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财新火眼（cx171135)：明察政经商  洞见财金融

10月以来，“大炮”任志强在多个场合谈房价，当然不用想，都是唱多。

 

任志强是中国预测房价最准的人，但“聪明投资者”不建议只看他的结论，还是建议多看看他的逻辑。

过去对，不一定现在就对，但是经常对的人，听听他们的思考，很有价值。

 

近期，任志强参加了财经杂志年会、诺亚财富钻石年会，接受经济观察报和《中国新闻周刊》的采访，还有各种公开活动。

“聪明投资者”收集了其中的可信信源信息，将任志强的观点做了简化梳理。

“你们觉得房价高，我觉得还早着呢”

1，我说话非常严谨。我要不严谨，怎么能预测十年的房价都预测对了呢？

 

2，十九大里有两个没改变：一个是我国还处于社会主义初级阶段，一个是我们还是发展中国家的地位。生活基础还没有改变，房子也还没有盖够，所以瞎想什么？早着呢。

 

3，十九大提到更多是城镇化，让农民进城变成城市居民，所以不是房子多了，是房子还不够。就像最近北京在清理违章建筑，如果有地方住的话，怎么可能清理呢？就是因为房子不够。

 

4，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。

 

5，应该说，中国的城市化路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。

 

6，我们从1990年开始建（商品房），到现在一共建了一亿五千万套，商品房只占住房总量的40%或者还不到。北京、上海还不到40%。

 

7，真正的房价有多高呢？超过一万元平均房的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。

 

8，去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多。没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。

 

9，北京个别城市房价比确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。

支撑房价继续上涨的若干个理由

10，中国虽然人多，但是城市人口并不多，要达到小康水平的话必须达到60、70%的城镇化率，我们还差得远，现在的城市化建设还满足不了城市化的需求，房子还远远不够。

 

11，很多人说年轻人有很多房子可以继承，却忘了一个最基本的问题：人的寿命越来越长了，老人可能要活到80多岁，你不可能等到他们都去世了，再去继承再去结婚。

 

12，现在不结婚的年轻人越来越多，独居也成为一个趋势，我们13亿人，有7700万独居户，全世界来看，这个比例平均达到20%-40%，欧洲40%的人是独居。

 

13，预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，结婚、生孩子的还不算。

 

14，所以我们独居占比非常小，还有很大的增长空间，房子只会不够用。美国的商品房已经上百年了，二手房依然在涨。

 

15，我不关心M2，我只关心货币贬值不贬值，如果货币贬值，说明房子要升值，这个规律无法改变。

“房价所有的不合理都在地价上”

16，我们做了一个调查，房价扣除地价以后的房价收入比是多少，全国大概不到1:6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。

 

17，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。

 

18，我们从2004年8月31日以后（出文件是2002年6月1日）开始招拍挂，1998年至2003年，在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。

 

19，调控政策最大的问题是无法，你们可以查一查所有地方出台的调控政策，哪个是依据上位法了。

 

20，我们1995年开始实现房地产管理法，上面只写了商品房卖完了以后，价格到政府那儿备案。土地合同中写了可以盖房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说契约不算数，房子只能卖多少钱。

买哪里？大城市会越来越贵

21，房子是不动产，是不可移动的，所以跟地点有很大关系，过去做房地产主要看位置，位置附带周围资源。有资源，大家都往这个地方跑，人越来越多，所以物价越来越高，房价越来越高。房子贵的话，买的人就越来越多。

 

22，很多小县城的房子，大家为什么不买？虽然便宜，没法升值。大城市的房子虽然看着贵，但是要有资源，城市有资源了，房子就会越来越贵。

 

23，去年，地级市平均房价不超过4000一平，房子并不贵。

为什么这么多人看错了房价？

24，市场决定决策，而不是决策决定了市场，别搞错了。

 

25，房地产的信息很多是假的信息，如果根据现在已经统计公布的信息去做决策，你可能就做了一个假的决策，这就是机器人容易犯的错误。但是如果你在第一线，你会了解很多真实的信息，你就会做出一个正确的判断。

 

26，比如说一个县的县长说，今年全县都种大白菜，老农民告诉我，绝不能听县长的，种的都是大白菜，那就都赔了。结果，没种大白菜的人发了大财，因为他用自己的思维在做决策，而不是上面说什么我就做什么决策，他才能在市场中掌握最灵敏的信息，让自己从中受益。

 

27，我们没有市场价格信号，所有的价格信号都是假的，如果市场里没有价格信号，任何人做出来的判断一定是错误的。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了，因为你永远不知道未来的价格是多少。

 

28，如果市场的信息都是假的，机器人一定做出一个错误的判断，但是不一定企业家会做出错误的判断。因为企业家在一线服务的时候，他会了解更多和新闻报道不一样的信息，因此他做决策的时候会从另外一个角度出发去研究，真实世界是怎么回事。所以他才能做出正确的决策。

 

29，如果不解决户籍问题和土地制度问题，（地产调控）长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

附文：

大猫:任志强说房价还远没涨到头 你要买房还是要离京

要说房市，全国人民还是最想听听任志强怎么说，特别是各地调控政策实施大半年之后。

这不，蛰伏多时后，任志强又“开炮”了，并且还是个“大炮”。

昨天，在财经年会2018“预测与战略”上，任志强说:“超过一万元平均房的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。”

猫哥当时就在现场，任志强此话一出，全场哗然。中国的房价还不高?未来还会更高?

