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枫下家园 / 枫下觅巢 / Markham 反弹, 独立屋开涨 ! -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11885910@0) +9

Richmond Hill 独立屋更厉害! -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11885919@0) +7

这不科学呀，说好的崩盘跌三成捏？到底还要我等多久？？？ -dontknowa(dontknow); 2019-1-18 (#11886349@0) +7

Markham 除了交易极少的5房被拉低之外其余全涨。 -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11885926@0) +3
贷款不放松，杀伤力5颗星；外国买家税；杀伤力5颗星；外汇管制：杀伤力3颗星；加息预期；杀伤力2颗星. 前两条不取消，难涨 -lovemyhome88(我爱我家); 2019-1-18 (#11885952@0) +29

这就是看谁的预期准确了, 我一年前预测今年一月同比涨10%, 有谁会同意? 而今年我的预测是 - 贷款将逐步放松, 外国买家税在未来2年内软性取消, 今年依然涨10%。 -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11885966@0) +2

我预计牛皮震荡，不涨不跌。涨10%管理层不愿意看到 -lovemyhome88(我爱我家); 2019-1-18 (#11886058@0) +4

不原意看到又如何? 不吃饭吗? 央行想把通胀控制在2%, 加上新移民流入, 这10% 跑不了的, 以前一直这样, 除非哪天移民政策改了。 -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11886081@0)

还有半个月，看看你的预测准不准？？ -torontoer(torontoer); 2019-1-18 (#11886153@0) +2

RH3房涨到150万，4房涨到160万啦，独立屋总涨幅目前11%。 -czczcz(看得清); 2019-1-21 (#11892669@0)

MARKHAM目前独立屋也涨3% -czczcz(看得清); 2019-1-21 (#11892670@0)

国家层面上， -jli2700(北极熊); 2019-1-18 {641} (#11886293@0) +7
汇集几代顶级专家在制定社会发展计划时，又是供给侧改革，又是一带一路，又是定向降准，该想尽的办法都想到了，该用的措施都实施了。但社会发展也就增长6%，还有人说，实际只有1.6%的增长。

企业层面上，拥有现代化设备，有股市强大的融资能力，有精英团队精心的规划，和顶层设计，加之政府的强力扶持。即便这样，各行各业的企业普遍面临产能过剩，库存高企，市场需求不足的困局。甚至连著名企业都喊出“活下去”这样的口号。

微观层面上，却完全不同，广场跳舞大妈一类的人们还会给人们介绍许多许多高收益，高回报的投资机会。

我只是想谈，在国家，企业发展速度实现5%的增长都很难很难的前提下，社会上，居然有那么多投资者会相信社会到处都有年收益率12%或者更高的投资产品呢？

你建议你客户买房吗？请回答。。。。。。 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886301@0)

你这个问题不成立。经济为什么要建议客户买或不买。买或不买是客户自己决定的。好的经济就应该帮客户在当前市场找到客人最满意的房子并帮着砍价。 -cmaoj(John); 2019-1-18 (#11886308@0) +14
很多客户在找我买房，该买还得买！但无论卖房，还是买房，都不要以不靠谱的预期为依据！反过来说，再假如房子一年能上涨12%，再假设这种预期是100%真实的，那谁还卖房子。100万的房子，一年增值10万多，谁傻呀！会把这“摇钱树”卖掉！ -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11886318@0) +17

有呀，不少大忽悠就是自己卖建议别人不要卖，自己不买，建议别人买，这是怎样的一种精神啊？还是神经？ -f2f(风子); 2019-1-18 (#11886373@0) +12

"风子“的语言可犀利啊！说什么话都能一语中的，而且逻辑极强 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11886426@0) +8

哪里哪里，又说了招人恨，招人骂的话。 -f2f(风子); 2019-1-18 (#11886444@0) +4
呵呵立场凸现, 还说不是盼跌。 -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11887057@0)

真正的大忽悠是一边唱跌一边让别人买房的 agent -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886472@0) +2

