《话说多伦多住房》,先写《建筑住宅篇》,以后再根据大家的兴趣写〈规划篇》《开发篇》《购房篇》1:《关于新房子和老房子的建议》2:〈house 和apartment 的优劣比较》3:《改造住房法规政策》4:《购房银行贷款法规政策》《自建住房篇》等

abn (伟翰)
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话说多伦多住房

Rolia 论坛更象一个多伦多地区新移民的大家庭,衣食住行全都包括了,看到各位大虾讨论住房问题,本人也前来灌一壶水,凑凑热闹,说说房子的话题。
中国的住房是一个最庞大的消费市场,为了更好的引导中国的住房建设,为此中国建设部与日本、英国合作,在全国范围内进行了多年3次全国范围内的住宅实态调查,总结东西南北地区不同的生活起居方式和住宅建设的利弊,随后在全国范围又推出了3批56个住宅小区试点样板工程,旨在通过试点小区建设,总结住宅建设的得失,更好的推动中国住宅产业的发展,本人有幸主持了几个全国住宅试点小区工程,得到了很多有关住房的经验,其中我国东北寒冷地区住宅小区试点工作经验是可以借鉴到加拿大的,同时本人在国内后期主要从事房地产开发管理工作,整体从规划到房型设计、施工、销售、帮朋友搞过很多大大小小的项目。本贴旨在给加拿大的新移民在置业时有所参考,现很多当地数据没有搜集到,具体房屋的维护经济指标和相关的法规政策还没有了解,有很多不妥之处敬请斧正补充,共同探讨。
一《建筑住宅篇》

一:环境
住房的环境分为外部和内部环境,外部环境又可分为commonweal environment 公益环境和自身环境,公益环境包括大Mall、library、playing field、basal shop基层商店、school、TTC、Park 等,不同的地点有不同的公益环境,同时也是划分土地等级(地税)的一个重要参数,自身环境也叫小环境,主要指住房所临街道的景观、主要房间朝向、冬季回避主导风向方位、道路交通条件、儿童户外活动行车安全、小庭院小绿地等。当地点确定后其外部环境相对就确定了,apartment、condo、住户改造小环境的能力有限,detached 、townhouse、bachelor 在小环境的改造上有自己的发挥的余地。
二:住宅类型
Toronto的住宅类型主要有apartment、townhouse、detached、bachelor、trailer coach(汽车牵引住宿车)等几种,对大陆新移民来说在国内住惯了apartment ,而house 类是一种新的居住方式,对于经常迁移的人来说,北美的trailer coach(汽车牵引住宿车)是一种相对经济的生活居住方式,东方人对“家”的概念和感觉是生活中一个很重要的概念,接受trailer coach(汽车牵引住宿车)这种生活理念还是极具挑战性的。以上几种类型的住宅各有优缺点,具体比较如下:
1:结构方面
Apartment 为钢筋混凝土框架体系,结构特性具有柔性特点,小砖结构具有脆性特点,在遇相同抗震设计烈度极限时(目前还不知多伦多住宅抗震设防烈度为几级),钢筋混凝土框架体系优于小砖结构,虽然都是遭到破坏,钢筋混凝土框架体系表现为结构柱扭曲变形开裂,而小砖结构表现为脆性碎块状。
2:土建造价
Apartment 为钢筋混凝土框架体系,尤其高层,仅基础部分的土建成本就占25-35%,相对house 类的基础土建费用就少多了,我到Scarborough一些正建house 的工地去看,发现基础部分的配筋数量及钢筋的直径都比国内House要少的多,基础承重墙部分为现浇混凝土,上面的建材为刨花板和木制框架,里层夹一层保温材料,外皮再贴一层面砖,看上去挺吸引人的,总的感觉不过是锈花枕头,在暂不考虑土地成本的前提下,相同建筑面积的house 土建成本要比高层Apartment 少的多。在上房屋保险时,house类通常只保地上部分,不包括土地部分。
3:防热防寒隔声
apartment、condo平面由于外墙系数(暴露于外部环境墙面的长度)相对较小,不象house类平面布局凹凸较多,相对需防寒或隔热的墙面较少,在同等室温下,apartment以更少的能源维持室温,(如果每月交的管理费中包括了冬季采暖和夏季凉风费用的话并不比house节省)同时隔声效果要比house 类好的多。
4:平面使用功能
apartment 由于结构的限制,无论平面功能组织还是室内错层竖向高差,远不如House 类的灵活丰富,但也不能绝对的看问题,有些成片开发的House,由于开发商片面的追求利润,使很多的house 的设计面宽(指house 临街的宽度)很窄,使得lot 用地形成狭长条型,使house的平面功能大打折扣,有的还不如设计优良的apartment 使用功能更合理舒适。
小结apartment 与House类在1:结构2:抗震性3:节能4:物理隔声等方面优于House 类。但这仅是从物理特性角度去考虑的,没有考虑真正的具体使用的经济运做。
House 在隔声方面不如apartment ,但在平面功能设计上是可以克服这一点的,如相临的卧室通过卫生间,衣帽间,楼梯间,相互隔开,以达到隔声的作用,所以新移民在购房置业时对平面功能的完整性和可改造性要有一个清楚的认识和了解。

