×

Loading...

《买房必读:系列第三章 --- 下Offer时买方必须具备的心态》

jamie2015 (Jamie)
《买房必读:系列第三章 --- 下Offer时买方必须具备的心态》

前面几章讲了市场和论坛的一些陷阱、如何选好的经纪以及看房怎么看,这章就到了看好了心仪的房子买方下Offer时的心态问题和Offer上必须要写上的一些条件。

买房者的心态,是希望出最低的价格买下心仪的房子。但有时要根据市场行情来决定,没有办法出最低价拿下,而可能要出最高价才能拿下。所以,我们就先来谈谈市场行情的问题。

一、市场行情决定市场价格

1、正常的市场行情:
房屋新列出的售价,取决于过去同等房屋售出的价格。但这里,有一个平均值的问题。假如一个小区内别的同等房子都只有售出80万,而某栋房子被经纪忽悠,甚至买方经纪串通卖方经纪和卖家一起蒙骗买家,而买家对这区域房子又不熟悉(比如新移民),就很容易被忽悠而出价至90万,甚至过高。那么下次列房价就会在90万以上了吗?不一定的,因为这房的卖价是Over Market Price了。当然,对其他的房子今后肯定有一定的推动作用。所以,买家要比较此小区,甚至还要比较四周相邻的小区过去售出物业的价格对比。

2、被不良经纪忽悠的虚假市场行情:

相信老移民都会有一个疑问:过去Multiple Offer超过列价的5%已经非常高了,大部分本地买家都会退出。而且超过列价5%的售出房屋总体百分比是很低的。可是近几年来,特别是在近2年,又特别是在华人热衷的区域内,房屋售价高出列价10%已经是非常普遍了。我们不仅要问:为什么?

为什么西人或混居族裔居住的区域,比如密市和Vaughan等地,并没有那么多和那么高的溢价出现?是因为华人钱多愿意当冤大头,还是由于经纪的忽悠?

我详细询问过很多人在购房中的细节,发现都有一些共同的被自己经纪忽悠的现象,这里简单介绍一下:

1)、最轻的受损:

经纪一心想要早点结束看房,希望立刻结束买房过程,所以误导买家市场行情,忽悠买家出高价一次性获得卖家的接受。这种经纪通常要求买家在没有Multiple Offer的时候出全价,甚至高于列价,而且尽量不放上房贷条款。

2)、中度的受损:

不良经纪想要赚取高一点的佣金,希望客户出高价,故意误导忽悠客户有Multiple Offer(其实根本没有,是自己杜撰出来的),让客户出远高于列价的Offer,而且要求买家不放任何条件在合约上。

3)、重度的受损:

不良经纪为了赚取更多,与一些有问题的房子卖家经纪和卖家串通,获得远高于佣金的额外利益,比如将原本卖不掉的铁路边上的房子、加油站边上的房子等本地买家很少会去购买的房子作为目标,找到这些经纪,暗地谈好利益分配,认为制造一些Multiple Offers,然后忽悠误导买家前去下远远高于市场价格的问题的Offer。买家不仅买房受到了额外支出,修缮房子又要一大笔支出。70万的问题房子,被忽悠到85万成交,然后买家要花10万装修房子,总共在房子上的花费是95万。等到过几年,市场真的长到了95万,买家的房子要卖的话,能卖128万吗?显然不能。只能卖差不多的钱。

所以,各位读者,作为买方,你们要看到近期华人市场的这种不良行为造成的恶果,对买家造成的损失有多么巨大。你们给别人赚了额外的钱,还没有人感谢你,背后可能还会说你:大傻冒!你冤不冤呀!

所以,买家,你们自己要懂得自重、自我保护,下Offer前要有明确的底线。如果觉得你的经纪忽悠你,立刻与这样的经纪解除代理合约。你们要给人赚钱也应该给好经纪赚钱,不应该给坏经纪赚钱,对吗?

