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搬去芝加哥 (9)

linsanity (大林小林-整天写错别字)
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虽然大林不太喜欢第一个贷款经纪, 但还是从她那里学到了不少新东西
1. 房利美 (Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)- 这两兄弟是美国两家国营的贷款机构,据说他们拥有美国90%的房贷。他们不直接和贷款人打交道,而是去二级市场购买房贷。用大林的例子来讲,大林的房贷通过贷款经纪的公司A办理的,办妥后一个月银行B给大林来了封信:A已经把你的贷款卖给我了,以后往我这儿交钱就行。其他一切正常,该干嘛干嘛。。。又过了一个月房利美就给大林来了封信:B已经把你的贷款卖给我了,钱还是去B那儿交,其他一切正常,该干嘛干嘛。。。
2. Jumbo Loan - 房利美 (Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)定了一个普通房贷的上限。超过这个上限的贷款叫 Jumbo Loan。在美国大部分地区(除了阿拉斯加和夏威夷),这个上限是417,000(数据来源于WIKI)。 如果贷款额超过这个值,贷款毁约的风险会提高,银行可能晚上会睡不安稳。因此Jumbo Loan的利率也会高一些。
3. PMI, FHA Insured Loan - 除了Jumbo Loan以外,首付不足20%的贷款也会让银行晚上做噩梦。一般来讲,贷款人首付不足20%的话会被银行要求买保险(Private Mortgage Insurance)。如果这个保险是政府机构比如Federal Housing Administration提供的。那这个贷款就变成了FHA Insured Loan。FHA Insured的房贷首付可以低至3%,但这种贷款也有很多限制,比如说只能去指定的银行去贷款等等。
4. Closing Cost - 房屋买卖会产生很多费用,比如律师费,估价费等等。和加拿大不同的是,大林在这里可以选择让贷款银行付部分或全部的Closing Cost,银行的条件是贷款利率要高0.25%,而且半年内不能重新贷款。半年以后大林可以去别的地方重新贷款,不存在违约的费用。

回过头来说大林贷款的过程,递交了第一批申请材料后,一眨眼20天就过去了。在一个阳光明媚的早晨银行终于来通知让大林补材料,除了银行对账单以外,由于大林拿的是H1B,所以银行要看签证复印件。为了保险起见,大林所在公司的律师也出了一份证明说大林在等绿卡,不会马上卷铺盖走人。。。材料补上去后又过了10天,又是一个阳光明媚的早晨,银行回话说大林的贷款Conditionally Approved,但要等房屋估价报告交上来后才决定批不批。在加拿大,房屋买卖中的估价过程似乎是在走过场。但在美国有些房屋却由于估价低过成交价从而使买方拿不到贷款。由于银行要求严格,所以估价师要慢工出细活,没有人可以催得动他。眼看着离卖家头发完全掉光的期限只有10天了,大林除了等以外一点办法也没有。。。
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(#8065292@0)
2013-2-20 -05:00
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