本文发表在 rolia.net 枫下论坛给房盲扫盲(2)：《房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶》
缘起：
今年1月19日，俺看到许多网站都在转载（或引用作为事例）英文《南华早报》房地产专栏作家的文章"How do you lose money on Vancouver real estate? Think of prices in Chinese yuan"，大意是说，在温哥华买房7年了（2007年到2014年），虽然房价上涨了不少，但是因为人民币对加币的汇率走高了而使得投资结果折算回人民币没有什么意义（原文用词“lose money<赔钱>”更过分）。
http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan
坛里的经典跌派代表竟说，说：“...当初把人民币换出来炒房的, 现在都赔钱了. ...(#9200922@0)"
于是，俺写了一个长贴回应(2925, #9202092@0)：给＂房盲＂扫扫盲：《房产投资的魅力是什么？ 是——杠杆！》http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=9202092
前两周，TD银行的经济分析部（TD Economics）发布房地产市场报告“ASSESSING THE RISK OF A DISORDERLY HOME PRICE CORRECTION IN TORONTO AND VANCOUVER ”（http://www.td.com/document/PDF/economics/special/GTA_GVA_froth.pdf）说，由于多伦多和温哥华两市房屋的售价与收入之比率过高，多温两市存在房价急剧下降40%的风险。[相关中文见51网的阿比《TD银行：多温房价将降40% 公寓风险最大》 http://info.51.ca/news/canada/2015/07/31/394583.shtml ]（注：“阿比”，不是粗口，而是该网站的主笔之一的笔名）引用该TD报告称，多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致。
TD经济分析部的说辞，呼应了从2011年开始就不遗余力唱跌的前央行经济学家David Madani的加拿大房价要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌30%的耸人听闻言论。
TD的几位中层私下里都说过，他们是一贯不靠谱的，有一位更是一针见血＂多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致＂，这说法很有一种 削足适履 的味道。有一位还提及，TD银行分析部里有一位经济学家Fannie Fong也从2011年开始就唱衰加国房市说会从顶点下跌１０％，可是房价一直在往上冲高！——俺就是想知道他们是否还好不好意思继续呆在那里上班？
铺垫得够长的啦。谢谢您的耐心。
今天，俺就来给Capital Economics的房盲砖家马大泥( David Madani )和TD Economics的砖家们扫扫盲：
【观点】：房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶
他们这些砖家，都忽略了一个盲点：
无论是温哥华，或者是多伦多，（甚而在加拿大的其它房价上涨的主要房市），房市里的买家，绝大多数都是再次购买者(repeat buyers)（即使不在同一个市场，如在海外买过房，然后再在加拿大买房）！
所以，马大泥( David Madani )为代表的砖家们采用＂房价收入比（/房价收入比）＂作为主要考量因素来衡量房价的可负担性，从而得出多伦多温哥华的高房价没有足够可支配收入来支撑，故而多温房市房价要暴跌的结论 —— 是极其失真的。
砖家们而孤立地、静止地、刻舟求剑把房价直接套用收入去衡量，如100万的房子，20%首付，贷款80%即80万，月供是多少多少，收入必须是多少多少。这种评判房市的方法貌似有数据支持而“显得”有学问很科学，殊不知，其方法就是盲人摸象，因为他们忽略了买家的原始积累（起始速度/初速度?)
