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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 加拿大房地产市场分析: 未来绝对不会再大幅度上涨(10%/年以上), 比较大的可能是会小跌或涨跌互现(+/-5%以内), 或许跌的时候多一些, 但暴跌也是不可能的(-20%或以上).需要住房请耐心等待挑选, 机会多的是, 希望买房后再大赚的, 可能要失望了 -huanghe1(黄禾); 2009-5-10 {9766} (#5254564@0)
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛先回顾一下宏观经济状况.
    最近在美国首先爆发的经济危机, 起因就是2006~2007年开始的美国房地产市场下跌, 引发一些房主放弃房屋所有权, 停止供款, 所谓的"次级贷款"危机. 过去10多年来, 西方金融机构, 把"房屋贷款"都证券化并在公开市场出售, 现在这些"证券化的房屋贷款"中相当大的部分都变成了"有毒资产", 其价格随着房屋市场价格的下跌, 有的基本上是一文不值了.
    更严重的是, 2008年夏天以后, 由于美国各大金融机构都知道对方手上有这样的"呆坏帐"随时可能"破产", 于是它们之间相互失去信任, 导致全社会的"货币流通速度"下降, 更加巨了一些金融机构的资金状况恶化, 最后以华尔街几大投行破产收场.
    严格地说, AIG, 花旗和泛美银行也已经破产了, 但他们太大了破产的后果太严重, 才不得不由政府担保, 力挺它们不倒.
    奥巴马上台以后, 采取了一些特别措施, 其中一个最关键的就是, 修改了金融机构的"会计准则", 允许金融机构不象原来那样, 必须以"市场价格"来公布其资产状况, 奥巴马的"新会计准则"允许"使用买入时的成本价格". 这样一来, 金融机构就可以"掩耳盗铃"地把事实上的已经严重贬值的"有毒资产"按照其"原来买入时的价格"体现在财务报告中, 而没有必要核减"呆坏帐损失".
    这个新的"会计准则"是今年初美国国会通过的, 所以三月初时, 美国银行和花旗几乎同时宣布, 开始赢利了, 触发了这波"人造的""熊市反弹".
    但是, 不要忘记了, "有毒资产"终于是"有毒资产", 银行的"窟窿"是客观存在的, 奥巴马的"新会计准则"只不过是给了银行时间, 允许银行把"坏帐"在未来的几年里面, 随着那些"有毒证券"的逐渐到期, 而渐渐消化吸收.
    奥巴马终于让美国这个心脏"STROKE"几乎猝死的病人, 脱离了死亡的威胁. 随后, 将是美国经济漫长的恢复调理时期. 如同奥巴马自己4月初在一个大学里演讲时说的那样: “我们不能再用一个新的泡沫来掩盖旧的泡沫, 我们不能再让股票市场40%的利润都来自金融服务行业…..我希望看见最优秀的美国学生出现在电脑学院工程学院, 而不希望看见所有的优秀学生都报考金融学院….”
    所以, 从宏观上来看, 美国经济在未来很长的时间里面, 将是痛苦的"金融去泡沫, 去扛杆"时代, 是艰难的重振"实体经济"的时代. 同时, 由于要逐渐填补那些银行的"有毒资产", 美国还不得不长期发行大量的国债, 随着经济的复苏, 美国还将面对长期的通货膨胀, 利率将不得不再次回到一个较高的水平.
    加拿大的金融机构, 没有受到比较强烈的冲击, 主要原因是:
    第一是加拿大的房地产价格和美国比下跌有限, 详细的原因见后面;
    其二是加拿大的有毒资产比重较美国少, 美国股票市场金融股比重过高, 加拿大股票市场中比较健康的资源能源股票比重较大;
    其三是加拿大银行相对保守, 零首付在加拿大还是很少很少, 40年贷款期也实行了很短时间就被叫停了;
    最重要的是, 在最关键的时刻，有了前面的三点为基础, 加拿大财政部和六大银行在2008年初, 在MONTREAL签定了一个"信任协议", 加拿大的货币流通速度没有受到很大的冲击, 金融机构的资金链没有出现大的危机. 相反, 由于美国的情况比较恶化, BUSH政府的美国财长和12大银行的”信任会议”没能达成实质协议, 直接导致货币流通减速和一些金融机构的资金断裂, 并最后波及到实业经济.
    加拿大的房地产价格为什么比美国下跌小呢, 这里面有一个技术因素. 用一个实际事例说明问题更清楚, 比如一对夫妻, 几年前以市场价格40W买了一个房子, 现在, 这房屋的市场价格跌了10W, 只有30W了, 这对夫妻的头款和已经还掉的贷款本金一共5万, 还欠银行35万, 假设他们现在还有10W现金, 那么, 这对夫妻如果选择不再继续向银行供款, 银行把房屋以市价30W卖掉后, 那屋价下跌10W的损失是由谁来承担呢? 在美国, 银行存担5W损失, 美国银行是不能向这对夫妻追索这5W的损失的, 因为美国的很多贷款合同都是以房屋本身为抵押品, 美国银行的追索范围只能是这房屋本身, 这样这对美国夫妻损失其余的5W; 但加拿大银行签定的房屋贷款合同, 其追索的范围可以是你个人的所有财产, 加拿大银行把房屋以30W卖出后, 损失的5W还可以从他们10W现金存款里面追索. 这样这对加拿大夫妻就客观上必须要承担全部的10万的市场价格下跌损失, 而加拿大银行是没有损失的, 除非这对加拿大夫妻没有那笔现金存款又不得不破产, 被加拿大银行压干了最后一滴资产(甚至多余的汽车都要拍卖), 实在没"油水"可榨以后, 银行才会承担其余的损失.
    这里面的根本区别是, 很大部分加拿大的房贷合同是以"房屋和其他全部个人资产"为抵押向银行贷款的, 然而, 绝大部分美国房贷合同只是以"房屋本身"为抵押品向银行取得贷款的, 别忘记, 在签MORTGATGE合同时, 问问你的律师, 你的"抵押品"是什么?
    所以加拿大叫"破产房", 美国叫"法拍房". 加拿大银行比美国银行"保守", 嘿嘿, 加拿大银行比美国银行更"黑", 把加拿大人套得更深. 这也客观上让加拿大的房地产更”抗跌”. 破产卖房, 那真是万不得已了.