看跌，不是唱跌。这房价是人唱唱就能涨跌的吗？刚需自住在任何时候都是可以买房的，遵循船头的建议“捡漏”，虽然船头是两年前说的话了，不过今天依然是一句金玉良言，谢谢船头。 -f2f(风子); 2019-1-18 (#11886484@0) +9

捡到漏别忘了上来给跌派看看咯哈哈哈 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886531@0)

既然你唱跌10年应该如实告诉你的客户别买租房最合适 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886462@0) +1

谁唱跌十年？这可不是我！我只是客观描述市场状态，市场好的时候，我也说好；市场不好时，我就说不好！（这只是我个人观点，难免有局限性） -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11886493@0) +16

你的文章不是继续看跌吗？ -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886524@0) +3

那可不是！那得看市场，市场现在不好，我凭什么要说市场好! -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11886545@0) +14

既然市场不好为什么不让你的客户等几年？ -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886591@0) +1

客户自己做决定 -temp2(枫下问题); 2019-1-18 (#11886599@0) +23

一边唱跌一边指望客户买房是不是有些矛盾？ -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886465@0) +1

买房最好的时刻，就是在市场跌到最底部时；反之，那些越是上涨越买，买到市场最高点，那才是 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11886502@0) +12

你肯定不知道什么时候是底什么时候是顶 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886526@0) +3

至少知道底部不是在持续不断的上涨区间，不是在疯狂的抢OFFER时期；而是在各种不利于市场的各种政策作用下，市场底部应在长期持续高库存，价格低迷状态的区间内。 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11886537@0) +10

一句话买底卖高没必要这么绕吧？问题还是你不知道什么是底什么是高你怎么可以建议客户买呢？ -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886593@0) +3

Trade secrets, 不告诉你 -temp2(枫下问题); 2019-1-18 (#11886595@0) +9

我告诉你吧一边说房价要跌一边呼吁别人买房的LOL -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886607@0) +1

我不明白的就是一个经济一边看跌一边鼓励客户买房的确难度太大太大 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886626@0) +5

我觉得自己忽悠不了忽悠不了呀 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886627@0) +1

看你的词用的，好像买房的人必须经过别人忽悠，才能决定买房。你的思想意识就存在严重的问题。 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11886764@0) +22

那你为什么呼应别人去Oshawa买房呢？是不是因为离你家进？大湿 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11887350@0) +4

一派胡言乱语 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11887494@0) +15

觅巢一大堆大忽悠天天崩盘暴跌唱着忽悠人贱卖房给他，自己却不卖！也难怪！他们有房吗？ -dontknowa(dontknow); 2019-1-18 (#11886452@0) +5

哈哈一针见血 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886469@0) +2
李军自住房whitby一套。没有买过投资房。自己说的。 -yingli(ying); 2019-1-18 (#11887183@0) +4

我怎么不记得我说过这样得话呢！我只记得我多次澄清我在whitby没有任何房屋。 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11887311@0) +14

他不是住Whitby -temp2(枫下问题); 2019-1-18 (#11887191@0) +11

多伦多房价这20几年上涨了多少? 纳斯达克指数又上涨了多少? 平均每年都涨多少? 没有10%? 其实你自己很清楚。在这里唱跌, 只有一个可能, 就是不想别人跟你抢房, 历史都是这样, 你不会例外! -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11887054@0)

20年来，大多伦多综合房屋平均年上涨率真的不到10%，如果每年房屋价格平均以10%得上涨率，20年间房屋价格平均应该上涨6.73倍。20年来，万锦得独立房年平均也就上涨7%左右。这期间还有10年量化宽松政策 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 (#11887089@0) +7

看一看，20年来万锦独立房均价实际曲线VS房屋年上涨7%的理论曲线对比图示 -jli2700(北极熊); 2019-1-18 {58} (#11887427@0) +8