换做别人这么说，一定会被扔鞋砸过去，事实上，任志强以前是被人扔过鞋，但后来飙涨的房价却结结实实打了反对他的人的脸。不管喜不喜欢，咱也听听他的理由。猫哥就整理了下任志强的讲话，看他的分析能不能说服你。

如果任志强这次预言还是准确的话，那么被调控政策打压而低迷的一线城市房市，是到了抄底入手的时候了吗?

任志强有三个理由:

未来独居预计有一亿五千万户，为了满足独居人的住房需求还需要盖25年，也就是说越来越多的人独居，家庭也越小，需求越来越多;

地价价格还是很高，住房价格里60%是地价，并且中国从来没有出台一个政策限制地价;

调控没有可依据的上位法，政策朝令夕改，没有契约精神，扰乱了价格信号。

具体他是怎么说的，请看原话:

01

任志强:主持人在会客室就跟我说，你说话小心点，意思就是让我别随便说。我们说十九大，十九大里其中有两个没有改变，十八大有三个没改变，十九大变成两个，没变的就是社会主义初级阶段，发展中国家的地位没变。这两个没变，说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。

预计城市化任务还没完成呢，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。所以，应该说中国的城市化路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。

很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是李铁谈到了老龄化问题，我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思?就是父母有房子我也不住，单独住。

中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中国未来的独居发展趋势是什么?笔者认为，人活着就得为了点什么，但大多数人却是被动为了房子妥协了人生。投资如战场，楼市、股市都是一样的!股市就是有经验的人获得更多金钱，有金钱的人获得更多经验的地方。给大家的提议是:如果你在股市没赚到钱，绝对是因为你没有一套好的方法。其实只要有了好方法，在股市赚钱是件很轻松的事!我花了10年的时间，我总结了一套筛选涨停股的方法，我称之为《三步擒牛战法》，准确率高达93.5%，如果你想学，读者可以到【acac178】上来全部无偿领走，相信我的实力！

预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么?从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套，你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京、上海还不到40%。

真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。

北京个别城市房价比确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。

我让易居帮我们做了一个调查，就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到1:6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。

也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。我们从2004年8月31日以后，但出文件是2002年6月1日开始招拍挂，1998年之后--2003年在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。

调控政策最大的问题是无法，你们可以查一查所有地方出台的调控政策，哪个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法，你们查查房地产管理法，有地方政府批准价格吗?没有。上面只写了商品房卖完了以后，价格到政府那儿备案。

另外，没有契约，因为土地合同中写了可以盖这个房子，可以盖那个房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说契约不算数，房子只能卖多少钱，我已经盖好了也不行，没有契约精神。

我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的，所有的地方政府几乎无不造假的可能，要不然就是高价的不让你卖，不让网签，要不然就限价。如果市场里没有价格信号，任何人做出来的判断一定是错误的，不管是中央政府还是地方政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗?不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号，怎么判断呢?未来是涨还是跌，不知道，因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了，因为你永远不知道未来的价格是多少。

02

苏琦:任总，我记得2003、2004年我采访您，您当时有一个惊人之语说，不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子，政府应该安居性的保障。您给支支招，租售并举以后，保障性住房也好，到底怎么更好的解决这个问题?

任志强:北京市政府干得挺好的，北京市政府没有住房困难的家庭，北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障，他们都不愿意搬家，宁愿意领更多的钱，为什么?因为要改善住房就到城外面去了。我们要解决的问题是什么呢?

第一，中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类:农村户口和城市户口。城市所在地要解决住房问题，根本就不考虑农村户口了，因为你家里有宅基地，不在住房考虑之列。

另外，户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍，本地政府只管本地户籍的人口，外地户籍的人口再困难和我没关系。因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在，我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。所以，我们真正的家庭住房困难户，不是真正有北京市户籍而产生的人口，或者说不是我当地政府要管的，是外地政府要管的，所以，他就要把这些外地人口轰出去，都轰出去了就没责任了。

苏琦:叫疏解。

任志强:文件上写的不是疏解，是迁出。如果没有户籍制度问题，全世界大概有三个国家有户籍，朝鲜、中国，还有一个什么国家，我忘了。比如美国，拿的是护照，到任何一个州，州政府都得管，特别是他们退休社保卡都是全国通用的。

李铁强调人的城市化问题，我个人觉得是收入的城市化问题，如果你的收入完全来自于城市，不管你住在农村还是住在城市，都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里，医保还在农村，宅基地还在农村，承包地还在农村，能叫城市化吗?不叫，因为当地的政府不管你。但本地户籍人，政府都有一个最低收入。这是我们制度上的毛病，你刚才问的问题，制度上的问题不解决，每个地方政府都说我完成任务了，完成的很好。