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    好, 前面谈了宏观金融的基本情况, 现在来看看和房地产的关系.
    从1996年以来, 房地产市场出现了一波罕见的大行情, 价格持续上涨, 很多地方年年以两位百分率向上冲, 房地产经济人成了热门行业, 500万人口的GTA, 注册的经纪人有两万多, 如果再加上没有经纪资格的销售代表, 秘书助手, 贷款经纪等, 仅仅从事房地产买卖的"中间人"就应该有大约五万人, 这几乎是GTA人口的1%, 这现象是很不正常的. (数据有待核对, 敬请网友补充).
    房屋坐地起价, 同样的房屋, 几年之间, 价格是十万甚至是几十万的上涨. 买了房的人, 什么都可以不干, 他的房子每年为他带来的"资产净值"甚至比他的工资还要高, 他住了几年的HOUSE, 如果把房子卖了, 扣除水电煤气地税装修维护后, 不但没有任何付出, 还净赚一笔钱, 而且全社会人人如此, 让人们为房而疯狂, 真是"不捞而获"的矿古奇闻, 但它就是发生了, 怎么理解这样的"奇迹"?
    有人说, 是新移民导致人口增加了, 需求上升了, 所以房屋价格上涨, 我不太同意这种看法, 欧洲和英国的人口实际上是负增长, 房价依然火箭上升, 可见有更重要的其它原因; 况且加拿大100多年以来, 都在大规模移民, 70年代以来, 每年都以人口的1%为上限在引进移民, 房价以前没这么疯狂啊, 加拿大的人口增长(考虑移民因数后)是很温和的, 我承认这"移民人口说"有点道理, 但不能把这个"说法"当成主要因素来解释房屋价格近10年的猛涨.
    还有一些华人地产经纪说, 是中国的有钱人把美国加拿大的房屋价格推高了, 我觉得也不是很妥当. 最近几年移民加拿大的中国人在4W左右, 约1.5W个家庭, 有钱的中国移民大部分是以投资移民来加拿大的, 但投资移民比例很少. 我们假设每个中国家庭平均带来10W加元(实际上肯定没这么多), 那么就是1.5亿加元, 假设这1.5亿全部买房, 可以在加拿大买30W的房屋5000套, 加拿大的房地产市场是什么规模呢? 大概是新房交易20万套/年, 多伦多旧房年交易量是8W套/年以上, 这5000套的”中国新移民购买力”能对加拿大的市场起到那么大的”抬升”作用?
    事实上, 推动这波疯狂的房地产行情的背后的巨大推手, 就是那些大银行. 过去10多年来, 西方金融机构, 把"房屋贷款"证券化并在公开市场出售, 让银行把那些贷出去的房屋贷款, 能够在很短时间内, 证券化, 卖给华尔街, 银行立刻回收现金, 再重新贷款给新的房主, 这个"房屋贷款证券化和货币化", 客观上拉低了房屋贷款利息, 再加上GREENSPAN实行的长时期的低利息政策, 使这些金融大鳄们赚得饱饱的, 华尔街薪水之高, 人人眼红啊. 赚足了的银行家们, 最后基本上是急功近利地, 希望把所有的人都"筐"进来, 为MORTGAGE打工, 0首付, 40年还贷期, 能用的办法都用尽了, 奇迹一个接一个, 对未来的"透支"越来越大, 直到最后轰然倒塌.
    我们来看看这个"房屋贷款证券化和货币化"是如何透支未来的, 这个金融产品的本质就是"将未来的MORTGAGE收益在资本市场上立刻兑现", 通过这个"新金融产品", 银行家们可以在短时间内, 把原来需要25~30年(普通房屋贷款的还款期限)才能逐渐得到的利润, 通过"房屋贷款打包上市", 提前到今天就"兑现"了. 所以叫他们华尔街的天才呢, 他们的利润是原来传统贷款方式的20倍以上, 依靠的就是”透支未来”, 而且, 各大银行争先恐后地”瓜分”这块肥肉, 一笔房屋贷款就可以立刻得到它未来25~30年的利润, 不让人眼红都怪难.
    所以就不难理解, 为什么会有 0 首付, 40年还款期, 套你25~30年还不够, 让你40年还清贷款, 请君入瓮呢; 按这样的逻辑, 那些疯狂的华尔街天才们如果有一天, 把你儿子再套进来, 把你儿子的未来的50~60年利润都给提前透支了那才过瘾呢, 所以华尔街如果再推出"为你的儿子预付MORTGAGE"的"新金融产品", 我是不奇怪的! 可惜啊, 泡沫还没到那么疯狂就破灭了, "为你的儿子预付MORGATGE"的"新金融产品", 估计是没有机会问世了.
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    上面谈的都是一些"大"话题. 下面谈点具体的, 未来的房价可能会是什么走向?
    预测未来是很困难的, 一般人都避免谈. 基于上面事实的总结, 提出我的看法, 欢迎提出不同见解, 但希望有数据有事实, 幽默拍砖欢迎, 无理取闹请远离.
    前面说到, "房屋贷款证券化和货币化"是最近10年来, 推动房地产价格疯狂上涨的主要原因. 本来, "房屋贷款证券化和货币化"本身是没什么错的, 但什么都应该适度, 过分了就出现了次级贷款这棵毒瘤.
    同时我们也看到, 金融机构已经严重透支了"房屋贷款证券化和货币化"这一金融工具. G20会议说, 世界各国应该加强对金融机构的监管, 奥巴马也显然看到了问题的本质, 他在乔治学院的演讲, 充分体现了他的看法.
    奥巴马用新的"会计准则"掩盖了危机, 让金融机构可以苟延. 接下来的事情, 将是G20的宣言中说的那样, 将是”建立严格的监管制度避免类似的危机再次出现”.
    在这样的宏观背景下, 支配房地产市场疯狂上涨的最主要动力将回复理智, 刺激房地产市场疯狂上涨的动力不可能再现. 所以, 从中长期来看, 房地产市场将逐渐冷却并回归正常.