这是在政府强力打压下的结果仍然年涨7%! 2016年底到现在就几乎没涨过, 要是没有政府打压就根本不是这结果, 而今后的政策只有放松没有收紧, 所以回归年涨幅10%是合理的。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11887532@0) +1
因为房产涨幅有复利, 按你的数据, 这20年的总涨幅是3.86倍, 除以20年每年涨幅就是第一年的14.3% , 还有4- 5倍的杠杆将会是多少, 你北极老熊不是不知道吧。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11887736@0) +1

或是你的数学没有学好，或是你故意这么说，如果是这种情况，我就没有办法了！ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11887769@0) +13

我数学没学好？你算给我看看，最后一年的价格是第一年的几倍？平均年涨幅多少？复利后的年涨幅总平均多少？4-5倍的杠杆总涨幅等于原投资首付涨幅的多少？还是你说的7%吗？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888437@0)

你先交功课，让大家看看你是怎么算的 -alexyang(Lenovo); 2019-1-19 (#11888453@0) +5

他说我数学没学好，那先让他教教我，他不教的话，我就算给你看看由你来点评哈。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888470@0)

我那个每年上涨7%左右的曲线在那里摆着呢。自己验算一下就好了 -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11888686@0) +5

那你就是不愿意教我怎么算啦，还是不知道怎么算？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888703@0) +1

自己去交学费学，凭什么要被你骂再教你知识。 -alexyang(Lenovo); 2019-1-19 (#11888786@0) +8

你不懂就叫声老师, 我可以免费教你, 不像你这样除了唱跌啥贡献都不做! -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888948@0) +2

你个白痴还想当老师？呸！！老死、老屎、劳死还差不多。 -alexyang(Lenovo); 2019-1-19 (#11888956@0) +10

你这人是没救了, 素质低下, 給我们华人丢脸! -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888981@0) +2

你是老师啊，是你教的，跟你学的 -alexyang(Lenovo); 2019-1-19 (#11888985@0) +6

你给个连接看看我什么时候唱跌了？又开始造谣了，习惯性造谣，你在这里造谣出名了。 -alexyang(Lenovo); 2019-1-19 (#11888970@0) +10

这个图示好，可以一年一年地验算一下，看下一年是否比上一年上涨7%左右 -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {58} (#11888740@0) +5
20年来，房屋年度成交均价平均年度上涨率计算方法 -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {58} (#11888921@0) +4

20年来，房屋年度均价平均上涨率计算方法 -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {58} (#11888931@0) +5

每年是比前一年涨7%, 但复利涨幅呢? 怎么算? 20年下来是多少? 就是每年涨幅7% 而20年下来涨幅肯定不是140%。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888967@0)

看得清，（1+7%）的20次方再减1，不就是在计算20年的复利吗？ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889031@0) +3

朋友， -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {280} (#11888682@0) +5
杠杆产生的收益是以付出成倍的风险作为代价的。这个您理解吗？比如，一个人有1000万加币，一辈子什么也不干都用不完。但如果这个人利用4倍杠杆，在2016年底投资5000万加币的物业，市场如果下降20%。那这1000万加币都没了。杠杆不是凭空放大投资收益的，杠杆在放大投资收益的同时，也成倍放大投资风险！

这当然，你总是举例极端的最高点下跌，但是长期投资自住房地产无论哪个高点买最后都是赚钱的，所以长期的话杠杆越大越好，胆小怕事的就好好看看这历史的记录吧。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888697@0) +1

我说的是风险，风险不一定发生，但作为投资者一定要考虑的投资因素 -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11888749@0) +5

嗯听你的话考虑风险, 来加拿大几十年到现在房价翻了又翻, 而自己一个投资房也不敢买呵呵 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888958@0) +1

学会怎么计算年度平均上涨率了吗？ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11888971@0) +4

还没呢老师，请教我算算20年的复利计算下的涨幅是多少？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889021@0)

10000元， -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {291} (#11889041@0) +3
每年利率7%，一年后本金就是10000*(1+7%),
两年后本金就是10000*（1+7%）*（1+7%）
三年后本金就是10000*（1+7%）*（1+7%）*（1+7%）