房市一直在上升通道，绝大部分的房产持有者都不是首购族！ 都是拾级而上的，更上一台阶！—— 改善性的需求，也是刚需！
或者，换句话说，房市里的非首次购房者（repeat buyers），就有一点像是，马拉松运动员在赛道上跑，虽然赛程是辣么远，但是，换房者其实是提前跑了一圈或几圈 ——— 起点不同啊！
好，现在咱们就来看看，在加拿大多伦多温哥华的房市，买走了这些动辄100万、150万的中高端的房子的换房者的情况。
重新举一个更温和的例子：
一对国移夫妻，9年前（2006），NOA收入男6.5万，女3.5万，合10万收入，买房35万余在世嘉堡的E7区。四年后（2010）老大上大学了，把房子65万余卖了！换大房在多伦多的核心区北约克，多少钱（不宜说），这五年来，核心区的房价是蹭蹭蹭地往上冲，如今同一条街的相同房子都卖到130多万啦！于是他们又换成180万的大房了！
看到了没有？ 180万的房子，就这样被加拿大的工薪族一步一台阶地拾级而上——给买了！
为什么？因为他们因为他们早早就上台阶了——买房了！所以，过了几年，只要他们想，他们就可以以已经上涨的房价中的净值作为更上一台阶的起点，更轻松、更自信地拾级而上！——不断地换更贵的房！
阶梯，拾级而上[拾：音she去声]！上了一个更高的台阶之后，你又可以积蓄能量，为继续登高做下一个动作的准备！
如果停留在台阶下的平地，你要直接上两大级台阶就比人家费力得多困难得多！
即使，在将来，多伦多的房价再上涨一倍，也还是有足够多的买家买得起的！
不要惧怕从台阶滚下来，其实，因为你的势能高了，即使你因为房价稍微跌了一点而下了一个台阶，你也还是在高位！
如果你没有参透房市的奥秘，一而再再而三地被马大泥( David Madani )为代表的砖家们忽悠，那就是——被人骗了还帮别人数钱！
俺的邻居在Downtown某大银行做分析师的，上个月在一起BBQ的时候，他说，他的小白同事是博士，老婆是律师行的paralegal，他们非常精于计算，他们多次反复的计算后，认定：多伦多的房价要暴跌60%！正因此，所以，即使他们有了28万的存款（说出这个数字真不容易）都不去买房而租公寓住，就是想坐等房市有朝一日暴跌后好让他们以real price（真实的价格）去抄底（＂海底捞＂?）。
看到没有？ 喜欢吃＂海底捞＂的，不仅仅局限于咱中国人啊！放心吧，还有这么多的刚需在嗷嗷待哺等着，这房价能下跌么！
俺曾经把本文的框架式提纲贴出和私信，收到三位坛友的补充，现附在这里：
abc2011：（换房）这只是一种情形，还有很多家里条件好的，家里支援二三十万，还有其它各种情形，而且这样的买房者很多，供远小于求。
songlin：再加上一点，低端房有人接手，因为具备有效购买力的人口持续流入造成刚需。
pacl(屋长)：俺认识的最近来的国移，不但英语好，而且出手买房也都豪气 - 国内卖掉套的钱，都够这边可以不贷款的。全球印钞，大家有货币嘛；买不起的，倒是来加多年又一直未上任何台阶的老移。
特此谢谢三位好友。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
缘起：
今年1月19日，俺看到许多网站都在转载（或引用作为事例）英文《南华早报》房地产专栏作家的文章"How do you lose money on Vancouver real estate? Think of prices in Chinese yuan"，大意是说，在温哥华买房7年了（2007年到2014年），虽然房价上涨了不少，但是因为人民币对加币的汇率走高了而使得投资结果折算回人民币没有什么意义（原文用词“lose money<赔钱>”更过分）。
http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan
坛里的经典跌派代表竟说，说：“...当初把人民币换出来炒房的, 现在都赔钱了. ...(#9200922@0)"
于是，俺写了一个长贴回应(2925, #9202092@0)：给＂房盲＂扫扫盲：《房产投资的魅力是什么？ 是——杠杆！》http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=9202092
前两周，TD银行的经济分析部（TD Economics）发布房地产市场报告“ASSESSING THE RISK OF A DISORDERLY HOME PRICE CORRECTION IN TORONTO AND VANCOUVER ”（http://www.td.com/document/PDF/economics/special/GTA_GVA_froth.pdf）说，由于多伦多和温哥华两市房屋的售价与收入之比率过高，多温两市存在房价急剧下降40%的风险。[相关中文见51网的阿比《TD银行：多温房价将降40% 公寓风险最大》 http://info.51.ca/news/canada/2015/07/31/394583.shtml ]（注：“阿比”，不是粗口，而是该网站的主笔之一的笔名）引用该TD报告称，多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致。
TD经济分析部的说辞，呼应了从2011年开始就不遗余力唱跌的前央行经济学家David Madani的加拿大房价要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌30%的耸人听闻言论。
TD的几位中层私下里都说过，他们是一贯不靠谱的，有一位更是一针见血＂多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致＂，这说法很有一种 削足适履 的味道。有一位还提及，TD银行分析部里有一位经济学家Fannie Fong也从2011年开始就唱衰加国房市说会从顶点下跌１０％，可是房价一直在往上冲高！——俺就是想知道他们是否还好不好意思继续呆在那里上班？
铺垫得够长的啦。谢谢您的耐心。
今天，俺就来给Capital Economics的房盲砖家马大泥( David Madani )和TD Economics的砖家们扫扫盲：
【观点】：房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶
他们这些砖家，都忽略了一个盲点：
无论是温哥华，或者是多伦多，（甚而在加拿大的其它房价上涨的主要房市），房市里的买家，绝大多数都是再次购买者(repeat buyers)（即使不在同一个市场，如在海外买过房，然后再在加拿大买房）！
所以，马大泥( David Madani )为代表的砖家们采用＂房价收入比（/房价收入比）＂作为主要考量因素来衡量房价的可负担性，从而得出多伦多温哥华的高房价没有足够可支配收入来支撑，故而多温房市房价要暴跌的结论 —— 是极其失真的。
砖家们而孤立地、静止地、刻舟求剑把房价直接套用收入去衡量，如100万的房子，20%首付，贷款80%即80万，月供是多少多少，收入必须是多少多少。这种评判房市的方法貌似有数据支持而“显得”有学问很科学，殊不知，其方法就是盲人摸象，因为他们忽略了买家的原始积累（起始速度/初速度?)
