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离休队长谈房论道(八)

mvpsoccer (离休队长)
房地产投资案例分析: 前面向各位简单介绍了几种可行的投资房地产的风险与效益,从今天开始我将分析几个房地产投资中的真实案例.为了保护投资人的隐私,案例中不会有真实的姓名和地址出现,请各位谅解. 案例一, S 先生,自雇,因为没有足够的钱付首期贷款,看了很多房子也没买成.一家人居住在租的公寓中好几年了.我了解了他的情况后,向他推荐了一套CONDO TONWHOUSE.现在S先生买下了这套CONDO TOWNHOUSE,并且全部出租,自己还住在公寓中,因为合同没有到期. 我们来看看为什么S先生愿意投资这套房子. 1,地理位置好,这套公寓近大学校园, 交通方便,购物方便,出租率非常高. 2,公寓管理费包含水费,电费,取暖费,空调费,容易控制开支. 3,学生用水电不受限制,四季如春的室温让他们不愿换房,即使暑假他们也愿意付半价以便让房东保留住房. 4,房子面积大,房间多,可以有更多的收入. 5,房价低,首期付款少,对大多数人都能应付. 6,有现金流入. 我们前面提到了现金流的概念,好的投资,就会有好的现金流.S先生给我算了一个他的现金流. 月流出: A)贷款本金+利息:$840 B)管理费+特别费:$602 C)土地税额:$130 D)上网+电话:$80 TOTAL: $1652 月流入: $2310(6间房+1车位).出租率按80%计算后得$1848 每月实际现金流入为$196,一年12个月为$2352. S先生首期投入10%,为$17,000.年收益率,13.8%. 从上面的分析中我们不难看出,按80%保守的出租率,年收益已经超过10%,如果经营的好,应该还会有更好的收益. 案例二, L 先生会装修(HANDYMAN)平时也利用业余时间帮别人做装修的活。L先生有自己的住房,经过几年的努力,贷款也还的差不多了。看到如火如荼的房地产市场,L先生也心动了,可是却不知从那里开始,又怕投资错误会亏本。L先生的一个朋友是我的客人,一个偶然的机会我和L先生在他的朋友,我的客人家里不期而遇,我们一起聊天时,谈了很多有关投资房地产的条件。我说L先生已经具备了投资房地产的几个必要条件。 1,资金;可以利用现有住房抵押贷款付首期。因为你的贷款很少,银行可以帮你做EQUALTY LINE CREDIT。 2,升值;会装修,可以买旧房翻新。许多人买房是为了自己居住,所以他们没有时间,也不愿意花精力去装修,而情愿多花一点钱买装修好的房子。 3,机会;下定决心后,我会帮你找机会,房地产市场上经常会有低于市场价格很多的房子因为种种原因不得不挂牌卖,这就是你的机会。 我和L先生有了共识,接下来就是等待机会的到来。 12月的一天,我和平时一样上网查房子,忽然一个LISTING一下就吸引了我的眼球。这是一个5复式的半独立房子,同一条街成交价在32万,而它只叫25万,我马上约了时间,自己先看了一次。发现房子状况很差,但是直觉告诉我这是一个投资良机,所以就又约好时间晚上和L先生一起看。L先生估价装修费用3万。我说你可以大胆买了,如果不赚钱卖给我。 夜长梦多,我们当天晚上就约了卖房经纪以99%的价格买下来。接下来L先生办贷款,找律师,一个月后交房。大约过了两个月,房子装修完毕,因为L先生还有工作,所以时间长了一些。装修一新的房子挂牌不到一个月成功卖出。交房后L先生给我算了一个现金流的账。 现金流出:4个月银行利息,5千;装修材料费,家用电器2万5千;经纪费1万2千;土地税,律师费5千;其它费用3千,总计:5万 现金流入:买卖房子差价9万 净流入现金:4万 L先生在给我算现金流时,眼睛里面向外放光,他说这四个月赚的钱比他辛辛苦苦打工一年赚的还要多。他说一定要请我吃一顿饭。 