×

Loading...

《买房必读系列第二章:新买家买房必须要了解的知识 --- 看房过程中买方需要知道的知识》

jamie2015 (Jamie)
《买房必读:新买家买房必须要了解的知识 --- 看房过程中买方需要知道的知识》

先申明一下:本人写这些文章,完全是凭借脑里的已有知识信息,一口气写完。不抄袭任何人,全部原创。想到什么就写什么,将我的一些经验和观点分享给各位网友,所以下面的排列也就不分先后了。而且难免有些遗漏,一来是因为篇幅的关系,二来是要抓主要问题;有些现在不谈,是因为我会在以后的章节中谈。否则得写一大本书了,大家也理解一下,毕竟我还有2间公司要负责运营。



这里要讲的是如何练就一双火眼金睛。大家看到的是同样多的东西,如果你知道要看什么,你就会获得比普通人看到了却不知道的很多东西,获得更多的信息。

选定好了经纪或者准备自己不找经纪,你都必须要知道很多加拿大房子的知识。大家可以上网Google一下,看看一些图片,可以增加直感。对于加拿大的房屋结构问题,很多人都会忽略,而是用原居住国的印象和标准去看代加拿大的房子。恶果一开始可能不会体现,但在你卖房的时候就会出现了。原因主要在于中国大陆、香港和台湾,现在主要的建筑都是钢筋混凝土的建筑,通过验收后,只要质量不是太次,买家不会看到有太大品质上的区别,有的只是房型、楼层、大楼造型、朝向以及位置的区别。而在加拿大,除了高层Condo,都是一层或二层的木结构房子(极少的砖结构房子),因为没有阳光阻断的问题,所以在加拿大很少有人会讲究房屋朝向,也没有楼层,与中国买房的房子唯一的共同点是房型和位置。所以你要记得,因为这些差异,你如果按照原有的好房子标准去选房,可能并不是加拿大人大部分人的喜好,那你以后卖房时会很麻烦,投资收益也就不能做到最大化。

一、周围环境和位置

中国客户,特别是刚刚来不久的,一定要牢记下列房屋尽量避免购买:

铁路旁边的、变压站旁边的、高压线底下500米内的、小臭水滩旁边的、原垃圾堆积场旁边的、商场旁边的、公寓楼或Townhouse旁边的、路冲的、主要大马路上的、中小学旁边的、公墓旁边的、教堂旁边的、犯罪率高发的区域等。

理由?自己想吧!总之,你买了住进去,都没什么,重点是以后你卖的时候会发现有多难卖,而且价格要远低于周围的房价!!!

加拿大认为最佳的小屋位置:绿化包围、死胡同(Cul-de-Sac)内的房子、社区安静安全,远离主要Shopping Mall。房内卫生间足够,格局合理的,地不能太小。

二、朝向问题

我们中国人喜欢朝南的房子,但是真正的含义,并非是朝正南,而是大门朝西南,后院朝东北的房子是最佳的。加拿大也是这样。这样的朝向,房子的每个面都能晒到太阳光。属于最佳的选择。房子其实只要每个面都能有太阳光直射,都应算朝向好。当然如果你是一位讲究风水的人,那一定是第一种朝向是最佳的。

看房时,应该注意一下每个房间是否都能有太阳。简单一点就是手机下载一个指南针APP,看房时,测一下房子真正的朝向,只要不是正南、正北、正西和正东就算不错了。

三、房屋结构问题

在看这章节之前,对木结构房子不是很明白的人建议先在Google上用关键词“House Structure”来查询一下,直接看Google的图片栏,会更加直接。然后再看下面就比较容易理解了。

1、屋龄问题

加拿大除了50年以上的房屋可能是真正的砖墙以外,只有极少部分独立屋35年前的还用砖结构,30年之内的绝大部分都是木结构。经常听闻网友和客户都要找“新”一点的房子,这是一个误区。是你将中国的钢筋混凝土的观念带到了加拿大。钢筋混凝土的建筑有寿命,所以都要买新房,但是木结构或外墙砖结构内部木结构的房子,只要没有木头腐烂,砖墙风化等问题(一眼就能看出的),是没有什么新旧之分的,有的只是屋主对房屋的保养好坏。而且,大部分几十年前的木结构独立屋,用的木料要明显好于现在的木料。很多都是用红松的,再看看十几年前的房子,都是用整根的好白松,近几年间的木结构独立屋,基本都是指节的白松木。红松的价格是白松的一倍以上,而且不容易腐烂和白蚁蛀虫。我刚来加拿大后,也和大部分一样要买新一点的房子。等以后明白了房屋结构和材料后,特别是在我买的第二个房屋(那时还没有经纪牌照),是一个40年左右的老房子,装修拆开一看,里面的木结构全部是红松,外墙都是红松的木板条。为了更换部分坏了的外墙木板条,在订购时,才知道原来的木板条有多好。原来木板条是1英寸厚的,跑了好多店都没有,只有3/4"厚的。最后跑到加工厂要求定制,老板是本地西人,一白人老头。他看了我拆下的板子,告诉我,你这板子属于顶级的(没有Knots),只有几十年前有,现在很少有这样的木材原料了,有了也不用在外墙上,我能给你做最好的只有selected Knots了。但就这样的板材,花了双倍的价格定制。再看下水管,全部是铜制的。哪像现在都是PVC的。从此,我对35年以上的老房子情有独钟了。因为相信材料普遍比现在的强很多倍。所以,买木结构的房子,要看屋主是否将房屋保养得好,而不是看多少年。老房子唯一要让你自己经纪确认的是原先的取暖油罐在地下有没有取出,墙面材料有没有使用石棉等有害健康的材料(大部分前业主,或前前业主早就更换了)。