但是，在人口流动的情况下，这个问题没有解决，而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的，中央拿多少，地方拿多少，特别是穷困地区，户籍是多少，我给你按多少拨，你人可能不在这个地方，但钱拨到了户籍所在地。所以，我们逐步打通户籍问题，估计得用几十年时间才能打通。

打通以后的情况就完全不一样，邓小平说初级阶段要一百年，或者几代人、几十代人，别想的太简单了。孔子到现在只有73代，邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题，你们别想的太简单了，所以，可能还有一个发展过程。如果这个阶段没过，财政收入、体制什么的问题没解决，北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户，但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决，永远存在这个障碍。

像郑州、南京提出来了，给你低价补贴，优秀人才来我这儿给你落户，房价补贴等，恰恰是因为高技术人才不到他那儿去，才用政府花钱的办法请你。北京不用，北京有这么多权力，大家都拼命往北京跑，没办法。特别是一些大城市，遇到的就是这个问题，本地人解决了，不希望你外地人进来，因为外地人进来以后，我承担保障的责任很大，政府担不起，于是就出现了问题，所以有些城市提出购房入户。

而优秀人才都进大城市，我们文件上写的公共资源均等化，这句话不是短期之内能解决的，需要很长的周期。为什么开发商选择城市做投资，就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关，就是因为那些城市没有吸引力了。我想，最根本的问题，中国要解决长效机制，这个口号都提出来了，但是你们想一想，如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

03

而在任志强上一次在公开场合发声公开看涨，是在今年的博鳌地产论坛上，那时全国的地产调控越来越紧，市场“冰封”，其依然看涨的言论遭到了专家的驳斥，猫哥也记录他们当时“PK”的状况。

任志强PK经济学家:未来房价涨还是跌?未来租得起吗?

蛰伏已久的任志强说房价时，无论认同还是反对，大家都得听一听的。因为纵观历年，他对房价大势的看法基本都被证实了。在全国房价调控全面收紧的现在，很多人都喊房价拐点来了，任志强并不这么认为。

01

之前，在博鳌房地产论坛上，并没有出席会议的任志强采用了“声音+PPT”的方式，表达了自己的观点。任志强认为，影响市场的主要因素是制度问题、宏观政策和微观政策，所以他在这三个方面阐述了自己的看法。

他说:“中国房地产市场不可能会发生根本性变化。”

但也有经济学家并不认同，北京师范大学金融研究中心主任钟伟就在当场反驳任志强:“当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。”

海通证券(600837,诊股)首席经济学家姜超也认为:“当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天，其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。”

那么，未来房价是涨还是跌，哪些城市会涨，哪些城市会跌?谁说的对呢?

02

首先，是大多头任志强。

他的逻辑如下:

一、就国家体制制度而言，最重要的是土地制度。在政府决定土地资源配置的情况下，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。

二、是户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩，因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。

三、我们的金融制度中没有房产基金产品。如果基金发达就可能不会是这样一个以住房为直接目标的投资市场，而是会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

四、宏观政策方面，三去一补、稳中求进以及防范金融风险。

五、货币政策方面，最近两个多月时间，出台了近20多个文件，从严限制各种融资和信贷。个贷利率的上升，对购买住房有较大的影响，个贷利率上升比涨价支付成本更高。

六、房企的融资情况，无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降。6月份的数据显示，虽然开发商的融资略有提高，但是仍是下降趋势。而房企很快就要进入还贷的高峰期，今、明、后3年大约有1万多亿到期债务，这和信贷的控制有直接的关系，也会影响很大。

在任志强看来，房地产市场中有太多相互“矛盾”的东西。

在不同的地区，微观政策是也差别性，出台的政策既有限制性、限制需求，有一些让市场下滑，但是有一些反而是让市场继续热度上升。

其中，任志强特别强调了地价对于房价的影响。“在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的，但是从房价和地价对比中可以看出来，地价起到了推动房价的重要作用。从土地供给的情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。”

我们看分地区平均房价和平均地价的关系，根据6月份国家统计局公布的数据对比情况，大概只有东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的，而中部、西部和东北地区整个平均房价都低于平均地价。通常市场配置资源的时候，土地的价格是以产出的价格来决定的，但是在垄断的土地价格中，价格促进了产品和预期的提升。

所以，任志强反问，“房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘的情况吗?”

03

显然，任志强的看法，钟伟很不买帐，他说任志强的看法“这是非常危险的判断”。

然后，钟伟立马开怼:“首先想批评任志强先生的判断，他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待，比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌，这是非常危险的判断。”

他的观点如下:

一、2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。

二、关于“地价很高，所以房价也高”。因为地价高，所以房价不能跌，开发商为什么不能被套牢?如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地，套你一辈子是应该的，赔钱也是应该的。

三、关于开发商需要归还1万亿的各种债券，有可能导致房地产资金链的断链的问题，钟伟拿出了数据，因为2016年销售金额大于12万亿，所以去年是比较严谨，房地产行业出现了比较大的流动性。

04

当然，怼任志强不是主要目的，钟伟的核心观点还在于，总体上中国的楼市并没有这么大的泡沫。

钟伟举例，国家统计局的统