    稳定房价, 就稳定了银行的有毒资产, 是控制这场金融危机的重要手段. 在这样的共识下, 世界主要国家都把利息降了到了历史最低点, 以极端的手段控制房地产价格的蹦盘. 在低利息的刺激下, 短期内(最近一个月来), 加拿大的地产市场出现了稳定. 这是货币监管当局在目前希望看见的, 是挽救金融危机的手段之一.
    有人觉得, 房地产市场由此见底, 不久的将来会重回上升轨道了, 我觉得这个结论为错的概率很大, 依靠这样极端的历史最低利息刺激起来的市场是不真实的.
    从中期上看, 货币当局为防止可能出现的恶性通货膨胀, 将不得不逐渐提高利息, 美国的货币当局必须在通货膨胀和保持国家信誉上做出艰难的决策, 放任货币贬值将失去国家信誉, 直接的后果就是美国国债没有人接盘, 这对美国这样有11万亿国债的国家来说是难以想象的. 今天为了克服金融危机, 美国已经是债台高筑, “量化宽松”(印钞票)是很危险的货币政策, 除非是万不得以, 没有一个国家愿意冒这样的风险. “量化宽松”随时可能出现恶性通货膨胀, 到时候, 高利息就是无法避免的选择了. 从中期来看, 一两年后, 利息回到5~7%是肯定的, 甚至更高也不是不可能的事情. 今天在这样的极端低利息刺激下出现的房地产价格”回光反照”, 到两年后就难说了.
    买房是长期的事, 除非你能现款付清或在很短时间内付清, 否则, 我建议计划目前买房的人, 要以相对高的利率考虑你的供款能力, 除非你是用固定的5年或更长的利率锁定期.
    短期看, 十几年未见的高失业率是对房地产市场最大最严重的威胁, 当就业都不安全时, 没有人会去考虑买房的. 市场普遍预计, 就业市场在2010年或许会逐渐好转.
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    题外话: 提醒盲目看空的人, 住房是基本需求, 如同大米一样, 天天需要的. 所以它的需求是钢性的, 价格也绝对不可能暴跌. 我对房地产价格的基本判断是, 未来绝对不会再大幅度上涨, 比较大的可能是会小跌或涨跌互现, 或许跌得多一点.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 数据正确，分析错误，在新会计准则下如何消化现有的有毒资产，只能靠房地产温和上扬，如果如你所言，房屋价格以缓慢下跌为主的话，问题将永远得不到解决。所以未来若干年内，房产价格会是通货膨胀率+1%到2%的速度一路上扬。年初踏空的，永远踏空。 -bbbb(鞭炮薄饼--灌水区里好); 2009-5-10 (#5254603@0)
      • FED已经准备把利率调到-5%了，所以到明年的房价涨幅会在6%到7%之间。 -bbbb(鞭炮薄饼--灌水区里好); 2009-5-10 (#5254605@0)
        • 还以为你懂一点，原来你在扯蛋。 -natureguy(枫); 2009-5-10 (#5254806@0)
          • 一针见血 -kevinchen(kevinchen); 2009-5-11 (#5257059@0)
            • 看来楼上两位是真没搞懂利率怎么会是负的。可FED还就真准备这么做了。 -benbendan(相忘于江湖); 2009-5-11 (#5257617@0)
              • 你懂的话你解释一下吧, 我只知道CENTRAL BANK的利率是不可能为负的. 就算有'等效'负利率, 又如何影响楼价, 涨幅会在6%到7%之间? -natureguy(枫); 2009-5-12 (#5257947@0)
                • 好吧，简单解释一下，负利率是最近FED的一份报告中提出来的，FED的名义利率是不能为负的，不过实际利率跟通胀率两相一减就可以是负的了。不确切地说负利率就货币贬值率 -benbendan(相忘于江湖); 2009-5-13 (#5262737@0)
                  • 至于涨幅，那不是我说的，不过我理解他的意思是5%的通胀再加上1%-2%的价格上涨吧，不过我不同意他的说法，倒是通胀减个2%差不多，也就是3%左右，等于价格不涨不跌。实际相对贬值。 -benbendan(相忘于江湖); 2009-5-13 (#5262747@0)
                    • 至于楼下拍脑袋说房价和通胀负相关的，建议去查一下70到80年代的历史数据，就知道其实这之间的关系非常复杂，一句话说不清楚，而绝大多数时间房价和通胀是一齐上的。 -benbendan(相忘于江湖); 2009-5-13 (#5262767@0)
                  • 那-5%的意思利率在0, 通货膨胀在5%？这种事情根本不可能在加拿大发生，要通货膨胀是5%, 利率 早跟上去了．在美国还有可能，因为他们急需房产复苏． -natureguy(枫); 2009-5-14 (#5264995@0)
              • 负利率, 说明通缩, 房价应该下跌呀. -nihaihaoma(你还好吗); 2009-5-13 (#5262514@0)
                • 你正好说反了 -benbendan(相忘于江湖); 2009-5-13 (#5262739@0)
                  • 房价，利率，通胀，股指，税率，他们互为因果，相互作用。不能说通胀是房价的因，房价是通胀的果。他们的关系没有人能搞清。不过我猜今天的Richmond Hill，Markham就是当年的Notel. -zhenqiguai(Hai Xing); 2009-5-13 (#5262949@0)
                  • 是你正好说反了, 通货膨胀的时候, FED要调高利率加以控制, 通货紧缩的时候, FED要调低利率, 来促进货币流通. -nihaihaoma(你还好吗); 2009-5-14 (#5263225@0)
                    • 有你这样的跌派领导人，我很欣慰。哈哈，，，，我倒 -bbbb(鞭炮薄饼--灌水区里好); 2009-5-14 (#5264811@0)
                      • 有你这样唱涨的, 我很欣慰。哈哈，，，，就这水平, 早该倒了. -nihaihaoma(你还好吗); 2009-5-14 (#5264988@0)
      • ＂问题将永远得不到解决＂的可能性难道没有吗？日本的银行好象这么多年都是用别的地方的赢利来修补窟窿。 -tjhong(我检讨); 2009-5-10 (#5254618@0)
      • 每年大家都在还贷款, 欠银行的钱越来越少; 100%的贷款分25年还清, 平均每年还4%(大概估计, 事实上是前面还款少后面还款多). 所以, 每年房屋价格下跌的幅度, 只要不大于4%, 对银行就没什么风险. 再考虑头款已经在银行手里, 4%的温和下跌是银行完全可以接受的. -huanghe1(黄禾); 2009-5-10 (#5254648@0)
        • 刚刚查了1970年至1980年之间的房屋价格，在滞胀年代，房屋价格都是上涨的，相反地，通胀下来了，房屋价格也停滞了。但是人们可能只会更小的屋子。未来多伦多房屋肯定将会以CONDO为主力。 -bbbb(鞭炮薄饼--灌水区里好); 2009-5-10 {395} (#5254888@0)
          Year Average
          Price
          1970 $29,492
          1971 30,426 3.17%
          1972 32,513 6.86%
          1973 40,605 24.89%
          1974 52,806 30.05%
          1975 57,581 9.04%
          1976 61,389 6.61%
          1977 64,559 5.16%
          1978 67,333 4.30%
          1979 70,830 5.19%
          1980 75,694 6.87%
          1981 90,203 19.17%
          1983 101,626 12.66%
          1984 102,318 0.68%
          1985 109,094 6.62%
          1986 138,925 27.34%
          1987 189,105 36.12%
          1988 229,635 21.43%
          1989 273,698 19.19%
      • Accounting is simply a game. Don't be fooled. I totally agree only when job rate goes up, housing needs might increase in tandem. -newbornbaby(anan); 2009-5-11 {605} (#5257871@0)
        Otherwise, the market is always under downward pressure. I believe that overall housing is still overvalued and could face dramatic structural adjustment even when the macro-economy is stabilized. Since there are so many uncertainties lying ahead, a proper way to estimate the reasonable price of a house could be: land cost + building cost + equipment + premium + profit - depreciation. But if you can well afford a house now and in an expected future, why not buy it and enjoy the life in advance? One cannot always achieve value for money, especially when the value here is relative to individuals.
