2019年，1月的地产局数据已经出台。2019，注定是个不平凡的一年。中美贸易战，加拿大和中国的关系突然间变得紧张，而美国的川普总统，永远让人猜不透他的想法。欧洲仍然是一塌糊涂，美国和中国两个巨大的经济体也开始减速，中国外汇管制愈发严格，而人民币的贬值趋势也越发明显，区域军事也有紧张的趋势，多伦多和加拿大的房地产该何去何从呢？
先看一下数据：
我们可以看到， 销售数量增加0.6%， 基本持平。平均价格上涨1.7%，也可以算基本持平，有效房源增加了0.6%，基本持平，而平均交易天数增加了1 天，居然也差不多。那么这些平平稳稳的数据后面，到底是什么情况呢？
从上面两张图的对比，我们可以清楚的看出，在2018年1月，独立屋的占比是41.3%，平均价格是97万，而2019年1月的独立屋占比是42.5%，平均价格是94.1万。Condo 在2018年1月的占比是31.7%，平均价格是50.7万，而2019年的占比是30.9%，平均价格是56.8万。
我们可以清楚的看到，价高的独立屋销量占比多了，而相对低价的Condo 销量占比下降，所以，我相信整体价格回升就是一个忽悠。
独立屋的平均价格2019年1月，较2018年1月而言，416 区域跌了8.8%，而905 区域涨了0.9%，总体上，跌了2.8%。
首先一个问题：多伦多的房地产是否具备长期投资价值？
我们先看一下伦敦，这里说的是Great London,依据恒大研究院提供的相关数据， 面积差不多1573 平方平方公里，占英国国土面积0.6%，集中了英国13% 的人口和20% 的GDP, 50年来房价涨幅是106倍，年化率是9.8%。毫无疑问，完胜GDP，同时也完胜英格兰8.9%的房地产年化平均涨幅。
在看一下法国，法国的 Great Paris 面积差不多1200 平方公里，占法国面积1.8%, 集中了20% 的法国人口和30% GDP。过去50年的年化涨幅7.3%。完胜GDP 的同时也完胜了法国的平均7% 的房地产年化平均涨幅。
日本，在泡沫破裂之前的36年里，6个核心城市的房价涨幅是多少呢？ 210倍！75-91年，这两个城市平均年涨幅11.2%。而这期间，日本的GDP 大约在7-8%之间，而大跌之后的2017 年，日本的平均地价只有峰值1991年的一半。
从这3个例子，我们可以得到几个结论：
1， 区域决定一切，只有一线城市的房地产才具备价值。
2， 房价的长期涨幅是会跑赢 GDP 的，而7-10% 的长期价值增长率，是可以期待的。过高的涨价一定会崩盘。
3， 其实有一个国家，我没有点名，是唯一一个没有房地产投资的国家，这个国家也是我研究的数据中唯一一个房地产不能跑赢GDP 的国家。这里不再细说，需要了解的请添加我的微信号(bjtotoronto)加群讨论。
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我们再需要看的是北上广深，过去15年，房价增长超过20倍！年均涨幅差不多22%，而与此同时 GDP这4个城市大约在11-12% 左右，从这个意义，北上广深的泡沫甚至大过泡沫破碎前的日本。
我们常说，人口增长决定房地产价格，下面，给出几个人口的数据：
关于日本，我们谈起日本经济衰落的一个重要因素就是日本的人口出生率太低，多低呢? 1.42! 的确，非常的低，但还有更低的，中国香港地区的人口出生率是1.19, 而中国大陆地区是1.18 !!! 这在全球而言，绝对是倒数的，而与此同时，北京和上海的流动人口已经开始下降，北京的户籍人口甚至已经开始下降。而在总人口下降的同时，60岁以上人口却占了17.6%，而这个比例在未来相当一段时间还会继续增加。
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很多人问我，加拿大的房地产是否有泡沫？毫无疑问，肯定是有的！我相信，有通货膨胀的地方，就有房地产泡沫！可是，加拿大的房地产泡沫无论是相对于快速增长的中国，永远跑不赢GDP 的美国还是乱七八糟的欧洲都会强很多。在加拿大，同样是一线城市最具备长期的投资潜力，长期看多伦多和温哥华无疑是最好的，当然，中短期而言由于政治原因，温哥华的地产会经历更长时间的低迷。
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1）为什么美国的房地产不具备投资价值！
2）为什么这些区域的Condo 不会跌！
3）2019年风险最大的区域！
4） 为什么不能买这些房地产？
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继续猛跌还是缓跌？ 多伦多的地产冬天什么时候到头？
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