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2016年12月26日 — 李 军 — 363 浏览
2017年多伦多房屋市场展望
多伦多 李 军
2017年，全球经济将进入新常态，即以美国为首的经济实体开始实施提高央行利率以刺破 资产泡沫，降低整个社会运行成本；同时降低企业税负，减轻企业负担，发展制造业等实体经济，增强国家实力的新经济常态。在过去的2016年，全球政治经济形势发生一系列重大变化，如，英国脱欧，叙利亚战争，人民币国际化，特朗普当选美国新总统，美联储加息，和反全球一体化的新动向等等事件。这些重大事件都是相互关联，相互促进，推动全球政治，经济板块重组，和调整各国经济发展方向。当然，全球经济的发展是息息相关的，多伦多的房地产市场也不例外。多伦多的房地产市场与世界经济形势有着密不可分的内在联系。中东的政局动荡，国际石油市场的变化，人民币的贬值，美元加息，等等因素都会直接，间接影响多伦多房地产在2017年的走势。此外，加拿大内部的政治经济形势变化也会对多伦多房地产市场有重大影响。比如，难民接受的人数，留学生政策，移民政策，海外投资政策变化，贷款政策和税务政策的变化等等。细心关注这些新闻，非常有助于了解2017年多伦多房屋市场的变化和走势。这么多的国际，国内众多因素都在影响多伦多的房屋市场，那么其中哪些因素是最重要的，而且对多伦多的房屋市场影响最大呢？答案当然是，央行加息，美国国债收益率的上升，及汇率的变化。
首先，央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的调节器，当然也是调整物业投资的调节器。当房屋市场的投资过热时，央行通过提高利率，从而调高商业银行的贷款利率，商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨，买房人的供房负担就会加大，加重。这样在多伦多投资物业的投资者就会减少投资房屋数量，或投资一些房屋价格不那么高的房屋；反之，当房屋市场的投资不足时，央行通过降低利率，从而调低商业银行的房屋贷款利率，降低房屋投资者的物业投资成本，以此促进多伦多的房屋市场投资。所以，一般来说，房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程，房屋市场的价格相应不断下调；反之，但央行利率不断下降的过程，房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来，世界各国央行的利率进入下降通道，期间加拿大的央行利率不断下调，多伦多的房屋市场价格不断上扬，2008年多伦多50几万的独立房，到今天，已上涨到100多万。但这形势到2017年会发生变化。2016年底，美联储已宣布开始加息，而且在2017年还要连续加息，各国央行利率开始进入上升通道。这对世界的房屋市场价格会起非常大的影响。多伦多的房屋价格也会发生变化。尤其是对于那些高端物业，对价格超过150万的物业价格会有不利的影响。所以，展望2017年的房屋市场，多伦多的高端物业价格会平稳下调；而低端物业由于刚性需求还会增长。
其次，美国国债收益率的上升对多伦多的房价会有影响。美国新当选总统特朗普的新政特点主张避免大规模贸易赤字，主张加大国内基础建设，降低国内企业税，发展美国的制造业，从而发展美国经济。但大规模基础建设需要钱，美国政府为此必将发行大量国债。而由于美联储今后不断加息，害得其它新兴经济实体为了稳定本币汇率，不得不抛售美国国债以稳定本国货币对美元的汇率。根本无力再买入美国国债。而美国人民又不善于储蓄，买国债的意愿很小，购买力很差。这种情况，美国国债的发行，客观要求必须是以高收益率的条件下，才能顺利实现发行。当前，美国的国债收益率已经开始上涨，已经超过2.5%. 如果2017年，美国开始大规模发行国债，国债收益率必将大幅度上升，那时，各国的商业银行的贷款利率也会被迫上升。有人推测，2017年，商业银行的房屋贷款利率将不断上升。