    • 原创吗？很有才啊 -natureguy(枫); 2009-5-10 (#5254649@0)
      • THANKS -huanghe1(黄禾); 2009-5-10 (#5254731@0)
    • 长期来看, 在房屋市场的"强心剂---房屋贷款证券化"被受到严格监管后, 房地产贷款的"水龙头"将会被逐渐控制, 回归理性, 房地产价格疯狂上涨的局面将一去不复返, 这次金融危机宣布了房地产暴利时代的终结. -huanghe1(黄禾); 2009-5-10 (#5254658@0)
    • 最近十年来, 房地产价格的上涨幅度, 大大高于人们的工资收入增加幅度, 住房开支占人们收入的比重, 在目前的低利息情况下, 也是属于历史高位... -huanghe1(黄禾); 2009-5-10 {168} (#5254669@0)
      如果再考虑2~3年后必须面对的高利息高通货膨胀时代, 住房开支占人们收入的比重将会更加恶化. 在这样的时候, 再维持房地产价格的"不停的温和上扬"来化解银行的危机, 是不太现实的.
      • 房屋市场基本上可以看作是一个完全自由竞争的市场，面对市场变化，一个基本的方法就是住小房子。未来会面对的情况将是房屋价格不断上扬，而中产阶级的房子越来越小。 -bbbb(鞭炮薄饼--灌水区里好); 2009-5-10 (#5254833@0)
    • 货币监管当局, 希望出现的就是"软着陆", 房产价格剧烈下跌的"硬着路", 后果就是银行破产; 房产价格继续上扬, 两三年后为应付通货膨胀不得不提高利息, 就会诱发目前购房一族出现严重的负担问题, 最后迫使大量的破产房出现, 这都不是货币监管当局愿意接受的. -huanghe1(黄禾); 2009-5-10 {389} (#5254710@0)
      但在11万亿的国债面前, 为维持美国的国家信誉, 维护美元的全球霸权地位, 为控制恶性通货膨胀, 美国唯一的选择就是提高利息. 美国利息回升, 加拿大利息也必须跟上, 否则大量资金外流美国, 直接的后果就是加元贬值, 对加拿大出口和经济构成负面影响. 利息回升, 房地产价格必然再受打击. 所以, 货币当局最理想的选择只能是, 温和下跌, 以小于5%的幅度下跌, 就可以冲掉MORTGAGE中归还的资本金, 银行的"窟窿"就会得到控制.
      • 正如你前文所说，加拿大的MORGTAGE体制已经决定了即使硬着陆，破产房也不会大量出现，看看90、91年的资料，那绝对是硬着陆了。 -bbbb(鞭炮薄饼--灌水区里好); 2009-5-10 (#5254838@0)
      • I don't think Bank of Canada can actually control the housing market, especially when it is already overvalued. -newbornbaby(anan); 2009-5-11 {265} (#5257896@0)
        In the short term soft landing can help relieve the destructive momentum built up over past years, but cannot resolve fundamental economic problems. BTW, the CA$ is also over valued and it would benefit Candian exports and job opportunities if further depreciated.
