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离休队长谈房论道(二)

mvpsoccer (离休队长)
你的房产值多少银子? 卖房前要做的第一件事就是对房地产的价值进行评估(Appraisal),只有正确的价值评估,才能标价合理。从而避免了既不会因为标价太低而卖亏了,也不会因为标价太高而卖不出去。 在加拿大有一个专门的职业叫房地产估价师(Appraiser),他们大多数时候为政府和银行工作。很少有房地产业主在卖房前去请一个房地产估价师来评估房价。通常业主是委托房地产经纪来做房价的评估。因为这项服务是免费的,尽管每一个经纪的估价不同,但还是有一定参考价值的。房地产经纪有一门课程叫《房地产评估》,这是一门选修课,所以,有的经纪选择学习,有的经纪从来也没学过。 房地产评估简单说来有两种方法:一种是纵向类比评估(Vertical)–对比过去几年甚至十几年的 房地产价格的变化从而评估目标房地产的价值。这种方法普遍用于房地产市场不活跃,没有更多即时参照物的情况下。另外一种是横向类比评估(Horizon)–对比同一时期同一社区甚至同一条街道房地产的成交价格的变化,从而评估目标房地产的价值.这种方法目前被普遍采用。 也就是地产经纪提供给卖方的CMA( Comparitive Market Analysis).两种方法说起来都简单,但做起来都不是一二三那样容易的事。有经验的经纪通常会将两种方法结合起来,并根绝目标房子的具体状况给出一个综合的评估。 你知道了房产的价值后第二步就是如何卖出一个好价格。评估出来的房产价值是纸上的东西,在没有人出钱买之前,都不能变成市场价格。 要想卖出一个好价格,有几个误区要特别小心,一旦踏入非但不能卖出好价格,反而可能卖出低于房产本身的价值。这不是危言耸听,都有实例可证。 误区一:我的房子叫价高,卖价就会高。 房子是不动产,是一种特殊的商品。既然是商品,商品的价格就是由市场来决定的,也就是由买卖双方的供求关系。而不单是房子的主人,也就是卖方来决定的。所以不是你想卖多少钱就可以卖多少钱。 2005年的时候,有一个华人业主找我给她的房子做评估,我按照前面所说的两种方法,有根据目标房子的具体状况给出了实事求是的评估。我知道她同时也找了几个经纪做评估,最后她委托了一个许诺给她卖高价的经纪挂牌,那个价格在当时比房子的本身价值高出了很多。因为高价格让这个房子在市场上停留了3个多月,其间降价4次。最后因为错过了许多潜在的买家,也错过了市场的交易旺季。由于房主很快就要搬去别的城市,不得不接受了比3个月前还低的价格。 误区二:我的房子叫价低,所以会被抢offer. 会不会有多个买价竞价,这也不是房主自己决定,也不是哪个经纪说了算的事,这是由很多因素决定的。其中包括,市场的供求关系,房子所处的社区环境,房子本身的结构,房子本身的状况,挂牌上市时间,等等。我曾经经历过的一个例子。有一次。我看到一个房子叫价明显低于市场价,而这个房子也正是我一个客人要找的。于是,马上联系客人看房。看完后,客人决定下offer.我马上联系卖方经纪人,他说房主不接offer,要等到周末open House 后统一接。我们无奈,只好等。到了统一接收offer的时间,只有我们一个offer,最后经过艰苦的谈判,我们以低于叫价成功搞定。房主非常失望,但也很无奈。过了两个星期,同一条街上的另一间同样的房子以高于我客人房子2万的价格上市,第一天就卖出了100%的叫价。后来,我和客人在closing前回访时被房主问及此事,我也只能顺水推舟的说,‘两个房子的状况不一样’。其实,那两个房子都是4年新的房子,并没有什么不同。 误区三: 我的邻居卖了70 万,所以我的房子也值70万。 “人不能两次走进同一条河流”。这是古希腊唯物主义哲学家赫拉克利特的名言。它说明了一个道理就是,‘万物皆流,万物皆动’。即使是双胞胎也有可以区分的地方,何况是两座房子被不同的两家人居住过,留下的自然是不同的风格。再说,两个不同的买家也会有不同的品位和不同的价值理念。所以,不同的时间和不同的房屋,最后价格可能会不同。 误区四:我的邻居花10万装修了房子后卖了100万,我也花10万装修,然后卖同样的价格。 请注意,千万不要简单的认为,你花在装修上的钱都能赚会来。“装修” 和装修有很大的不同,不是简单的换地板,换新厨房,换卫生间就可以了。首先,你要考虑你所住的社区主要买方是什么品位,然后要找相关的设计师根据你未来潜在的买家来设计,并挑选材料,最后装修的人员也很重要。我见过某些装修的人,刚跟别人学了几个月,就开始帮人装修,结果干出的活很粗心,如果你请这样的人“装修”。一定是血本无归。 所以,房子能不能卖出好价钱,还是有很多要注意的事。但愿大家都能有一个好的结果,把房子卖出合理的价值所在。
http://blog.51.ca/u-10838/2013/03/23/%e7%a6%bb%e4%bc%91%e9%98%9f%e9%95%bf%e8%b0%88%e6%88%bf%e8%ae%ba%e9%81%93%ef%bc%88%e4%ba%8c%ef%bc%89/
(#8116636@0)
2013-3-24 -05:00
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