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深度解析房价上涨的原因

mvpsoccer (离休队长)
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加拿大的房价从1996年开始以45度的斜线上升,虽然在2008年由于经济危机出现短暂的调整,但随后又继续上升。今年房价上涨已经到了第十八个年头,是继续还是停止,或倒退,各路专家都纷纷出来亮出自己的观点,依据也都十足。

唱衰加拿大房地产的代表是全球最大的债券基金—太平洋投资管理公司(PIMCO),他们认为,加拿大房价被高估,今年开始会出现调整,并且未来2-5年降幅为30%。

管理全球数以万亿美元投资基金的PIMCO,负责加拿大项目的总裁达富连(Ed Devlin)向英国金融时报(Financial Times)表示,他经常向客户提供有关加国房市的意见,一直认为房价给过度高估,他相信今年就会作出调整。

不过达富连在访问中强调,这并不是“崩溃”(crash),而是“修正”(correction)。他在今年1月给客户的通报中曾指出,加国房市不会如美国房市那样,“以毫无秩序的形式”抛售而导致泡沫爆破,因为加拿大经济条件仍然相对稳定。

但不管怎样,加国房价“过度膨胀”是不争事实,最终会循环回到持续稳定的合理水平。

另外,达富连并不认为房贷利率会上升,但由于新规定的出台,预计银行的成本会增加,在“羊毛出在羊身上”下,银行会把上升的成本转嫁给客户。

其中一个新规定,就是加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)上周宣布调高房贷保险率,平均加幅 15%,新规定下贷款人的还款额会随之增加。 加拿大 51网

除了PIMCO看淡加国未来房市外,路透社一项调查指出,16位房市分析家中,有13位对加国房市下跌表示“十分关注”、“关注”或“有些关注”。

唱高加拿大房地产的代表却认为加国房价并没有被高估, 而且依然有上升的空间,今后2年涨幅为20-25%。

出自多伦多房地产研究公司负责人邓宁(Will Dunning)之手的报告说,加拿大人在房地产投资之事上最为审慎,因此加国房地产市场既能够承受房价上涨,也能承受房贷利率上涨1%造成的冲击。 51.CA

也别听信外人声称的加拿大房价被高估了多少、多少,邓宁说加拿大房价与其实际价值相当,或许还被低估了一点。

在邓宁公布其研究报告的同一天,加拿大国家银行公布的2月份综合房价指数(Teranet-National Bank National Composite House Price Index)显示,又上涨0.3%,而且这是连续第二个月成长。

过去三年来,加拿大央行和联邦政府始终很担心房地产市场过热,担心国民为购屋举债过多,因而一再警告消费者,一旦利率上涨,一些背负太多房贷的人不但自己将陷入困境,又拖累提供房贷的金融机构,进而危及全加拿大的经济。

经济合作发展组织(OECD)更言之凿凿,说加拿大是全球房价被高估最严重的数个国家之一。

邓宁指出,那是因为OECD使用了不当数据,例如依据加拿大统计局的加拿大租金数据,而非更能反映房租与房价关系的加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)的房 租数据,CMHC的房租支出上涨幅度是加拿大统计局的将近两倍,亦即自2009年以来,房租实际上已上升2.4%,而根据加拿大统计局的数据,才上涨 1.3%。

擅长房地产经济分析的邓宁据此说:“结果就是房价仍有上涨空间(今后两年内房价涨幅可高达20~25%),利率也可能上涨1%。”

那么,到底房价会涨还是会跌?你相信谁?其实,要想作出准确的判断,最重要的是弄清楚房价上涨的真正原因的是什么。房价为什么会上涨?

首先,要知道房子是一种特殊的商品,商品的价格是由市场的供求关系决定的。当供不应求时,房价就会上涨。当供求平衡时,房价会平稳。当供过于求时,房价就会下跌。那么需求是由什么来决定的?主要是两个方面,一是购买人口的变化,二是购买力的变化。

先说购买人口的变化。加拿大是一个移民的国家,无论谁执政,无论移民政策怎么变,但是移民的基本国策是不会变的,人口老龄化,劳动力短缺,只有移民一个途径可以解决。移民来加拿大要有房住,暂时买不了的可能会租房,有能力了就会买,持续不断的移民,就是持续不断的购买人口来源。

再说购买力的变化。经济稳定发展,收入有保障,低利率,这些都是前提。因为经济稳定了,企业效益好了,个人的收入酒会增加,房子负担能力就增加了,再加上低利率,房屋需求就增加了。

对房屋需求的持续增加,房价还有下跌的可能吗?

有一种观点是,加拿大的房价是被炒高的,有严重的泡沫。这是危言耸听,房地产的投资,甚至投机者确实有,但是只占购房人群的一小部分,决定不了房地产的价格,在加拿大购房者大多是用来自住的,所以,他们买房子的目的并不是要把房价抬高再卖出去,如果真的卖出去,就再也买不回来那个价格了。

所以,当你真正的了解了房价上涨的原因,我相信你就会判断房价会如何了。vest.jpg
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(#8658320@0)
2014-3-18 -05:00
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