《买房必读：系列第三章 --- 下Offer时买方必须具备的心态》

前面几章讲了市场和论坛的一些陷阱、如何选好的经纪以及看房怎么看，这章就到了看好了心仪的房子买方下Offer时的心态问题和Offer上必须要写上的一些条件。

买房者的心态，是希望出最低的价格买下心仪的房子。但有时要根据市场行情来决定，没有办法出最低价拿下，而可能要出最高价才能拿下。所以，我们就先来谈谈市场行情的问题。

一、市场行情决定市场价格

1、正常的市场行情： 房屋新列出的售价，取决于过去同等房屋售出的价格。但这里，有一个平均值的问题。假如一个小区内别的同等房子都只有售出80万，而某栋房子被经纪忽悠，甚至买方经纪串通卖方经纪和卖家一起蒙骗买家，而买家对这区域房子又不熟悉（比如新移民），就很容易被忽悠而出价至90万，甚至过高。那么下次列房价就会在90万以上了吗？不一定的，因为这房的卖价是Over Market Price了。当然，对其他的房子今后肯定有一定的推动作用。所以，买家要比较此小区，甚至还要比较四周相邻的小区过去售出物业的价格对比。

2、被不良经纪忽悠的虚假市场行情：

相信老移民都会有一个疑问：过去Multiple Offer超过列价的5%已经非常高了，大部分本地买家都会退出。而且超过列价5%的售出房屋总体百分比是很低的。可是近几年来，特别是在近2年，又特别是在华人热衷的区域内，房屋售价高出列价10%已经是非常普遍了。我们不仅要问：为什么？

为什么西人或混居族裔居住的区域，比如密市和Vaughan等地，并没有那么多和那么高的溢价出现？是因为华人钱多愿意当冤大头，还是由于经纪的忽悠？

我详细询问过很多人在购房中的细节，发现都有一些共同的被自己经纪忽悠的现象，这里简单介绍一下：

1）、最轻的受损：

经纪一心想要早点结束看房，希望立刻结束买房过程，所以误导买家市场行情，忽悠买家出高价一次性获得卖家的接受。这种经纪通常要求买家在没有Multiple Offer的时候出全价，甚至高于列价，而且尽量不放上房贷条款。

2）、中度的受损：

不良经纪想要赚取高一点的佣金，希望客户出高价，故意误导忽悠客户有Multiple Offer（其实根本没有，是自己杜撰出来的），让客户出远高于列价的Offer，而且要求买家不放任何条件在合约上。

3）、重度的受损：

不良经纪为了赚取更多，与一些有问题的房子卖家经纪和卖家串通，获得远高于佣金的额外利益，比如将原本卖不掉的铁路边上的房子、加油站边上的房子等本地买家很少会去购买的房子作为目标，找到这些经纪，暗地谈好利益分配，认为制造一些Multiple Offers，然后忽悠误导买家前去下远远高于市场价格的问题的Offer。买家不仅买房受到了额外支出，修缮房子又要一大笔支出。70万的问题房子，被忽悠到85万成交，然后买家要花10万装修房子，总共在房子上的花费是95万。等到过几年，市场真的长到了95万，买家的房子要卖的话，能卖128万吗？显然不能。只能卖差不多的钱。

所以，各位读者，作为买方，你们要看到近期华人市场的这种不良行为造成的恶果，对买家造成的损失有多么巨大。你们给别人赚了额外的钱，还没有人感谢你，背后可能还会说你：大傻冒！你冤不冤呀！

所以，买家，你们自己要懂得自重、自我保护，下Offer前要有明确的底线。如果觉得你的经纪忽悠你，立刻与这样的经纪解除代理合约。你们要给人赚钱也应该给好经纪赚钱，不应该给坏经纪赚钱，对吗？

二、买家要具备的心态

为了避免花冤枉钱，避免买下问题房，就必须事先有自己的底线。

1、冷静了解真正的市场行情：

要你的经纪，在你面前打开电脑，当场看整个小区以及四周小区的近2年的全部成交纪录、撤销记录、修改价格记录以及新列的记录。当场打印，回去好好研究。不要贪图省力，让经纪email给你（是否修改过你不知道）。

2、合理设立价格最高限：

研究好上面的价格比较，选择最接近你心仪房屋的3个售出房屋，让经纪将他们详细的MLS介绍打印出来给你。进行第二步的详细对比。因为房屋面积大小，卫生间数量不同，内部装修状况不同，花园修理不同都会影响到售价。然后要求你的经纪做一份详细的房屋直接估价对比（任何经纪都学过如何对比，如你经纪不知怎么对比，那是没学好，应该立刻要求经纪行委派另一位懂的经纪来处理）。获得合理的房屋价值后，你也就可以根据市场的需求状况以及自己的喜好程度，设定一个最高值。这个最高值不要告诉你的经纪，除非他真是一个好经纪，会为你的利益考虑。超过这个值，就立刻撤退。在同一小区，建筑风格和内部格局一样的很多，等等，会有一样的出来。不要着急！

3、要淡定平和看待买房：

加拿大每一个小区，一般房型也就6至8种，有的小区可能多到十几种。所以同类型的房屋会不停的出来卖，可能位置更加好，内部保养也更加好，甚至价格更加好。记住了：买房卖房很大程度上取决于运气。是你的跑不掉，不是你的不要强求。比如，你想买房时，正好有5个买家都想在这区找房。如果你避开了，可能就你一个人想在这区找房。是不是运气也很重要？所以，不要把在加拿大的买房看成是一种投机，好像错过了就错过发财似的。这种心态要不得。

三、Offer上必须写上的条件

记住了，为了保护你自己钱的花费，以下条件一定要写在Offer上。因为加拿大几乎所有的卖家都不会因为下面的条件拒绝你Offer的（假如价格可以接受的话）：

1、验屋条款（除非5-6年内的新房子）；

2、卖家保证交房后依然保证屋内所有设备正常工作的条款；

3、要有由卖家提供Survey的条款，特别是对不规则地块的物业以及郊区的物业；

4、如果是Condo，一定要加上由买家和律师接受Condo公司的所有规定和相关文件的条款。

对于房贷条款，原则上还是建议买家加上的，除非你的真实情况已经获得了预审，以及自己的经济状况很强，有万一没有房贷时的后备方案；或者自己的收入和信用都非常好，已经咨询过自己的合格贷款经纪了。

总之，下Offer要有好的心态，不要着急，不要受自己经纪忽悠。沉着冷静面对，即可。

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文章所有的目录，有link的是已经写了的，没有Link的是要准备写的：

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3、下Offer时买方必须具备的心态（已出版见上面）

4、房贷如何获得最低的房贷

5、如何比较银行房贷专家和房贷经纪

6、律师的选择和房屋交割时的注意事项

7、交割完毕后要装修的几点建议

8、大装修怎么搞，怎么选择好的装修公司

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10、如何能够在房贷合约没有到期的情况下免交罚款全身而退

11、商业投资房怎么获得房贷

12、固定资产投资的多样性和贷款