来这里的中国移民绝大多数年龄不大,有相当一部分还是单身贵族的行列,很多人士的父母身体健康,子女不大,相信很多移民加拿大的人士,依然愿意保持中国人尊老爱幼的美德,这就对Toronto地产市场提出了一个新的理念:希望子女以后能在身边,父母能照顾孩子(估计很多年轻的移民以后会有1-3个孩子),即使孩子长大后仍希望孩子留在身边有个相互的照应,这就对房型平面功能有了新的要求,两代居的概念由此产生(如果孩子成年后接受西方生活理念,要求独立不愿和家人在一起也没办法),两代居的好处是与子女与父母远期的生活起居相当方便,既紧密联系又互不影响干扰,原套房的客厅和起居厅共享又可分开独立使用,在经济角度上更划算,只不过比一般的户型设计多出一个厨房而已,在孩子还小的时候,另一套房由于有独立的分户门,其厅室卫生间厨房可以单独出租出去,用租金收入来供房,也就是所谓的以房养房,虽然在置业初时费用大些,但远期还是划算的。无论是apartment 还是house 类均可以做出不同类型的两代居来。多伦多的apartment 几乎我没有找到有关两代居的户型,也没有找到错层式的,将部分house共享空间概念引入apartment的户型更是甚少,是这里住宅开发理念的墨守成规还是国内规划设计地产开发的百花齐放,总的感觉是这里的apartment设计比较呆板守旧,也许是国内的居住土地资源太少人口众多的因素,基本上规划、住宅设计的难度比这里要复杂的多,这里可以不考虑朝向,不太注重厨房采光的布局,相对设计上很简单,国内甚至会为1平米的面积在设计中两两计较(不是斤斤计较),不采光的厨房和厅室是没有市场的,虽然国内的建材和设备不如这里,但住宅平面设计所考虑的因素会比这里多的多也复杂的多。