这是因为，如果商业银行带给物业投资者的MORTGAGE的利率是3%，商业银行再把MORTGAGE转化成以按揭贷款作抵押的证券卖给投资者，按揭贷款作抵押的证券利率要当然比3%要低，比如2%。这样商业银行的利润就是1%。但2017年，如果美国的国债收益率不断上升，比如没有任何风险的国债收益率达到3.5%。那证券投资者就会放弃购买以按揭贷款作抵押的证券，改投资购买美国国债。这样，商业银行的按揭贷款作抵押的证券就没人买了。商业银行的卖给房屋购买者的MORTGAGE的资金就会慢慢紧缺。商业银行就会被迫提高以按揭贷款作抵押的证券的利率，以此吸引更多的人购买商业银行的以按揭贷款作抵押的证券。增加商业银行的资金来源。但商业银行不能做亏本买卖，一旦美国国债收益率上升至3.5%，那商业银行贷给买房者的MORTGAGE利率就可能是4.5%。这样由于美国国债收益率上升而演化来的商业银行高涨的MORTGAGE利率，必将抑制多伦多的高端物业的需求，促使越来越多的人购买价格低的独立房。
最后，汇率变化对多伦多房地产的影响。总所周知，2017年，是美国当选总统特朗普的第一年。特朗普的施政纲领就是发展美国制造业，发展美国实体经济。其措施就是降低企业税负, 主张实行平衡的国际贸易政策。这一政策的实施必将会对全球制造业的企业全球重新分布产生深远影响。随着美联储加息，会使越来越多的美国资产，美国资本回流美国本土。这对于新型的发展中国家的房地产业和金融业会起个釜底抽薪作用。一旦大量美元资本回流美国，这些新型发展中国家的金融业，房地产业必将面临资金匮乏。大量的泡沫经济一旦面临资金短缺，随时都会崩盘。这些国家面临此种情景，只有两个选择，一是大幅度降低房价，降低整个社会运行成本；二是大幅度贬值本币，间接降低房价，以提高本国制造业的国际竞争力。第一种选择是行不通的，因为这样，一旦房价降低30%，发展中国家的几代人的积蓄瞬间都化为乌有，这必将做会诱发社会动乱。可见，直接降房屋价格是不行的；那只能靠降低本币的汇率，来间接降低房屋市场价格，同时，也为企业营造低成本的运行环境，增强本国制造业的国际市场竞争力。但当新型经济实体的本币对美元大幅度贬值后，不但这些新型国家的货币信誉会扫地，而且这些国家的人民的财富会自然大幅度缩水，国际购买力会大幅度减弱，在多伦多投资物业的热情自然会降低。所以，2017年，汇率的变化会对多伦多的房地产市场有重大影响。
总之，2017年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策，使资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下，整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重，如果人们想做小生意，租个门市房，由于房租太高，小生意的收入还不足以付房租；如果人们想做个企业，企业给工人的工资，还不足以工人付房租的。在一些过去传统繁荣的工商业城市，现如今街头商铺大量空置，企业大量漂移海外，社会失业人数越来越多，社会经济越来越虚，经济发展越来越乏力，投资盈利机会越来越少。面临这样的经济困局，2017年，美国央行将开始连续加息，刺破资产泡沫，降低整个社会运行成本；同时将大幅度降低企业税，减少企业负担，增强企业国际竞争力。这一新政必将对全球经济产生深远影响，特别是多伦多的房地产业。原因如下；第一，美联储连续加息，必将增高商业银行的房屋贷款利率，这将增加多伦多买房人的财物负担，对房屋市场起消极作用；第二，是由于美国大规模基础建设，必将以高回报率大量发行美国国债，这也会间接推高商业银行的房屋贷款利率，同样，这将增加多伦多买房人的财物负担。第三，美联储连续加息，和美国大幅度降低企业税，将诱发全球美元资本向美国回流，从而引起汇率变化。一旦新型经济实体的本币大幅度贬值，该国人民的实际资产会大幅度贬值，直接降低这些国家人民到多伦多投资物业的能力。所以，2017年，众多因素促使下,多伦多的房屋市场高价位房屋不会像以往那样疯涨，但低价位房屋价格会由于大量移民的刚性需求继续上扬。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