    • 极有水平！对宏观经济很有研究！建议对房价感兴趣的人，不要用房价比房价，要用房价比金价，石油价，粮食价，股市指数，税率，这样才能理解房价背后金融和经济的推手。不过，楼主忽略了通胀。 -zhenqiguai(Hai Xing); 2009-5-10 (#5254747@0)
      • 对，这就是楼主最大的问题，对高通胀的预期会成为买房的动力，因为对付高通胀的最好办法就是把资产变成债务，然后锁定利率，再让债务被通胀吃掉。。。。 -bbbb(鞭炮薄饼--灌水区里好); 2009-5-10 (#5254902@0)
        • 低通胀也可以成为买方的动力，因为利率低，买家可以减少负担，锁定个n年正好买个大房子。嘿嘿，反正怎么都有理。一个字，买！ -legend23(none); 2009-5-11 (#5255839@0)
    • 写的很好，不过漏想了2点。1，现在美国在市场上卖的foreclosure房只占总量的30%。其他70%叫shadow inventory,全在银行手中攥着。你google "shadow inventory"就行 -hillman(山大王); 2009-5-10 {1104} (#5254791@0)
      也就是说除非危机现在停止，给银行机会慢慢出货，否则他们货越来越多。房价恢复也几乎没可能
      现在银行已经开始更卑鄙无奈的一招，这叫做毁房子。请看这个vedio

      就像小时候学的，当经济危机时候牛奶没人喝，统统倒掉一样

      第2点，现在加拿大稳定点，并不是人们担负得起，是出于没顶的边缘
      我两个同组的同事，一个从自己自主房借了50万出来，以此作抵押再从另外一个银行借了150万。他去北温build个房
      结果前几天刚甩卖，亏得一塌糊涂。现在他自己的房已经不购欠得贷款多了
      多亏利息低，他现在每月才供1600。他还在挺着。如果如你所说利息别说到5%，就是到3% 他就玩了
      另一个也是08年换的房，现在虽说房价还比贷款高一点点，他说每天他都担心一旦失业，立即供不起。
      这才是我们小组的2人。多小的样本就有2例。
      倘若危机再持续一年，失业率再涨5%。后果如何不言而喻
      • 一旦失业----这才是房子涨不上去的真正理由,什么经济复苏啦,股市大涨啦,通通都顶不住有工作了.问题是工作在哪里? -elephantsong(双修大笨象); 2009-5-10 (#5254873@0)
    • 其实0首付还是不少,中国人几乎没有.但我身边的西人同事近2年买房的都是零首付(当时聊天时他们很诧异为什么我还不买房,是不是不想在加拿大长呆).而且大部分西人没有存款.一旦失业mortgage不出3个月肯定断供.所以,就业率是决定性因素的.股市涨一点不能说明问题. -cnmcse(故乡的风); 2009-5-10 (#5254835@0)
    • 虽然在一些观点上不敢苟同,但很多地方都分析的非常到位,不失为一篇好文. -peel.lu(皮尔区城管); 2009-5-10 (#5254855@0)
    • ding~~~ -arcong(阿莲); 2009-5-10 (#5254879@0)
    • 看了你的分析, 我才明白为何现在还有人拼命买大房. 明年七月以后买大房, 就要多加8%(PST). 只要未来房市是小跌, 今年买房的人还是不怕(反正手里有个低利率). -bridge2k(bridge2k); 2009-5-10 {733} (#5254970@0)
      1. 为你儿子孙子预付MORTGAGE, 就不劳华尔街推出,英国就有100年的MORTGAGE.英国的房子是否现在不在跌?
      2. 多印的这么多钱如何处理, 以后总要收回的.央行的不二法门就是上涨利息, 美国和加拿大不都在为这"吹风"准备, 经济开始好转, 失业率并不向大家预计的糟糕, 物价上涨, 最后将是利率上涨.看看加拿大历史上, 50年代末, 就是一个跟现在很相似的低利率时代, 可惜谁也没想到后来的60,70年代就再也没有回到原来的低利率.
      3.至于明年七月以后的房市, 很简单. 首先利率上涨, 再加8%PST, 买家减少, 高价房3000尺以上房子需求剧减, 明年也许在这个论坛上大家谈买小房子的会更多, 对利率上涨担心的人会更多. 连Builder都不造大房了.你可以看看最近的FLY.

      房屋价格的上升和下降都是有一定规律的. 现在的情形是处在什么的阶段, 大家一起研究吧. 只是总有人会付学费的,可能是一生中最贵的学费.
      • 你说的加8％PST好像只是针对新房征收的，对二手房影响不大。 -ttc(O-O); 2009-5-10 (#5255095@0)
        • 新房的价格对同地区旧房的价格有很大的影响. 这在房市上升和下降时候都一样. 同区的3000尺新房列价60万,你说3000尺旧房会在什么范围?如果同区builder新房都在2000尺和SEMI, 你说还有人会关注热捧3000尺大房吗? -bridge2k(bridge2k); 2009-5-11 {203} (#5256545@0)
          Builder是谁? 普通买房者又是什么角色?

          Builder就是股市里的庄家. 普通买房者就是散户. 你说散户能跑赢庄家?　你说散户能炒起价格？现在庄家都在减少3000尺大房这个筹码了，到是散户还在追？

          你看最后谁输谁赢？
    • 通货膨胀下的房地产走向: 对中国来说, 由于老百姓的储蓄比例是世界上最高的, 很多有钱人手中有大量的现金存款, 通货膨胀会迫使这些现金存款涌入房市以寻求保值; 但是, 对美国和加拿大来多, 由于储蓄率仅1%, 通货膨胀下房产价格可能会与中国走向完全相反.... -huanghe1(黄禾); 2009-5-11 {2038} (#5255316@0)
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛根本原因就是, 对美国和加拿大家庭的平均储蓄率仅1%, 这是什么概念呢, 一个年收入为10W的家庭, 其存款比例大约是1000元. 事实上, 加拿大银行帐户的平均存款余额大约是3000元, 家庭平均存款(所有帐户加起来)仅够一个家庭2~3个月的基本开支.
      在储蓄比例这样低的情况下, 当通货膨胀来临时, 石油汽油食品价格上涨, 对这些低储蓄家庭的冲击就会很大. 在衣食住行四项基本需求里面, 食品需求是最基本最"钢性"的, 其次是汽油的消费, 车可以少开, 但上班购物必不可少; 然后才是住房和保暖的需求. 美国和加拿大, 有许多这样的低储蓄家庭, 在通货膨胀前面, 他们最自然最直接的应对措施就是要"节省每一个铜板", 把钱花在最基本的食品需求和交通需求上, 这时候, 他们是绝对没有什么"保值"欲望的, 因为他们那点很少的储蓄, 根本没必要考虑"保值"的问题.
      相反, 高通货膨胀下必然要出现高利息, 食品和汽油开消大幅度增加, 还伴随着MORTGAGE的剧烈增加, 很多家庭可能就会出现严重危机, 破产是无赖的选择, 换小房子是迫不得已的选择(有网友指出了这一点) , 以节省住房开销保证食品汽油开销. 在这样的情况下, 地产市场是绝对没可能"火暴"的.
      美国加拿大也有一些(比例非常小)握有大量的金融资产的家庭, 他们对通货膨胀会是什么反应呢? 我想, 在房地产市场低密的情况下, 这些精明的投资人, 只会有很少很少会选择投资房产, 更多的会去选择买入石油黄金有色金属的股票基金, 投资股票基金, 流动性好, 收益快. 维护和管理房产是很麻烦的事, 开销也很大, 兑现比较困难, 除非是买来自己住, 否则投资石油黄金有色金属是绝对的更好选择.