二、买家要具备的心态

为了避免花冤枉钱,避免买下问题房,就必须事先有自己的底线。

1、冷静了解真正的市场行情:

要你的经纪,在你面前打开电脑,当场看整个小区以及四周小区的近2年的全部成交纪录、撤销记录、修改价格记录以及新列的记录。当场打印,回去好好研究。不要贪图省力,让经纪email给你(是否修改过你不知道)。

2、合理设立价格最高限:

研究好上面的价格比较,选择最接近你心仪房屋的3个售出房屋,让经纪将他们详细的MLS介绍打印出来给你。进行第二步的详细对比。因为房屋面积大小,卫生间数量不同,内部装修状况不同,花园修理不同都会影响到售价。然后要求你的经纪做一份详细的房屋直接估价对比(任何经纪都学过如何对比,如你经纪不知怎么对比,那是没学好,应该立刻要求经纪行委派另一位懂的经纪来处理)。获得合理的房屋价值后,你也就可以根据市场的需求状况以及自己的喜好程度,设定一个最高值。这个最高值不要告诉你的经纪,除非他真是一个好经纪,会为你的利益考虑。超过这个值,就立刻撤退。在同一小区,建筑风格和内部格局一样的很多,等等,会有一样的出来。不要着急!

3、要淡定平和看待买房:

加拿大每一个小区,一般房型也就6至8种,有的小区可能多到十几种。所以同类型的房屋会不停的出来卖,可能位置更加好,内部保养也更加好,甚至价格更加好。记住了:买房卖房很大程度上取决于运气。是你的跑不掉,不是你的不要强求。比如,你想买房时,正好有5个买家都想在这区找房。如果你避开了,可能就你一个人想在这区找房。是不是运气也很重要?所以,不要把在加拿大的买房看成是一种投机,好像错过了就错过发财似的。这种心态要不得。

三、Offer上必须写上的条件

记住了,为了保护你自己钱的花费,以下条件一定要写在Offer上。因为加拿大几乎所有的卖家都不会因为下面的条件拒绝你Offer的(假如价格可以接受的话):

1、验屋条款(除非5-6年内的新房子);

2、卖家保证交房后依然保证屋内所有设备正常工作的条款;

3、要有由卖家提供Survey的条款,特别是对不规则地块的物业以及郊区的物业;

4、如果是Condo,一定要加上由买家和律师接受Condo公司的所有规定和相关文件的条款。

对于房贷条款,原则上还是建议买家加上的,除非你的真实情况已经获得了预审,以及自己的经济状况很强,有万一没有房贷时的后备方案;或者自己的收入和信用都非常好,已经咨询过自己的合格贷款经纪了。

总之,下Offer要有好的心态,不要着急,不要受自己经纪忽悠。沉着冷静面对,即可。

==============================================================

文章所有的目录,有link的是已经写了的,没有Link的是要准备写的:

前言警示部分、《买房必读:新买家买房必须要了解的知识 --- 前言》 -- 相关网友评论

1、《买房必读:新买家买房必须要了解的知识 --- 买房先要做的功课:如何选择个好经纪》 -- 相关网友评论

2、《买房必读:新买家买房必须要了解的知识 --- 看房过程中买方需要知道的知识》 -- 相关网友评论

3、下Offer时买方必须具备的心态(已出版见上面)

4、房贷如何获得最低的房贷

5、如何比较银行房贷专家和房贷经纪

6、律师的选择和房屋交割时的注意事项

7、交割完毕后要装修的几点建议

8、大装修怎么搞,怎么选择好的装修公司

9、如何找到好的卖房经纪

10、如何能够在房贷合约没有到期的情况下免交罚款全身而退

11、商业投资房怎么获得房贷

12、固定资产投资的多样性和贷款

(#9664882@0)
2015-9-14 -05:00
Note: This Post has been edited by modeartor.
This post has been archived. It cannot be replied.
Page address has been copied.
To share, click to copy page address.
Share Online by QR Code

Back To Topic: 《买房必读:系列第三章 --- 下Offer时买方必须具备的心态》

Back To Forum: HOME枫下论坛枫下论坛主坛枫下家园枫下觅巢