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2017年多伦多房屋市场展望
多伦多 李 军
2017年，全球经济将进入新常态，即以美国为首的经济实体开始实施提高央行利率以刺破 资产泡沫，降低整个社会运行成本；同时降低企业税负，减轻企业负担，发展制造业等实体经济，增强国家实力的新经济常态。在过去的2016年，全球政治经济形势发生一系列重大变化，如，英国脱欧，叙利亚战争，人民币国际化，特朗普当选美国新总统，美联储加息，和反全球一体化的新动向等等事件。这些重大事件都是相互关联，相互促进，推动全球政治，经济板块重组，和调整各国经济发展方向。当然，全球经济的发展是息息相关的，多伦多的房地产市场也不例外。多伦多的房地产市场与世界经济形势有着密不可分的内在联系。中东的政局动荡，国际石油市场的变化，人民币的贬值，美元加息，等等因素都会直接，间接影响多伦多房地产在2017年的走势。此外，加拿大内部的政治经济形势变化也会对多伦多房地产市场有重大影响。比如，难民接受的人数，留学生政策，移民政策，海外投资政策变化，贷款政策和税务政策的变化等等。细心关注这些新闻，非常有助于了解2017年多伦多房屋市场的变化和走势。这么多的国际，国内众多因素都在影响多伦多的房屋市场，那么其中哪些因素是最重要的，而且对多伦多的房屋市场影响最大呢？答案当然是，央行加息，美国国债收益率的上升，及汇率的变化。
首先，央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的调节器，当然也是调整物业投资的调节器。当房屋市场的投资过热时，央行通过提高利率，从而调高商业银行的贷款利率，商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨，买房人的供房负担就会加大，加重。这样在多伦多投资物业的投资者就会减少投资房屋数量，或投资一些房屋价格不那么高的房屋；反之，当房屋市场的投资不足时，央行通过降低利率，从而调低商业银行的房屋贷款利率，降低房屋投资者的物业投资成本，以此促进多伦多的房屋市场投资。所以，一般来说，房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程，房屋市场的价格相应不断下调；反之，但央行利率不断下降的过程，房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来，世界各国央行的利率进入下降通道，期间加拿大的央行利率不断下调，多伦多的房屋市场价格不断上扬，2008年多伦多50几万的独立房，到今天，已上涨到100多万。但这形势到2017年会发生变化。2016年底，美联储已宣布开始加息，而且在2017年还要连续加息，各国央行利率开始进入上升通道。这对世界的房屋市场价格会起非常大的影响。多伦多的房屋价格也会发生变化。尤其是对于那些高端物业，对价格超过150万的物业价格会有不利的影响。所以，展望2017年的房屋市场，多伦多的高端物业价格会平稳下调；而低端物业由于刚性需求还会增长。
其次，美国国债收益率的上升对多伦多的房价会有影响。美国新当选总统特朗普的新政特点主张避免大规模贸易赤字，主张加大国内基础建设，降低国内企业税，发展美国的制造业，从而发展美国经济。但大规模基础建设需要钱，美国政府为此必将发行大量国债。而由于美联储今后不断加息，害得其它新兴经济实体为了稳定本币汇率，不得不抛售美国国债以稳定本国货币对美元的汇率。根本无力再买入美国国债。而美国人民又不善于储蓄，买国债的意愿很小，购买力很差。这种情况，美国国债的发行，客观要求必须是以高收益率的条件下，才能顺利实现发行。当前，美国的国债收益率已经开始上涨，已经超过2.5%. 如果2017年，美国开始大规模发行国债，国债收益率必将大幅度上升，那时，各国的商业银行的贷款利率也会被迫上升。有人推测，2017年，商业银行的房屋贷款利率将不断上升。