      有网友指出, 不要用房价比房价, 要用房价比石油黄金铜粮食等等, 说得很中肯啊!
      ======================================================================
      写到这里, 我特别想给一些新移民同胞们提个醒.
      在我们的新移民同胞中, 储蓄比例是加拿大所有人群中最高的一类(哈哈, 中国人的传统嘛). 这些人, 有点钱钱, 辛苦钱, 但又缺乏一些基本的金融知识和简单的投资技巧, 很多大陆移民, 将投资房地产作为对付通货膨胀的手段, 和中国大陆很多人同样的思维方式, 但这里是加拿大, 不一样了!!!!
      可惜我们那些握有大笔现金的新移民人数很少, 你们这样的想法在中国很普遍, 但在加拿大和美国, 这样的想法不是主流, 投资房地产还不如投资石油黄金和自然资源. 目前石油黄金都是买入的好时候, 买银行的黄金石油资源基金, 千万别去买唐非特, 李多夫的"私募基金"哈!
      祝愿大家发财!更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
      • 和中国走势相反？国内的同事一听说在美国1美元就能买个大House就羡慕死了。不说那些极端情况，假如仅仅用储蓄多少来判断，那么目前中国的房价并不算高，房价过高的还是北美。 -ddldd(多多伦多多); 2009-5-11 (#5255547@0)
      • 好文章。 -ttc(O-O); 2009-5-11 (#5255559@0)
      • 文章分析的不错，不过你没有注意的是食品和汽油这些基本消费在北美人的收入里占的比例很小，大家算算如果一个10万收入的家庭，每个月税后收入7000左右，食品和汽油可能加起来不到1000。如果通货膨胀很厉害 -zhu(ironic); 2009-5-11 {282} (#5255883@0)
        这些消费涨1倍，还是占很小的比例。interest rate上去之后房子恐怕是会跌或者持平，不会是上涨，因为大多数人承受不起那么高的mortgage，特别是工作没有了之后。对工薪阶层来说最重要的是工作问题，如果工作没有了恐怕80％的都很难维持mortgage，所以unemployment rate和interest rate是房价的重要指数。
        • 10万收入税后每月能到7000?那一年可就是84000,只交16000的税? -bluebird_1(bluebird_1); 2009-5-11 (#5255906@0)
          • 嗯，是写多了，6000总有吧。总之大头是在房子上，小头是食品和石油。 -zhu(ironic); 2009-5-11 (#5255964@0)
            • 不具体确定，大概是税后67000左右。如果买些RRSP，和一些别的保险等东西，可能还要少些。 -bluebird_1(bluebird_1); 2009-5-11 (#5256913@0)
        • 食品和汽油可能加起来不到1000？别拿自己的标准衡量，别说老外，老中都不够。有谁算过典型的本地人的日常消费？ -croissant(want a house); 2009-5-11 (#5256267@0)
          • 自己在家cook肯定不要1000，我们谈的也是基本生活需求，eat out都是可以剪掉的。 -zhu(ironic); 2009-5-12 (#5258233@0)
            • 这么肯定啊？我家自己cook汽油加食品都超1000。很多本地人买半成品，就算自己cook肯定比我更贵。 -croissant(want a house); 2009-5-12 (#5258418@0)
            • 我说的食品指包括日常生活用品，例如草纸呀，洗沐等的基本生活用品，就是说很多家庭基本的生活+汽油，1000是不够的。 -croissant(want a house); 2009-5-12 (#5258447@0)
      • 分析得不错，就是结论有点武断。 -windlistener(闻风); 2009-5-11 {419} (#5255914@0)
        分析得不错，就是结论有点武断。

        关于储蓄率问题，中国的高，但是也不会都用来买房的，还要给孩子交学费不是？这方面我不想展开多说了。单说说加拿大的储蓄问题，的确相当于没有存款，但是加拿大是个信用社会，很多人都是有HLOC和LOC的，不要说加拿大的房子都是负资产，其实那只是很少一部分，就算把０７，０８年买房的都算成负资产，也就不到５％。其它的９５％的人呢？没有存款，但是如果有必要，随时可以拿一大笔现金出来，而且还能享受低利率。
        • 嗯，加拿大70％的mortgage都付清了，所以这还是一个很大的存款。美国的数据只有40％多。 -zhu(ironic); 2009-5-11 (#5255977@0)
          • ＂加拿大70％的mortgage都付清了＂，这太言过其实了吧． -mask(mask); 2009-5-11 (#5257462@0)
            • 准确的是68。4％，是2006年的数据。 -zhu(ironic); 2009-5-12 (#5258227@0)
              • home ownership 不等于mortgage付清了 -budongbudong(梦想中奖); 2009-5-12 (#5258388@0)
                • 文章转错了，在这。This means that Canadian homeowners have about $1.93 trillion in home equity, which amounts to 72.3 per cent of the total value of their homes, said the report, adding that the average equity holding in the United States is 43 per cent. -zhu(ironic); 2009-5-12 (#5258421@0)
                  • 嘿嘿，这个只是一个average, 包括了付了20mortgage和刚买房子的家庭，房价，利率和工作的波动对那些新房主的影响是巨大的，反过来， 那个$1.93 trillion in home equity可以随着房价的波动而改变 -budongbudong(梦想中奖); 2009-5-12 (#5258528@0)
      • 完全同意你的观点。其实最主要的是这边的央行把通胀维持在3%以下是法定的责任。中国的央行则没有这个责任。在中国你可以看到10%以上的通货膨胀，利率却是一点点。 -kevinchen(kevinchen); 2009-5-11 (#5257056@0)
