——《多套投资房贷款经验分享》讲座后记
2018年1月20号，应大鹏地产公司邀请，为200位地产经纪和地产投资者做了一次经验分享。现在通过公众号，把讲座的干货用文字方式再梳理一遍。
首先，大鹏地产公司总裁Tony 马为听众做了30分钟的市场分析和地产投资经验分享，精彩桥段太多我就不一一重复了。让我最折服的四个观点：地产投资是个T+5的交易，这个5是指5年而不是5个月；地产经纪的成绩不是今年你拿了什么奖，而是今年你自己有没有投资一套房产；房地产投资永远都不会赔，逗号，看你什么时候卖；大家在地产投资里赔的钱，一定小于股市里或创业中赔的钱。
我的经理Ida 也来现场助阵，简单介绍了BMO银行的战略以及B20对市场的影响，以及我们下一步的措施：即将推出利率锁定130天的新政策。
我的分享是从接近人生终点开始的，70多岁的老人在加拿大到底能拿到多少社保收入？政府会保障老年人的住房吗？倒推的结果让人彻骨的寒冷：体面的老年生活，只能靠自己现在的投资成果，靠不上政府，体面的退休生活需要一个付清贷款的自住房和200万金融资产。
要实现这么“宏伟”的人生小目标对90%的人来说都不容易，捷径也有，就是投资。投资品没有好坏之分，无论股票还是房地产，持有什么资产不重要，重要的是如何持有这些资产。地产投资就是经营自己的生意，以套利为目的，而不是以出卖自己的时间来赚钱。房地产具有金融属性，有抵押品功能，因此在持有房地产期间可以把银行作为交易对手进行套利，方法就是refinance，这种方法避免了出售房产带来的交易摩擦成本。由此我们得出一个结论，房地产投资的收入不是来自租金收入，租客是员工，是神一样的队友，投资房不要拿来做airbnb，也不要做homestay，这些都是体力活，不属于地产投资。要用钱，找银行refinance，银行天天开门。
扛着高房债的日子什么时候是个头呢？答，退休的时候，65岁啊。在65岁之前，都不要卖投资房，需要钱的情况下找银行做refinance。退休之后没有收入了，无法继续做refinance了，再卖房。在持有期间，每5年到6年做一次refinance，一是加回杠杆提高资金周转效率和杠杆效用，二是拿出来钱做金融资产投资，因为后者有复利效应。废话不说，直接举栗子：2011年35万买的condo，首付7万，2017年refinance 拿出14万现金，贷款余额升到39万，这套房子的借款金额比原买价还高，市场风险就留给银行吧。没必要担心债务过大，只要银行能批，就说明风险可控。算算涨，6年收入14万，本金7万，收益200%，每年33%的投资回报。没有卖房，没有交易成本，没有资本利得税，银行的refinance 成本只有800元。与股票比一下，巴菲特给股东的投资回报是每年18%，难道地产投资比巴菲特还厉害吗？错，巴菲特投资的是金融资产，有复利效应，按照72法则，72除以18等于4，即，如果2011年把7万给巴神去投资，他只用4年就给你赚到14万了。这就是我总结的，要refinance 拿出现金早点儿学习做金融资产投资。惊喜来自未知，惊吓来自无知，不要害怕金融资产，慢慢学，一定有收获。按照72法则，14万2017年投资到金融产品，不要贪，年回报率7.2%，那么10年后本金翻倍，到2037年, 20年之后这14万应该变成56万了。这就是说，用杠杆买地产，refinance取出现金投资金融产品，退休时实现200万金融资产，加一套无贷款的自住房，就这样一路愉快地扛着高负债奔向美好的退休生活。
要实现上述目标，首先要分清好赖坏债务，否则拿不到贷款。同时，要努力交税。我不是开玩笑，取得贷款的必备条件是，收入。联邦政府把房贷政策改的这么严，就是倒逼借款人多交税啊。你想想，联邦政府的税收来源是收入所得税，地方政府的税收来源是消费税和资产税，不在加拿大缴纳收入所得税的人，在大量借钱买房，联邦政府会怎么做呢？前几年给不交税的非居民和新移民大量放款的银行，现在日子很难过，把上税的人的钱借给不上税的人，确实有失公允。贷款越来越难，利率越来越高，扛得起才是人生赢家，鉴定完毕。
房地产投资，与股票投资相比较最大的优点是，房东在为社会做贡献，买来房子租给买不起房子的人住。投资股票却只是为自己谋利，对第三方无益。现在很奇怪的一个现象是，投资股票的人指责房地产投资者把房价抬上去了，不道德。其实，投资股票的人还需要努力，有一天自己能买得起房子了才会洗心革面。在道德上有优越感的应该是地产投资者。
长话短说，记住Tony 马总裁的话，2018年1月20号到9月20号，房价是最适合投资的。感谢赞助本次活动的多伦多狗不理饭店，State Farm 保险公司的Jason Ji，以及多伦多最大的建筑商Tridel对本次活动的大力支持。
房地产投资，需要大智慧和与众不同的判断力，而斤斤计较，抖机灵的人很难赚到大钱。通过这次讲座，地产投资者微信群已经壮大。有志于加速偿还自住房，消灭坏债务，有稳定连续收入，立志投资6套以上投资房的朋友，请举手要求加入多套投资房微信群。我的个人微信ID是：henry-bmo。扛着巨额房债生活还能快乐吗？能，真的能。加入我们，与高额房债共舞，快乐地奔向退休生活吧。