那么20年后就是 10000*（1+7%）的20次方。其中（1+7%）的20次方再减去1就是复利。

哦那老师，按你的图2018年12月的$1245040跟1998年的$322434比复利涨幅年均是多少呢？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889050@0) +1

年平均增长率6.989% -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889116@0) +3

322434*（1+6.989%)的20次方=322434*3.86=1244595（由于计算器保留两位有效数字，计算出现一定误差） -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889124@0) +4
我不是问你年平均增长率哦，我是问你复利基础上的年平均增长率呀：） -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889141@0)

年平均增长率6.989% -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889152@0) +4

年平均增长率6.989% -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {58} (#11889153@0) +3

还是7%？你不懂复利基础上的年平均增长率？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889160@0)

我这种计算方法，就是复利计算方法，其中的“X"就是你所说的复利计算下的年平均上涨率。最后求出 x=7% -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {58} (#11889191@0) +4

哦按你的复利计算法，那请问最后房价$1245040减去当初$322434是多少呢？20年平均下来年均又是多少呢？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889219@0)
北老师，大家在等你哟：） -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889232@0) +1

其实，你不清楚，别人一看你问的问题，就知道你咋回事。你左一个老师，右一个老师叫着，我真不好意思说穿了。其实，你连复利的概念都不清楚，怎么计算更是一塌糊涂。你问的问题，我已经回答N遍了，但你却不知道！ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889256@0) +8

嗯我就问你，最后房价$1245040减去当初$322434是多少呢？20年平均下来年均又是多少呢？请回答。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889259@0)

老师你福利计算缸缸的，这么简单的小学数学不会算？回答呀 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889287@0)

你好像不是谈数学，而是在谈算术 -jli2700(北极熊); 2019-1-20 (#11889471@0) +6

你别躲躲闪闪的, 很害怕被揭穿吗? 直接回答问题不敢? -czczcz(看得清); 2019-1-20 (#11889777@0)

x=7%不就是你想要的复利计算方法的年均上涨比率吗？ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {58} (#11889260@0) +6

如果年均上涨7%，20年总涨幅为（1+7%）的20次方=3.87倍 -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889143@0) +4

利用4-5倍杠杆投资是另一回事，这你应该明白。当4-5倍杠杆放大收益的同时，也成倍地放大投资风险。我们不能把不同投资风险系数的项目，在一起比较投资收益。这个您应该明白吧！ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11888693@0) +5

那投资Markham 和投资Oshawa 那个风险大？ -scr(working.......); 2019-1-19 (#11888714@0) +2

20年来，OSHAWA独立房的年度成交均价上涨率不输万锦（特别声明，本人在OSHAWA没有任何房产） -jli2700(北极熊); 2019-1-19 {528} (#11888965@0) +4
备注：oshawa独立房年度成交均价以每年12月份成交均价为代表

本人声明：

多伦多地产经纪每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观，准确，及时的新闻，和房市最新走向，虽然本人认真工作，但由于本人受技能，知识，和其它因素影响，图表中难免会有些错误，或不那么令人感到满意！请大家见谅！

再有，图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异，以MLS数据为准!

最后，本文纯属学术探讨，不作为任何人买房者，卖房者，和投资者的买,卖房屋依据

现在不是比较其它投资项目，就说房地产，翻看历史，长期投资无论哪个高点买房，杠杆最大化的结果都是大赚。而胆小怕事畏首畏尾的人就只有看着别人发财了。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11888717@0) +2

周围这样的朋友很多很不幸呀 -scr(working.......); 2019-1-19 (#11888745@0) +2

你是怎么交朋友的? 为什么与你交朋友后，你的很多朋友都很不幸？ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11888929@0) +4

那投资Markham 和投资Oshawa 那个风险大？ -scr(working.......); 18:22 -scr(working.......); 2019-1-19 (#11888943@0) +1

现在明白还为时不晚。 -czczcz(看得清); 2019-1-22 (#11894000@0)

“杠杆最大化的结果都是大赚 ” 如果这句话成立，为什么银行把钱借给咱们，让我们大赚，而银行自己不去大赚？ -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889238@0) +8