        • 这个３％人是他的目标，是他的理想状态．数据未必准确，你可以关注一下每次都有统计局季后的修正．也许前十年的通涨格老＂控制＂的很好，可惜金融危机暴露了一切． -bridge2k(bridge2k); 2009-5-11 (#5257133@0)
      • 前提是错的， 结论更是错的一塌糊涂。 美国现在的储蓄率在上升，今年会达到5%， 因为SAVING RATE是不算投资的。 美国人的大量钱是房子债券和股票上， 实际上 是很有钱的。 至于房价， 加拿大肯定是会下走的。 -cerboros_redux(Cerboros Reborn); 2009-5-11 {119} (#5257173@0)
        买资源股票更是瞎扯。 BUBBLE不会出现两次的。 这次能源的BUBBLE今年还会有次反
        弹， 然后下个10年就跟COM一样， 翻不了天了。
    • Ding, it's a few good article in this column! -wenjin(黄山); 2009-5-11 (#5255904@0)
    • 有几个问题能不能解释一下： -ghyll(阿土); 2009-5-11 {615} (#5257166@0)
      1。 既然加拿大的金融机构比美国保守，近十年加拿大的平均涨幅应该比美国小，加拿大的平均房价为什么比美国高很多呢？难道加拿大的家庭收入比美国高很多？
      2。 奥巴马的"新会计准则"能不能给个链接？
      3。为了消化美国的有毒资产，美国国内的通货膨胀将会比较高，这将会提高加拿大的利率，到时候如果失业仍旧很高，那么为什么加拿大的房子就不会暴跌呢？
      4。住房和大米一样是刚性需求，价格也绝对不可能暴跌，那美国的房价怎么就暴跌了呢？美国的住房和大米不一样？还有中国人口多，猪肉应该也是刚性需求，怎么近一年价格跌了一半啊？

      马克思说，供求决定价格，同时价格围绕价值波动。住房的价值应该从房租能体现出来。加拿大的房子真的不会跌20%以上吗？
      • 1. 政治经济历史原因，加拿大任何东西都比美国贵。2.建议google 一下"Mark to Market"。3. 消化有毒资产和通胀没有因果关系。财政部和央行各司其职。加拿大的房子有暴跌的可能，但不光是失业率的原因，没有人能说清。4. 同意你的观点。油，食品都有暴涨暴跌，原因太复杂。 -zhenqiguai(Hai Xing); 2009-5-11 (#5257683@0)
    • 房价其实只决定于供求。 加拿大去年造了25万个房子， 跟美国2007年的1。5百万比 起来是多的， 而且加拿大的城市规划人口增长5%是无法维持的， 今年跌破15%线就 会暴跌， 什么时候是底， 加拿大一年造的房子少于8万的时候才会 到底。CONDO会 跌得很惨。 -cerboros_redux(Cerboros Reborn); 2009-5-11 (#5257175@0)
      • 好比当年那些.COM公司，按照投资的观点来分析他们的会计报表和各种ratio，没有任何一个有投资价值，但是就是有那么多人疯狂追捧。结果呢？现在的房子也差不多。分析一下房价背后的各种因素，现在敢出高价的都是些什么人？未必他们是自己印钞票的？ -zhenqiguai(Hai Xing); 2009-5-11 (#5257706@0)
    • 看你写这么多字，不易，＂顶＂． -mask(mask); 2009-5-11 (#5257440@0)
    • 我写的是通俗版本, 让大家理解起来更容易. 更多的英文权威解释请见本贴的连接. 本次金融危机已经进入了wikipedia, 推荐大家去看看, 揭露的问题其实比我写的还要严重得多 ---- 同时回答阿土网友的几个问题 -huanghe1(黄禾); 2009-5-11 {3956} (#5257497@0)
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛谢谢阿土网友提出的问题, 阿土网友问到了关键的地方

      问:　既然加拿大的金融机构比美国保守，近十年加拿大的平均涨幅应该比美国小，加拿大的平均房价为什么比美国高很多呢？难道加拿大的家庭收入比美国高很多？
      答: 　在加拿大, 签的贷款合同规定了, 你的所有财产都是房屋贷款的抵押品. 当房价下跌时, 你的总资产减少了, 如果你选择停供贷款让银行收回房产, 那么, 银行卖了房屋如果还补不上你欠它的钱,它会通过法庭冻结和拍卖你的其他的资产(存款首饰和任何非生活必须品如第二辆汽车等), 把损失的钱最大限度地追要回来, 一直到你破产为止. 所以加拿大人都尽量避免房屋让银行收回, 因为占不到便宜. 只有一种情况下, 你有”赚”的, 那就是银行把你所有非生活必需品都拍卖光了, 银行还没能把它的损失补齐, 银行就亏钱了, 但你也是”惨胜”, 你破产了, 信用没有了, 搬公寓去住, 再加上拍卖过程中的价格损失, 你可能是亏得更多. 所以加拿大人一般都避免停止供款, 只能死抗下去. 这是加拿大房屋价格”抗跌”的主要原因.
      但在美国就不同了. 你房屋贷款的抵押品就是房屋本身. 如果房屋价格跌破你欠银行的资本金, 你完全可能这么想, 我这房市场价就值30W了, 我还要还银行35W, 我不如把这房退还给银行, 然后去买一个和我现在这房基本一样的30W的房, 这样我的贷款就从原来的35W降为30W了, 我负担少了, 当然赚了. 银行把房收回30万卖出后, 你欠的35W也消了, 美国银行是不能拍卖你的首饰汽车来把那5W损失给追回来的.
      当房屋价格跌破欠银行的钱后, 很多美国人都选择”断供”, 这样市场上的”法拍屋”就会大量出现, 而这些”法拍屋”又会更压低房屋价格, 让更多的美国人选择”断供”….如同雪崩一样, 房屋价格下跌30~40%才有可能停住, 事实上, 这波CRASH, 很多美国城市的地产价格都跌去了1/3或更多.
      正是因为长期以来加拿大的金融机构把贷款人”套”得深, 所以加拿大房屋价格比美国抗跌, 每次下跌都比美国跌得少, 几个波浪几十年累计起来, 加拿大的房价自然就比美国高了. 加拿大的工资比美国少, 但加拿大银行比美国银行更”心狠手辣”, 前几天奥总统来加拿大考察后, 对这一点很”赞扬”, 夸”加拿大银行措施到位风险意识强”, 嘿嘿, 说的就是这事儿.
      和美国比较, 加拿大人工资低, 房屋价格高, 银行把”后路”也给断了, 只有破产一条绝路….那感觉, 如同一个体重60公斤的人硬要去举一个100公斤的杠铃, 而且还要”挺起”为了不破产 …. 有点悲状哈. (幽默一下, 不想冒犯上月刚买房的朋友们)
      希望我们华人朋友们, 一定要量力而行, 不要贷太多的款, 特别在目前的市场环境下, 搞不好, 房价慢慢地跌, 这几十年的” 杠铃”抗在肩膀上, 而且还是在那么高的地方去接的盘, 会很累的.

