王又辛的第二十一封信

sailor (Sailor)
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新移民给国内朋友的信
第二十一封信 置业 (上) 资金准备
加拿大生活中最关键的两大件是房子和汽车,进入"中移民"阶段的显著标志是买房子。
买汽车,无论新旧,相对于房子来说,较便宜。但是,买了汽车,会占用很大一笔资金,下一步买房子就困难了。汽车是纯消耗品,
而房子却可能增值。
最近两年,加拿大经济持续强劲增长,房地产业是其中的活跃分子。租房和买房的价钱扶摇直上。比如,在多伦多租两室一厅的房
子,一般要900元/月,而买房子每月分期付款,也不贵不了太多。租房子钱是白白花掉了,买房子,几十年后可以落下一栋房子。这
个账谁都会算。
根据多伦多地产局的资料,大多伦多地区(Metro Toronto
Area)房地产动力有这样几个方面:1.房屋贷款的利息低。2000年房屋贷款利息大约在7%-9%,而1989年泡沫经济时,利息曾达
到15%;2.房价正从1995,1996年的低谷逐渐走出,目前仍然算得上走势平稳,价钱也没有到非常高的水平;3.就业水平高,失业率
低,供房能力强;4.空房率千分之八,房租高,与其交租不如置业;5.稳定的经济和政治环境;6.就业机会多,使得加拿大其他地区
的人来多伦多工作;7.移民的大部分定居多伦多;多伦多市每年人口增加十万人。
买房子实际上反映了对你在加拿大生活的总体评价。一心想去美国或其他什么地方的人,恐怕不会买房子,把钱放到股市或其他投资
领域一样能增值。工作不稳定或者家庭不稳定,也不会买房子。用地产行话讲,房子=投资+美满家园。注意:首先是投资,然后是家
园!
首先然我们谈谈资金准备。
你付的首期款Down payment加上银行的贷款Mortgagee,等于房价。
对于第一次买房子的人,首期款只需付房价的5%。当然他必须有银行信誉Bank
credit。所谓"银行信誉"要考察你是否有工作、是否有信用卡、是否贷款买车、是否开过空头支票等等。没有银行信誉的人,第一次
买房子,最少要付房价的35%。
首期款少于25%,银行要按比例收保险金。5%首期款的保险金是房价的3.25%,20%首期款的保险金是房价的1.25%。保险金并不是一
次收取,分在房屋贷款中分期付还。为了避免付保险金,一般都把首期款定在房价的25%。
假设房价是25万元(250'000英语习惯说two fifty
thousand,简单写做250K)5%的首期款是12'500元,25%首期是62'500元。余下的187'500元,就要到银行贷款了。
银行根据你的收入,决定放款额度。年薪3万元的三口之家,可以给9万元,年收入6万,可以给20万(这些数字只是大概,不同时
期,不同银行均不相同)。还要问你工作时间长短,是临时职位还是长期职位,是否过了试用期。
至少在打算买房的半年前,就应当计划资金。看看自己手里有多少钱,能从朋友处借到多少钱可以付首期,再到银行询问可以得到多
少贷款。认真规划自己的策略,稳健慎重投资,购置家园,全家安居乐业。
收入总额18%的部分可以存入加拿大政府的注册退休金计划RRSP中,存入RRSP中的钱可以免征所得税。一生中首次购房,可以从注册
退休金计划RRSP中借出两万元购房,夫妇俩一共可以投入四万元。也就是说,过去的几年里收入11万元,就可以有两万元的额度,免
税买房。要注意,存入RRSP的钱,半年后才能取出来买房子用。这个钱要在以后的15年中分期存回RRSP中。
安大略省还有一项可以免税的购房储蓄Ontario Home Saving
Plan。每人每年最多2000元。可以到银行存入OHSP的专门户头上。
在你一登陆加拿大,就要为将来买房子作准备了。其一是信用准备,尽快申请信用卡,能用信用卡的地方尽量用,每月按时付信用卡
账单。持信用卡购物的历史越久,信用纪录越好。还要小心不开空头支票,银行账户不能透支。
其二是准备首期款。要开源节流。节流要从两个方面去做,一暂缓买汽车,二不要买人寿保险和教育基金,尽量申请托儿补贴。
移民加拿大,有一个规定,登陆时要有够维持半年的生活费。人们如果有钱,都尽量多带,给移民局报告的数字只多不少。这样做其
实没有必要。钱应当尽量多带,只按规定报告就行了。报多了,以后申请托儿补贴或学生贷款的时候就很困难。一般在登陆半年之
后,加拿大政府认为带来的钱差不多都花完了,再去申请,才有可能批准。
