都是靠不了的!租金,是月供的1.1倍以上,就不看个人收入了。大把银行排着队为你服务!
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159782@43)
现在的情况是租金不涨房价涨。租金很难Cover费用了。请老兄提供那个区的Townhose租金能达到月供的1.1倍以上并有上涨潜力。下一栋考虑能有高租金的房高回报的房了。
-
licy
(licy);
2016-2-2
(#160027@43)
老松这样把排屋整排整排拿下,要改名叫排长!
-
g2fbi
(foo);
2016-2-1
(#159793@43)
五个一排,两对面,一条小街。
-
houseful
(探长);
2016-2-1
(#159796@43)
LoL
-
gooddog
(pineapple);
2016-2-1
(#159799@43)
老松看得准,下手狠,吴佩孚!
-
g2fbi
(foo);
2016-2-1
(#159809@43)
这些年低价土地房楼花一直是上车族和新手投资者的上选,现在肉联房叔加入,门槛越来越高了。
-
g2fbi
(foo);
2016-2-1
(#159816@43)
观察有道。
-
houseful
(探长);
2016-2-1
(#159818@43)
这几年905小独立,semi,freehold town给工薪族提供了一个安居或是改变命运的机会,这样的价钱,这样的利率,这样的涨幅。对很多人来说是最好最可行的机会,没有之一!现在房叔出手,整排的来。除了嘴上说的,还有脚底下使劲的,这种机会也渐行渐远了。
-
g2fbi
(foo);
2016-2-1
(#159819@43)
没涨的情况下,损失近1M的交易成本,多少年租金才能弥补?崩盘跌30%想都不要想,没有1.5M以上的流动性好的应急资产,再多卖3个大LOT也CLOSE不了这十套房,那就真要走麦城了。。。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-1
(#159826@43)
涨30%当然好,杠杆高必然收益大。但是,现在的新房不同于5年前,builder的价格要比市场价高的。2年后close的新房比现在resale的市价高不了30%也有15%,这计算也有太过理想化之嫌。。。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-1
(#159827@43)
非也,自己去查aurora的resale新镇屋去。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159828@43)
这个具体地方你也许比我清楚,我说的是GTA的一般现象。下过,你有具体数据么,总觉得如果是你说的那样有些不合常理,背后的原因是什么?
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159834@43)
不合理的事情市场上天天都存在。就看你愿不愿意有没有能力去发现了。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159836@43)
这个你是对的。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159841@43)
比方说,1500尺的镇屋卖65万,3000尺的独立卖130万,加premium后卖150万。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159837@43)
哪个是不合理的呢?是合理的向不合理的看齐还是反过来,还是都合理或都不合理,依据是什么?
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159842@43)
大包装的单位价格应该低于小包装的单位价格才是合理的。但是,呵呵
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159844@43)
嗯,就是说那两个价格同时存在至少有一个是不合理的。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159854@43)
再比方说,现楼卖64万,2年后close的楼花卖65万。当然,这都是元旦前的事。现在这样的楼花已经没有了。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159839@43)
沒有了我就看不到了,无话可说。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159843@43)
你可以去查MLS的resale历史数据啊。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159846@43)
崩盘的话,就不close了。只损失定金。
-
songlin
(松林);
2016-2-1
(#159829@43)
嗯,崩盘就只会发生在你交首付付贷款之前,你交完首付买完房后就只有一个可能涨涨涨了?你就干脆直接说永远不可能崩盘完了。。。
-
c-c-c
(其实,我是一名文科生);
2016-2-2
(#159830@43)
出门就撞车,有这样的风险吧?你怎么不天天把自己关家里?
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159833@43)
如果你家建在主路边上出门就是80km嗖嗖的是得出门小心,不能因为要出门闭着眼睛就往外跑吧,总得观察一下来车速度和距离不是
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159874@43)
再说,成交后崩盘,不是还有机会卖掉其中的一两个换取现金,用来支持长期持有?
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159835@43)
崩盘最可怕的不是价格下跌,是没人买,去看看卡尔加里
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159845@43)
呵呵,前怕狼后怕虎。你这样的态度,会一事无成。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159853@43)
你甭管虎不虎狼,纠正一下你的美梦,崩盘的时候你有价无市,请拼死硬抗
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159861@43)
你买了不CLOSE,builder 怎么办?2M资产的人不干这种事。既然买了,亏多少也要拿下来,天塌下来也得扛!
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159831@43)
+1
你在谈道德。不是谈市场?builder本身也应该承担他们的风险
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159832@43)
也不是谈道德,俗话说光脚的不怕穿鞋的,如果真一无所有了,他还真怎么样不了。。。有资产就必然有很多顾忌。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159838@43)
世界由利益关系和力量关系所驱动。你就不要想那么多了。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159840@43)
这个我明白了。。。据我了解那边主要是香港早期移民驱动的,能否持续是关键。无意与你唱反调,只是希望你悠着点,后面好日子还长着呢。祝你好运。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159848@43)
呵呵,不知你这个结论从何而来。坐在那里签约,看到的大多数是说普通话的。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159852@43)
印象中两年前不少香港人搬到那里去。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159856@43)
那不是新盘。那是老区!