      问:　奥巴马的"新会计准则"能不能给个链接？
      答: 英文的一时半会没找到, 请网友找找看. 这是中文的:
      http://www.chinaacc.com/new/635_713/2009_4_1_le936521564914900220961.shtml
      http://www.canet.com.cn/news/hypl/200902/13-93171.html
      我看到一个很有趣的东东, 本次金融危机已经进入了wikipedia, 说得很详细, 哈哈
      http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis

      问:　为了消化美国的有毒资产，美国国内的通货膨胀将会比较高，这将会提高加拿大的利率，到时候如果失业仍旧很高，那么为什么加拿大的房子就不会暴跌呢？
      答: 前面谈了加拿大房地产为什么比美国抗跌, 部分回答了这个问题. 那么, 我们来看看在什么情况下房屋价格会”暴跌”, 只有一个可能, 就是有人迫不及待不计较成本地想把手上的房屋”抛出去”, 什么人会这么干? 买房自己住的人是不可能这么疯狂的, 只有那些以投资为目的买了房装修一下卖出去盈利的人有可能会这么干. 但这样的投机客, 在房市最火暴的时候也只占市场交易量的5%, 这些精明的投机客, 2007年肯定早跑光了, 所以市场没有暴跌的”动力”, 是不可能暴跌的.

      问:　住房和大米一样是刚性需求，价格也绝对不可能暴跌，那美国的房价怎么就暴跌了呢？美国的住房和大米不一样？还有中国人口多，猪肉应该也是刚性需求，怎么近一年价格跌了一半啊？
      答：美国房价暴跌, 我前面已经解释了. 美国的住房和大米与加拿大的没什么不同, 关键是银行的政策不同. 加拿大人比美国人命要苦啊 (:
      猪肉的价格下跌, 大概和哪个什么流感病毒的名字去得不恰当有关系, 嘿嘿.

      问:　马克思说，供求决定价格，同时价格围绕价值波动。住房的价值应该从房租能体现出来。加拿大的房子真的不会跌20%以上吗？
      答：毛主席文革后期一次谈话中提到货龙时说: “他或许是对的”. 马克思理论不见得完全正确, 伟大领袖毛主席也犯了不少错误. 我更有可能要犯错误的. 加拿大的房子完全可能会再跌去20%的, 我只是觉得可能性比较小. 如果真的跌去了20%, 那我就承认错误, 到时候, 还希望阿土网友兄弟依然把我当”好人”来对待我就心满意足了. THANKS, 阿土网友!更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
      • 我对你"为什么加拿大的房子就不会暴跌呢？"的回答绝对不认可. 做房地产就象做期货, 有大涨大跌, 才会有人赚钱. 光涨不跌或小跌, 谁还会卖房? 有钱就买房, 再有钱就买第二幢房, 还有钱, 第三第四....不怕. 世上只有房地产这个投资, 光涨不跌或小跌. 你说可能吗? -mask(mask); 2009-5-13 (#5262647@0)
    • Excellent article and very insightful points! This article does confirm my original strategy about housing - wait and see till the end of this year and then determine next steps. -newbornbaby(anan); 2009-5-11 (#5257807@0)
    • 好文章！不过，我对未来房市的看法要更悲观，因为高通胀时房子并不保值，另外，在高利率的情况下，加拿大银行的保守会增加房价的下行风险。 -fswyj007(春华秋实); 2009-5-11 {852} (#5257816@0)
      如果比较过去一百年美国房价和通胀的关系，房子的实际价值基本和通胀负相关。这其实很容易理解，高通胀高利率的时候人们的贷款能力下降，房价自然下跌。当然，房子的名义价格（不去除通胀的价格）可能在高通胀下有小幅上升，但这种名义价格实际上只是数字游戏，没有什么意义。

      加拿大银行另一个保守的做法是避免提供长期固定利率。美国主流的mortgage都是锁定利率30年或15年。最近，联储局降低利率到史上最低点后，美国refinance的数量大幅上升，这其实为美国未来面对高通胀时采取高利率做好了准备。加拿大方面固定利率通常只给五年，而且固定和浮动利率差大于美国银行，更使得不少人选择浮动利率，这实际上很象美国的sub-prime：让风险承受力小的个人承担大的风险。这样的系统是脆弱的。

      楼主解释了加拿大买房者更愿意坚持付mortgage，这确实是我们看到的在利率温和上涨的时候（到6%）加拿大房价比美国跌得少原因。但是我觉得，在利率剧烈上涨的时候，甚至滞涨（高通胀高失业率）的时候，加拿大的系统更危险。
      • 春华秋实网友分析得很精彩: "美国房贷可以锁定利率达30年, 在低利率下锁定了他们的贷款, 这其实为美国未来面对高通胀时采取高利率做好了准备。加拿大方固定利率通常只给五年，固定和浮动利率差大，使不少人选择浮动利率，这样当利率上升时, 加拿大的系统更脆弱。" -huanghe1(黄禾); 2009-5-12 (#5258017@0)
    • 看你写这么多字，不易，＂顶＂． -mask(mask); 5.11 22:03 (#5257440@0) -nihaihaoma(你还好吗); 2009-5-12 (#5258004@0)
    • 看你写这么多字，不易，＂顶＂. 本论坛那几个唱涨的 ID 怎么不表态？ -goodlord(goodlord); 2009-5-12 (#5258010@0)
      • 没看出这是跌派的观点，基本上和大银行的观点差不多。 -zhu(ironic); 2009-5-12 (#5258249@0)
    • 美国foreclosure的业主也是要先申请破产的吧?楼主把short sale和foreclosure搞混了.总的来说还是同意你的看法. -jcai(leavin on a jetplane); 2009-5-12 (#5258480@0)
      • 愿闻其详 -fish_in_toronto(fish_in_toronto); 2009-5-13 (#5262632@0)
    • 事实是无情的: 从1989年底,到1990年初, 几个月内, 加拿大房地产暴跌20-30%. 到1996-97为止, 房地产缩水50%的不是少数 !!! -softhard(沙发); 2009-5-13 (#5262952@0)
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