如果你打算买一个烂屋进行拆到只剩骨架,然后全面装修,老房子绝对是最好的选择。因为他们的骨架大部分都比现在房子的骨架强许多倍,而且社区和位置一般都比较好。

2、外部结构问题

主要看屋顶、外墙、门窗的年代、门和窗的密封程度、地基和墙面有无开裂。先站在远处,看看整个房屋的直立面是否明显偏向,水平线是否水平?如果地基向一侧倾斜的话,你在远处可以用肉眼发现的。地基的倾斜,你在屋内的地板上也会发现一侧高一侧低。看看屋顶,瓦片是否有脱落缺损和凹陷的,雨水槽是否完好等。然后绕着房屋仔细看看地基和外墙面,看看是否有裂纹和修补过的痕迹。再看看门窗是否已经更换成现在的双层窗,封闭是否紧密等等。

你们有时看到验屋师拿个望远镜,他不仅仅是看屋顶。好的望远镜里面有水平和刻度,可以准确地看出房屋是否倾斜。当然拿个普通望远镜那是另外的事了。

屋顶大部分是柏油瓦,注意看看其新旧程度,问问瓦的年龄。十年前的瓦很多都不像现在的瓦能达到20至25年的寿命,一般在15年左右。再早的柏油瓦寿命就更加短,约10年左右。金属瓦一般都是近年安的,基本都有终身保修的,但你要将卖主的购买合约拿到手。

3、内部结构问题

房屋的格局(Layout)我不在此讨论,因为青菜萝卜每人观点不一样。

入屋先要看看承重墙在哪里。确认承重墙后,从承重墙处,望四周看,看看顶面是否有补过的痕迹。如果承重墙有问题下陷一点点,顶面就会有裂横,就会有补过的痕迹。说句实话,不管是新的还是旧的房屋,承重墙部分略为下降很正常,特别是新屋更加正常,因为木头随着湿度的不同,是有膨胀和收缩的。老房可能反而没有,因为装修的时候早就借掉了。另外要看的就是内部窗框四周的墙面,和与窗框结合的部位。因为很多新装的窗户为了安装方便都会缩小一点,那就需要打上泡沫封闭剂。如果没有打好,就会漏风的。冬天感觉会特别厉害。手放在关紧的窗框边会有微微的冷风的感觉。这就需要拆掉窗框边的木条重新封闭了。外门也是一样的道理。同时也需要观察一下顶面和地面是否平整。屋内的很多细节可能会反映出地基的问题。修理地基的费用通常是很高的。

另外还得注意一下上面是卫生间的顶面。如果有新刷漆的痕迹,有可能上面卫生间漏水过,而业主没有更换过下面受潮的顶面石膏板,只是刷了新漆来掩盖。以后马上会变色和可能掉下来。

4、屋内其它结构硬件和设备

比如贴脚线、门框线、厨房、卫生间、地板以及墙面平整度等等,需要更换的一一做好笔记,这样,最后讨价还价时有个合理的依据,当然包括上面问题也是一样记录下来。这时,你经纪的好坏就体现出来了。好经纪会立刻很准确的估算出整个修理费用。以进行合理的先期与卖方经纪沟通一下,确认这些问题后,卖方在收到你的offer时,才不至于情绪对立。

千万不要小看贴脚线和门框线,这是衡量业主装修心态的地方。全屋用纸浆制的木线,一般也要2000大洋左右,好一点宽一点的就要3000 - 4000大洋。如果选用实木的要7000 - 8000大洋,甚至超过1万大洋。选用什么样的木线从侧面反映出了装修者的心态。有品味和实力的、为自己装修的,一定会选用好的材料。这就是房屋保养好的一个方面。只是为了装修一下卖房的,一定是选用最次的材料。好的木线能提升整个房屋的品质。因任何人进到屋内,除了家具看到的就是墙和木线。

