本文发表在 rolia.net 枫下论坛在前面几篇文章中,笔者介绍了关于小型地产的修改规划法规(zoning by-law)进行分建、扩建或改建的目的与意义、申请流程、申请要求和申请技巧。这里所谓的小型一般是指从一家一户的地产,到相邻若干户的地产,在不改变用途的前提下,即,该规划地带(zone)内原来已经允许的地产用途(如独立屋、半独立屋)维持不变,但突破原有法规的限定参数(如最小总面积、最小lot宽度、最小前后纵深、最大容积率-index、最少停车位数量,等等)进行小型的修改调整的申请(minor variance application);如果又要分建又要调整限定参数以盖两个或数个瘦长的新房屋,就要申请允许分建和允许小规模调整法规参数,即consent and minor variance applications。如果更进一步,象笔者举办的讲座里不少投资客希望的,把几个临近独立屋的地皮,或一大块商业用途的地皮改变用途,新建连排镇屋,或者公寓楼房,那么就要通过另一个完全不同的申请手续和审批流程了,这叫zoning by-law amendment,简称rezoning,即正式修改该地皮的土地用途(land use type(s))。关于小型修法开发的项目,即minor variance application (扩建和改建)或者consent and minor variance applications(分建),其递交申请的机构叫调查委员会(Committee of Adjustment),审批者是几位由委员会聘请的资深专家,而他们参考的意见是市政府各个职能部门对该申请的审阅意见。
第一个报告,也是最重要的报告叫规划合理性报告(planning rational report)。就是系统性地说明为什么现有的土地用途不适用于新开发的项目类型,而新开发的土地类型在土地规划原理上有什么合理性?举个例子,比如某业主兼开发商在某一片全是独立屋的小区内临街的地段连续收购了五个独立屋的地皮,想在该地皮上面盖一个十层的公寓,而当地zone的规范明确说明只能搞独立屋或半独立屋,那么就必须要申请修改土地使用法规了,而怎么才能说明其修改法规的合理性呢?其大方向是使用这么几种由高到低的反击武器:一是要说明该种土地使用是符合既定的安省规划政策(Provincial Planning Policy Statement - PPS) 的战略指向的;二是要说明该种土地使用是符合既定的安省南部金马靴地区的成长规划(The Growth Plan for The Greater Golden Horseshoe)的方向;三是要说明该种土地使用是符合既定的市府官方规划的(The Official Plan)方向;四是要说明对周围邻居和社区没有严重的负面影响(Significant Negative Impacts);等等。而市政府的审阅报告也基本是根据类似的套路一步一步进行说明,但结论则有可能与开发商的报告不同,甚至完全相反,所谓自说自话,自我论证,这就是英美习惯法(common law)体系下,官商之间攻守博弈的表现形式。而最理想的情况是在申请的前期,开发商与官方就土地使用的类型进行有效沟通和充分咨询,互相摸清对方的底线。比如如果市政府方面不希望开发商把独立屋的土地用于搞中高层的公寓,那样会使开发商一夜爆富,而周围独立屋的居民则大受影响,因此希望开发商用该土地来搞连排镇屋,而如果开发商同意就范,修改方案为镇屋,那么以后的申请虽不敢说一定事事顺利,因为还可能有其他问题的存在,但阻碍该项目前进的最重要的绊脚石已经搬开了,以后就是一步一个脚印地向前迈进了。而如果开发商不愿意就范,硬要闯关,死磕市府,这样的案例也是存在的,因为虽然这样做,其方案被市议会否决的可能性很大,但开发商还留有一个大杀器,那就是上诉到安省市政法庭(Ontario Municipal Board),而这个法庭从以往的案例判决看是更加有利于开发商的,经过在省府法庭内与市府进行讨价还价,没准开发商能获得更多的收益,具体细节以后再表。