房市一直在上升通道，绝大部分的房产持有者都不是首购族！ 都是拾级而上的，更上一台阶！—— 改善性的需求，也是刚需！
或者，换句话说，房市里的非首次购房者（repeat buyers），就有一点像是，马拉松运动员在赛道上跑，虽然赛程是辣么远，但是，换房者其实是提前跑了一圈或几圈 ——— 起点不同啊！
好，现在咱们就来看看，在加拿大多伦多温哥华的房市，买走了这些动辄100万、150万的中高端的房子的换房者的情况。
重新举一个更温和的例子：
一对国移夫妻，9年前（2006），NOA收入男6.5万，女3.5万，合10万收入，买房35万余在世嘉堡的E7区。四年后（2010）老大上大学了，把房子65万余卖了！换大房在多伦多的核心区北约克，多少钱（不宜说），这五年来，核心区的房价是蹭蹭蹭地往上冲，如今同一条街的相同房子都卖到130多万啦！于是他们又换成180万的大房了！
看到了没有？ 180万的房子，就这样被加拿大的工薪族一步一台阶地拾级而上——给买了！
为什么？因为他们因为他们早早就上台阶了——买房了！所以，过了几年，只要他们想，他们就可以以已经上涨的房价中的净值作为更上一台阶的起点，更轻松、更自信地拾级而上！——不断地换更贵的房！
阶梯，拾级而上[拾：音she去声]！上了一个更高的台阶之后，你又可以积蓄能量，为继续登高做下一个动作的准备！
如果停留在台阶下的平地，你要直接上两大级台阶就比人家费力得多困难得多！
即使，在将来，多伦多的房价再上涨一倍，也还是有足够多的买家买得起的！
不要惧怕从台阶滚下来，其实，因为你的势能高了，即使你因为房价稍微跌了一点而下了一个台阶，你也还是在高位！
如果你没有参透房市的奥秘，一而再再而三地被马大泥( David Madani )为代表的砖家们忽悠，那就是——被人骗了还帮别人数钱！
俺的邻居在Downtown某大银行做分析师的，上个月在一起BBQ的时候，他说，他的小白同事是博士，老婆是律师行的paralegal，他们非常精于计算，他们多次反复的计算后，认定：多伦多的房价要暴跌60%！正因此，所以，即使他们有了28万的存款（说出这个数字真不容易）都不去买房而租公寓住，就是想坐等房市有朝一日暴跌后好让他们以real price（真实的价格）去抄底（＂海底捞＂?）。
看到没有？ 喜欢吃＂海底捞＂的，不仅仅局限于咱中国人啊！放心吧，还有这么多的刚需在嗷嗷待哺等着，这房价能下跌么！
俺曾经把本文的框架式提纲贴出和私信，收到三位坛友的补充，现附在这里：
abc2011：（换房）这只是一种情形，还有很多家里条件好的，家里支援二三十万，还有其它各种情形，而且这样的买房者很多，供远小于求。
songlin：再加上一点，低端房有人接手，因为具备有效购买力的人口持续流入造成刚需。
pacl(屋长)：俺认识的最近来的国移，不但英语好，而且出手买房也都豪气 - 国内卖掉套的钱，都够这边可以不贷款的。全球印钞，大家有货币嘛；买不起的，倒是来加多年又一直未上任何台阶的老移。
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