注意一下暖气炉、空调等设备的年龄和工作状态。旧的空调和暖气炉如果要换,费用是比较贵的。如果是夏天,开着空调,可以去室外听听声音是否很响。

四、屋内电器等设备

屋内的电器设备,比如冰箱、炉头、抽油烟机等都不是什么重点。对于实木地板的房子,要看看加湿器是否工作良好。一般在暖气炉的管道上。如果卖家是为卖房而新换的实木地板,很可能没有加湿器,写offer的时候要让卖家在5天内立刻装上的。否则2个月后你搬进去的时候,地板已经全部开裂了。如果家用电器都是比较新的,应该请经纪写下每个设备的Serial No在Offer上。否则,交房时,卖家给你换个旧的,你也没法说。

五、电路控制板

这里专门列出一章节讨论来显示它的重要性。相信绝大部人看房,包括经纪在内,都不会专门仔细看电路控制板。绝大部分的经纪最多只看看控制器的位置和总AMP数,是不是100AMP的,还是200AMP的,就完了。这里本人凭借对房屋的熟悉,要教你们看到同样多的东西,却能得出更加多的结论。

看看电路控制器,现在大部分都是空气开关。这不是重点。有的使用保险丝,也没有什么不好。重点要看的是布线和电线的种类。

如果布线非常整齐,说明是专业电工做的,也就侧面说明整个屋子的装修也可能是专业好的装修公司做的。如果布线处都没有固定,零乱的很,那一定是业余电工做的,大部分是业主自己或稍微懂一点电的人做的布线或者是比较差的装修人员做的(非专业的)。那么以后验屋对电的部分就要格外认真了,最好拆下部分插座的面板看看内部接线是否规范安全。同时对其他的装修也要仔细一点了。

第二是看看电线的品种,如果都是PVC护套线,说明老房子的电线是新排过的。30年前的线外面是布编织(大部分是绿色的或棕色的)、内层牛皮纸、里面聚氯乙烯包裹铜线,50年前可能是使用铝芯线的。如果混杂的电线,说明没有系统地更换过。前业主或前几个业主都比较抠门的,没有全换。那要特别注意。搬进去后,要拆开插座面板查一查,老线的插座都有哪些?最好都检查一下,螺丝固定的黑色火线和白色中心线是否紧固,不要让裸露的铜线距离螺丝过大(1mm之内最好)。这些插座以后尽量避免接插高功率的电器。否则很容易着火。等那天大装修的时候再换。这些问题是买方经纪在下offer前与卖方经纪商洽的点,让卖方经纪能够提前和卖家打招呼。这样你offer价位比较低的话,卖家也容易理解。双方就容易达成共识。

重点记住:

上面分享的这些经验,不是让你去作为标准挑选房子,否则你可能会发现没有一个房子符合你的要求。你知道这些,是让你自己知道你要买的房子真实的条件状况是怎样的,修缮需要多少钱,哪些是可以不用在乎的(小钱),哪些必须要拿到台面与卖家磋商的,没有达到预期价格就坚决不卖。另一个主要的作用是用来制定与卖家合理进行讨价还价的策略的。所以大家不要混淆了我文章的意图。

市场上,包括新房,几乎没有十全十美的房子。不是这里那里有问题,就是房型不满意,或者地块不满意,又或者区域不满意。所以,如果你真的看懂了我的前几章,就应该知道看房要有自己的明确目标,懂得取和舍!不要浪费自己的时间更不要浪费别人的时间。

总之,看房,要做到仔细,仔细的前提是对加拿大木结构的房子有一定的知识,否则你就是仔细了,也不能发现什么。好经纪在看房时,起得作用很大。对于你可能要下offer的房子,好经纪能够给你非常中肯的意见,以及使用合理的修缮费用与卖家谈下合约。经纪不行的,只会都说好,并鼓励你赶紧下单。如果自己觉得这经纪不好,离我上一篇的章节内讲的好经纪相差太大,要果断终止代理关系。只要去他们经纪行找老板或经理签署解约文件就可以了。

很多人说,买方根本不存在经纪谈判问题,只是在offer上交换价格。那是因为你的经纪不怎么样。看了上面的内容,一个好经纪就会收集所有的信息,利用房屋存在的问题以及提出明确的修缮费用,事先与卖方经纪进行交换意见,卖方经纪就会将这些事实和费用带给卖家,让卖家心里知道合理的售价应该在什么价位,等收到了offer才能平心静气地去谈价格,才能够退让。这就是好经纪谈判的艺术。价值决定售价是永恒的真理!

(#9652320@0)
2015-9-7 -05:00
Note: This Post has been edited by modeartor.
This post has been archived. It cannot be replied.
Page address has been copied.
To share, click to copy page address.
Share Online by QR Code

Back To Topic: 《买房必读系列第二章:新买家买房必须要了解的知识 --- 看房过程中买方需要知道的知识》

Back To Forum: HOME枫下论坛枫下论坛主坛枫下家园枫下觅巢