一套住宅无论是apartment 还是house 类,在平面功能上一般由卧室、客厅、起居厅、餐厅、厨房、卫生间、洗衣间、储物间等组成,但各个空间的功能组织和相互间的联系是很重要的,交通面积的多少是住宅设计经济性的一个参考指标,也就是说你买的住宅,交通面积越大,你能够使用的有效面积就越小,在首先必须满足各个厅室使用功能的前提下,以最小的交通面积来解决处理好所有空间的交通联系是住房经济性的参考指标,也是衡量一套住宅平面功能优劣最重要的参考内容。
住宅空间数量的多少是实现厅室分离的基础,现代住宅的功能基本上实现了厅室分离,即:接待客人和家庭团聚的客厅从卧室中分离出来;家用起居厅从客厅中分离出来;厨房从餐厅中分离出来;洗衣空间从卫生间中分离出来;卫生间的洗脸空间从洗澡空间分离出来。下面就谈谈各厅室的功能和基本的要求。
① 卧室:
卧室具有相对的私密性,同时Toronto 处于高纬度寒冷地带,对采光通风的要求相对较高,现代化的空调远不如太阳自然光的效果好,在一套住宅中卧室的数目一般在1--4个,对于一室户卧室的采光要求相对更高,对于多室户可分为主次卧室,在保证主卧室采光的前提下,相应可以降低其他卧室的采光要求,卧室面积的大小一般要视总套型面积的大小和厅室空间的多少优化分配而定,一般3室户的主卧室面积相应大些,到底多大为家佳,以满足使用要求为主,卧室的面宽一般为2.7—4.2米(8.858—13.78英尺)主卧室面宽宜3.3—3.9米(10.8—12.79 英尺),次卧室宜3米(9.8英尺)左右,小于2.4米(7.8英尺)的面宽使用起来很不方便,卧室的净面积一般为10—19平方米(107.6--204平方英尺)主卧室在15-18平方米(161.4—193.68平方英尺)为宜,次卧室在10-13平方米(107.6—139.8平方英尺)为宜,对于一室户面宽一般3.3米左右,使用净面积在14平方米左右为佳。
卧室具有私密性,门的开启方向和位置很重要,在保证通风的前提下,卧室的门不宜直接对着厅、入户门开启,在视线上应有所回避。
② 客厅
客厅是接待客人和家庭团聚的公共空间,主要以家庭成员或朋友看电视、聊天、家庭休闲为主,相应的尺度应大一些,但也不是无节制的大,关键在于面积使用的有效性合理性,很多人都有这样的感受,某户的客厅面积虽然很大,但实际可以利用的有效墙面和空间并不大,有的客厅中开了3--5道门,使很大部分空间变成了交通面积,面积有效使用率并不高,尤其是与其他厅室联系的门,其开启位置与方向直接影响客厅有效墙面的使用率,使若大的客厅摆放家具的有效墙面利用率不高,由于现代电器的更新换代,电视屏幕的尺寸已经不在受阴极电子束的限制,40-60寸的背投彩电已经进入百姓人家,由于组合套式音响不能和大屏幕家庭影院有很好的匹配,家庭音响更是向发烧级单配音箱、功放方向发展,真正享受数字杜比5声道3D效果的高清晰电视是今后发展的方向,试想一下:音箱的摆放考虑防磁要和电视有80-100厘米的间距,大屏幕电视的面宽和音响的组合需要一个3--5米的有效墙面,使我很不明白的是:这里很多apartment 和house 在客厅、起居厅、餐厅、厨房的衔接尺度处理上,有没有考虑沙发和电器的组合?难道老外就不看大屏幕的彩电?这里的厅一般在墙面上都开启一个壁炉,这个壁炉到现在还有什么作用?是一种传统还是一种装饰?很大程度上影响家具的摆放!所以客厅的设计以三边封闭口袋式的为佳,可以争取更多的有效墙面,与其他厅室衔接的门,在位置和开启方向上以节省交通面积又不影响使用为很首选。
客厅的面宽是一个重点考虑的问题,到底多宽为佳,国内的尺度基本上在3.6--4.8米,以人们看电视的距离为计算起点,彩电大屏幕距离沙发要稍远一点,尺度在4.2-4.5米为经济实用,另外客厅的朝向也是一个值得推敲的话题,(我不明白为何洋人不注重朝向,难道他们就不喜欢阳光吗?高寒地带更应注重朝向问题),通过在国内试点样板小区的实验,有意将客厅设计为南厅和北厅两种,通过对住户使用率的追踪调查,有不同的答案,一室户基本上是年轻人多,白天都上班到晚上回家时基本已经没有阳光了,所以将厅放到北面,而三室户一般都有老人或儿童长期在家,设计成南厅的很受欢迎,而设计成北厅的,老年人在客厅中滞留的时间很短,更多的时间是在南向的卧室里,有的还把一些属于在客厅起居厅里的活动带到卧室来做,这就使得厅的时间利用率大大降低了,没有起到厅应有的作用。
考虑到Toronto 地区比较寒冷,有的移民计划将自己的父母也接出来,同时双休日及国外的节假日比较多,相对家人在一起团聚的时间就多,在白天进行的生活起居活动也较多,所以厅的采光和朝向相对也要求较高。
人的行为,很大程度上是受心理感受因素支配自己的行为,尤其是对居住环境的感受,人们总是将自己的行为带到符合自己环境行为心理的空间中去做,即使建筑师将空间硬性规定后,人们依然会不由自主的将自己的行为移到符合环境心理的空间中去。例如:在一个公共的聚会大厅中,管理人员将椅子排列好并不故定,而是让人们自由去组合,人们总是将椅子搬开形成一个个小团体的圆环状,即使转天管理人员将椅子从新摆放好,依然会打破这种格局;在餐馆里,你会发现靠墙角或带有火车座高靠背的位子总是先有人占据;在会议室里人们总是愿意找后排沿周边的位置坐;所以虽然是一个小小的住宅,里面的名堂还是蛮多的,空间的组织的好坏直接影响家人的起居生活行为。