你不知道早些年银行很不爽吗？你干了这么多年经纪。。法律上银行自己不允许直接参与资产投资你也不知道？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889263@0)

干经纪年头越多，越是质疑你的毫无逻辑的说法 -jli2700(北极熊); 2019-1-19 (#11889274@0) +6

我哪句话毫无逻辑？ -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889296@0) +1
我就问你，最后房价$1245040减去当初$322434是多少呢？20年平均下来年均又是多少呢？请回答。 -czczcz(看得清); 别尿遁！！！ -czczcz(看得清); 2019-1-20 (#11889298@0) +2

哈哈，没法与你谈了.你连概念都不懂！ -jli2700(北极熊); 2019-1-20 (#11889310@0) +6

哈哈真不敢回答简单的数学题啦？那就让我明天另开一帖算算给大家看，看是我不懂还是你忽悠吧！晚安 -czczcz(看得清); 2019-1-20 (#11889311@0)

你谈的是算术，不是数学 -jli2700(北极熊); 2019-1-20 (#11889474@0) +3

请直接回答问题, 要不就承认你不懂! -czczcz(看得清); 2019-1-20 (#11889796@0)

你懂，把你算出来的结果贴出来，让大家看一下。我们也可以学习学习 -jli2700(北极熊); 2019-1-20 (#11890000@0) +4

不过,这也不是特别难的数学，好像是中学数学课程.你回头有时间看一下.否则 ,我们无法交流 -jli2700(北极熊); 2019-1-20 (#11889312@0) +4

清教主，整个加拿大的房子都留你，没有人跟你抢，你慢用。 -alexyang(Lenovo); 2019-1-18 (#11887109@0) +24

哦原来你还没上车, 我恭喜的人还算多了你一个, 哈哈继续努力吧加油! -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11887743@0) +4

最好让他永远别上车。 -homepark(芳谭); 2019-1-19 (#11887751@0) +3

最好你死在车上 -alexyang(Lenovo); 2019-1-19 (#11887995@0) +24

你很会意淫的嘛。全世界的人都没有房子，只是你有房子，开心了吧？ -alexyang(Lenovo); 2019-1-19 (#11887996@0) +26

nasdaq2000年5000年，深v下跌到1000多，现在7000多。说实话，股票赚的好的，都不会稀罕房市。不过，股票赚的好的太少太少。房市正好相反，一大帮没有“经济学”知识的人大赚。 -yingli(ying); 2019-1-18 (#11887188@0) +8

那当然, 股票的跳楼的多赚钱的少。一般人买房抵通涨就是最好的选择, 看国内。 -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11887533@0) +1

时间不对。 -badboy91(go wild); 2019-1-19 (#11889243@0)

说对了，可一般人怎么知道时间呢：） -czczcz(看得清); 2019-1-19 (#11889272@0)

等你说的所有星都取消了再买, 估计房价已涨20%了lol. -czczcz(看得清); 2019-1-18 (#11885970@0) +4
我身边的好些朋友都拿着refinance的钱持币待沽 -want2win(想赢就赢); 2019-1-18 (#11885979@0) +4

这几天去抢offer 的有没有他们? -homepark(芳谭); 2019-1-18 (#11886856@0)

哈哈哈 -scr(working.......); 2019-1-18 (#11886070@0) +1

卡卡公开威胁别人啊。。。提交给rcmp -cliffwood(cliffwood); 2019-1-18 {60} (#11886079@0) +2

外国买家税按照福特这个进度，减税是分分钟的事，广大经纪继续努力争取，反映民意和议员多谈谈。但是不要管那些大麻区，减税也没人去，最好再加点. -firetrain(火车头); 2019-1-18 (#11886231@0) +1

继续做梦吧。福特不仅不取消外国税还加大新房供应整死你们异族炒房客 -kakakaka998851(卡卡); 2019-1-20 (#11889519@0) +7

卡总，你一直没明确说清楚什么族的人是异族，而你又是什么族：） -czczcz(看得清); 2019-1-20 (#11890798@0) +2

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