案例三, 一个投资银行拍卖房的案例.在以前的文章里我简要介绍了投资银行拍卖房的风险和效益.投资此类房屋大体上要注意几个方面的事情, 1),拍卖房产的地点; 2),拍卖房产的价值与价格; 3),装修需要的时间和费用; 4),装修后的价值和预计销售价格; 5),购房时间和销售房的时间. 如果准确的掌握了以上信息,并且确定有利润即可以操作. 我的客人A先生有几万元存款,开始想买一套便宜的房子自住.我开始为A先生找房,几天后我发现了一套银行拍卖的房子,比市场同类房低30%的价格,我马上通知A先生,并在第一时间安排看房,在A先生看房时我也安排了一个装修师傅一起看了房子,并给出装修估价.我们计算出按照正常装修后还有15%的利润.我和A先生商量后马上下OFFER,由于是银行拍卖房,谈OFFER时间比其它房子时间稍微长了一些.两天后对方答复接受了我们的OFFER. 然后,A先生开始请人装修,因为房屋状况比较差,装修时间比较长,大约一个半月后装修完成.这时候已经是冬季,圣诞节前A先生搬进了新家.A先生后来给我大电话,让我给他的装修后的房子估价,我告诉了他的房子市场价后,A先生半信半疑,他说,如果真的能卖到这样的好价格,他就要卖了房子,以后再买旧房.我说你不要急,现在是冬季,再过两个月春天到了,房子会更好卖的.A先生听从了我的建议. 当春暖花开的时候,我为A先生的房子挂牌,不到一个月我们接到了四个OFFER,当然A先生选择了比较好的价格卖掉了.此后,我还不断接到电话询问此房的情况. A先生后来给我算了=一笔账,从买房到卖房有五个月的时间,总投资6万,扣除所有费用后,剩余利润1.5万,利润率25%.A先生说以后还要投资这样的银行拍卖房. 案例四, 一个房地产投资中失败的案例。投资房地产也会有失败吗?对,不是没一个人都能从房地产投资中赚到大钱。我们在前面的文章中说过在投资前,你必须了解一些有关的情况。 1, 基本面的情况,国家以及本地区的经济发展情况; 2, 你所要投资的地点附近地区房地产买卖情况; 3, 买卖的时间; 4, 投资的费用。等等 掌握了以上几个方面的情况后,你才能有的放矢,才能事半功倍。如果你还不了解这些信息,建议首先要咨询有关方面的专家。 我的这个客人委托我卖的房子是一座豪宅,但是却建在普通住宅社区中。几年前我这个做BUILDER的客人看好了这块地。这是一块70 X306 的特大院落,如果在其他的豪宅区,就这块地价值在50万以上。但是他只花了20万就在这里买下了。其实,他确实买了一块不错的地,这是一桩好生意。不过接下来他的决定就远离了实际。他投入了大量的资金建了一座百万豪宅。因为他看到在相隔不到2公里远的另外一个区里,房子都可以卖到二百万。但是他却没有研究一下他的房子所在区里的房价。其实,这一区里房子最高售价不超过六十万,想住百万房子的人不会到这里来买房子的。我们中国有一个典故,孟母择邻而居。加拿大也一样,每个人在选购房子的时候,都要考虑邻居的构成。 这是一次失败的投资。当然投资是无法收回的。这本来是可以避免的。如果当初他选择投资20多万,建一座2500尺的中等住宅,那么现在的结果会是截然不同的,他会在55万到60万顺利出手。现在他又可以建第二,第三座房子,投资回报也会相当可观。但是,一切都不能从头再来,大量的资金积压在这里不能动用,影响了他的继续发展。 从以上的案例中我们可以看到,投资房地产不是只赚不亏的。如果不按客观规律办事,不了解投资的具体情况,盲目乐观,也会得不偿失的。所以建议有意投资房地产的朋友要先做好功课,对不熟悉的情况要咨询有关专家,做到知己知彼,有的放矢。 最后祝愿各位都能够投资兴隆,财源滚滚。
(#8189779@0)
2013-5-7 -05:00
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