③ 起居厅
起居厅严格意义上讲是家人生活起居的空间,有别于客厅,但这两种厅在使用的时候往往相互交叉的频率比较高,严格的划分空间意义并不大,但在两代居中就显出它的优点来了,起居厅可以单独形成另一套的客厅,同时起居厅和餐厅可以相互共享,也可以形成一个学习空间,在面宽和面积上并不象客厅那样功能要求严格。
④ 餐厅
餐厅是一家人团聚进餐的空间,单从使用频率上讲,餐厅的使用时间不高,一般Toronto 住宅的餐厅多与厨房设计在一起,称为DK式厨房,很少能找到餐厅和厨房分离的户型。
⑤ 厨房
在卧室、厅等基本空间功能满足后,厨房的设计是住宅设计的核心,国内有句话叫:小康不小康,关键看住房,而住房小康不小康,关键在厨房。可见厨房在平面功能组织上的重要性。
一套住房的厨房虽在滞留的时间上不是最高,但在使用频率上不压于客厅,厨房内的活动占家庭日常起居很大比例,一般家庭活动分为操作类、清扫类、娱乐类、睡眠类几种,而操作类、清扫类属于付出体力的劳动类,不同于吃饭、看电视、聊天的休闲类,厨房就象一个家庭的劳动车间,是使用频率劳动强度最高的空间,如果把厨房设计成劳动兼休闲的空间,将极大减轻主妇劳动强度的感觉,这也是很多西人餐厅厨房和起居厅客厅相结合的设计手法,在视线和听觉上和客厅的电视新闻或多或少的有间接的联系,从某种程度上会减轻劳动的单调性,但中国人的饮食习惯和西人有很大的不同,主要是煎炸烹调的操作占据很大的比例,油烟的污染将会弥漫到其它的空间,造成很大的气味污染,也是很多西人不愿出租给中国人的一个原因,但这也不是说不能改变的,因为这里的设计很大程度上还是以西人的居住生活方式为主,尤其是厨房的设计并不适合中国人的生活饮食习惯。
厨房的工序一般是:手工对蔬菜肉类进行整理清理--- 清水清洗----备餐---烹调几个步骤,空间上应划分为:整理空间---清洗备餐空间---烹调空间,而烹调空间是油烟气味的污染源,只要在设计上将这部分空间单独设计处理就可解决此问题,也就是说将烹调空间单独从厨房中分离出来,具体的做法是将烹调空间布局在能接近自然采光的外墙面部位,将排油烟的管道井和外墙结合起来,同时要注意与toronto 地区的常年主导风向(风玫瑰图)的合理结合,交通上一般可以开两道门,一道门和整理清洗备餐空间相连接,另一道门和餐厅相连接,也可以仅通过备餐空间转回餐厅,无论是新房子还是旧房子要看在空间上有无改造的余地。Toronto 的住宅很多都没有实现厨房的再分离,而是将客厅空间、起居空间、就餐空间、整理清理空间、清洗空间、备餐空间、烹调空间完全融为一体,不适合中国人的饮食烹调空间序列。
既然一个小小的厨房有那么多的空间可以划分出来,在处理厨房各种尺度时应满足人体功效学的原则,厨房和餐厅共享结合的尺度一般都比较大,但象apartment若双面带侧墙的厨房,其面宽最小不能小于1.8米(5.9英尺),不然使用起来很不方便,2.4米的面宽可以双面布置操作台,当然2.7米以上使用起来就很方便了。烹调空间若要单独分离出来,尺度在2.4x2.7 就已经很方便了。
⑥ 卫生间
卫生间的类型可分为专用、混用两类,具体可分为主卧室专用卫生间、客厅专用卫生间、次卧室混用卫生间、洗衣混用卫生间。卫生间在使用功能上有可细分为洗澡空间、座便空间、洗脸化装空间,一般在早上起床后是卫生间集中使用的高峰时间,将洗澡、座便、洗脸化装空间划分开,早晨座便空间的使用就不会影响其他人洗脸化装空间的使用,当然卫生间数目多的话也可使用其他的卫生间,这要视具体的人口构成来决定。
卫生间尺度的大小要视总套面积的大小来决定,当然冲浪式洗浴空间使用起来是一种享受,卫生间的采光不象其他空间要求强烈,在满足其他厅室功能后能做到采光更好。卫生间还有一个值得注意的隐藏问题是防水层的处理,由于是在施工阶段完成的,不容易在置业时发现,一旦这个问题出现,很难在后期弥补时解决的完善,这里的house 尤其注意此问题。
⑦ 衣帽间
衣帽间可分为卧室型和住宅入口公用型两种,一般在住宅的入口处应设一个换衣帽的空间,尤其是寒冷地区,这个入口处衣帽空间除了具有更换衣帽的功能外,还具有将外界寒冷空气在此阻隔过渡的作用,这里的house 很多是开门就进入厅室,没有一个过渡阻隔的空间,难道老外喜欢冬季一进家门就将冷空气直接带到客厅?真不知是落后还是先进?卧室的衣帽空间相对功能单一,主要是供家人在卧室内更换衣服的储藏空间,其实是衣帽的专用储藏间。
⑧ 储藏间
一般家庭里都有很多零七八碎的东西,放在厅室里均不合适但又必须配备,不要小看了储藏间,是家庭生活中不可少的空间,有了它你的厅室会相应变的整洁利落,在House 类的住房中如果布局的好的话,也是阻隔卧室间声音干扰的一种好方法。

