“没问题，包在兄弟身上”。二十年前，听见这句话，俺会热泪盈眶。现在，听见这句话，俺会落荒而逃。 最近承蒙朋友看得起，参与了一些地产投资项目的调研，发现很多项目推荐人最爱说的就是“没问题，买房一定赚钱，包在兄弟身上！”。不可思议的是，一些朋友本来是个人精，可是一听到这话，马上就猪八戒见嫦娥——走不动路啦。 不妙啊！俺得说道说道。（讲座信息 http://blog.51.ca/u-229195/2013/07/07/%e7%ae%97%e6%97%a0%e9%81%97%e7%ad%96%e2%80%94%e2%80%94%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e6%8a%95%e8%b5%84%e6%a1%88%e4%be%8b%e7%a0%94%e8%ae%a8/） 底线：10%的自有资金净回报率 道理很简单：如果达不到这个回报水平，就去买地产信托产品好了，风险低，抵押足，本金、回报双担保，何必费心费力冒风险当“房耗子”？ 需要注意的是，这是扣除各种费用后的净回报率，千万可别被人用各种“毛回报率”给忽悠了。如果严格点，计算回报率时，还要考虑到资金的时间价值。 另外要注意的是：银行的贷款意向书和这个项目是否真的很赚钱没有必然联系。银行愿意贷款，只意味着在对应的融资结构下，该项目能够按时还本付息。银行由于有巨大的杠杆（资本金充足率的倒数，8-12倍），对资产回报率的要求和我们是不一样的。 卖得好：全面透视物业环境 既然是投资，总有一天会卖出去，才能落袋为安。物业环境对卖价高低有关键作用。从大到小，“物业环境”包括国家、城市、社区、物业自身等各个层次。 比如说，由于全球化，美国的一些城市的产业（如底特律的制造业，有些地方的旅游业）处于衰退过程中，实在是没有必要听到“美国”两个字就不顾一切地凑上去，没得让“本地佬”笑话我们这些“小聪明吃大亏”的华人。 又如，现在大多地区旧房翻修成风。但是如果社区环境一般，豪宅修得再大再漂亮，又会有多少买家愿意掏钱？ 再如，购买商业地产，要特别注意分析租客的特点：政府部门或非营利机构这一类租户带来的税务优惠是否可持续？小生意租户里面，有多少是刚开张的？象连锁超市这种大租户，有没有关门的风险？ 花得少：全过程成本控制 有经验的人都知道，真正厉害的合同经理，不是那些玩弄专业名词的小鬼，而是善于把合同条款和业务细节融合在一起、理解整个业务过程的老手。 比如，翻修房子，融资成本、各种政府税费、交易成本，这几项经常会超过卖价的15%或买价的40%，实在是需要精打细算，且花大力气优化相关的融资、法务和税务方案。 另外，建筑成本也要和房产定位相匹配。独栋200万豪宅，每平方英尺造价$140？哄鬼呢？ 防范“忽悠二人组”：掌握全面的信息 告诉大家一个好消息：在北美，专业会计师、审计师的签名有较高的可信度。再告诉大家一个坏消息：在北美，专业会计师、审计师的签名经常被作为幌子，误导投资者。 一种常见的情况是：“洋会计”们的数字基本都是真实的，但并不是全部的信息。比如，由于融资结构、税务结构是CASE BY CASE的，卖方提供的会计报表只提供息税前收入；卖方“贼经纪”也不会好心提示房贷成本，反而会把“息税前收入”和“净利润”混为一谈，误导买方（投资者）。可买方要是忘了这一条，那就傻到家了！ 还有，物业的灾害风险、大修成本等信息，也需要通过各种蛛丝马迹来分析。 Lic #: M13000336, under FMP Mortgage Investments Inc. (FSCO reg. # 12373) （以上内容不构成任何具体投资建议。对具体个案，欢迎来电垂询王富嘉6474000186或电邮wang_fu_jia@msn.com，或光临近期举办的理财讲座。讲座详细信息请参考下面的广告，或访问博客http://blog.51.ca/u-229195/ ）