多伦多的房地产市场有自己的特殊性

abn (伟翰)
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多伦多的房地产市场有自己的特殊性,不同于温哥华,因为在多伦多的就业人口比例中IT业站25%,金融业占25%,是两大支柱型产业,而温哥华的就业人口比例与多伦多不同,各城市的主导产业的不同,失业率也不同。
按照正常的经济规律,各个行业的赢利就发出警告,失业率上升,如果经济复苏,又会进入良性循环,如果降低利率拯救经济不见效,恶性循环就会产生,接二连三的行业发出赢利警告,就预示者裁员的开始,经济好转自然买房的人多,价格就上升,经济不好买房的人就少,价格就回落,但这是基于某一城市相对固定人口的前提下。如果有外来人口的增加,情况就会发生变化,如果外来人口不对租金形成冲击,自然房价会按照经济规律运转,如果形成大的冲击,房屋买卖就回上升,但这种上升是有条件和限制的,影响上升的因素主要有四:①人口的规模数量,②租金额的上涨幅度,③贷款利率的变化,④失业率

这四者之间有相互制约的因素存在,会发生下列变化:
1:人口规模的膨胀,导致租金额的上涨,租金额的上涨导致房屋成交量的上涨,成交量的上涨导致平均价格指数的上扬,
2:贷款利率的上扬抑制成交量的上涨,贷款利率的下调促进房屋成交量的上涨,
3:失业率的上升又抑制成交量的上涨,
眼下人口规模增大、贷款利率下调、租金上涨均是引导房产成交量上升的强有力支撑力,也是政府有计划的调整市场的举措,但失业率的上升均抑制以上三方面的支撑力,政府并不希望房价的暴涨,但面对不景气的经济,也不希望房价的暴跌。房价的暴涨势必引起暴跌,消费者的信心受重创势必勒紧裤腰带生活,波及股市、服务业,制造业等行业开始萎缩,对经济没好处。真正起绝对作用的还是失业率上升下降的问题。政府整顿失业率的良方只能通过调整利率来解决,政府又不是企业,不能投入到每个行业具体的操作中。

政府通过人口规模增大、贷款利率下调、租金上涨的举措也只能宏观控制市场的走向,具体到企业和消费者的实际行动中,就要看事态的发展的结果,在具体执行过程中,政府往往是无能为力的,因为这一过程的奏效从颁布到结果是要有一个时间上的延迟。如果政府对租金放宽额度和利率下调把握的准,能维持现有的价格和成交量,就是很好的举措。如果租金上涨额度放的太宽,逼迫很多租户来不及考虑失业率的因素盲目抢购,甚至有些租户均没有工作也加入购房大军,就会在短时间内房价急速上升,而人们购物的从众心理永远是买涨不买涝。

由于新移民的大量涌入,租金的上扬,贷款利率下调,一旦形成抢购风是想阻挡也阻挡不了的,目前政府出台的3.99%的租金涨幅,主要是抑制与去年相对比,连续几个月出现的新房首次下滑的危险信号,如果措施得当,基本维持现有的指数水平,如果租金放宽力度过大又会形成一股抢购风,虽然租金的涨幅升高了,但眼下经济不景气的失业率的上升也拖累着成交量的上升。具体3.99%的涨幅是否科学准确,还有待以后失业率的涨幅,更重要的是看加拿大经济的情况,虽然现在支撑房产上升的支撑力很强劲,但抑制房产上升的失业率同样强劲。按正常规律房产3-5%的年涨幅是正常的,如果美国经济的长期低迷,加拿大经济也不会好转,就没有上升的余地。如果想了解更细的即时反馈,请密切注意相关网站发布的每月房产统计和往年的对照。

http://www.randi-emmott.com/market.htm
http://www.mytorontohome.com/main_FREE_NEWSLETTER.asp
http://realestate.ca/tabs/homesforsale/toronto/
http://www.toronto.com/E/V/TORON/0020/65/72/
http://www.brocku.ca/maplibrary/atlas96/cities.htm
http://www.u-data.com/lb_index2.html
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2001-9-9 -05:00

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