综合上述空间的基本功能和要求,要想将上述空间有机协调起来才是真正的关键所在,这就要求设计师要有独到的专业功底和广泛的行业知识,良好的职业道德做后盾。国内的一些设计院或设计师往往是承揽开发商的设计任务后照抄照拌一些老户型,只管收设计费,至于设计出的房子开发商卖出卖不出则不是他所关心的问题,看看国内的很多房地产商不就栽在设计师的手里了吗,上亿元的项目半死不活的,不是所有的开发商都是这行业的专家,有些甚至以前是高贸易或服装的,同样Toronto 的地产开发商也是如此,他们比国内的开发商也高明不到那里去。

要想有机的组织好一套住宅的各项平面功能,没有几年刻苦的专业功底是不行的,甚至可以说你必须是这行业的专业虫子才行,一套住宅中有公共空间(客厅类)、私密空间(卧室类),也可分为动空间(客厅类)和静空间(卧室类),联系住宅空间最主要的是交通线路组织的流畅与好坏,我看到Toronto 很多的新房地产广告,无论是condominium还是house类户型的设计,也不知是怎么搞的,真是舍得浪费空间,这和国内每平米空间利用都两两计较的作风大不相同(是不是中国人在面积利用上太小气了),要知道顾客买的房子很大程度上是自己大半生的积蓄,将部分金钱浪费在无利用价值的空间上是一种浪费,还是一种奢侈,不得而知,户内的走道有的接近2.7米的宽度,即使西人很胖也用不了那么大的尺度,又不是户内要进汽车,把有限的面积移到最需要的空间去岂不是更好更经济,还是西人和我们的观念有很大的区别?基本能看上眼的平面价格真是不菲,前天在报纸上看到的一套功能还算合理的但不算豪华的condo竟然要85万刀(1900平方英尺又不是环境好的house ),真是有点晕了faint!!!