这是因为，如果商业银行带给物业投资者的MORTGAGE的利率是3%，商业银行再把MORTGAGE转化成以按揭贷款作抵押的证券卖给投资者，按揭贷款作抵押的证券利率要当然比3%要低，比如2%。这样商业银行的利润就是1%。但2017年，如果美国的国债收益率不断上升，比如没有任何风险的国债收益率达到3.5%。那证券投资者就会放弃购买以按揭贷款作抵押的证券，改投资购买美国国债。这样，商业银行的按揭贷款作抵押的证券就没人买了。商业银行的卖给房屋购买者的MORTGAGE的资金就会慢慢紧缺。商业银行就会被迫提高以按揭贷款作抵押的证券的利率，以此吸引更多的人购买商业银行的以按揭贷款作抵押的证券。增加商业银行的资金来源。但商业银行不能做亏本买卖，一旦美国国债收益率上升至3.5%，那商业银行贷给买房者的MORTGAGE利率就可能是4.5%。这样由于美国国债收益率上升而演化来的商业银行高涨的MORTGAGE利率，必将抑制多伦多的高端物业的需求，促使越来越多的人购买价格低的独立房。
最后，汇率变化对多伦多房地产的影响。总所周知，2017年，是美国当选总统特朗普的第一年。特朗普的施政纲领就是发展美国制造业，发展美国实体经济。其措施就是降低企业税负, 主张实行平衡的国际贸易政策。这一政策的实施必将会对全球制造业的企业全球重新分布产生深远影响。随着美联储加息，会使越来越多的美国资产，美国资本回流美国本土。这对于新型的发展中国家的房地产业和金融业会起个釜底抽薪作用。一旦大量美元资本回流美国，这些新型发展中国家的金融业，房地产业必将面临资金匮乏。大量的泡沫经济一旦面临资金短缺，随时都会崩盘。这些国家面临此种情景，只有两个选择，一是大幅度降低房价，降低整个社会运行成本；二是大幅度贬值本币，间接降低房价，以提高本国制造业的国际竞争力。第一种选择是行不通的，因为这样，一旦房价降低30%，发展中国家的几代人的积蓄瞬间都化为乌有，这必将做会诱发社会动乱。可见，直接降房屋价格是不行的；那只能靠降低本币的汇率，来间接降低房屋市场价格，同时，也为企业营造低成本的运行环境，增强本国制造业的国际市场竞争力。但当新型经济实体的本币对美元大幅度贬值后，不但这些新型国家的货币信誉会扫地，而且这些国家的人民的财富会自然大幅度缩水，国际购买力会大幅度减弱，在多伦多投资物业的热情自然会降低。所以，2017年，汇率的变化会对多伦多的房地产市场有重大影响。
总之，2017年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策，使资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下，整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重，如果人们想做小生意，租个门市房，由于房租太高，小生意的收入还不足以付房租；如果人们想做个企业，企业给工人的工资，还不足以工人付房租的。在一些过去传统繁荣的工商业城市，现如今街头商铺大量空置，企业大量漂移海外，社会失业人数越来越多，社会经济越来越虚，经济发展越来越乏力，投资盈利机会越来越少。面临这样的经济困局，2017年，美国央行将开始连续加息，刺破资产泡沫，降低整个社会运行成本；同时将大幅度降低企业税，减少企业负担，增强企业国际竞争力。这一新政必将对全球经济产生深远影响，特别是多伦多的房地产业。原因如下；第一，美联储连续加息，必将增高商业银行的房屋贷款利率，这将增加多伦多买房人的财物负担，对房屋市场起消极作用；第二，是由于美国大规模基础建设，必将以高回报率大量发行美国国债，这也会间接推高商业银行的房屋贷款利率，同样，这将增加多伦多买房人的财物负担。第三，美联储连续加息，和美国大幅度降低企业税，将诱发全球美元资本向美国回流，从而引起汇率变化。一旦新型经济实体的本币大幅度贬值，该国人民的实际资产会大幅度贬值，直接降低这些国家人民到多伦多投资物业的能力。所以，2017年，众多因素促使下,多伦多的房屋市场高价位房屋不会像以往那样疯涨，但低价位房屋价格会由于大量移民的刚性需求继续上扬。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net