对于刚来的新移民来说,每月支出,第一是房租(在多伦多,大约800元/月),第二是托儿(约400-800元)。为了省下托儿费用,
一般地,母亲就呆在家里看孩子(见第五封信
孩子)。政府有一项托儿补贴福利。根据家庭经济状况决定补贴额度。家庭(包括父母及孩子名下)一切存款、投资、退休金(RRSP
Registed Retirement Saving Plan)、教育储蓄(RESP Registed Education Saving
Plan)的总和,不得超过5000元,否则失去此项补贴。
现在很多人给孩子买了教育储蓄(RESP)。政府鼓励父母为孩子12年免费义务教育后继续上大学或中专存款,每年存2000元以下,政
府奖励存款额的20%,最多每年可以给400元。
许多投资公司极力推销RESP,论据是估计十年后上大学的费用将达十几万加元,要有备无患。殊不知,每天30-40元,合每月600-850
元托儿费用占加拿大人为孩子支付所有生活及教育费用之首。你可以问问现在就有孩子上大学的家庭,到底给孩子支付多少费用?大
学第一年,大部分学生可以申请到分别来自政府和大学的奖学金以及各种各样基金、捐款,总额相当一年学费(5000元)的奖学金
(见多伦多大学,约克大学等大学的网页),第一年约三个月暑假打工的收入,又为下一年积攒了学费。如果住在家里,又省下吃住
费用。大学生实际花费也是丰简由人,并没有渲染得那么多。而且孩子将来也可以申请上学的贷款。在孩子名下有RESP,会影响他申
请贷款。
托儿补贴的规定对新移民不利。按移民部规定,要带够相当于半年的生活费用(12'000-15'000元)。这样,刚来的人就无法申请托
儿补贴。而规定只有存款的上限,却没有家庭收入的上限,夫妇俩工作,贷款买房子、买汽车,同样可以申请托儿补贴。这就很不合
理。新移民一无所有,就这么一点小钱还烫手。
就象十几年前加拿大的各项生活花费和教育费用都没有现在这么高一样,即使十年后上大学的费用将达十几万加元,政府对教育的投
入肯定会相应增加,孩子们仍然上得起学。从国策上讲,增加教育投入才能保持国家的科技和经济水平。加拿大的教育,决不会做杀
鸡取卵的事情。这就是我们说加拿大的教育好的根本保证。
投资理财的经纪人一再强调20%的政府奖励,并且玩文戏游戏说RESP的回报高达20%。暗地里,RESP一般都收取千元以上的佣金,和千
元以上的押金。只有当十几年后,这笔钱真正用于孩子教育时,才可以取出,退还押金。
RESP属于长线投资。按照比较保守的投资方法,比如互惠基金,十几年后确实会有一笔较大的回报。互惠基金的风险较小,如果投资
股票,风险就非常大。
如果孩子比较大,假设十二岁,不需要托儿服务了,离上大学只有六年时间。六年短期投资,RESP就没有优势。而这六年中,绝大多
数家庭会买房子。
让我们来算一笔账。某家庭来加拿大的第一年夫妻双方都找到工作,每人年薪四万,家庭年收入八万元。每年RRSP额度是80'000
X 18% = 14'400元。要达到每人两万,共四万元,需要2.7年,就算三年。
前三年收入80'000元/年,减去14'400元RRSP,剩65'600元/年,孩子上小学,托儿费400元/月,实际到手约42'000元/年。按照每
月2000元生活支出算,支出24'000元/年,结余18'000元/年。
按照专家建议,房子的价钱应该是年收入的三倍。家庭收入80'000元,应该买 80K X 3
=
320K的房子。对于新移民来说,32万元的房子在多伦多算上等。25%的首期是80'000。加上其它费用,他们要准备九万元(90K)。
两个人都工作两年半后,他们结余的钱有40K RRSP + 18K 结余 X 2.7 =
88.6K。则他们的钱刚够买房子。于是,他们没有多余的钱买RESP。更不用说人寿保险。
如果家庭中有一个人年薪达七、八万,他的工作一定十分辛苦,早出晚归不说,回到家还要继续学习或工作,另一个人一般都不工
作,实际上是没办法工作。工资高,税率就高,实际收入低于两个人工作的家庭。
按照目前从中国来新移民的情况来讲,能达到这个程度的人非常之少。换句话说,新移民家庭,来加拿大三年就买房子,是非常不容
易的事情。
此信发出,做投资理财的人肯定会骂我,随他去吧。

王又辛
二零零一年七月七日
..
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2001-7-7 -05:00

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