平面功能的组织好坏,要看在满足各个厅室功能的前提下是否用最少的交通面积就能到达各个厅室(就象日本车以最少的汽油跑最多的公里数),一般来说在入户门口处应有一个类似交通岛功能的空间,也就是门厅的设计,其作用是:1:进门完成更换大衣鞋帽,2:交通分流到其他厅室空间,3:阻隔冷空气直接进入厅室的过渡(如同北方人比南方人有较长的鼻腔,吸如寒冷空气加温后再进入胸腔),4:在视线上将开门时的外户视线阻隔,避免直接看到客厅或卧室的起居活动,5:提供一个更换衣帽的储藏空间。这个门厅的面积一般在2.3平方米(25平方英尺)左右,尤其是House类的住宅,虽然这个门厅的面积不大,但对寒冷地区来说却是必要的,对与两代居的户型设计,其门厅的交通分导作用就更重要了。

为了节省交通面积,在处理完门厅后一般可单向转向客厅起居厅或厨房,也可双向分流到客厅和卧室空间,无论是借助客厅还是起居厅的部分空间,是节省交通面积很好的处理方法,但要注意与厅、卧室、厨房、公用卫生间的门开启的位置和方向,以家具布局合理交通面积节省为佳,如:厅的三边相对封闭第四边作交通面积,使两部分的面积重叠起来既可做交通面积又可做厅的延伸面积,相对比较节省交通面积,当然处理的手法很多很多。对于和厅相连的卧室其衣帽间和卫生间的前庭可做联系卧室的交通面积。对于House 类一般卧室都在楼上,楼梯间的处理虽要占一部分面积,但也不是什么坏事,不要将楼梯单纯当做楼梯交通来处理,首先楼梯在满足联系楼上楼下交通功能的前提下,将楼梯间当作客厅一种延续艺术空间来处理,就不会显出浪费交通面积了,反而会显示出楼梯的艺术魅力,在这里浪费点面积是一种艺术视觉的享受,尤其是西式古典旋转楼梯,更具有浪漫的色调,但面积也不是随便的可以浪费,因为你会为无效的面积支付煤气、电力、土建、地税等冤枉钱。
一般在一套住宅中,卧室空间相对独立视线隐蔽,同时要考虑到和动空间之间的划分和隔离,不然就会出现在客厅里拉晚看电视的人影响卧室睡觉的人。起居厅与餐厅和厨房的联系是紧密的,在交通上一般可以相互借用空间,但厨房的设计的路线,最好布局在接近门户入口处较好,这样可以将从户外买回的蔬菜等副食品不用穿过客厅就进入归属的空间。
总之各个空间的有机组织,以本着实用经济美观的角度去处理,该浪费的空间也不吝惜,该计较的空间两两计较也不过分,有机的将动静空间、公共空间、私密空间以最少的交通面积组织好协调好是置业时应考虑的问题。


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下面根据大家的兴趣写
二《规划篇》
三《开发篇》
四《购房篇》
1:《关于新房子和老房子的建议》2:《house 和apartment 的优劣比较》3:《改造住房法规政策》4:《购房银行贷款法规政策》
五《自建住房篇》
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2001-4-30 -05:00

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