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159858@43)
确实是老区。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159862@43)
所以,没钱的就考博
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159847@43)
?博们怎么你了,说出来,咱们灭了他!
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159851@43)
赞叹一下光脚的勇气,不是lost考量为先而是gain为先
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159876@43)
宜将剩勇追穷寇,不可沽名做霸王。。。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159881@43)
崩盘的时候试试,你必须接盘。现在是年景好,builder 拿了你的定金还可以再卖,也就不和你理论了。
-
etxca
(pic);
2016-2-2
(#159850@43)
年景好的时候你还可能从builder那里把定金要回来呢。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159855@43)
天天算计着崩盘,你们都犯了方向性的大错误。为什么?因为你们没有到市场第一线去亲身体会需求端和供应端的状况。譬如,你们哪个知道现在连downtown的condo都在抢offer? 不是开玩笑的哦!
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159857@43)
别描了,其实你分析风险控制了,就是卖掉一两个去挺其他的。可惜崩盘先崩的是成交而不是价格
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159863@43)
完了,教了你半天,白教了。你的脑子里还是江湖一片。LOL
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159880@43)
你的逻辑能力还是别教,靠吆喝就成。崩盘时先崩什么都没明白,还想靠减仓维持支出
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159882@43)
好的。我赞同你。你为崩盘做了最安全的准备。而我的准备比你差远了。LOL
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159884@43)
别谦虚,你也做准备了。祝你好运
-
vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159886@43)
不不不,我的准备比你差远了!
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159891@43)
你买过房吗?教过定金吗?交定金的时候,明白了责任和权利吗?
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159879@43)
算探长的核心区有4个吧。前2年还是最后选了探长的雾滋。
-
etxca
(pic);
2016-2-2
(#159887@43)
买房的时候为什么要交定金?
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159893@43)
你把俺问的都害怕了,大师就代劳吧。俺连IT Industry 还没弄明白呢?
-
etxca
(pic);
2016-2-2
(#159895@43)
还有就是2003年时候是有条件的,后来...涨涨涨..抢抢抢...。就不敢有条件了乖乖的给了5%.
-
etxca
(pic);
2016-2-2
(#159897@43)
去年还征求过探长ScarboroughE7几个房子,但汇总多方面信息后决定延迟延缓。俺的货款和房屋经济朋友们都告诉俺现在不要买。现在5大银行的成交量很低,管制变严还有国内汇款确实很难,但听说有从香港把钱弄过来的。
-
etxca
(pic);
2016-2-2
(#159894@43)
如果您去年买Scarborough E07的双车库,去年年底就直追上来了。涨幅,非常可观。
-
houseful
(探长);
2016-2-2
(#159898@43)
85万交易成本我是按照最大化算的。实际上能下降30-40%
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159849@43)
我觉得你在这个数字的估计上比较客观,当然那是正常的市场价格,精明的人能够节省不少。
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159859@43)
把 联排别墅 整排 整排 拿下的,到卖出的时候,话语权最大!
-
houseful
(探长);
2016-2-2
(#159864@43)
+1!
-
iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159867@43)
这样要求自有资金能撑比较长的时间。难度较大。
-
songlin
(松林);
2016-2-2
(#159868@43)
虽然俺没有您的胆子大,但是,交易成本嘛,嘿嘿,咱不是还有Fee Duck.ca么,不是还有$99上mls自己卖么?
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houseful
(探长);
2016-2-2
(#159860@43)
探长啊,核心区的房不能卖!
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iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159865@43)
对,要HELOC直到变成遗产房
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159869@43)
你总是逆潮流而动,涨势如虹你喊跌,过年你念叨遗产。。。什么原因造成的?
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iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159883@43)
贯彻探长指示,永不还本啊
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159888@43)
总是是个什么情况?总共来了俩月,就赶上冬天涨势如虹了?
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159892@43)
核心区的房子涨幅确实高。但是新townhouse的涨幅一点都不逊色。所以,也不要过于厚此薄彼哦
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songlin
(松林);
2016-2-2
(#159871@43)
嗯,这个总结全面、客观!
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iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159875@43)
你提的几个问题还是比较有水平的。大赞!
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songlin
(松林);
2016-2-2
(#159889@43)
谢谢 秋水长天 兄的提醒!俺还要买入。
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houseful
(探长);
2016-2-2
(#159873@43)
不谢不谢!投资者都希望市场建康发展,大家根本意愿是一致的。。。
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iloveresort
(秋水长天);
2016-2-2
(#159878@43)
不是还可以直接和探长交易么?握手!
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songlin
(松林);
2016-2-2
(#159866@43)
不错,崩盘时你俩要互相买啊
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159877@43)
崩成那样了,估计你已经被公司扫地出门,银行也要收走你的自住房了吧?你为这个做好了准备么?
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songlin
(松林);
2016-2-2
(#159885@43)
有钱,不怕
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vancouverlandingh
(newhere);
2016-2-2
(#159890@43)
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